裁判字號：臺灣桃園地方法院92年簡上字第82號民事判決
裁判日期：民國92年10月16日
裁判案由：拆屋還地
臺灣桃園地方法院民事判決九十二年度簡上字第八二號
上訴人壬○○
己○○庚○○辛○○甲○○○丙○○丁○○戊○○癸○○
衖一共同訴訟代理人 彭國良 律師複代理人 蕭萬龍 律師被上訴人乙○○○住桃訴訟代理人 黃德財 律師右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十二年一月二十一日本院中壢簡易庭九十一年度壢簡字第四二三號第一審判決提起上訴，於民國九十二年十月二日言詞辯論終結，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：原判決廢棄；前開廢棄部分，被上訴人在原審之訴駁回。
二、陳述（除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱）：㈠原審判決上訴人敗訴之理由，無非以：上訴人就系爭土地有土地法第一百零四
條之優先購買權，惟依最高法院八十六年度台上字第二七○七號判決意旨，認該法所定之優先購買權，除其土地承租人不於該條第二項接到通知後十日內為表示，應視為放棄外，若其土地承租人於知悉土地買賣之件後，曾明示或默示表示拋棄該優先購買權者，自仍生權利拋棄之效力之意旨，被上訴人於七十八年五月二十九日向訴外人祭祀公業 吳從子旺 購買系爭土地時，上訴人之被繼承人 梁廷桂 雖與該訴外人仍有租賃關係存在，惟梁廷桂仍於八十一年十二月二十四日就其所有之面積二建坪半鐵架屋占用被上訴人所有○○○鎮○○段五二之一二六地號部分，於桃園縣楊梅鎮調解委員會達成調解，是梁廷桂已默認被上訴人與該訴外人間之買賣契合法成立，梁廷桂不得再行主張前述優先購買權，而上訴人梁廷桂之繼承人，自亦無從依同條規定主張被上訴人與該訴外人間買賣契約為無效云云，而判決上訴人敗訴。
㈡上開最高法院判決之意旨，係指土地承租人於知悉土地買賣條件後，曾明示或
默示表示拋棄該優先購買權者，方生權利拋棄之效力。是以，本件須梁廷桂對於被上訴人與上開訴外人就系爭土地之買賣條件知悉後，而仍明示或默示拋棄其優先購買權，方生拋棄之效果。而所謂買賣條件，依民法第三百四十五第二項「乃指雙方當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立」之規定，不外當事人、標的物及買賣價金，其中影響土地法第一百零四條優先購買權之行使，且居最重要者，首推買賣價金，概此為優先購買權人是否行使優先購買權之首要考量。原審判決認上訴人不得主張優先購買權之主要論據，係以梁廷桂與右述訴外人曾達成前揭調解，惟依其調解內容觀之，乃指梁廷桂鐵架屋拆除移去爾爾，並無任何明示或默示拋棄系爭土地優先購買權之意思，故原審此部分之認定似有違誤。再自上揭最高法院判決以論，本件既須知悉購買價金後加以放棄，始可謂喪失優先購買權，但由調解內容完全未提及價金乙事，故無從推得前開結論。而梁廷桂去世前從未知其土地買賣價金，更未明示或默示拋棄優先購買，是被上訴人與訴外人祭祀公業吳從子旺間之系爭土地買賣契約，為無效。再者，依上訴人提出之照片得徵系爭建物乃三十年前興建，非如被上訴人所言之新建建物，而上訴人就此對上述訴外人之土地租金，亦持續繳納至七十九年十二月三十一日。況梁廷桂於調解時，同意拆除鐵架屋，係因該鐵架屋為新建建物，不似系爭建物為具承租關係之老舊建物，系爭建物既有承租關係，當可依法主張土地法之優先購買權。
㈢系爭土地依 鈞院 六十八年度財執字第二○一一九號實測圖與本案原審之測量圖
比對，可知確屬梁廷桂承租之桃園縣○○鎮○○段五二之一○地號範圍（編號一○三），反之，被上訴人當初並未承租使用系爭土地，易言之，該土地於六十八年間乃上訴人之被繼承人承租使用無訛。被上訴人雖辯稱：該實測圖乃政府作為課徵系爭土地前手即出租人祭祀公業吳從子旺租金收入之用，係其出租他人所佔用面積之依據，並非實際出租面積與本案無關云云。然該實測圖為政府課徵祭祀公業吳從子旺之出租人數及各承租人承租之土地多寡等租金收入依據，出租人對此課徵租金之標準當錙銖必較，若非承租之梁廷桂有承租如該圖所示面積，則該祭祀公業豈會依此測繪而多繳交租金收入之稅金？又若有錯誤，何不見該祭祀公業請求更正？且該實測圖與現今測量圖兩相對照，足見其測量甚屬精確，並詳列各人佔用面積暨位置，併載明佔用人名冊及住址，此較之證人 陳瑞春 庭呈收據帳冊之精緻度及可信度，顯有天壤之別。
㈣被上訴人復辯以：右開實測圖之編名乃使用人，並非承租人，故無法證明梁廷
桂承租其相同面積云云。查證人陳瑞春於鈞院中證稱：「該實測圖上絕大部份是房子，黃色部份是空地，訴外人梁廷桂佔用該筆土地還積欠祭祀公業十幾萬元」、「對於實測圖所示的面積，祭祀公業收取的計算，在七十三年測量前是依照佔用人陳述之佔用面積以申報地價百分之九計算，在七十三年測量後，即按照地政機關測量出來的面積依前述標準計算。」等語，準上以觀，前述祭祀公業租金之收取，於七十三年以前係依各承租人實際佔用面積計算，而系爭建物乃四、五十年前之老舊建物，並於興建時，即與該祭祀公業間有租賃關係存在；又必以有右揭租賃關係，否則亦無前述積欠租金可言。
㈤由證人陳瑞春庭呈之祭祀公業吳從子旺帳冊得知，梁廷桂自六十八年起至七十
七年承租期間，其地號均登記為五二號，至系爭土地於七十八年出售予被上訴人後始改載為五二之一○九，顯見上訴人原本對此土地本有租賃關係。七十八年該祭祀公業出售土地後，該祭祀公業之帳冊方予更改，但上訴人於七十九年至八十年繳交之租金及承租面積，與六十八年至七十七年均屬相同，並無增減，更得徵七十八年間系爭土地出售時，上訴人仍具承租權，是得主張土地法第一百零六條優先購買權無誤。又前開帳冊並未詳細記載承租人承租之各筆土地地號，如梁廷桂除承租五二之一○九地號土地外，尚承租五二之一二四地號土地，此二筆土地嗣後且均售予梁廷桂，但梁廷桂承租五二之一二四地號土地部分，該帳冊即無記載，但被上訴人亦不否認上訴人承租該筆土地。是以，被上訴人僅據不完全記載承租地號之帳冊推斷上訴人是否承租土地，當有錯誤。
三、證據：援用原審之立證方法外，另提出本院六十八年度財執字第二○一一九號實測圖、不動產買賣契約為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述（除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱）：㈠梁廷桂等三十七人早期佔有使用祭祀公業吳從子旺所有坐落桃園縣○○鎮○○
段五二及五二之一０地號土地，梁廷桂等人係使用人而非承租人，此有台灣桃園地方法院財務執行處六十八年十二月十日桃院石財字第二七二六三號函函暨附表可證。
㈡上訴人被繼承人梁廷桂承租之土地坐落同段五二之一０九地號土地，與被上訴
人所有之土地坐落同段五二之一二六地號不同，此由上訴人於原審提出之梁廷桂租金收據可知，且其租金僅繳納至七十九年度為止（於八十年三月十四日支付），其後即未再給付。又依前開租金收據底冊戶號第七九號，核對祭祀公業吳從子旺出租土地底冊戶號第七九號，梁廷桂承租之土地為同段五二之一０九地號，因之，梁廷桂承租之土地非被上訴人所有五二之一二六地號土地。
㈢退言之，被上訴人係於七十八年五月二十九日向訴外人祭祀公業吳從子旺購買
五二之一二六地號土地，然梁廷桂仍於八十一年十二月二十四日就其所有面積二建坪半鐵架屋占用被上訴人所有五二之一二六地號土地部分，達成右開調解，是足認梁廷桂已默認被上訴人與該祭祀公業間買賣契約已合法成立，梁廷桂已不得再行主張土地法第一百零四條之優先購買權，而上訴人為梁廷桂之繼承人，自亦無從依該規定復行主張被上訴人與該祭祀公業間之買賣契約為無效。㈣承上所述，梁廷桂無權占用被上訴人所有之系爭土地，已彰彰明甚，且依調解
內容為前開拆除行為，將土地返還被上訴人，茲其所餘系爭磚造建物及磚造花圃因未一併拆除，被上訴人於聲請鈞院以九十年度執字第一八八八九號執行事件強制執行，但鈞院執行處以聲請拆除之地上物，已非調解書執行名義所載之建物為由裁定駁回，為此，乃依法另起訴請求上訴人拆除如附圖所示系爭Ａ、Ｂ部分地上物，並返還其土地，為有理由。
三、證據：援用原審之立證方法外，另提出租金收據影本二份、出租底冊影本一份為證，並聲請訊問證人 吳振安 、陳瑞春。
丙、本院依職權調閱桃園縣楊梅鎮調解委員會八十一年度民調字第一四五號調解事件卷宗及本院九十年度執字第一八八八九號民事執行卷宗。
理由
一、被上訴人原審起訴主張：坐落桃園縣○○鎮○○段五二之一二六地號土地為其所有，上訴人之被繼承人梁廷桂在該土地上如附圖所示Ａ、Ｂ部分，分別搭建磚造建物及磚造花圃，面積各一點七五平方公尺、三點四平方公尺，係無權佔用，為此，爰依民法第七百六十七條所有物返還請求權之法律關係，訴請上訴人將前述
Ａ、Ｂ地上物拆除，並將土地返還被上訴人等語。上訴人則以：前開Ａ、Ｂ部分土地，渠被繼承人梁廷桂自六十六年起，即向被上訴人之前手即祭祀公業吳從子旺承租，詎該祭祀公業於將土地售予被上訴人時，並未依土地法之規定通知有優先購買權之梁廷桂，故其等之買賣為無效，況買賣不破租賃，故被上訴人亦不得請求上訴人拆除該地上物及返還土地等語資為抗辯。
二、前述五二之一二六號土地為被上訴人於七十八年五月二十九日向訴外人祭祀公業吳從子旺承購，而登記取得所有權乙節，有土地登記謄本附卷可稽。又附圖所示
Ａ、Ｂ部分地上物係坐落該土地，亦經原審囑託桃園縣楊梅地政事務所測繪屬實，上訴人就此尚無爭執，是此部分堪信為真正。
三、兩造曾就五二之一二六地號北側面積二建坪半鐵架屋拆除返還土地乙事，在桃園縣楊梅鎮調解委員會以八十一年度民調第一四五號達成調解，經本院於八十二年一月三十日核定准許在案，業由本院調閱上開調解事件卷宗無誤。本件被上訴人且據該調解執行名義，前向本院聲請強制執行，本院以其聲請強制執行之標的非屬上開調解經核定之標的，是以九十一年三月二十二日九十年度執字第一八八八九號民事裁定駁回其聲請確定在案，亦經調閱核實。上訴人訴訟代理人於本院並自認本件被上訴人原審起訴之訴訟標的與上揭調解標的不同（參見本審卷第三一頁），從而，本件要無上訴人於原審所辯有違一事不再理可言，合先指明。
四、按民事訴訟法第三百五十五條第一項明文規定，文書，依其程式及意旨得認作公文書者，推定為真正。查上訴人提出之本院六十八年度財執字第二○一一九號實測圖暨附表為本院公文書之一部份，是應推定其真正。換言之，上訴人之被繼承人梁廷桂於該年間向訴外人祭祀公業吳從子旺承租之範圍係該附圖編號一○三號部分之土地，然該承租事實是否即無變動，或絕無差池，仍屬有疑。蓋如該附圖暨附表所示之承租情形，參據祭祀公業吳從子旺之現管理人即證人吳振安在本院所為之結證，得知該祭祀公業所有含系爭土地等之附近廣大土地，自遠古即分遭五十餘人承租占用，多數未簽具租賃契約書，簽訂契約者係邇來一、二年之事，然仍有拒絕簽約者（參見本院卷第四二頁）。又於欠缺明確界定土地承租範圍之情形下，係以占用人指界方式，嗣後測繪位置及面積售予部分占用人，祭祀公業吳從子旺與梁廷桂間亦無簽訂租賃契約，並有證人陳瑞春即祭祀公業吳從子旺會計到院具結綦詳。查證人陳瑞春係自七十八年間起即任職右開祭祀公業之會計職務，與兩造並無權利糾葛，所證應係客觀可信，且伊實際辦理收取占用祭祀公業土地租金之業務，故自該年間起，對於兩造與祭祀公業間占用、租賃或買賣之情形，自知之甚稔。查本院命證人陳瑞春於桃園縣楊梅地政事務所土地複丈成果圖上描繪就伊所知自任職是年起梁廷桂實際占用土地之位置（參見本院卷第七二頁），經核已不及於系爭之Ａ、Ｂ二處。
五、第查，祭祀公業吳從子旺將五二之一二六地號土地售予被上訴人後，本院於八十二年一月三十日核定之桃園縣楊梅鎮調解委員會八十一年度民調字第一四五號調解書暨其附圖，亦屬法院之公文書，依法亦應推定為真實。茲以其附圖與證人陳瑞春所述勾稽相核，足徵前述實測圖編號一○三土地與現為被上訴人所有五二之一二六競合處（包括系爭之Ａ、Ｂ二處），顯然本非或至遲於七十八年間起即非梁廷桂承租之範圍。承此以觀，祭祀公業吳從子旺於出售五二之一二六地號土地予被上訴人時，梁廷桂對於系爭Ａ、Ｂ二地上物之坐落土地，並無土地法第一百零四條所定之優先購買權或民法買賣不破租賃可言，同理，本件上訴人亦然。
六、準上言之，原審判決認被上訴人基於民法第七百六十七條之所有物返還請求權法律關係，判命上訴人應將附圖所示Ａ部分磚造建物（面積一點七五平方公尺）、Ｂ磚造花圃（面積三點四平方公尺）拆除，將土地返還被上訴人，其理由與本院前揭論據不一，容有斟酌餘地，或有不當，惟依其他理由，尚可謂正當，故上訴人雖執前詞指摘原判決，並求予廢棄，渠上訴仍無理由，是應駁回之。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第二項、第八十五條第一項，判決如主文。
中華民國九十二年十月十六日
臺灣桃園地方法院民事第二庭~B審判長法官邱瑞祥~B法官張震武~B法官朱敏賢右為正本係照原本作成本判決不得上訴中華民國九十二年十月十六日~B法院書記官謝文心