臺灣臺北地方法院102年度簡上字第318號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院102年簡上字第318號民事判決

裁判日期：民國103年07月28日

裁判案由：給付管理費

臺灣臺北地方法院民事判決102年度簡上字第318號上訴人長安微電有限公司
兼法定代理人 張幸進 共同訴訟代理人 謝佳伯 律師複代理人 陳義文 律師被上訴人底特律科技中心管理委員會法定代理人 楊餘慶 訴訟代理人 梁兆明
徐偉源 上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國102年5月23日本院臺北簡易庭101年度北簡字第14433號第一審判決提起上訴，本院於103年7月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人係位底特律科技中心公寓大廈（下稱系爭大樓）門牌號碼臺北市○○區○○路0段000號4樓建物（下稱系爭建物）之共有人，應有部分各為二分之一，依系爭大樓規約（下稱系爭規約）約定，上訴人每月應繳管理費新臺幣（下同）13,573元，停車位之清潔費900元，及承租停車位之租金1,000元，逾期需另外支付按週年利率10％計算之遲延利息。詎上訴人積欠自民國101年1月至101年12月之管理費、停車位清潔費及租金合計181,676元，迄今未清償。爰依系爭規約之約定，請求上訴人給付被上訴人181,676元，及自102年1月3日民事訴訟補狀送達翌日起至清償日止，按週年利率10％計算之利息。
二、被上訴人則以：㈠系爭建物尚未辦理交屋手續，上訴人並非系爭建物之實際住
戶，被上訴人應向系爭建物之原所有權人即訴外人 洪欽洲 收取管理費。再者，上訴人迄今未能進駐系爭建物管理使用，依系爭科技中心規約約定，管理費應以八折計算。
㈡被上訴人依88年3月31日區分所有權人會議（下稱系爭會議
）之決議，將系爭建物外牆出租予他人懸掛招牌，未經上訴人之同意，違反公寓大廈管理條例第33條第2款之規定，並不合法，且決議出租之期限僅有一年，該決議應已失效。該決議既已失效，被上訴人出租外牆所受領之租金，即無法律上原因，上訴人自100年12月31日起至103年1月止，受領之廣告收益為864,800元，系爭建物占整體建物萬分之691，上訴人自得依民法第179條規定請求返還59,758元，並以此抵銷積欠之管理費等語，資為抗辯。
三、原審判命上訴人應給付被上訴人145,341元，及自102年1月8日起至清償日止，按週年利率10％計算之利息，駁回其餘請求，被上訴人就其敗訴部分未聲明不服已告確定，上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴應予駁回。
四、兩造所不爭執之事項（見本院卷二第35頁背面）：㈠洪欽洲原為系爭建物之所有權人，嗣於100年10月17日以買
賣為原因移轉所有權予上訴人，上訴人應有部分各為二分之一（見原審卷第37、80至87頁、162頁背面，建物所有權狀、土地及建物登記謄本、建物異動索引）。
㈡系爭規約第29條約定管理費收費標準案區分所有權坪數(含
公共設施)以每坪每月70元計算，未進駐戶以八折計算；區分所有權人（或住戶）應於每月15日以前向管理委員會繳納，管理費有逾期未繳納情形者，管理委員會經限期催繳後仍不繳納者，應自逾期之日起加收應繳管理費10%計算之遲延利息（見原審卷第51頁）。
㈢上訴人與洪欽洲之不動產買賣契約書第2條約定，預定交屋日為100年12月31日（見本院卷一第224至228頁）。
㈣上訴人之區分所有權占整體建物比例為10,000分之691。
㈤被上訴人自101年6月自102年12月之系爭建物所屬大樓外牆之廣告費用收益為86萬4,800元（見本院卷一第196頁）。
㈥上訴人自100年10月17日經登記為系爭建物及土地之所有權人後，迄今仍未進駐系爭建物。
㈦系爭建物加上停車位，101年1月1日起至同年12月31日止應
給付予管委會之管理費、停車位清潔費及租金共181,676元，依八折計算後為145,341元。
四、兩造之爭點及本院之判斷：被上訴人主張上訴人為系爭大樓區分所有權人，應依系爭規約繳納管理費及停車位之租金暨清潔費，然為上訴人所否認，並以前詞置辯。是兩造爭點厥為：㈠被上訴人主張上訴人應給付積欠之管理費，有無理由？㈡上訴人得否請求上訴人返還系爭建物外牆出租他人懸掛廣告招牌所獲得租金之不當得利，並主張抵銷？茲分述如下：
㈠被上訴人主張上訴人應給付積欠之管理費，有無理由？
1.被上訴人主張系爭建物含3個停車位，每月管理費為13,573元，每一停車位每月清潔費為300元，3個停車位之清潔費共900元，上訴人另向被上訴人承租一平面停車位，每月停車管理費為1,000元，嗣於101年9月起，此停車位承租權遭被上訴人取消，是系爭建物含3停車位，加另承租之平面停車位，自101年1月起至同年12月止，積欠之費用為181,676元【計算式：（13,573元＋900＋1,000元）×8＋（13,573元＋900）×4＝181,676元】，此為雙方所不爭執。惟被上訴人自認上訴人迄今未搬進系爭建物（見原審卷第211頁），依系爭規約第29條約定，未進駐戶之管理費應以八折計算，是被上訴人所得請求之管理費為145,341元（計算式：181,676元×0.8＝145,341元，元以下四捨五入），逾此範圍之請求為無理由。
2.上訴人雖辯稱系爭建物尚未辦理交屋手續，上訴人並非系爭建物之實際住戶，故無須繳交管理費，且公寓大廈管理條例第3條第8款所規定之「住戶」，包含公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者，為符合民法第373條危險負擔與收益應同屬一人，及使用者付費之公平原則，在系爭建物交付前，管理費應由洪欽洲支付云云。惟查，公寓大廈管理條例第18條第1項規定：「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、『區分所有權人』依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入」，足認公寓大廈之區分所有權人，本為繳納公共基金之義務人。又系爭規約第29條第1項約定：「為維護管理本大樓，區分所有權人（或住戶）應照本規約之規定向管理委員會繳交管理費或公共基金」，並無排除區分所有權人繳納管理費之義務，上訴人既不否認其為系爭建物之所有人，自無拒繳管理費之理。參諸上訴人於100年10月17日取得系爭建物所有權後，即依系爭規約繳交管理費，僅因其與洪欽洲約定之100年12月31日交屋日屆至，卻無法完成交屋，始拒繳101年1月以後之管理費，此有兩造往來書函在卷可稽（見原審卷第36、38頁），復為上訴人所不爭（見本院卷二第21頁背面），堪認上訴人就其負有繳納管理費之義務一節，並無異議。
3.再「『區分所有權人』或『住戶』積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息」，為公寓大廈管理條例第21條所明定，益徵繳納管理費之義務人除「住戶」外，尚包含「區分所有權人」；又依同條例第3條第8款規定，住戶原即包含區分所有權人在內，第21條特別將區分所有權人再予標明，係明訂區分所有權人積欠應繳納之應分擔費用之催討程序（立法理由參照），不問區分所有權人或住戶彼此就管理費之繳納約定為何，管理委員會均得擇一訴請給付管理費，區分所有權人或住戶不得執其內部約定對抗管理委員會，此乃法所當然之解釋，否則無異責令管理委員會負擔住戶與區分所有人互相推諉繳費義務之不利益，有違該條例為加強公寓大廈管理維護，提昇居住品質之立法目的。是上訴人辯稱系爭建物尚未交屋，依危險負擔及公平原則，應由洪欽洲繳納管理費云云，核屬其與洪欽洲之內部關係，不得以之對抗被上訴人，上訴人所辯要無足取。
㈡上訴人得否請求上訴人返還系爭建物外牆出租他人懸掛廣告
招牌所獲得租金之不當得利，並主張抵銷？
1.按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年度台上字第633號判決意旨參照）。又區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。公寓大廈管理條例第24條定有明文。
另98年1月23日增訂之民法第799條之1第4項規定：區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同。
2.上訴人雖主張依公寓大廈管理條例第33條第2款規定，公寓大廈外牆面設置廣告物，應經區分所有權人會議決議，並經該樓層區分所有權人同意，否則不生效力，系爭會議所為出租外牆之決議，既未經上訴人同意，自不生效力云云。惟查，系爭會議召開前曾通知所有區分所有權人，並載明討論事項為「確認大樓外牆廣告出租事宜」，嗣於會議中作成開放系爭建物三個牆面供出租廣告使用，每單位收取7,500元等情，有被上訴人提出之系爭會議紀錄及會議召開通知書附卷可佐（見原審卷第43頁至第45頁）；而證人即許 南茜 亦到庭具結證稱：其代表華美航運公司參加系爭會議，當時有進駐系爭建物之住戶亞元科技亦有派員參加，與會人員均同意開放系爭建物上方的三個牆面供出租廣告使用等語（見原審卷第170頁），足認系爭建物外牆出租予他人懸掛招牌一事，業經系爭大樓區分所有權人決議，並經系爭建物之區分所有權人同意，並無違反公寓大廈管理條例第33條之情事。
3.上訴人雖主張系爭會議決議由華美公司承租，以一年為期，是該決議有效期限只有一年，若欲再辦理承租，應再依上開規定召開會議，並經該樓層區分所有權人同意云云；惟觀諸系爭會議決議僅就出租予華美公司之事項，限租期一年，並未限定出租外牆之期限，又被上訴人自系爭會議後，每年均按系爭會議決議出租外牆，區分所有權人並無反對之意思表示，堪認各區分所有權人就此外牆之利用方式，已為默示之同意。上訴人向洪欽洲購買系爭建物，成為區分所有權人後，依公寓大廈管理條例第24條、民法第799條之1第4項，及系爭規約第33條等規定，本應繼受前手之權利義務，且系爭建物外牆懸掛廣告，係顯而易見，上訴人亦無從主張買受前不知而不予繼受。至於系爭建物外牆設置廣告是否違反建築法規而得舉報拆除，或上訴人得否主張權益受損而請求除去，核與系爭會議決議之效力無涉。從而，上訴人指摘系爭會議決議無效各節，委無足採。
4.次按民法第179條前段規定，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。其判斷是否該當上開不當得利之成立要件時，應以「權益歸屬說」為標準，亦即欠缺法律上原因而違反權益歸屬對象取得其利益者，即應對該對象成立不當得利，倘無使用收益權能而欠缺權益歸屬內容，即不得依不當得利之法則，請求返還所受之利益（最高法院著有94年度臺再字第39號判決可資參照）。又共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，公寓大廈管理條例第10條第2項前段定有明文。查，被上訴人主張自88年以後，外牆出租收益悉依外牆廣告費收支運用管理辦法運用之，由被上訴人作為公共基金使用，業據提出該管理辦法為證（見本院卷二第141至143頁），證人 許南茜 亦證稱：「有承租牆面廣告的公司，租金就加在管理費裡面」（見原審卷第170頁），堪認各區分所有權人就此外牆出租收益之運用方式，已為明示或默示之同意，上訴人向洪欽洲購買系爭建物成為區分所有權人後，依公寓大廈管理條例第24條、民法第799條之1第4項，及系爭規約第33條等規定，自應繼受前手之權利義務。準此，被上訴人出租外牆而取得之收益，乃作為系爭大樓之公共基金使用，為全體區分所有權人所共有，上訴人對於系爭外牆並無單獨收益之權利，難認權益歸屬內容已受損，揆諸前揭說明，上訴人依不當得利之法則，請求被上訴人按系爭建物占系爭大樓之比例，返還59,758元，並主張抵銷，核屬無據。
五、綜上所述，被上訴人依系爭規約之約定，請求上訴人給付積欠之管理費、停車位清潔費及租金共145,341元，及自102年1月3日民事訴訟補狀送達翌日即102年1月8日（見原審卷第135頁）起至清償日止，按年息10％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘該部分原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本判決之基礎已臻明確，兩造之其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，並此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國103年7月28日
民事第三法庭審判長法官劉又菁
法官張志全法官賴淑芬以上判決正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國103年7月28日
書記官楊勝欽