臺灣高雄地方法院民事判決 99年度鳳小字第1262號
原 告 笙園水鏡別墅社區管理委員會
法定代理人 王愛珍
訴訟代理人 趙鵬華
被 告 顏小惠
訴訟代理人 辜健修
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國100年3月8日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳萬伍仟叁佰伍拾伍元及自民國九十九年
十月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告以新臺幣貳萬伍仟叁佰伍
拾伍元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告前為門牌號碼桃園縣桃園市○○○街○○號房
屋（下稱系爭房屋）之所有權人，屬原告所管理之「笙園水
鏡別墅區」之區分所有權人，依管理規約之規定，每月應繳
納管理費新臺幣（下同）3,000元，嗣經99年6月5日管理
委員會決議降為每月繳交管理費2,000元，惟被告自民國96
年4月起至98年12月止，部分月份未繳納或僅繳納部分管理
費，共計積欠23,000元管理費，屢經催討均未獲置理，爰依
公寓大廈管理條例第21條及住戶規約之法律關係，請求被告
給付等語，並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：當初決議訂立管理費收費依據之決議，召集時A
棟尚未完全賣出，住戶屬少數，其召集程序不合法，管理費
要求過高，僅願意繳納每月管理費1,000元等語，資為抗辯
。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由
㈠原告主張之前揭事實，業據其提出系爭房屋建物登記謄本暨
異動索引、住戶規約、管理費欠款明細、公寓大廈管理組織
報備證明、存證信函、99年6月5日管理委員會決議等件為
證，經本院核對無訛；而被告則以前揭情詞抗辯。
㈡惟公寓大廈之區分所有權人會議，其召集程序或決議方法，
如有違反法令或章程時，應為如何之法律效果，公寓大廈管
理條例第三章管理組織內並未明文規定，然公寓大廈之區分
所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之
利害關係事項所召開，其決議性質上係多數區分所有權人平
行意思表示趨於一致之合同行為，而發生一定私法上之效力
，與民法上社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之
總會決議，性質上、利益上之狀態相類似，基於相同之法律
理由，爰依該條例第1條第2項規定，適用民法第56條有關
社團總會決議效力之規定。另按總會之召集程序或決議方法
，違反法令或章程時，社員得於決議後3個月內請求法院撤
銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表
示異議者，不在此限，民法第56條第1項法有明文，是以區
分所有權人會議召集程序或決議方法違反法令或章程時，區
分所有權人僅得訴請撤銷該決議。且出席會議之區分所有權
人，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，或未於決
議後3個月內依法定程序提出者，應不得再以區分所有權人
會議召集程序或決議方法違反法令或章程為由，提起撤銷區
分所有權人會議決議之訴。被告雖抗辯稱當時訂定規約時，
其有對於A棟出席人數較少當場提出異議，惟並未舉證，且
亦自承之後並未提出訴訟（參本院卷第62頁），故上開會議
仍應認為有效，是被告即有依前開決議繳納管理費之義務，
被告執此抗辯，應無可採。復查，民法係以私法自治為原則
，承認當事人間得自主地創造其相互間私法關係，故當事人
間所創設之法律關係，除有違反公共秩序及善良風俗或違反
強制禁止規定之情事而被認為無效外，皆為民法所承認。公
寓大廈管理條例第10條第2項後段規定，公寓大廈之共用部
分，約定共用部分之修繕、管理、維護費用，區分所有權人
會議或規約另有規定者，從其規定，即是此種私法自治的具
體表現。蓋以何種管理費之負擔標準，可以達成社區預期的
生活環境及居住品質，區分所有權人最為熟悉、最易於管理
，也最應該參與，所以將社區維護管理工作交由區分所有權
人自己負擔是最適當，而且最具效率，因此除法律別有規定
或住戶規約另有規範，司法權不宜介入私權領域而擅自調整
當事人間之權利義務關係。被告雖抗辯稱管理員室係設於系
爭公寓大廈B、C棟住戶範圍內，故管理員人事費用不應由
A棟負擔等語，惟管理費之數額屬於公寓大廈管理條例第18
條第1項第2款明定由區分所有權人自治決議之事項，除有
顯失公平情形，法院亦不宜涉入判斷，而觀諸該規約，其適
用範圍包含系爭公寓大廈A、B、C三棟住戶，而A棟住戶
本係三棟住戶內繳交管理費數額最少之住戶，管理委員會之
管理範圍既包含此三棟住戶，即難認有何顯失公平情事，自
不容被告自行認定毋庸給付管理委員之人事費用；至被告再
以A棟住戶曾遭竊等事由主張作為抗辯，並未舉證以實其說
外，且管理費之繳交係為維持公寓大廈之運作、維護，與原
告之管理大樓義務並無對價關係，被告亦不得以此作為拒納
部分管理費之理由，其持之作為抗辯，實難憑採。
㈢末查，就原告所提出之管理費欠款明細（參本院卷第36頁）
，經核與被告所提出之繳費明細數目相符（參本院卷第90頁
），被告雖抗辯稱依97年1月20日區分所有權人大會決議，
A棟之收費標準已降為2,000元（參本院卷第87頁），故自
96年12月開始，應為2000元等語，惟諸原告所提上開欠款明
細，原告自96年7月開始所提列之應收金額，早已降至2,00
0元，並無多收情事，是依據原告所提應收金額與實收金額
相互對照，自96年4月至98年11月應收款為67,000元，惟於
98年12月21日，系爭房屋業經移轉登記予訴外人 劉桂芳 ，此
亦有系爭房屋異動索引在卷可證，故此部分之應收管理費應
為1,355元（計算式：2000/31×21=1,355元，元以下四捨
五入），故被告應繳納68,355元，而被告實際繳款43,000元
，尚積欠25,355元（計算式：67,000元+1,355元-43,000元
=25,355元），是原告依公寓大廈管理條例第21條及住戶規
約之法律關係，請求被告給付25,355元，及自支付命令狀繕
本送達被告翌日即99年10月19日起至清償日止，按週年利率
百分之5計算之利息，為有理由，逾此範圍之部分，則屬無
據，應予准許。
四、本件原告勝訴部分係就小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，
爰依民事訴訟法第436條之20規定，職權宣告假執行。並依
同法第392條第2項，依職權為被告預供擔保，得免為假執
行之宣告。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額
依職權確定如主文所示之金額。
中華民國100年3月22日
鳳山簡易庭法官李怡蓉
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所
違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國100年3月22日
書記官駱青樺