臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事判決
原 告 甲○○
訴訟代理人 戊○○
被 告 丁○○
訴訟代理人 丙○○
訴訟代理人 乙○○
上列當事人間請求回復原狀事件，於中華民國98年4月23日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應將臺北縣新莊市○○街○○巷○號5樓頂平台如附圖453-Ａ所
示部分面積13.03平方公尺、如附圖453-Ｂ所示部分面積76.25平
方公尺之建築物面積89.28平方公尺拆除。
被告應賠償原告新台幣壹拾貳萬玖仟零貳拾肆元及自民國九十七
年十月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、本件原告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，查無民
事訴訟法第386條所列各款情形，應准被告之聲請，由其一
造辯論而為判決，合先敘明。
二、原告起訴主張：原告為臺北縣新莊市○○街○○巷○號4樓之房
屋所有權人，而被告為臺北縣新莊市○○街○○巷○號5樓之所
有權人，卻未經其他樓層之同意，竟於頂樓加蓋違建房屋，
增加整體建物載重，並破壞結構造成原告所有之4樓柱、牆
均有裂縫，經臺灣省結構工程技師公會鑑定，鑑定結果係為
5樓增建所增加載重影響所致，故損壞修復費用為新臺幣（
下同）55,824元及結構鑑定費用73,200元，共計129,024元
，經原告通知被告，均未獲置理等情。爰依據共有物及侵權
行為之法律關係，請求：(一)被告應將臺北縣新莊市○○街
○○巷○號5樓之頂樓增建之建築物拆除，回復原狀交付原告及
其他共有人。(二)被告應賠償原告新台幣129,024元及自起
訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息
。(三)訴訟費用由被告負擔。
三、對於被告抗辯之陳述：(一)被告主張有權使用係依房屋買賣
價目表（廣告文宣）之附註，然依公寓大廈管理條例第9條
但書所約定事項，不得違反都市計畫法及建築法令之規定。
住戶違反規定，得請求主管機關或訴請法院為必要之處置，
如有損害並得請求損害賠償。本件被告濫用使用權把五樓公
寓私自增建為六樓公寓。若被告真的覺得有權加建六樓，為
何縣政府違建拆除大隊來拆除違建時，不表張其使用權加蓋
六樓，阻止拆除大隊拆除？可見被告濫用使用權於法所不容
。又民法第184條定有明文，因故意或過失，不法侵害他人
之權利者，負損害賠償責任，被告違法於頂樓增建致使原告
住家之柱、牆裂縫，被告違法擅自增建，因而致使原告之牆
柱裂縫，非但危害住戶安全，更損害原告之所有物，被告應
賠償原告因此所受之損害，結構鑑定費用亦因被告之不法行
為所生，應由被告給付。(二)本件違章建築，雖臺北縣政府
違建拆除大隊（下稱拆除大隊）已來拆除被告於屋頂平台之
六樓違建，但拆除大隊只是拆除部分牆面，使被告違法之增
建一部分無法使用，並非被告所言，主要構造已拆除，是被
告私自增建的部分，影響建築物載重主要的增建物依舊存在
，何況現有部分被告還在使用，非全部清除。且依照結構工
程技師公會之鑑定報告，明確建議本棟建築物應從地下室、
一樓、二樓、三樓、四樓結構補強才抵得過六樓增建的重量
，或採回復原狀拆除增建之重量，結構物才不會在增建之載
重或地震力下發生損害，故原告主張被告應將屋頂平台回復
原狀，方能排除目前所受之侵害。(三)原告所主張損壞賠償
部分，乃根據鑑定報告「損壞原因分析表」明確指出5樓責
任歸屬部分，「鑑定標的物損壞修復費用表」之計算，也只
計算責任歸屬中信街67巷6號5樓的部分共計55,824元，無責
任部份不計算於修復費用之內，被告宣稱原告圖利，原告只
是依專業的結構技師公會所計算，因被告造成的損壞來請求
賠償，何謂圖利自己？被告的違法增建這才是圖利自己的行
為，因其違法而影響到建築物的結構，且原告於97年9月曾
請水泥匠來估價，估價單責任歸屬被告的部分就要76,200元
。又本棟3樓先前自行修理（前、後陽台天花板、後房牆、
柱、樑）就花二十幾萬元。後牆、柱的裂縫要修復需搭鷹架
才能進行這就要幾千元，而且55,824元單單只有修復外表，
但結構裡面裂縫已無法復原。原告在此只是表明無謀利，修
復費用55,824元，根本就是最低的修復費，可能還修不起來
，原告主張之損壞賠償乃合情合理。
四、被告則請求駁回原告之訴，並辯稱：(一)被告於買賣房屋時
，依房屋買賣價目表之附註條款均有載明「五樓平台平時歸
五樓管理使用」，該項附款應係為買賣契約之一部，被告得
以管理使用屋頂平台，是以，被告有使用平台之使用權。又
「共有人對共有物之特定部分為使用收益，固須徵得其他共
有人全體之同意，然所謂同意，原不以於行為時，分別以書
面出之為必要；其因明示或默示所為之事前允許或事後承認
（追認），均足當之」、「契約固須當事人互相表示意思一
致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接
為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳
達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈
之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分
或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定，應認共
有人間已合意成立分管契約，應認共有人間已合意成立分管
契約。」此有最高法院83年度台上字第1282號、91年度台上
字第2477號裁判可參，是以，本件買賣房屋時之買賣價目表
之附款有載明「五樓平台平時歸五樓管理使用」，應屬已得
其他共有人全體之默示同意。又依公寓大廈管理條例第九條
第一項但書另有約定者從其約定之規定，應視為已有分管契
約之約定。本件原告與被告與建商均有簽訂之不動產買賣契
約書，其買賣價目表亦有明確約定同意屋頂平台使用權歸頂
樓所有權人。換言之，建商於出售系爭建物時，均與全體買
受人約定頂層平台歸五樓所有人即被告使用，顯見全體共有
人有約定分管契約存在。又購屋本屬生活中之大事，對於所
欲購買之不動產現狀、周遭環境，自是仔細觀察而深入研究
，原告曾表示對於五樓住戶於屋頂平台搭蓋建物管理使用之
現狀毫不知情，實與常情有違而難以置信，顯非善意第三人
，自應受上述分管協議之拘束。故被告依分管協議既可管理
使用系爭頂樓之屋頂平台。(二)集合住宅之買賣，經由建商
與各承購戶訂明屋頂平台由頂樓住戶使用管理者，非不可認
係共有物之分管約定，亦即區分所有建築物之出賣人，尤其
係原建築商，如保留屋頂平台或庭院之專用權，而分別附隨
於頂樓或一樓出賣時，區分所有人於買受其他區分所有部分
，若於買賣契約（房屋買賣價目表之附註條款）中已有此項
條款之約定，固可視為已承認屋頂平台或一樓之專用權，倘
區分所有人明知有此情形而買受，縱未約定，亦應視為保留
專用權之默示承認，與共有物之約定分管相類，各區分所有
人受其拘束，然屋頂平台未經登記，不能依登記資料證明屬
於何一區分所有人所有，應依法律上之推定，認屬全體區分
所有人共有，按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同
管理之，民法第八百二十條第一項定有明文，而所謂分管即
共有人間，就共有物之使用，收益或管理方法所訂定之契約
，即為俗稱之分管契約，簡稱分管，此種契約，即係上開民
法第八百二十條第一項所稱契約之一種，則同意書之簽訂，
實無何違反強制、禁止規定。此有高等法院85年度重上字第
374號裁判可參。是以，難謂被告所提之買賣價目表係非正
式之買賣契約，且誠如被告先前所提之民事補充答辯狀內容
所載，買賣價目表係全體買受人於簽訂買賣房屋契約時，已
清楚明白房屋之售價及於房屋各階段完成後各期應支付之款
項，且原告於其所提出之民事回覆狀中亦對於買賣房屋時有
買賣價目表之事實不爭執，豈能謂買賣價目表非正式之買賣
契約。另，原告於民事補充答辯回覆狀中提及房屋宣傳之廣
告價目表（房屋不好賣時還可殺價），及民事補充答辯回覆
狀答辯回覆事實及理由第三點，均係無理由，既係買賣價目
表，何以係「廣告」價目表，應是成立買賣契約後，始能依
買賣價目表檢視房屋之總價款，而關於可殺價部分，係事實
上的行為，與買賣價目表之存在與否無關。又原告提及四樓
之數字四不討喜，亦是原告之選擇，與被告所爭執之管理使
用權無關。原告所提之民事補充答辯回覆狀答辯回覆事實及
理由第二點正式的房屋……所有權，既於買賣價目表已有分
管契約之規定，何須於使用執照及建物登記謄本上記載，且
被告之主張非所有權，何來在使用執照及建物登記謄本上記
載？(三)拆除大隊已於98年2月16日及98年2月17日執行違章
建築拆除工程並拆除完畢。依臺北縣違章建築拆除標準第二
點已將主要構造拆除雖未達到第一點範圍，但確實已達無法
使用者，得免再執行。又依第三點除屋頂、樓板、樓梯、圍
牆外，如經勘查認定其現場實際情況考量拆除技術及安全，
確實無法徹底拆除者（如會傷及鄰房與損及合法共同壁等，
已達無法使用）得予免拆。本件被告之違章建築係位於連棟
公寓之其中一戶，經臺北縣政府違章建築拆除大隊執行拆除
完畢，原告主張若無拆除回復原狀，增建物的重量還壓在建
物上，難保何時結構物會在增建之載重或地震力下發生損害
或死傷等語。本公寓係連棟建築，與被告同層樓之其他住戶
亦有增建的情形，難謂其他住戶之增建重量不會壓在原告之
建物上，屆時原告是否仍要將責任歸責於被告？又原告之建
物若係因被告之增建物之載重所致，何以原告自請之結構鑑
定技師之鑑定結果損壞賠償僅是55,824元？且原鑑定報告內
已指出損壞原因非僅止於被告增建物之載重，其損壞原因包
括：建築材料本身之特性使然、不同建材介面、自然外力作
用等，何以原告僅依其中損壞原因之一歸責於被告？當所有
損壞原因都產生時，依合乎一般常理看待，豈能僅考量其中
之一原因？故部分責任歸屬為非可歸責於被告，又歷經九二
一大地震，許多房屋已倒塌，何以本棟建築依然無恙（本件
增建物已存在十餘年），且歷經多年之建築，豈有毫無損壞
之道理？(四)原告主張之鑑定費用73,200元，係非於訴訟中
所產生，不應計算在訴訟費用內。縱退萬步言原告主張鑑定
費用係訴訟中所產生之必要費用，但不可歸責於原告或被告
，是故，應由兩造共同分擔。
五、原告主張之事實，業據提出臺北縣新莊市○○街○○巷○號（
下稱系爭公寓大廈）4樓、5樓建物登記謄本、臺灣省結構工
程技師公會之收據及發票暨鑑定報告書各乙份為證，被告對
於5樓頂樓增建之事實不爭執，惟被告以上開情詞置辯。經
查本件經本院以板院輔民中97重簡調字第952號函請臺北縣
新莊地政事務所派員測量頂樓增建部分如附圖453-A、453-B
所示之增建物，並繪製建物使用位置面積測量成果圖附卷可
稽，是本件爭點厥為（一）系爭整棟建物共有人間，是否有
5樓頂平台由5樓所有權人使用之分管契約存在？原告是否應
受上開分管約定之拘束？（二）被告於5樓頂平台建造增建
物之使用方式，是否合於上述分管契約之約定？原告得否請
求拆除增建物？原告得否請求將系爭5樓頂平台交付原告及
其餘共有人？(三)原告所受之損失是否得向被告請求賠償？
茲分別論述如下：(一)按數人區分一建築物，而各有其一部
者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共
有，民法第799條前段定有明文。次按，公寓大廈共用部分
不得獨立使用供做專有部分；公寓大廈屋頂之構造，並不得
為約定專用部分。公寓大廈管理條例第7條第3款固亦有明文
。惟公寓大廈管理條例第55條第2項但書已規定於本條例施
行前已取得建造執照之公寓大廈，得不受第7條各款不得為
約定專用部分之限制。查系爭公寓大廈係於77年4月26日建
築完成，有建物登記謄本附卷可稽，是以系爭公寓大廈之區
分所有權人，就共有之共同部分，如已依民法共有之相關規
定，為特別之約定者，自仍有其效力。惟於特別約定以外部
分，仍有現行公寓大廈管理條例及民法相關規定之適用，應
先究明。復按，公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定
，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用
者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約（最
高法院91年台上字第2477號判決意旨參考）。被告抗辯於購
買系爭臺北縣新莊市○○街○○巷○號5樓時，建商於買賣價目
表上載明「五樓平台平時歸五樓管理使用」，是各所有人間
均藉由建商約定系爭5樓頂平台由5樓所有權人使用而成立分
管契約乙節，惟為原告所否認，原告主張該價目表非買賣系
爭不動產之契約內容之一部，然衡諸一般社會交易型態，欲
向建商購買不動產，必應先得知該買賣標的物之價格，然該
價目表上下方之文字即「五樓平台平時歸五樓管理使用」亦
出現在明顯之處，是原告與建商購買該不動產時，顯有預見
之可能，而仍買受之，自應受該約定之拘束，故原告執此主
張該價目表僅是廣告內容之一部乙節，顯不足採。參諸前述
說明，建商與承購戶分別約定五樓平台平時歸五樓管理使用
，應認系爭公寓大廈共有人間經由各別與建商之約定，已合
意成立分管契約，而應受該分管契約之拘束。(二)系爭公寓
大廈各共有人既已成立分管契約，已如上述，惟5樓屋頂平
台使用權究與所有權圓滿之權能有所不同，該屋頂建築設計
既屬平台，自應保持平台之原狀，依其性質、構造而為使用
，始得謂本於共有物本來之使用目的而為使用。被告於屋頂
平台上搭蓋增建物，顯非依屋頂平台之性質及構造而為原狀
使用，有違平台之使用目的，是以被告對於系爭公寓大樓之
5樓屋頂平台縱有使用權存在，其於5樓平台搭蓋增建物，顯
已超出使用權之範圍，難認為正當。至於拆除大隊以違建為
由拆除增建物牆及屋頂之部分結構，使不能正常使用，而未
將增建物全部拆除，乃建管單位行政上之處理權限，該增建
物之結構體仍然存在，不能改變被告違反平台性質及構造而
使用之事實，被告辯稱系爭5樓頂平台增建物，業經拆除大
隊拆除云云，不足採信。按各共有人對於第三人，得就共有
物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得
為共有人全體之利益為之。民法第821條亦定有明文。查系
爭公寓大廈5樓頂平臺為系爭公寓大廈住戶共有，被告在樓
頂平臺建造增建物，使原告4樓房屋受有損害，侵害原告之
共有權，則原告本於所有權之作用，依民法第821條前段之
規定，就共有物之全部為本於所有權之請求，請求被告應將
臺北縣新莊市○○街○○巷○號5樓頂平台如附圖453-Ａ所示部
分面積13.03平方公尺、如附圖453-Ｂ所示面積76.25平方公
尺之建築物，面積89.28平方公尺拆除，即屬正當。然被告
依分管協議既可管理使用系爭5樓頂之平台，已如前述，則
原告一併訴請被告於前開如附圖453-A所示部分、如附圖453
-B所示部分增建物拆除後將占用之屋頂平台回復原狀交付於
原告及其他共有人全體，則屬不應准許。(三)次按「因故意
或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任」，「當
事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」，民
法第184條第1項、民事訴訟法第277條前段分別定有明文。
查本件原告主張因被告於5樓頂平台增建，致原告受有損害
，並提出臺彎省結構工程技師公會鑑定報告乙份附卷可憑，
該鑑定報告書鑑定結論為本案結構系統4樓柱及牆部分有裂
縫之情形，研判為5樓增建所增加載重影響所致，建議對4樓
採結構補強或將5樓增建之部分回復原狀，結構物才不會在
增建之載重或地震力下發生損害。柱有裂縫之部分建議以環
氧樹脂注射補強，牆裂縫建議以無收縮水泥填補，以回復結
構物原有之性能。則原告建物柱及牆龜裂之原因，係出於被
告建造增建物之行為所致，且為被告所不爭執，自應認為原
告此部分之主張為真實。原告因4樓房屋所受之損害，請臺
灣省結構工程技師公會鑑定，損壞修復費用55,824元，有上
開鑑定報告附卷可稽，應由被告負賠償責任，而鑑定費用73
,200元，包括鑑定申請費5,000元、鑑定費51,000元、安全
評估費17,200元，有原告提出之臺灣省結構工程技師公會代
收收據、統一發票各2份附卷可證，原告為證明損害原因及
損壞修復費用所支出，為原告所受損失，非訴訟中所支出之
訴訟費用，亦應由被告賠償。被告認係訴訟費用，恐有誤解
，不足採信。
六、從而，原告本於共有物所有權，依民法第821條前段規定，
，請求被告將如附圖453-A所示部分面積13.03平方公尺、如
附圖453-B所示部分面積76.25平方公尺之增建物面積89.28
平方公尺拆除，並依侵權行為之法律關係，請求被告給付12
9,024元及自本訴狀送達之翌日即97年10月22日起至清償日
止，按年息百分之五計算之利息，均有理由，應為准許。惟
原告請求被告於如附圖453-A所示部分面積13.03平方公尺、
如附圖453-B所示部分面積76.25平方公尺之增建物面積89.2
8平方公尺拆除後，回復原狀交付原告及其他共有人，則於
法無據，不應准許，應予駁回。
七、本判決原告勝訴部分，係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之
判決，爰依職權宣告假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及其他未經援
用之證據，均與本判決所為判斷不生影響，無庸逐一論述，
附此敘明。
九、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴
訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第79條、第389條
第1項第3款，判決如主文。
中華民國98年5月7日
臺灣板橋地方法院三重簡易庭
法官趙炳煌
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國98年5月7日
書記官胡明怡