臺灣新北地方法院96年度訴字第1832號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院96年訴字第1832號民事判決

裁判日期：民國97年02月26日

裁判案由：返還買賣價金

臺灣板橋地方法院民事判決96年度訴字第1832號原告乙○○訴訟代理人 黃坤鍵 律師複代理人 蔡勝雄 律師被告甲○○訴訟代理人 鄒純忻 律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於九十七年一月二十二日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告於民國（下同）96年5月3日購買被告所有坐落於臺北縣
三重市○○○段28、29、30地號土地，及其上門牌號碼為台北縣三重市○○路○段○○號12樓之建物及地下第4層樓停車位乙位（下簡稱系爭房地），並簽訂原證1之買賣契約，買賣價金為新臺幣（下同）1,305萬元，原告於簽約時交付第1期款項130萬元予被告，惟查系爭房地部分地號遭訴外人 林國華 假扣押、建物部分設定第二順位之抵押權予訴外人 黃莉喻 ，而未依一般買賣流程先辦理過戶、塗銷抵押權設定後給付尾款，約定先由被告辦理排除系爭房地之他項權利登記事項後始繼續進行後續之過戶、付款手續，惟因被告遲遲未能解決上述問題，兩造遂於同年6月22日簽訂協議書如原證3，約定被告應於同年7月5日前負責撤銷前開假扣押，並塗銷訴外人黃莉喻第二順位之抵押權，原告分別於96年7月20日以國史館郵局第00383號、8月6日以國史館郵局第00422號即原證
4之存證信函催告被告限期履行上開約定事項。惟被告就解除假扣押登記之義務遲延外，系爭房地上第二順位之抵押權仍未塗銷，已陷於給付遲延，依民法第254條規定，原告得定相當期限，催告其履行，被告未能於相當期限內為履行，原告自已取得法定解除權，並得據以向被告行使。次按系爭契約第12條第1項：「除本約有特別約定外，甲乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，於經他方定七日以上期間催告仍未履行，並經他方主張解除本約時，雙方同意本約即生解除之效力。」，再按系爭協議書為兩造就本約所為之補充，而視同本約之一部，違反協議書約定視同違反本約，是原告乃依系爭契約及民法第259條之規定，以原證5之之存證信函解除契約，請求被告返還價金如訴之聲明。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈被告以原告未能履行原證3之協議書，辦理銀行貸款及交屋
事宜為由，以本訴狀繕本送達以作為解除契約之表示，並無理由：
⑴按當事人之一方，應向他方先為給付者，如他方之財產，於
訂約後顯形減少，有難為對待給付之虞時，如他方未為對待給付或提出擔保前，得拒絕自己之給付，民法第265條定有明文。原告已曾向被告以存證信函之方式，據以行使不安抗辯權，被告負有先為給付之義務，原告方有續為履行其對待給付之義務。
⑵被告未能先履行除去系爭房地之物上負擔義務，原告既已行
使抗辯權在先，且原告早於96年8月13日以存證信函寄予被告，並經其收受，見原證5之送達回執即明。被告稱以其答辯狀之提出，作為解除意思表示之行使。然原告於96年10月1日收受該訴狀，先前既經原告以原證5之存證信函據以對被告行使解除契約之意思表示，則系爭契約既經原告解除在先，被告殆無對一已解消之法律關係再為解除之可能，是被告其後以本訴狀繕本送達欲解除契約，應無理由。
⒉被告稱原告違約在先，據以依契約第12條主張解除契約並據此沒收原告先前所繳付之定金，並無理由：
⑴被告稱其已於96年8月10日履行系爭義務，並已確保二胎設
定人願意以170萬元能順利塗銷。然兩造既以手寫方式約定被告須於96年7月5日前須向法院提出申請撤封，應認關於該期限於當事人認為重要，方以特約之方式以補充原欲擬契約之不足。是本於當事人真意，兩造間自有以96年7月5前完成撤封之意思。
⑵兩造既以96年8月10日為最終交屋日，被告既未於96年8月10
日前提出任何據以擔保二胎能順利塗銷之保證，縱其後被告確有履行，然於原告言亦非於該期限內履行而失其利益，是原告得依民法第255條取得法定解除權，另被告所稱與訴外人黃莉喻所為之切結協議遲至96年8月30日方達成，猶如前揭分析，其履行對於原告已無利益，原告既已曾於96年8月13日以存證信函向被告據以依法行使解除權，契約既經解除，當無容被告其後據以解除契約，並欲向原告主張沒收之理。
㈤聲明：被告應返還原告130萬元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之遲延利息。
願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠原告解除契約並無理由：
⒈系爭房地有部份地號遭第三人林國華為假扣押及第二順位抵
押權人黃莉喻之情事，於委請啟皓不動產有限公司（下簡稱啟皓公司）居間銷售時，已明確記載出售條件是買受人必須先協助被告清償債務及撤銷假扣押登記等，買賣價金扣除代為清償債務之數額及銀行貸款後，始辦理移轉登記，倘有餘款則交付被告，有系爭契約第16條第4款載明：「另於撤銷假扣押及二胎後，最於45萬元結案」可證，亦為原告於簽系爭契約時明知，有同條第1款載明：本案目前假扣押予林國華，待查明後辦查封撤銷等情，即已足證。
⒉兩造於96年6月22日簽立切結協議書第2條約定：「乙方（即
被告）須於96年8月10日前配合甲方（即原告）作業時間撤除林國華限制登記，且在此期間須與二胎設定人黃莉喻保持聯絡，確保對方願意以170萬元能順利塗銷」，末並以手寫方式加註記載：「96年7月5日前須向法院提出申請撤封」，至於載明為「配合甲方（即原告）作業時間」乙節，是因塗銷假扣押須向債權人清償，債權人始願配合辦理，但被告並無資力清償，是雙方原協議由原告代被告為清償該筆債務，再從總價款扣除，而原告本擬自行辦理銀行貸款以為被告清償該筆債務，始載明「配合甲方（即原告）作業時間」。惟原告並未辦理銀行貸款，為被告清償該筆債務，被告為能履約，向第三人借款15萬元後，委請 趙添財 向法院辦理提存以利系爭房地之後續流程；被告依約於96年8月10日前與林國華商議，並塗銷限制登記，此可由原證1之土地及建物登記謄本查詢時間8月13日，其上並無林國華之限制登記足證。
⒊又依上開協議書內容所載，被告僅須與黃莉喻保持聯絡，並
無塗銷第二順位抵押權之義務，被告亦持續與黃莉喻保持聯絡，確保170萬元清償債務，早將與黃莉喻之切結協議書交予原告，原告未依約履行；是原告主張被告應於同年7月5日前塗銷第二順位之抵押權，實不足採。
㈡被告解除契約有理由：
⒈依上開協議書第2條第1項：「甲方（即原告）須於96年8月
10日前，完成貸款作業程序」，但原告一再藉詞拒不配合辦理銀行貸款及辦理交屋事宜，經被告函請原告配合辦理履行系爭契約，原告仍置之不理；是被告自得依民法遲延給付及系爭契約第12條（參原證2）解除系爭買賣契約。
⒉系爭契約既己解除，且係不可歸責於被告之事由，則被告依
系爭契約第12條沒收原告已繳之價金130萬元作為懲罰性違約金，即屬有理；另系爭房地買賣並有委請僑馥建築經理股份有限公司為履約保證，亦經查明上情後通知原告沒收已繳價金，是原告主張並無理由。
㈢聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷頁87，96年12月18日筆錄）㈠原告於96年5月3日與被告簽訂買賣契約如原證1，購買被
告所有坐落於台北縣三重市○○段28、29、30地號土地，及其上門牌號碼為台北縣三重市○○路○段○○號12樓建物及地下第4層停車場車位（以下簡稱系爭房地），買賣價金為1305萬元，原告於簽約同時交付第一期款項130萬元，於簽約當時，原告知悉系爭房地已遭訴外人林國華假扣押，並設定第一順位新竹銀行及第二順位抵押權於訴外人黃莉喻，約定應由被告辦理撤銷前開假扣押，兩造復於96年6月22日簽立切結協議書如原證3，約定原告需於96年8月10日前完成貸款作業，並清償第一順位新竹銀行及第二順位黃莉喻（如清償金額超過買賣總價金1305萬元，由被告以現金補足，俾原告順利塗銷債權），被告需於96年8月10日前配合原告作業撤銷林國華之限制登記，且與第二順位之設定人黃莉喻保持聯絡，確定黃莉喻得以170萬元塗銷抵押權。
㈡原告於96年7月2日以原證4之存證信函通知被告於文到三
日內依據原證3之協議書辦理塗銷抵押權設定事宜，並於同年8月7日以原證4之存證信函通知代書停止辦理過戶事宜，再於96年8月12日以原證5之存證信函通知被告解除前開買賣契約。
㈢仲介系爭賣賣契約之橋馥建築經理股份有限公司於96年8月
15日以被證4之存證信函通知原告若原告未能於96年8月
22日依約履行原證3之協議書，將於同年月23日沒收原告已付之價金130萬元於被告。
四、本件爭點及本院判斷（見本院卷頁87，96年12月18日筆錄）原告以被告未依據原證3之協議，撤銷系爭土地之假扣押程序，亦未塗銷第二順位之抵押權為由，並定相當期限催告被告履行，被告並未按期履行，以原證5之存證信函解除契約，並依據民法第259條及系爭契約第12條第1項之規定，請求被告返還價金如訴之聲明，被告則以前詞置辯，兩造協議爭點如下：㈠原告以被告未依約塗銷林國華之限制登記，及塗銷第二順位之抵押權，以原證5之存證信函解除系爭買賣契約是否有理由？㈡被告以原告未能履行原證3之協議書，辦理銀行貸款及交屋事宜，以本訴狀繕本送達解除契約是否有理由？經查：
⒈原告於購買系爭房地即已明知系爭房地有第三人林國華假扣
押，及新竹銀行第一順位之抵押貸款及私人第二順位黃莉喻之抵押貸款，原告給付之全部價金均存放於保證帳戶中，並於撤銷假扣押及私人二胎後，最後以45萬元結案等語，此自系爭契約第16條第1、2、4項之約定條文記載可明。兩造復於94年6月22日簽訂原證3之切結協議書約定，原告需於96年8月10日完成貸款作業，並清償被告第一順位（新竹商業銀行）及第二順位（黃莉喻）之民間設定（清償金額已買賣總價為新台幣1305萬元整，如屆時超出買賣總價，被告應無條件以現金補足，以利原告順利塗銷債權），而被告需於96年8月10日配合原告作業時間撤除林國華之限制登記，且與黃莉喻確保願意以170萬元塗銷第二順位之抵押權，被告應於96年7月5日向法院提出撤銷查封之聲請等情，有原證3之協議書可按，準此，被告依據原證3協議書之約定，被告有應於96年8月10日前撤銷林國華之假扣押登記，並確保第二順位之黃莉喻之抵押權願以170萬元塗銷之義務。至於塗銷黃莉喻之第二順位抵押權之義務，應由原告於96年8月10日前辦理貸款後，取得資金後再行辦理塗銷，被告僅有確保第二順位抵押權人黃莉喻同意以170萬元塗銷之義務，並無塗銷第二順位抵押權之義務，合先敘明。
⒉被告抗辯已於96年8月10日前撤銷林國華之假扣押登記等語
，有原告提出原證1之系爭房地登記謄本可按，且為原告所不爭（見本院卷頁112，97年1月22日筆錄）。至於被告抗辯於96年6月22日簽訂原證3之切結協議書時，已交付黃莉喻同意以170萬元塗銷第二順位之抵押權之切結書予原告，並於96年7月31日再以被證2之存證信函交付黃莉喻之切結書寄交原告，亦經原告於96年8月1日收受，有原證4之存證信函意旨可案（見本院卷頁35），再者，原告於96年7月20日國史館郵局383號存證信函之函催意旨，係催告被告提出第二順位黃莉喻願以170萬元塗銷抵押權之同意書，而於96年8月7日國史館422號存證信函卻僅稱要求被告塗銷第二順位黃莉喻之抵押權，足認被告應於96年8月1日將黃莉喻之切結書交付原告，被告並無違反原證3之協議書所述之義務，原告所寄發原證4之存證信函二紙，自不生催告效力。而原告自認並未於96年8月10日前辦理向銀行抵押貸款，且至目前為止，均未向銀行辦理貸款，本件應係原告並未依據原證3之協議辦理貸款，以塗銷第二順位黃莉喻之抵押權，係原告違背原證3之契約義務，從而，原告以被告未依約撤銷訴外人林國華之假扣押登記及塗銷第二順位黃莉喻之抵押權為由，請求解除契約，於法無據，而被告以原告未能履行原證3之協議書，辦理銀行貸款及交屋事宜，以本訴狀繕本送達解除契約，應屬有據。
⒊綜上所述，原告解除契約，既無依據，原告依據民法第259
條之規定及系爭契約第12條第1項之規定，請求被告返還已給付之價金130萬元，為無理由，應予駁回。
五、假執行之宣告：原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及爭點，核與本件判決結果無涉，爰不一一論述。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國97年2月26日
民事第三庭法官徐玉玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國97年2月26日
書記官翁子婷