裁判字號：臺灣新北地方法院94年訴字第557號民事判決
裁判日期：民國94年06月30日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣板橋地方法院民事判決94年度訴字第557號原告丙○○訴訟代理人 陳益盛 律師
盧立仁 律師複代理人甲○○
之1被告乙○○訴訟代理人 楊崑忠 上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國94年6月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將座落台北縣永和市○○段第一一一四地號土地上第二五
七四、三四三九建號建物即門牌號碼為台北市○○市○○路第一七九巷二六號房屋及頂樓增建部分遷讓交還原告。
被告應給付原告新台幣壹拾肆萬參仟陸佰肆拾參元，及自民國九十四年四月十三日起至清償日，按週年利率百分之五計算之利息；暨自民國九十四年四月十三日起至返還房屋之日止，按月給付原告肆仟柒佰玖拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾參萬元供擔保後得假執行，但被告如以新台幣壹佰捌拾捌萬捌仟伍佰元預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行；但被告如以新台幣壹拾伍萬元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告向訴外人 王遠嘉 承購座落台北縣永和市○○段1114地號土地及其上建號2574、3439號門牌號碼為台北縣永和市○○路○○○巷○○號4樓房屋及頂樓增建部分後，於民國93年11月23日辦理移轉登記於原告名下，為系爭房屋所有權人。
（二）王遠嘉於91年6月21日取得系爭房屋所有權之初，被告即向王遠嘉表示：已於86年12月1日與訴外人即系爭房屋前所有權人 劉偉修 就系爭房屋訂有租賃契約，租賃期間至98年11月30日止，而主張租賃契約繼續存在於王遠嘉，並因劉偉修之前曾欠其新台幣（下同）100萬元，故其與劉偉修約定以上開100萬元作為系爭房屋之押租金，且以該押租金之利息抵銷房屋租金，故無須再向王遠嘉給付任何租金云云。惟查：本件被告據以主張抵銷租金之借款債權乃存在於劉偉修與被告間100萬元借款之利息，而系爭房地之租金債權依民法第425條規定既已移轉於王遠嘉與被告之間，依法被告當不得再主張抵銷。又縱認劉偉修與被告間100萬元借款已轉換成押租金，依最高法院65年台上字第156號判例意旨，王遠嘉既未受讓該100萬元押租金之移轉，被告亦不得據而以100萬元押租金之利息抵銷系爭房地之租金。
（三）王遠嘉為向被告請求給付租金事宜，曾於93年8月19日及93年10月6日委請律師先後2次以存證信函催告被告給付租金，經被告收受無誤，但被告對王遠嘉之請求均毫無回應，王遠嘉遂依民法第440條之規定，於93年11月22日委請律師寄發存證信函通知被告終止兩造間就系爭房屋之租賃關係，被告並於93年11月29日收受，是兩造間租賃關係已於93年11月29日終止。被告固於93年12月25日提存91年
6月21日至93年12月21日租金，惟王遠嘉既已於93年11月22日終止與被告間之租賃契約，被告於終止契約後之提存行為，並不影響契約終止之效力。
（四）上開租賃契約經終止後，被告顯係無權占有系爭房屋，又王遠嘉嗣將系爭房屋出售並移轉所有權於原告，同時約定由原告概括承受王遠嘉對系爭房屋之一切權利義務，包括請求給付租金、已行使之催告及終止租賃契約等權利，原告於依法通知被告後，自得本於系爭房屋租金債權人之地位，請求被告將系爭房屋遷讓交還原告，及向被告請求給付自91年6月21日起至租約終止日之租金及其後因被告無權占有相當於租金之不當得利。
（六）查：①原告所有之系爭房屋所在基地93年度申報地價為14,640元/平方公尺，面積124平方公尺，原告持分4分之
1，是申報總價為453,840元（14,640×124×1/4＝453,840）；該基地91、92年度雖無申報地價資料，惟依地價稅單所示，該基地91、92年度之地價稅均為4,538元，故其申報地價應均相同，即均為14,640元/平方公尺②關於房屋現值之計算，查：系爭房屋91年度房屋課稅現值為189,800元；92年度應納稅額為1,479元，依房屋稅條例第5條第1款之規定，現值為123,250元；93年度應納稅額為1,458元，故現值為121,500元。③依此計算，被告每月自91年6月21日起至起訴狀繕本送達之日（94年4月12日）止，應付之租金及不當得利總額為162,008元，自94年4月13日起至遷讓止每月應給付之租金為4,795元。
爰依租賃之法律關係，訴請被告返還系爭房屋，並給付如聲明所示積欠之租金等情。其聲明為：
㈠被告應將座落台北縣永和市○○段○○○○○號土地上第25
74、3439建號建物即門牌號碼為台北縣永和市○○路○○○巷○○號4樓房屋及頂樓增建部分遷讓返還原告。
㈡被告應給付原告162,008元，及自起訴狀繕本送達之翌
日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並應自起訴狀繕本送達之翌日起至遷讓返還前開房地之日止，按月給付原告新台幣4,795元。
㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）系爭房屋原為被告所有，於86年12月1日出售予劉偉修，因劉偉修未付100萬元之買賣尾款，故其與劉偉修於86年12月1日簽訂系爭房屋租賃契約，約定100萬元作為系爭房屋押租保證金，並以該100萬元之利息抵充租金，租期自86年12月1日至98年11月30日止。嗣系爭房屋遭劉偉修之債權人即銀行拍賣，本院民事執行處拍賣公告附註第5條已載明：「本建物於假扣押查封時，債務人不在，第三人乙○○（即被告）在場稱查封之房屋係於86年12月1日向債務人承租，租至98年11月30日止，嗣據本案執行債權人華信商銀（股）提出房屋租賃契約書影本為證，依租約所載，租期與第三人乙○○所述相同，每月租金以保證金新台幣100萬元利息抵充，租期尚未屆滿，拍定後不點交」等語，足證被告對系爭房屋有使用權無誤。
（二）系爭房屋既經由法院拍賣，其買賣條件自當依法院公告文書記載為準，即系爭房屋租期應至98年11月30日止。原告之前手王遠嘉固曾多次委由律師來函或在永和市調解委員會請求調解，但其仍只要求給付補償搬遷費，因雙方差距太大未談成。又93年8月19日王遠嘉委由律師來函要求被告支付91年6月21日至93年7月31日之租金，並未明確表明租金數額，顯係對給付租金一事顯仍有疑義。嗣被告為維權益，即依租約約定以台灣銀行定存利率計算，於93年
12月15日後3次提存租金，詎原告逕以未付租金為由，終止租約實非有理等語資抗辯。其聲明為：
㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項為：（見本院94年5月30日言詞辯論筆錄）
（一）被告與系爭房屋前所有權人劉偉修間就系爭房屋訂有房屋租賃契約，租期自86年12月1日起至98年12月31日止，租金約定以100萬元之保證金利息抵充給付。
（二）王遠嘉自91年6月21日起為系爭房屋之所有權人，原告則自93年11月23日起受讓為系爭房屋之所有權人，王遠嘉與原告約定由王遠嘉將系爭租約之所生權利義務關係概括移轉予原告，原告嗣將上開約定於93年12月21日通知被告。
（三）王遠嘉曾於93年8月19日、93年10月6日催告被告給付租金，並於93年11月22日以欠租為由終止契約，該終止租約之通知於93年11月29日送達被告。
（四）被告於王遠嘉表示終止租約後，始將自91年6月21日起之租金向本院提存所為提存。
四、本件爭點為：（一）被告得否以與劉偉修間租金抵充之約定，而拒絕將租金交付系爭房屋之受讓人王遠嘉？（二）王遠嘉得否與以被告未付租金為由終止系爭租約？本院判斷如下：
（一）被告得否以與劉偉修間租金抵充之約定，而拒絕將租金交付系爭房屋之受讓人王遠嘉？㈠按「民法第425條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，
係指民法第421條第1項所定意義之契約而言，若因擔保承租人之債務而接受押租金，則為別一契約，並不包括在內，此項押租金契約為要物契約，以金錢之交付為其成立要件，押租金債權之移轉，自亦須交付金錢，始生效力，出租人未將押租金交付受讓人時，受讓人即未受押租金債權之移轉，對於承租人自不負返還押租金之義務」、「承租人以金錢貸與前業主，約定將息抵租，是債之關係顯僅發生於承租人與前業主間，故在租賃關係存續中，前業主縱將租賃物讓與第三人，但除有民法第三百條所定之債務承擔情形外，原約定對該第三人並非繼續有效，此與一般依租賃契約所為租金之預付，得以對抗受讓人之情形，初非相同」，此有最高法院65年台上字第156號、45年台上字第590號判例可資參照。而從上開判例意旨可知，如前承租人未將押租保證金移轉予受讓人或受讓人曾為押租保證金之債務承擔時，承租人即無法以租約中有押租金孳息抵付租金之約定，持向房屋受讓人作為拒絕繳付租金之藉口。
㈡查：本件被告與系爭房屋前所有權人劉偉修間系爭租約第
3條固載明：「租金：以保證金新台幣100萬元之利息抵充，於租賃期滿交還房屋時息返還」等語，但被告對劉偉修是否已將上開保證金100萬元移轉交付受讓人王遠嘉，或王遠嘉曾為該保證金債務之承擔，均未能舉證以實其說，故被告尚難以系爭租約有以保證金100萬元利息抵充租金之約定，而拒絕交付租金予系爭房屋之受讓人。
（二）王遠嘉得否與以被告未付租金為由終止系爭租約？㈠按「承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣
」、「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人其期限內不為支付，出租人得終止契約，租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達
2個月之租額，不得依前項規定，終止契約」，民法第43
9條前段、第440條第1、2項定有明文；復參酌土地法第100條第3款亦有：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除以擔保金額抵償外，達2個月以上時」之規定，可知在房屋租賃契約，當事人如未約定租金給付日期，依習慣租金即應按月繳納，先此指明。
㈡次按「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人
，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在」，民法第425條定有明文，是王遠嘉於91年6月21日取得系爭房屋所有權後，自得本於出租人之地位，行使基於本件租賃關係所生之權利。
㈢查：王遠嘉曾於93年8月19日、93年10月6日發函催告被
告於相當期限內給付自91年6月21日起之租金，因被告逾期仍未繳付，王遠嘉遂於93年11月22日發函被告為終止系爭租約之聲明，上開聲明並於93年11月29日送達被告等事實，業據原告提出上開催告函及回執為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。被告固以：王遠嘉前開催告繳付租金之通知並未明確表明應付租金之金額，顯對租金仍有爭議，其不得逕予終止終約云云為辯，然有關租金之約定既已載明在系爭租約內，被告豈能諉為不知應繳租金金額為何而拒絕給付？是被告既未能在催告期限內依約繳租，王遠嘉自得於93年11月22日為終止租約之聲明，因此系爭租約已於93年11月29日即終止租約通知送達被告後消滅，堪以認定。
五、系爭租賃關係至93年11月29日已為終止，業經本院認定如前，被告自93年11月30日起繼續居住使用系爭房屋，自屬無權占有，而原告於93年11月23日受讓為系爭房地所有權人後，因概括承受王遠嘉自91年6月21日起對系爭租約之法律上地位，故原告本於民法租賃關係及不當得利法律關係，訴請被告遷讓交還系爭房屋，並給付自91年6月21日起止至93年11月29日止之租金及自93年11月30日起至遷讓時止相當於租金之不當得利，核屬有據。茲將金額審酌如下：。
（一）自91年6月21日起至93年11月29日止之租金部分：①依系爭租約第5條約定有關租金之給付方式，可知應付租
金係以100萬元保證金之所生利息為計算基準，而有關利率之計算方式，契約並未明載，則依民法第203條之規定，應以法定利率年息百分之5計算。
②依此計算，系爭房屋月租金為4,167元（1,000,000X5%÷
12≒4,167<四捨五入>），被告自91年6月21日至93年11月29日止尚未給付之租金為2年5月又9天，是其應給付之金額共為122,085元（5,0000X2+4,167x5+4,167÷30X9=122,085）。
（二）自93年11月30日起至起訴狀送達日即94年4月12日止相當租金之不當得利部分：
①按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之
原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採」，有最高法院61年台上字第1695號判例可參；又按「城市地方房屋之租金以不超過土地及其建物申報總價額年息百分之十為限」，土地法第97條第1項復有明文，是原告主張依系爭房地總價年息百分之10計算系爭房屋自93年11月30日起遭被告無權占用之損害，尚屬適當。
②依卷附系爭房屋稅單及其所在系爭第1114地號土地之土地
電子謄本所示，系爭房屋現值為121,500元，占用基地面積為124平方公尺之4分之1，該基地93年度申報地價為14,640元／平方公尺，故系爭房地總價合計為575,340元（14,640X124X1/4+121,500=575,340）。以系爭房總價百分之10計算，被告所得每月相當於租金之不當得利為4,795元（575,340X10%÷12=4,795），是原告所得請求被告給付自93年11月30日起至94年4月12日之不當得利金額應為21,558元（4,795X4+4,795÷30X13=21,558）
（三）綜上，原告請求被告給付自91年6月21日起至起訴狀繕本送達日即94年4月12日止之租金及相當於租金之不當得利，在金額143,643元（122,085+21,558=143,643）之範圍內應予准許，逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。
六、從而，原告依民法租賃及不當得利之法律關係，訴請被告將座落台北縣永和市○○段第1114地號土地上第2574、3439建號建物即門牌號碼為台北縣永和市○○路○○○巷○○號4樓房屋及頂樓增建部分遷讓返還原告，並給付原告143,643元及自起訴狀繕本送達之翌日即93年4月13日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自起訴狀繕本送達之翌日即93年4月13日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告4,795元，為有理由，應予准許。逾此之請求，即屬無據，應予駁回。
七、兩造 陳明 願供擔保請為宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，其中除本判決第2項係命為50萬元以下之給付，應依職權宣告假執行，本無庸聲請供擔保宣告假執行外，其餘經核合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；原告敗訴部分，其假執行之聲請則失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，本院審酌後認對於判決結果均無影響，不再一一贅述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，應依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項、第389條第1項第5款，判決如主文。
中華民國94年6月30日
民事第二庭法官古秋菊以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國94年6月30日
書記官古秀珍