臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事判決
109年度營簡字第625號
原告 魏暉文
兼上一人
訴訟代理人 魏暉陽
被告 魏錦龍
上一人
訴訟代理人 鄭世賢 律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109年12月16日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠緣坐落臺南市○○區○○○段000地號土地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼臺南市○○區○○○000號之未保存登記建物（下稱系爭房屋）原為訴外人即原告父親 魏清池 所有，並於其為所有權人時同意將系爭房屋提供被告使用。嗣原告取得系爭土地及系爭房屋之所有權，並於民國109年3月16日寄發新營郵局32號存證信函（下稱系爭存證信函），請求被告於收受系爭存證信函後3個月內將系爭房屋內之物品騰空及遷出，並將系爭房屋返還原告，迄今仍未獲置理。被告占用系爭房屋並未得原告同意，並無任何合法權源，原告自得依民法第767條第1項規定，請求被告自系爭房屋占用系爭土地，詳如臺南市鹽水地政事務所（下稱鹽水地政）109年10月7日法囑土地字第37500號收件之土地複丈成果圖（下稱附圖）所示，面積122.35平方公尺之部分（下稱系爭房屋占用土地部分）遷出，並將系爭房屋占用土地部分返還原告。又被告無權占有使用系爭房屋，即受有相當於租金之利益，使原告受有相當於租金之損害，爰參考系爭土地之申報地價為每平方公尺新臺幣（下同）2,700元，以年息之百分之8計算相當租金之不當得利，請求被告給付自109年3月16日起至遷讓返還系爭房屋占用土地部分之日止，按月給付10,692元【計算式：594平方公尺×每平方公尺2,700元×百分之8÷12月＝10,692元】。
㈡為此，依民法第767條第1項、第179條前段之規定提起本件訴訟等語。並聲明：
⒈被告應將系爭房屋占用土地部分內之物品騰空及遷出，並將系爭房屋占用土地部分返還原告。
⒉被告應自109年3月16日起至遷讓返還系爭房屋占用土地部分之日止，按月給付10,692元。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告魏錦龍為被告魏銘寶之父。系爭房屋前係訴外人即被告魏銘寶曾祖父魏看起造，經訴外人即被告魏銘寶祖父 魏朝賢 增建，被告亦為房屋之共有人，係取得全體共有人之同意而使用。縱依原告主張，系爭土地及系爭房屋前為魏朝賢所有，惟僅將系爭土地之所有權輾轉移轉登記予原告父親魏清池及原告，應屬土地及其上房屋同屬一人，僅將土地所有權讓與之情形，依民法第425條之1規定，在房屋得使用之期限內推定有基地租賃關係，並非無權占有，被告亦同意在繼續使用系爭土地之期間內，給付原告合理之租金。原告主張其為系爭房屋之所有權人，被告否認，且原告請求被告將系爭房屋占用土地部分返還原告，與民法第821條但書規定僅得為共有人全體之利益有違等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回（漏未對原告假執行之聲請聲明駁回）；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項、第821條定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決參照）。換言之，倘被告否認原告為物之所有權人，原告仍應就其主張為所有權人乙節，負有舉證責任。
㈡本件原告起訴主張其為系爭土地及系爭房屋之所有權人，請求被告將系爭房屋占用土地部分遷讓返還原告。原告初稱：系爭土地及系爭房屋前為其父魏清池所有，經強制執行程序由第三人拍賣取得，原告再和拍定人買回來等語（見本院卷第16頁、第64頁），並提出不動產買賣合約書（下爭系爭買賣合約書）影本1份為證（見本院卷第71頁至第79頁）。然細譯系爭買賣合約書所載建物係有建號之建物，門牌號碼為臺南市○○區○○○000○0號（見本院卷第71頁），與原告起訴主張系爭房屋為「未保存登記建物」，且門牌號碼為「臺南市○○區○○○000號」均有不符。原告亦於109年9月16日當庭自陳：系爭買賣合約書之房屋與原告起訴主張之系爭房屋為不同房屋，系爭房屋並不在當年拍賣之範圍內，所有權人是誰很難說等語（見本院卷第97頁至第98頁），復因其無法證明系爭房屋所有權人為何人，變更聲明為依系爭土地所有權人地位起訴，請求被告將系爭房屋占用土地部分拆除，並將該部分土地返還原告（見本院卷第98頁）。本院隨即定期會同鹽水地政地政人員前往現場履勘，囑託地政人員測量原告請求拆除即系爭房屋占用系爭土地之部分繪製成圖，有本院勘驗筆錄1份、照片7張及附圖1份附卷可考（見本院卷第123頁至第133頁、第145頁）。惟原告於本院囑託地政人員測量繪圖後，並未依本院通知依測量之結果於1週內變更聲明，本院於109年11月18日再當庭諭知原告於1週內補正，詎原告至109年12月3日仍未置理（見本院卷第149頁、166頁、第173頁），遲至109年12月14日始提出民事起訴狀（續）到院，且原告提出之民事起訴狀（續），並未依本院諭知補正聲明，復變更其請求為被告應將系爭房屋占用土地部分遷讓返還（見本院卷第187頁至第189頁）。嗣本院於109年12月16日審理時與原告再三確認原告請求為遷讓房屋，並非拆屋還地，即以系爭房屋之所有權人地位，依民法第767條第1項規定提起訴訟，請求被告自系爭房屋占用系爭土地內，如附圖所示，面積122.35平方公尺之部分遷出，及給付如起訴狀所載相當租金之不當得利等語（見本院卷第195頁至第196頁、第198頁）。以上即為原告聲明陳述於本件訴訟歷次變更之始末，合先敘明。
㈢承前所述，原告最終主張依系爭房屋所有權人之地位，依民法第767條第1項規定，請求被告將系爭房屋占用土地部分遷讓返還，惟被告否認原告所有權人之地位，並曾辯稱其等亦為系爭房屋共有人，有經過全體共有人之同意使用等語（見本院卷第197頁、第64頁）。依前開說明，原告自應就伊為系爭房屋之所有權人，先盡舉證責任，始須進而探究被告占用系爭房屋之事實，有無法律上之合法權源。就此部分，原告起訴時雖曾主張系爭房屋為伊於98年5月6日買賣取得，然觀原告提出之系爭買賣合約書，可知該原告與第三人（本院按：依系爭買賣契約書為訴外人 張美菊 、 黃琪貞 ）購得之建物與系爭房屋並無關聯，此亦已為原告所自認（見本院卷第199頁），應無庸再予贅述。嗣原告於民事起訴狀（續）及109年12月16日審理時主張其為所有權人，係因系爭房屋之房屋稅籍登記於訴外人即原告叔叔 魏清浚 名下，魏清浚復於109年12月10日將其就系爭房屋之應有部分贈與原告等情（見本院卷第187頁、第196頁至第197頁），並提出土地建築改良物所有權贈與移轉契約書影本1份為證（見本院卷第191頁）。然：
⒈按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第758條第1項定有明文。次按，因繼承而取得不動產物權，係依法律行為以外之事由所生不動產物權之變動，不受民法第758條所定須經登記始生效力之限制；自己建築之房屋，與依法律行為而取得者有別，縱使不經登記，亦不在民法第758條所謂非經登記不生效力之列，最高法院著有40年台上第1001號、41年台上字第1039號判例可參。又按不動產物權依法律行為而取得者，非經登記不生效力，為民法第758條所明定。此項規定，並不因不動產為違章建築而有例外；違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（最高法院62年台上字第2414號判例、67年度第2次民事庭庭長會議決定㈠意旨參照）。
⒉原告雖以系爭房屋之房屋稅籍登記於魏清浚名下，主張其已因魏清浚之贈與取得系爭房屋之所有權等語。查系爭房屋110年之房屋稅籍，固係登記於魏清浚、訴外人 魏清二 （本院按：亦為原告叔叔，見本院卷第198頁）名下，有課稅明細表2張在卷可稽（見本院卷第31頁至第33頁）。然所謂房屋稅籍登記，乃稅務主管機關為課徵房屋稅所為之資料，並非民法第758條第1項規定物權取得之登記行為，況該稅籍資料備註欄已載明：「本資料係由房屋稅籍紀錄表移列，僅供參考，不作為產權及他項權利證明之用」，且原告於本院審理時，復稱其不知道為何系爭房屋稅籍登記在魏清浚名下（見本院卷第198頁），則該稅籍登記緣由為何、基於何種考量均不得而知，自難作為所有權認定之依據。實則，倘依原告主張系爭房屋係其祖父魏朝賢起造（見本院卷第197頁；本院按，此部分與被告抗辯係曾祖父魏看起造不同，見本院卷第64頁），該未經保存登記之建物，依前開說明，除起造者或按繼承關係取得者無待登記即原始取得所有權之外，其餘讓與系爭房屋之行為，均因系爭房屋無法辦理登記，僅能認定其間讓與者為系爭房屋之事實上處分權，而非所有權之移轉。如魏朝賢為系爭房屋之原始起造人，其於系爭房屋興建完成時，先取得系爭房屋之所有權，此後若魏朝賢將系爭房屋讓與，僅能認係系爭房屋事實上處分權之讓與，另魏朝賢之全體繼承人（本院按：依現有卷證，除兩造均不爭執之魏清池、被告魏錦龍外，無從得知魏朝賢其餘法定繼承人為何人）固於魏朝賢死亡時繼承系爭房屋之所有權，且視系爭房屋之事實上處分權是否業經讓與，決定其等公同共有所有權之內涵，惟亦不得就該屋之「所有權」為移轉之處分行為。申言之，受讓自魏朝賢而取得事實上處分權之人，或公同共有系爭房屋所有權之魏朝賢全體繼承人，均無從就系爭房屋再為所有權移轉（即須登記始得生效）之法律行為；若依被告抗辯系爭房屋係魏看起造，因受讓取得事實上處分權之人或公同共有系爭房屋所有權之魏看全體繼承人，亦同受此一限制。據此，不論魏清浚係因受讓取得系爭房屋之事實上處分權，或因繼承取得系爭房屋之所有權，均無從再以贈與為原因之法律行為，將系爭房屋之「所有權」移轉予原告，原告主張其為系爭房屋之所有權人，即無足採，自無從依民法第767條第1項規定，基於系爭房屋所有權人之地位，請求被告將系爭房屋占用土地部分遷讓返還。此部分請求，應屬無據。
㈣原告另主張被告無權占有使用系爭房屋，依民法第179條前段規定，請求被告給付相當於租金之不當得利。然：
⒈原告主張依系爭土地之申報地價年息百分之8，計算被告無權占用所受之利益，似依「系爭土地」所有權人之地位，請求不當得利。惟原告自始均主張系爭房屋、系爭土地為其所有，在此前提之下，系爭房屋坐落於系爭土地，自不生何無法律上權源占有使用之問題，此部分原告請求以系爭土地之申報地價請求無權占用之不當得利，恐已有所誤會，合先敘明。
⒉況按，土地與房屋為各別之不動產，除法律有特別規定外，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，依最高法院48年台上字第1457號判例及73年5月8日73年度第5次民事庭會議決議意旨，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，即其法律關係之性質，當屬租賃。而88年4月21日修正公布，89年5月5日施行之民法第425條之1，即將此法理明文化，規定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係。該房屋所有權人雖須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即無不當得利或侵權行為之可言。其再因轉讓而承受土地、房屋所有權之人，基於同一法律上原因，除有反證外，亦應類推適用民法第425條之1規定，推定土地所有權人對之默許其繼續承租。又按，民法第425條之1規定之立法目的，在於使房屋不因土地物權嗣後變動而受影響，仍得繼續利用土地，俾免房屋遭受拆除而損及社會經濟利益，並兼顧受讓人利益，該條文所謂『土地及房屋同屬一人』應包括『土地及房屋同屬相同之共有人』及『土地共有人人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人』之情形在內（最高法院102年度台上字第2310號判決意旨參照）。前已敘及，原告主張系爭房屋前為其祖父魏朝賢起造，則魏清池、被告魏錦龍為魏朝賢之繼承人，均因繼承而取得系爭房屋之所有權，而系爭土地前係魏清池所有，經強制執行由第三人取得，原告再向該第三人以買賣為原因取得系爭土地之所有權。亦即系爭土地前於強制執行前，魏清池同時為系爭土地之所有人及系爭房屋之共有人，此時第三人因拍賣程序僅取得系爭土地之所有權，即屬「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，僅將土地所有權讓與他人」之情形，原告復未能舉證證明當時存有任何反對之約定，揆之首開說明，為促進房屋所有權與基地利用權一體化，保護房屋既得之使用權，藉此調和土地、建物不同所有人間之權益，應認該執行程序之第三人取得系爭土地所有權時，即與系爭房屋之所有權人即魏朝賢之繼承人成立基地租賃關係。嗣原告向第三人取得系爭土地之所有權，再類推適用民法第425條之1第1項規定，亦與系爭房屋之所有人存有基地租賃關係。是依原告主張系爭房屋及系爭土地之轉手過程，「系爭房屋」現坐落於原告所有之「系爭土地」，亦屬有權使用，並無成立不當得利之問題。
⒊另被告雖不爭執有占有使用「系爭房屋」之事實，然原告主張其為系爭房屋之所有權人，並不足採，已如前述。原告既不能證明其為系爭房屋之所有權人，自不得以所有權人之地位，主張對系爭房屋有何使用、收益之權能。即不論被告占有使用系爭房屋有無法律上權源，原告非系爭房屋之所有權人，均無從受有損害，與不當得利成立要件須「致他人受有損害者」，即有未合，從而，原告亦不得依民法第179條前段規定，請求被告返還其占用「系爭房屋」受有之利益。至於原告起訴主張其父魏清池前與被告間有無償使用系爭房屋之使用借貸契約（見本院卷第16頁），是否已合法終止，或被告辯稱其與全體共有人間有使用系爭房屋之協議等語是否可採，諸節雖仍未明，然因原告未能先舉證證明其主張其為系爭房屋所有權人乙節為真實，均無調查之必要。則綜觀原告於本件訴訟進行期間，陳述前後反覆，經本院多次對其曉諭法律關係、定期命其補正，卻一再延誤訴訟、突襲對造當事人，本院已盡力闡明之下，審理之攻防卻始終因為原告之訴訟行為無法聚焦，且原告已無意再提出其他證據，本院自僅能就原告主張，前後顯然矛盾之請求逕為判決。另於此善意提醒原告，國家雖保障吾人均有接近使用法院之權利，但訴訟制度本質上為一集團性資源之分配，故人民在具體訴訟進行時，亦應負有促進訴訟之義務，倘自身並無法律專才，或可洽詢專業意見，非謂對法院之指揮置若罔聞，方能俾利法院之審理，在追求當事人實體利益之際，兼顧訴訟經濟，同時節省自身及對造勞力、時間之花費，併此敘明。
四、綜上所述，原告主張其為系爭房屋之所有權人，依民法第767條第1項，請求被告將系爭房屋占用土地部分內之物品騰空及遷出，並將系爭房屋占用土地部分返還原告，及依民法第179條前段規定，請求被告按月給付自109年3月16日起至遷讓返還系爭房屋占用土地部分之日止之不當得利，均無理由，應予駁回。原告之訴，既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併予駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法所提之證據，均與判決結果不生影響，爰毋庸一一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 1 月 6 日
柳營簡易庭法官徐安傑
以上正本係照原本作成。
原告如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 110 年 1 月 6 日
書記官吳宣穎