臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事簡易判決
109年度彰簡字第119號
原 告 王妙華
訴訟代理人 梁家豪 律師
被 告 林木成
上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國109年7月29日言詞辯論
終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
原告聲明：被告應將坐落彰化縣○○市○○段○○○○○○○○號土
地（下稱甲地）上如附圖所示編號B面積2平方公尺範圍（下稱
編號B範圍）之建物（下稱B牆）拆除，並將編號B範圍土地返
還原告。陳述：
㈠被告於民國78年4月28日買受取得坐落彰化縣○○市○○段
○○○○○○○○號土地（下稱乙地）及其上1811建號、門牌號碼
埔南街77號建物（下稱A屋）所有權，原告於103年1月6日買
受取得毗鄰乙地之甲地所有權，甲地、乙地均係於69年10月
16日自同段1103地號土地（下稱丙地）分割而來。原告取得
甲地後發現，A屋越界建築，其牆壁之一部（下稱B牆）無權
占有使用甲地之編號B範圍。
㈡甲地、乙地自丙地分割後，兩筆之共有人均為 林炳森 、周棋
松、 周枉松 、 周魩 、 周錦順 ，不含A屋使用執照記載之起造
人 周宏昇 ，周宏昇並非甲地、乙地、丙地之所有權人或其他
有利用土地權利之人（例如：地上權人、永佃權人、典權人
、承租人、使用借貸人等），又A屋係於69年6月13日開工起
造，當時丙地尚未因分割增加甲地、乙地，自無甲地、乙地
之經界可言。兩造均係A屋竣工後，始先後各自取得甲地、
乙地所有權，原告無從於A屋起造期間，就越界建築之情形
即時提出異議，B牆不適用民法第796條規定而免予拆除。
㈢民法第425條之1第1項所謂「土地及房屋同屬一人」，係指
「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房
屋相同之共有人外，尚有其他共有人」。周宏昇並非甲地、
乙地、丙地之共有人，難以相提並論，B牆不適用民法第425
條之1規定而免予拆除。
㈣B牆為磚造，依目前之營建工程技術，拆除並無困難，拆除
後亦不至於影響A屋整體結構安全或造成其他損害，B牆不適
用民法第796條之1規定而免予拆除。
㈤甲地並非未登記之不動產，被告無從依民法第769條、第770
條規定時效取得編號B範圍，亦不能因A屋建築已久，而依上
開規定取得占有權源，B牆不適用民法第769條、第770條而
免予拆除。
㈥為此依民法第767條第1項物上請求權之法律關係，請求判決
如聲明所示。
被告聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准
宣告免假執行。陳述：
㈠A屋起造人為周宏昇即分割前丙地共有人周錦順之孫，當時
周宏昇為兒童，又丙地共有人除林炳森為建商外，其餘共有
人 周棋松 、周枉松、周魩、周錦順均為周宏昇之家人，可見
周宏昇係經丙地共有人同意而在其上起造A屋，嗣後丙地因
分割增加甲地、乙地，再由被告買受取得乙地、A屋所有權
，續由原告買受取得甲地所有權，依民法第425條之1規定，
應推斷原告默許被告繼續使用編號B範圍，並推定在A屋得使
用期限內，就編號B範圍有租賃關係，原告不得請求被告拆
除B牆。
㈡A屋自起造竣工後迄今均無增建，若將B牆拆除，將損及牆
面、樑柱，影響A屋整體結構安全或造成其他損害，並徒耗
高於編號B範圍土地價值之重建費用，依民法第796條之1規
定，斟酌公共利益及當事人利益，原告不得請求被告拆除B
牆。
㈢丙地係因周宏昇起造包含A屋在內之連棟式住宅，始分割增
加乙地、甲地，而原告買受之甲地為畸零地。被告買受乙地
、A屋迄今已逾20年，依民法第769條、第770條規定，已時
效取得編號B範圍之土地所有權，原告不得請求被告拆除B牆
。
兩造不爭執之事實：
㈠甲地、乙地均係於69年10月16日自丙地分割而來，甲地、乙
地自丙地分割後之初，共有人均為林炳森、周棋松、周枉松
、周魩、周錦順。
㈡彰化縣政府於70年7月28日所核發（70）彰建都（使）字第0
000000號A屋使用執照記載，坐落丙地上新建之加強磚造地
上2層1棟1戶店鋪住宅，起造人為周宏昇，自69年6月13日起
開工，迄70年6月30日竣工。
㈢A屋於75年3月11日辦理所有權第一次登記。
㈣被告於78年4月28日買受取得乙地及其上A屋所有權，原告於
103年1月6日買受取得毗鄰乙地之甲地所有權。
㈤B牆即A屋之一部占有使用甲地之編號B範圍。
民法第767條第1項規定「所有人對於無權占有或侵奪其所有物
者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有
妨害其所有權之虞者，得請求防止之」。本件原告為包含編號
B範圍在內之甲地所有人，被告所有之B牆即A屋之一部占有使
用甲地之編號B範圍，此為兩造不爭執。原告主張被告為無權
占有，請求依民法第767條第1項規定拆屋還地，被告則引用同
法第425條之1、第796條之1及第769條、第770條規定，否認原
告之請求。是本件主要爭點在於：被告得否依其引用之條文，
取得占有使用編號B範圍之正當權源。
民法第425條之1規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，
而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時
或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間
或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有
租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，
其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之」。該條第1
項立法理由為「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土
地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別
約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但
應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議
並期明確，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，
推定有租賃關係，其期限不受第四百四十九條第一項二十年之
限制。爰增訂第一項」。土地及其土地上之房屋同屬一人所有
，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默
許房屋承買人有繼續使用該土地之租賃關係存在，且縱使土地
或房屋嗣後再為一部或全部讓與，仍可類推適用上開規定，不
影響房屋承買人使用土地之權利。又該條所稱房屋讓與人，不
僅指因登記而取得所有權之人，併應類推適用，包括有正當權
源占有使用土地而在其上起造房屋，並於房屋辦理所有權第一
次登記前，已取得房屋事實上處分權之人。
建築法第9條第1款規定「本法所稱建造，係指左列行為：一、
新建：為新建造之建築物或將原建築物全部拆除而重行建築者
」，第25條第1項前段規定「建築物非經申請直轄市、縣（市
）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造
或使用或拆除」，第28條第1款、第3款規定「建築執照分左列
四種：一、建造執照：建築物之新建、增建、改建及修建，應
請領建造執照。三、使用執照：建築物建造完成後之使用或變
更使用，應請領使用執照」，第30條規定「起造人申請建造執
照或雜項執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖
樣及說明書」，第71條第1項第1款規定「申請使用執照，應備
具申請書，並檢附左列各件：一、原領之建造執照或雜項執照
」。申請使用執照，既應檢附原領之建造執照或雜項執照，自
以建造執照業已核發為前提，又於新建建築物申請建造執照之
情形，起造人既應備具土地權利證明文件，則除有反證之情形
外，當可認為土地權利人同意起造人新建房屋。
經查：
㈠依前開兩造不爭執之事實，A屋之起造人為周宏昇，其既取
得在丙地上新建A屋之使用執照，依建築法上揭規定，自屬
有權利用丙地之人。其次，周宏昇在丙地上新建A屋開工迄
竣工期間內，丙地因分割增加甲地、乙地，且甲地、乙地自
丙地分割後之初，共有人均為林炳森、周棋松、周枉松、周
魩、周錦順，則B牆即A屋之一部雖坐落在甲地編號B範圍，
尚不發生B牆是否無權占有甲地之爭執。再者，A屋係於75年
3月11日辦理所有權第一次登記，再由被告於78年4月28日買
受取得乙地及其上A屋所有權，其後甲地、乙地已各異其所
有人，則對於被告與甲地所有人而言，自應類推適用民法第
425條之1第1項規定，就B牆坐落在甲地編號B範圍部分，推
定在B牆得使用期限內，有租賃關係，始符合該條之立法意
旨，是原告於103年1月6日買受取得甲地後，應繼受該推定
之租賃關係。被告既依前開推定之租賃關係，得占有使用編
號B範圍，自非無權占有。至於被告就編號B範圍應給付之租
金數額多寡，宜由兩造參酌同條第2項規定，循合法途徑解
決，不在本件裁判範圍，附此敘明。
㈡從而原告依民法第767條第1項物上請求權之法律關係，請求
被告拆屋還地，為無理由，應予駁回。
㈢本件判決事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結
果無影響，不另論述。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國109年9月2日
彰化簡易庭法官廖政勝
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，並
按應送達於他造之人數提出繕本或影本，及繳納第二審裁判費。
中華民國109年9月2日
書記官彭品嘉