臺灣桃園地方法院民事簡易判決 98年度壢簡字第656號
原 告 丙○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 甲○○
5號
訴訟代理人 丁○○
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國98年10月28日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將座落桃園縣中壢市○○○街○○○號一至三樓房屋遷讓
返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬玖仟陸佰壹拾參元，及自民國九
十八年八月四日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣
貳萬捌仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此
限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。原告
起訴時聲明第1項原請求被告應將門牌號碼桃園縣中壢市○
○○街○○號1至3樓（下稱系爭房屋）全部遷讓返還原告，並
應給付原告新臺幣（下同）126,000元。嗣於訴訟繫屬中變
更其聲明為被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並應給付原告
153,000元，及自契約終止之翌日起至返還上開房屋之日止
，按月給付原告54,000元，經核其聲明變更僅單純擴張應受
判決事項之聲明，且請求之基礎事實同一，合於民事訴訟法
第255條第1項第2款、第3款之規定，應予允許，合先敘明。
二、被告抗辯原告之訴訟代理人未經合法授權云云，惟本院審酌
原告訴訟代理人提出之委任狀，業經原告蓋章，核與兩造之
租賃契約、切結書、存證信函上之原告印鑑相符，原告之訴
訟代理人有合法代理權限，應屬無疑。
貳、實體方面
一、原告主張：被告於民國96年10月15日向原告承租桃園縣中壢
市○○○街○○號1至3樓之房屋，約定租期自96年10月15日起
至98年10月14日止，租金每月18,000元（下稱系爭租約），
嗣於98年1月7日與被告另訂切結書終止系爭租約，如切結書
未終止租約，則以起訴狀繕本送達翌日起為終止租約之意思
表示，依民法租賃之法律關係，被告即應交還系爭房屋，惟
被告仍未自系爭房屋遷離，原告併依租賃契約、不當得利之
法律關係，請求被告按月給付租金，被告自98年1月15日起
至同年9月30日止已積欠之租金共計為153,000元（8月15天
，8.518,000＝153,000元），另按原租賃契約書第6條、
第10條規定乙方（被告）於終止租約或租賃期滿不交還房屋
，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方（被告）應支付按
房租壹倍計算之違約金即36,000元，合計每月相當於租金之
不當得利18,000元及違約金36,000元，被告自終止租約之翌
日起應給付原告每月54,000元，爰依契約及不當得利之法律
關係，提起本件訴訟。並聲明：⑴被告應將坐落於桃園縣中
壢市○○○街○○號1之3號房屋全部遷讓返還於原告。⑵被告
應給付原告153,000元，及自契約終止之翌日起至返還上開
房屋之日止，按月給付原告54,000元。
二、被告則以：按上開切結書內容自98年2月1日起至98同年10月
租期屆滿之日止，應由訴外人 杜根樹 支付租金，被告僅負配
合杜根樹清空房屋之責任；又被告有交租金予原告，並非不
付租金云云置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，原告主張被告於民國96年10月15日向原告承租桃園縣
中壢市○○○街○○號1至3樓之房屋，約定租期自96年10月15
日起至98年10月14日止，租金每月18,000元，兩造簽訂房屋
租賃契約書，兩造並於98年1月7日與簽訂切結書，被告曾收
受中壢環北00320號存證信函等情，業據其提出房屋租賃契
約書、切結書、中壢環北00320號存證信函等影本各1份附卷
可稽，且為被告所不爭，自堪信為真實。惟被告否認應返還
原告房屋及給付上揭租金，並以前開情詞置辯，是本件應審
究之爭點厥為：㈠系爭租約是否終止？何時終止？㈡被告是
否負有給付租金之義務？㈢被告應給付原告之租金、相當於
租金之不當得利、違約金為何？茲分述如下：
㈠按乙方（被告）違反約定方法使用房屋或拖欠租金達兩星期
以上，經甲方（原告）催告限期繳納仍不支付時，甲方（原
告）得終止契約。系爭租約第6條第1點訂有明文。查，兩造
於98年1月7日簽立切結書，約定被告積欠98年1月7日前租金
之處理，並註明「剩餘壹個月租金承租人須於98年1月10日
前給付，...若承租人於98年1月10日支付尚欠租金，出租
人無條件給予承租人免費承租至98年1月31日，...，若到期
日承租人仍不搬離，此房屋內所有物品皆由保證人處理並清
空房屋無誤。」惟系爭切結書係約定積欠租金之繳付，並就
被告是否搬離附相當之條件，且未記載終止契約等字樣，難
認為終止契約之意思表示。次查，被告曾收受中壢環北0032
0號存證信函，系爭存證信函記載：「因自98年1月15日起至
今未繳納房租，經多次催收仍不出面處理，依契約第6條，
房東有權終止租約。」惟原告並無證據證明送達系爭存證信
函前曾催告被告繳納房租，是系爭存證信函之送達，僅有催
告原告繳付租金之意思表示，又被告雖抗辯系爭存證信函非
出自原告親筆，然系爭存證信函既已經原告授權，並已蓋原
告印章，應認系爭催告租金之意思表示係屬原告本人之意思
表示，要屬無疑。再查，原告於本院開庭時已表示，若其尚
未合法終止租約，則以起訴狀繕本送達之翌日為終止租約之
意思表示，是起訴狀繕本係於98年8月2日送達，系爭租約應
於98年8月3日終止。
㈡次按稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行
債務時，由其代負履行責任之契約。保證債務之成立，並非
債務之承擔，主債務人之債務不因有保證人之故，而失其存
在。民法第739條、最高法院58年台上字第3420號著有明文
可參。再按系爭切結書雖約定：「剩餘壹個月租金承租人須
於98年1月10日前給付，逾時承租保證人杜根樹先生需負責
支付承租人尚欠尾款及水電並清空此房屋。」兩造既約定訴
外人杜根樹為保證人，則兩造間因系爭租約所生之債權債務
關係，應係併存於原告與被告及原告與保證人間，兩造間之
債務不因有保證人之故，而失其存在，是系爭切結書雖約定
若被告逾期未支付租金，保證人即需負責，然並未免除被告
之系爭債務，則被告亦有給付租金之義務，原告自得向被告
請求。
㈢被告應給付之租金金額部分：
按請求履行債務之訴，原告就其所主張債權發生原因之事實
，固有舉證之責任，若被告自認此項事實而主張該債權已因
清償而消滅，則清償之事實，應由被告負舉證之責任，此觀
民事訴訟法第277條之規定自明（最高法院著有28年上字第
1920號判例意旨參照）。兩造間成立系爭租約，原告本於系
爭租約請求被告給付租金，惟就被告有無交付租金有所爭執
，是被告應就其已給付原告租金負舉證責任。又按每月租金
18,000元，於每月15日以前繳納。系爭租約第3條第1點訂有
明文。原告主張被告自98年1月15日起即未繳付租金，業據
其向被告催告，並提出中壢環北00320號存證信函1份為證，
被告雖表示其有支付租金與原告本人，惟被告無法提出簽收
及其他證明，被告既無法證明其已支付租金，是應認被告未
繳付自98年1月15日起至系爭租約終止之日即98年8月3日之
租金，共6個月又20日，故被告應支付之租金為119,613元【
計算式：18,000x（6+20/31）=119,613，小數點以下四捨
五入】。
㈣被告應給付之賠償金部分（含相當於租金之不當得利及違約
金）：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文；又無權占有他人房屋，可
能獲得相當租金之不當得利，此為社會通常觀念，此有最高
法院61年台上字第1695號判例意旨足資參照。查，被告於98
年8月4日後仍繼續佔有系爭房屋為使用收益，自屬無權占有
，且被告未給付租金予原告等情，既論述如前，則被告使用
原告所有系爭房屋，即為無法律上之原因而受有使用系爭房
屋之利益，並致原告受有相當於房屋租金之損害，且被告之
受利益與原告之受損害間有因果關係，依上揭規定，被告自
應將其所受不當得利返還原告。而本件原告請求以每月18,0
00元計算相當於房屋租金之不當利益，本院審酌系爭房屋坐
落中壢市區，交通便利，租賃面積為1至3樓，且兩造原約定
被告承租系爭房屋之租金為18,000元等情形，認原告請求被
告自98年8月4日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於
租金之損害18,000元，尚屬允當，應予准許。
⒉按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；約
定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250
條第1項及第252條分別定有明文。又違約金之約定，為賠償
給付遲延所生之損害，於債務人給付遲延時，債權人始得請
求；而當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依
民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一
般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌
定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益
減少其數額，有最高法院72年度臺上字第1221號判決意旨、
最高法院49年台上字第807號判例意旨可資參照。又約定之
違約金如有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額
，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核
減，亦有最高法院79年度臺上字第1612號判例意旨可參。
本件原告主張依系爭租約第6條第2點之約定，被告另應支付
按房租加倍計算之違約金云云。經查，兩造所約定之違約金
，其性質屬給付遲延所生之損害賠償，惟原告因既已另行請
求受有相當於租金之損害，本院審酌被告之違約程度、未交
付租金所造成原告之利息損失、原告未能使用系爭房屋之損
害（如另行出租、水電）之損失等一切情狀，認為系爭契約
關於違約金之約定，原告請求以月租加倍（即36,000元）計
算，顯屬過高，爰依職權核減為自98年8月4日起至返還系爭
房屋之日止，按月給付原告10,000元之違約金，始為適當
。從而，原告請求被告自98年8月4日起至返還系爭房屋之日
止，按月給付28,000元之賠償金【計算式：相當於租金之損
害18,000元＋違約金10,000元＝28,000元】，應屬有據，逾
此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告依據租賃之法律關係請求被告眾聲公司遷讓
返還系爭房屋予原告並給付119,613元之租金，另依不當得
利及債務不履行之法律關係請求被告自98年8月4日起至返還
系爭房屋之日止，按月給付28,000萬元之賠償金，為有理由
，應予准許，至逾此範圍之請求，則為無理由，應駁回之。
又本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第4項適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定
，爰依職權宣告假執行。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 98 年 10 月 30 日
中壢簡易庭法官廣于霙
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 10 月 30 日
書記官薛福山