裁判字號：臺灣桃園地方法院91年簡上字第15號民事判決
裁判日期：民國92年10月16日
裁判案由：返還保證金
臺灣桃園地方法院民事判決九十一年度簡上字第一五號
上訴人天美針織股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 錢裕國 律師複代理人丁○○住臺北
戊○○住同右己○○住同右被上訴人強世精密股份有限公司
設桃園縣平鎮市○○區○○○路○號法定代理人乙○○住同右訴訟代理人 呂理胡 律師複代理人 林仕 訪住桃園
丙○○住同右右當事人間請求返還保證金事件，上訴人對於中華民國九十年十一月七日本院中壢簡易庭八十九年度壢簡字第四七四號第一審判決提起上訴，於民國九十二年十月二日辯論終結，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決不利上訴人部分廢棄。
（二）右廢棄部分被上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）依兩造所簽訂之租賃契約（下稱系爭租約）第五條規定「乙方（即被上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（即上訴人）同意繼續出租外，應即日將廠房誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不及時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人絕無異議。」被上訴人並未依約於民國八十九年一月三十一日將房屋按照原狀遷空交還上訴人，且依證人 游寶霞 、 姜宗顯 及 孟祥琪 於原審之證詞可知被上訴人係於八十九年五月初始搬遷完畢，故上訴人得向被上訴人主張合計三個月租金再加乘五倍之違約金，共計新臺幣（下同）三百七十五萬元，另被上訴人所聘僱之廠長 蔡明儒 亦證稱，被上訴人係於八十九年二月二十二日或二十三日始整理完畢，縱認被上訴人所有之動力變壓器為廢棄物，被上訴人仍因尚未將系爭廠房回復原狀，致使上訴人於八十九年二月間無法使用系爭廠房。故被上訴人返還系爭廠房最早亦為八十九年二月二十二日或二十三日，依照系爭租約第五條規定，被上訴人應給付上訴人一個月租金再加乘五倍之違約金計一百二十五萬元，故被上訴人除應負回復原狀之部分外，被上訴人遲延返還房屋須給付上訴人違約金三百七十五萬元或一百二十五萬元，上訴人主張以此部分與被上訴人得請求返還之押租金抵銷。
（二）被上訴人雖於過完年後將鑰匙交還上訴人，惟被上訴人僅將鑰匙交還，卻未實際搬遷完畢，仍留有大批物品置於系爭廠房內。而債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，民法第二百三十五條定有明文。縱被上訴人已將鑰匙返還，惟被上訴人之所有物品仍置於系爭廠房，致上訴人無法使用系爭廠房，顯非依債務本旨提出給付，不生提出效力。又被上訴人於八十九年二月以後，於搬遷剩餘物品時，有時一天一次或二次，有時晚上來搬，致上訴人無法出租系爭廠房，造成上訴人受有每月二十五萬元之租金損失，故因被上訴人遲延返還系爭廠房所致之租金損失總計七十五萬元，原審對此疏未審酌。
（三）被上訴人於原審已自承確實曾在系爭廠房頂樓加裝冷水塔，並在地板上打洞以讓管線通過，復依證人 董長安 證稱冷卻水塔漏水是被上訴人使用後才漏的，且證人 顏清和 依其專業判斷亦認為漏水係因屋頂打洞所致，故被上訴人於承租期間在系爭廠房頂樓加裝冷卻水塔，造成系爭廠房屋頂遭到破壞而導致漏水。另上訴人否認上訴人同意被上訴人在屋頂地板打洞以加裝冷水塔，故應由被上訴人對此負舉證責任。
（四）依系爭租約第十條規定「乙方應以善良管理人之注意使用，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致廠房毀損，應負損害賠償之責，廠房因自然損害而有修繕之必要時，由甲方負責修理。」本件租賃物之前即曾因被上訴人為加裝冷水塔在系爭廠房頂樓打洞導致二樓嚴重積水，經上訴人以傳真告知，為被上訴人所承認，被上訴人並已依系爭租約第十條自行修復，顯見被上訴人亦承認漏水為其在系爭廠房頂樓打洞所致，益證被上訴人自行於系爭廠房頂樓加裝冷水塔之打洞行為，確為發生本件漏水損害之主因，應由被上訴人負損害賠償責任。然被上訴人於系爭租約期滿後即未依系爭租約第十條履行，致使上訴人尚須僱工修復，共計支出二十三萬九千六百一十元，上訴人主張以此部分回復原狀之費用與被上訴人得請求返還之押租金債權抵銷。
（五）被上訴人主張因系爭廠房屋齡老舊、自然耗損才導致漏水情事之發生，則被上訴人對此應負舉證責任。又被上訴人於原審雖主張其遺留於系爭廠房內之物品均為垃圾，然被上訴人事後仍至系爭廠房內陸續搬離，可知被上訴人所遺留之物並非垃圾，被上訴人亦不得以此主張該清理行為僅屬道德義務，並藉以免除回復原狀義務。
三、證據：援用第一審所提證據。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：如主文第一項所示。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）系爭租約至八十九年一月三十一日屆滿，而被上訴人於八十九年一月十九日已將全部機器設備遷入桃園縣平鎮市工業區內新建廠房正式啟用，被上訴人並無繼續承租系爭廠房之必要，且被上訴人於八十九年一月十九日業已交還鑰匙，並於一月二十九日清理完畢。而證人 呂豐穩 於原審證稱被上訴人於八十九年一月二十九日清理完畢等情，雖與證人游寶霞所述交還鑰匙之時間約有一周之出入，但甚相符，且證人游寶霞於原審曾證稱八十九年二月二日兩造共同至系爭廠房內會勘，上訴人並就積水及配管表示意見，若非被上訴人已將系爭廠房返還上訴人，則兩造無庸至現場履勘。另兩造共同僱用之證人 譚宿西 亦證稱被上訴人係於八十九年一月底前就搬走，其則於一月底前離職等情，而上訴人聘僱之警衛姜宗顯則於八十九年二月初到任，足證上訴人已於八十九年二月初接管系爭廠房，是系爭廠房業於八十九年一月底前由被上訴人點交返還與上訴人。
（二）系爭廠房於八十九年一月底點交上訴人，依一般經驗法則，被上訴人已騰空廠房並交還鑰匙，將系爭廠房置於上訴人可使用狀態即屬返還租賃物。至於事後補清油污、垃圾，僅係被上訴人之道德義務。
（三）被上訴人既已依約於八十九年一月底（即租期屆滿前）將系爭廠房返還與上訴人，則上訴人向被上訴人請求違約金即無所據。又行使權利，履行債務應依誠實信用原則，系爭廠房面積達七百五十坪，而被上訴人之動力變壓器係置於屋外，自不能以此認為該動力變壓器搬走前被上訴人仍使用系爭廠房。上訴人以此向被上訴人請求三百七十五萬元之違約金，顯與民法第一百四十八條第一項規定相違，縱被上訴人不把垃圾清除，上訴人最多只能扣款代為清除，而不得以此認為被上訴人尚占用系爭廠房，並每月向被上訴人收取一百二十五萬元之違約金，故上訴人主張之違約金請求權係屬權利濫用。
（四）依系爭租約規定，廠房自然損壞應由上訴人負修繕之責。系爭廠房屋齡老舊，縱曾以舖設柏油防水防漏，惟因被上訴人承租系爭廠房長達五年四月，早因使用年限到達而自然耗損有修繕之必要，本應由上訴人負修繕之責，上訴人以此主張抵銷並無理由。又房屋漏水之可能原因甚多，有因房屋本體結構而生，有因防水防漏設備自然耗損導致喪失功能而生。而漏水之原因事涉專業，豈可因證人顏清和之初步判斷，即逕行認為漏水係因屋頂打洞所引起。況上訴人之廠房老舊，每月向被上訴人收租金二十五萬元，仍要求被上訴人重新舖設防水、防漏設備，實有失事理之平。
（五）上訴人主張以租金之五倍計算違約金亦屬過高。
三、證據：援用第一審所提證據。理由
一、本件被上訴人起訴主張：其於八十八年六月一日與上訴人訂立工廠廠房租賃契約書（下稱系爭租約），承租上訴人所有坐落桃園縣平鎮市○○路南勢二段四五七巷二號天美工廠第一大樓第一、二層（下稱系爭廠房）使用，約明租期自八十八年六月一日起至八十九年一月三十一日止，租金每月以二十五萬元計算，另約定押租保證金（下稱系爭押租金）為六十萬元，雙方言明於被上訴人遷空交還系爭廠房後，上訴人即應將系爭押租金返還與被上訴人，被上訴人已依約交付系爭押租金與上訴人。嗣於租期屆滿前因被上訴人不欲續租，乃預先告知上訴人，於租期屆滿後被上訴人並已依約遷空交還系爭廠房與上訴人，詎上訴人竟拒不返還系爭押租金，被上訴人爰依系爭租約第四條規定訴請上訴人返還系爭押租金六十萬元，及自系爭租約期滿翌日（即八十九年二月一日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等情（原審判決關於被上訴人請求上訴人給付八萬四千五百九十元，及自八十九年二月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分敗訴，因被上訴人並未表示不服，該部分已告確定）。
二、上訴人則以：被上訴人並未於系爭租約期滿（即八十九年一月三十一日）時將系爭廠房按原狀遷空交還上訴人，被上訴人係至同年五月間才將其所有之物品搬遷完畢，上訴人依約得向被上訴人請求自租約期滿翌日起至遷讓返還系爭廠房完畢止按租金五倍計算之違約金，而三個月之違約金共計有三百七十五萬元，縱認被上訴人於八十九年二月間已將系爭廠房返還與上訴人，上訴人亦得請求一個月之違約金即一百二十五萬元，又因被上訴人未將系爭廠房回復原狀，致上訴人須另行僱工修復，共計支出回復原狀之費用為三十二萬四千二百元，故上訴人主張以上開違約金及回復原狀費用與被上訴人請求返還之系爭押租金為抵銷等語，資為抗辯。
三、被上訴人主張其於八十八年六月一日與上訴人就系爭廠房訂立系爭租約，約定租期自訂約日起至八十九年一月三十一日止，押租保證金為六十萬元，另言明於被上訴人遷空交還系爭廠房後，上訴人應將系爭押租金返還被上訴人，被上訴人已依約交付系爭押租金與上訴人，嗣被上訴人並已將系爭廠房遷空交還與上訴人，而上訴人尚未返還系爭押租金等語，為上訴人所不爭執，並有被上訴人提出租賃契約書一紙附卷可稽，是被上訴人此部分之主張，堪信為真實。惟上訴人仍執前詞置辯，茲本件所應審究者為（一）被上訴人有無依約於八十九年一月三十一日租約期滿時將系爭廠房遷讓交還與上訴人。（二）被上訴人所須負責回復原狀之部分為何。
四、系爭租約因租期屆滿而消滅，被上訴人已依約將系爭廠房遷讓交還與上訴人，上訴人依系爭租約第五條向被上訴人請求一個月或五個月之違約金並無理由：
（一）按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第四百五十條第一項定有明文。本件被上訴人主張其因不欲續租系爭廠房，並已預先告知上訴人，事後並將系爭廠房返還與上訴人等語，為上訴人所不爭執，是系爭租約於八十九年一月三十一日租約期滿時消滅之事實，應堪認定。
（二）上訴人抗辯依系爭租約第五條約定，被上訴人於租約期滿時即應將系爭廠房遷空返還與上訴人，惟被上訴人卻延至八十九年二月中旬農曆春節過後始陸續回復原狀，且被上訴人所有之動力變壓器竟延至八十九年五月初才搬離，上訴人自得向被上訴人請求三個月按租金五倍計算之違約金共計三百七十五萬元。縱認被上訴人於八十九年二月二十二日或二十三日左右已將系爭廠房整理完畢，上訴人亦得向被上訴人請求一個月按租金五倍計算之違約金即一百二十五萬元，上訴人並據以主張抵銷等語。經查，證人即上訴人僱用之警衛姜宗顯證稱：「我是二月到被告（即上訴人）公司任職」及「（問：二月一日受僱上訴人公司作何職務？）做上訴人大門守衛，或晚上負責安全」（參見原審九十年二月十二日言詞辯論筆錄），另證人譚宿西即兩造共同僱用之警衛亦到庭證稱：「我是八十九年一月底離職，被上訴人在八十九年一月底前就搬走了。」（參見原審九十年二月十二日言詞辯論筆錄），可知系爭廠房於八十九年二月起已由上訴人僱用之證人姜宗顯擔任系爭廠房警衛工作之事實，足以認定。
（三）上訴人自陳於八十九年一月底前雖未進駐系爭廠房，但其有勸被上訴人儘速搬離等情，而證人即上訴人之總務游寶霞於原審證稱：「被上訴人之機器、人員是在一月底前搬走，二月初東西陸續在搬、整理」，及「八十九年二月二日被上訴人張總經理與上訴人公司孟先生談到廠房內的積水還有配管都還要清理。被上訴人有很多東西用紙箱裝著。鑰匙是過完年才給我，鑰匙交還後，被上訴人就沒有再使用房屋，我們後來有出租」（參見原審九十年四月二十五日及八十九年九月四日言詞辯論筆錄），可知因被上訴人欲依約將系爭廠房返還與上訴人，故兩造約定於八十九年二月二日至系爭廠房內實際會勘，於會勘過後上訴人僅要求被上訴人應做好系爭廠房之清理工作，並未認為被上訴人有繼續占有使用系爭廠房之意思，核與證人即被上訴人之職員蔡明儒證稱「被上訴人於一月十五日開始搬遷，一月三十一日機器設備都已全搬走，只剩下油污等清潔尚未清理」（參見原審八十九年七月十二日及九十年二月十二日言詞辯論筆錄）之情節相符，而系爭租約消滅後，上訴人已於八十九年二月一日起僱用證人姜宗顯擔任系爭廠房警衛之事實，已如前述，故於事實上，上訴人已經將系爭廠房置於自己管領支配之下而占有系爭廠房，被上訴人於此後亦無再繼續占有系爭廠房，且陸續將所遺留之物搬離，即於系爭租約期滿時被上訴人已有讓與占有、返還系爭廠房之意，且系爭廠房實際上也已經移轉給上訴人合法占有。因占有僅是一種法律事實，屬於一種事實狀態，無待於當事人任何意思表示即可發生占有事實之法律上效力，系爭廠房既已移由上訴人直接占有，且被上訴人之承租期間已經屆滿，是在被上訴人搬離系爭廠房後，因系爭該廠房已由上訴人直接占有管理，應認被上訴人已依約於八十九年一月底前將系爭廠房返還與上訴人，僅餘回復原狀部分是否完成尚有爭執，否則兩造自無於八十九年二月二日會勘並僅就積水及配管清理表示意見之必要。
（四）至上訴人抗辯被上訴人於系爭租約期滿後仍有遺留物品在系爭廠房內尚未遷空，且動力變壓器係於八十九年五月初才搬離，而認被上訴人未依約返還系爭廠房云云，惟該動力變壓器係置於系爭廠房之外，並不會影響上訴人占有使用系爭廠房，且以系爭廠房面積達七百五十坪，該動力變壓器又係置於屋外，自不能以此即認被上訴人於搬走該動力變壓器之前仍使用系爭廠房，另被上訴人搬離系爭廠房後，兩造雖就系爭廠房是否已回復原狀之修復、清理等事實尚有爭執，惟亦僅係上訴人得否向被上訴人求償，與被上訴人業將系爭廠房返還無涉。故被上訴人主張其於八十九年一月底前已將系爭廠房返還等情，應堪採信。從而，被上訴人並未遲延返還系爭廠房，上訴人抗辯其得依系爭租約第五條規定向被上訴人請求三個月按每月租金二十五萬元五倍計算之違約金合計三百七十五萬元或一個月按每月租金二十五萬元五倍計算之違約金一百二十五萬元，並據以主張抵銷云云，並無所據。
五、被上訴人應負責將系爭廠房一、二樓隔牆打通部分及一、二樓無門部分回復原狀，上訴人請求此部分之修繕費用為有理由，茲就上訴人主張各項應回復原狀之部分敘述如下：
（一）一、二樓隔牆打通部分：被上訴人於原審已自認係其承租時為求方便出入而打通，故被上訴人自應於返還系爭廠房時回復原狀。
（二）一、二樓無門部分：被上訴人否認係其拆除，惟經證人即上訴人員工 董長安證 稱：「我在上訴人工作快三十年，之前門就是有的，後來原告（即被上訴人）為了方便，進來後就將門拆掉了。」、「一樓繡補間有門，二樓二處也有門。」（參見原審八十九年九月四日及九十年四月二十五日言詞辯論筆錄），又證人即上訴人員工孟祥琪證稱：「補繡間是放胚布，所以一定有門，四樓裁剪區有冷氣，為了區隔也有門，二、四、五樓部分當時均有門。」（參見原審八十九年十二月二十日言詞辯論筆錄），證人董長安、孟祥琪均在系爭廠房工作多年，並能詳述各處用途之深刻印象，其證言在無其他反證之情形下應屬可採，被上訴人於本院審理中復未對此部分加以爭執，是上訴人此部分主張應堪信為真實，被上訴人自應於返還系爭廠房時就此部分回復原狀。
（三）頂樓冷氣配管地板打洞漏水部分：被上訴人否認係於承租期間內造成，並稱系爭廠房於其承租時即有漏水，亦無隔熱，且縱認原有隔熱存在，亦僅係舖以柏油，廠房老舊並使用多年，屋頂防水、防熱及天花板屬自然耗損，應由上訴人即出租人為租賃物之修繕，不應由被上訴人負責。況被上訴人承租後均沿用舊有管線，僅於裝設冷卻水塔時經上訴人同意於頂樓接口處打洞銜接舊有管線，並已於返還系爭廠房時將打洞處回復原狀等語。上訴人則抗辯伊並未同意被上訴人在系爭廠房頂樓地板打洞，且系爭廠房之前即曾因被上訴人為加裝冷卻水塔在系爭廠房頂樓打洞而造成二樓嚴重積水，經上訴人以傳真告知，為被上訴人所承認，被上訴人並已依系爭租約第十條自行修復，顯已承認漏水為其在系爭廠房頂樓打洞所致等語。經查：
１、於八十八年十月二十九月上訴人曾就系爭廠房屋頂漏水導致二樓積水一事，傳
真與被上訴人要求其盡善良管理人之責任，嗣經被上訴人修復後另行傳真回覆上訴人已處理完畢等情，有上訴人提出之二紙傳真附卷可稽，惟上訴人之傳真上記載：「八十八年九月九日以電話通知謝小姐是否有水管破裂，或開關太鬆，致使頂樓陽台一直漏水」，及被上訴人之傳真內容記載：「對於廠房三樓頂冷卻水塔水管破裂漏水事宜，已於十月二十六日修復，目前已無漏水之虞」，可知該次漏水之原因應係冷卻水塔水管破裂所致，且該次修復結果已使系爭廠房不再漏水，倘如上訴人所述係因被上訴人於屋頂打洞才造成漏水，則於八十八年十月二十六日由被上訴人答覆上訴人修復完畢後，理應會再持續不斷漏水，然上訴人於該次被上訴人修復後即未再就系爭廠房漏水一事向被上訴人反應，是上訴人抗辯因被上訴人曾就系爭廠房漏水為修繕之行為，即認定漏水係因被上訴人自行加裝冷卻水塔並在系爭廠房頂樓打洞所致云云，尚嫌速斷。
２、證人即福俊營造有限公司公司員工顏清和於原審證稱：「因為漏水，我去修補
時，頂樓就有用柏油做防水、防漏設備，依我判斷是屋頂打洞而起，冷卻水塔的震動也可能是造成損害的原因」（參見原審八十九年十月十六日言詞辯論筆錄），而造成系爭廠房屋頂漏水之原因本有數端，證人顏清和雖證稱屋頂打洞可能係漏水因素之一，然其亦不排除因冷卻水塔的震動造成系爭廠房屋頂漏水之情形，可知證人顏清和僅係就漏水之原因作初步之判斷，至於系爭廠房屋頂為何會有漏水之情事，仍應經過專業人員至現場實測及鑑定後，才得以確定漏水之原因為何，並具有一定之公信力，是證人顏清和之證言並不足為上訴人有利之認定。
３、被上訴人承租系爭房齡老舊之廠房前後長達五年四月，而於系爭廠房出租前僅
由上訴人即出租人以柏油舖設簡易防水、防漏設備，被上訴人於返還時固有漏水情形，然被上訴人承租系爭廠房前後長達五年四月，於承租期間依正常方式使用系爭廠房原有以柏油舖設之簡易防水、防漏設備，惟因使用年限之自然耗損而有修繕之必要，亦與事理無違，如責求被上訴人於長期（五年四月）租賃屋齡老舊之廠房，每月並支付二十五萬元租金後，另負重新舖設防水、防漏設備之責任，實有失事理之平，況依舉證責任之原則，上訴人仍應就系爭廠房頂樓會漏水係因被上訴人在屋頂地板打洞所致一事舉證證明，惟上訴人並未提出其他證據資料以供本院參酌，是上訴人抗辯因被上訴人為加裝冷卻水塔在系爭廠房頂樓打洞導致漏水，被上訴人應負回復原狀之責，並以上訴人所支出之回復原狀費用與被上訴人得請求之押租金債權主張抵銷云云，亦非有據。
六、綜上所述，被上訴人於系爭租賃契約終止後應負責將前述（一）一、二樓隔牆打通部分。（二）一、二樓無門部分回復原狀，並應賠償上訴人即出租人自行修復而支出之費用。上訴人主張此部分之修復費用：一樓隔牆1Ｂ磚水泥粉光一處三萬二千元、現有門框重作空心門一處六千五百元，二樓隔牆打通修復二分之一Ｂ磚水泥粉光一處一萬二千二百元、現有門框重作空心門雙開二處一萬一千二百元、已改通道門框及門作天窗空心門一處一萬五千元及一成稅捐及管理費合計八萬四千五百九十元，已據其提出第三人福俊營造有限公司報價單一紙為憑，並經證人顏清和證述：「報價單所載項目、價格實在，都有做，也收了錢，稅是指外加營業稅，管理費係監工費。」（參見原審九十年四月二十五日言詞辯論筆錄），應認上訴人此部主張為真實。依前說明，上訴人以被上訴人所負前述已屆清償期之金錢債權八萬四千五百九十元與返還系爭押租金債務主張抵銷，依民法第三百三十四條第一項前段規定，於法有據。被上訴人主張之系爭押租金債權六十萬元，自應於上訴人主張之抵銷範圍內消滅。從而，被上訴人依系爭押租金之法律關係請求上訴人給付五十一萬五千四百十元，及自系爭租約消滅之翌日（即八十九年二月一日）起按週年利率百分之五計算之利息。為有理由，應予准許。逾此金額之請求，即非有據，應予駁回。是原審判命被上訴人之請求一部為有理由，一部為無理由，並依兩造聲請就被上訴人勝訴部分為假執行及免為假執行之宣告，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造間其餘攻擊及防禦方法，核與本判決結果不生任何影響，爰不一一予以論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十二年十月十六日
臺灣桃園地方法院民事第一庭~B審判長法官郭琇玲~B法官潘進柳~B法官林哲賢右正本證明與原本無異如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國九十二年十月十六日~B法院書記官陳淑芬