臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事簡易判決
104年度新簡字第91號
原 告 邱世敏
被 告 曹秀英
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國104年4月29日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落於臺南市○○區○○段○○○○號土地上，門牌號碼
為「臺南市○○區○○街○○○巷○○號」之房屋遷讓交付予原告。
被告應自民國一百零三年九月五日起至遷讓交付第一項所示之房
屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬貳仟肆佰柒拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣柒仟陸佰元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告以新臺幣陸拾玖萬壹仟柒
佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國(下同)103年9月2日買賣房屋過戶完成，於103
年9月15日通知原屋主曹秀英搬遷，卻遭曹秀英以和買賣
房屋仲介 黃國明 簽訂出賃契約為由，不願搬遷，原告給予
被告曹秀英延遲至103年11月底搬遷，迄今被告亦未搬遷
，原告請求給付租金也遭被告拒絕。原告也因無法入住所
購買房屋，繼續於外租屋，已造成原告經濟和精神上損失
，原告要繳交貸款還要繳納房屋租金，身心俱疲。原告主
張被告與黃國明簽訂之房屋租約無效，原告於103年9月2
日完成所有權移轉登記，被告租賃契約卻是103年9月5日
簽訂，明顯是虛偽之租約，爰依法起訴請求如聲明所示。
（二）並聲明：
1.被告應將「台南市○○區○○街○○○巷○○號房屋」遷讓返
還予原告；並自一百零三年九月五日起至遷讓返還上開建
物之日止，按月給付原告新臺幣(下同)參萬元。
2.訴訟費用由被告負擔。
二、被告則辯以：
（一）被告為原屋主，關於103年7月25日房屋買賣契約上出賣人
簽名不是被告所簽，印章是被告交給仲介公司，被告不知
道有103年7月25日這份契約書。被告就系爭房屋的租約當
時約定租期至104年8月30日，租金是給付訴外人 黃明國 。
（二）並聲明：請求駁回原告之訴。
三、法院之判斷：
（一）本件原告主張伊向被告購買台南市○○區○○段○○○○號
土地及同段64建號建物(門牌號碼：台南市○○區○○街
○○○巷○○號；以下簡稱「系爭不動產」)，並已於103年9月
2日完成所有權移轉登記，惟被告迄今仍居住於系爭不動
產內，未搬遷交付系爭不動產等之事實，業據其提出台南
市○○區○○段○○○○號土地及同段64建號建物(門牌號碼
：台南市○○區○○街○○○巷○○號)之不動產登記謄本、系
爭不動產之買賣合約書、原告於台灣銀行帳戶之存摺存款
歷史明細查詢、台灣銀行房屋擔保借款繳息清單等文件為
證，而被告就原告主張上揭事實未為爭執，是勘認原告主
張為真實。然被告抗辯伊就系爭不動產與訴外人黃國明簽
有租賃契約，租期自103年9月5日起至104年8月30日止，
故認原告請求被告遷讓交付系爭不動產為無理由，是本件
兩造爭點在於，原告得否依民法第348條請求被告交付買
賣標的物(即系爭不動產)，及被告可否以尚有租賃契約為
由對抗原告，本院析論如下：
（二）按「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物
所有權之義務」，民法第348條第1項定有明文，「所謂交
付其物於買受人，係指移轉其物之占有於買受人而言」，
最高法院41年台上字第1564號判例參照。是故出賣人有將
買賣標的物交付予買受人之義務，而交付係指移轉買賣標
的物直接占有，使買受人取得標的物事實上管領力。經查
，被告(即出賣人)於103年間與原告(即買受人)達成買賣
系爭不動產之合意，並簽立買賣契約及辦理所有權移轉登
記完畢，此為原被告雙方所不爭執，被告雖辯稱其中一份
103年7月25日之賣賣契約非伊簽名，伊不知有該份買賣契
約書，然被告就另一份未記載立約日期由訴外人 黃逸嫻 代
為簽立之買賣契約並不否認其真實性，另觀察本院104年4
月29日言詞辯論庭上被告陳述意旨，亦未否認就系爭不動
產與原告成立買賣關係。再輔以一般交易習慣，與經驗及
論理法則，出賣人與買受人間完成不動產所有權移轉登記
之物權行為前，就不動產買賣之債權行為已先行達成買賣
意思表示合致。從而，勘認被告至遲於103年9月2日(即系
爭不動產所有權移轉登記日)與原告達成買賣系爭不動產
合意，依上揭民法第348條規定及出賣人有交付標的物予
買受人義務之說明，被告至遲於103年9月2日起即負交付
系爭不動產予原告之義務。
（三）次按，「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證
之責任」民事訴訟法第277條定有明文，「原告對於自己
主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不
實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負
證明之責，此為舉證責任分擔之原則。」最高法院18年上
第2855號著有判例。查，被告抗辯伊繼續占用系爭不動產
是因與訴外人黃明國就該不動產簽有租期自103年9月5日
起至104年8月30日止之租賃契約，惟被告未舉證證明訴外
人黃明國受系爭不動產所有權人(即原告)委任，有權代為
出租該不動產，原告亦未承認訴外人黃明國曾受其委託出
租系爭不動產予被告，是依上開民事訴訟法第277條所定
舉證責任分配法則及最高法院18年上第2855號判例意旨，
被告未能證明原告與伊曾達成出租系爭不動產合意，當由
被告負擔舉證責任之不利益，被告自不得持與訴外人黃明
國成立之租賃契約，主張有權占用系爭不動產，是被告抗
辯即無足採。從而，原告主張被告應依民法第348條之規
定交付買賣標的物予伊，訴請被告遷讓交付系爭不動產，
洵屬相當，應予准許。
（四）末按，「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應
返還其利益」，民法第179條定有明文。查被告無權占用
系爭房屋，所侵害及不當得利者為原告對系爭房屋之所有
權，原告自得請求依該房屋出租時可得租金計算其損害金
或被告應返還之利益（最高法院六十一年台上字第一六九
五號判例可資參照），又按城市地方房屋之租金，以不超
過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第
第九十七條定有明文，而其租金之數額，除以申報地價為
基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度，承租
人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定，並非
必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院六十八年
台上字第三０七一號判例亦可參照）。本件系爭房屋坐落
之土地，於103年8月之申報地價為每平方公尺23000元，
有土地登記謄本乙份在卷可憑，至於系爭房屋之104年度(
103年7月至104年6月)課稅現值為691700元，亦有台南市
政府稅務局南市稅新房字第0000000000號函在卷可稽，本
院審核爭房屋鄰近地圖，依上開法條及判例意旨，斟酌系
爭房屋坐落於台南市永康區，附近有農會、公園、國小、
國中、高中，並鄰近永康區行政中心等位置、工商繁榮之
程度及被告利用該房屋之經濟價值及所受利益等一切情況
，認原告請求被告給付不當得利，應按系爭房屋之上開價
值與其基地之申報總價之年息百分之十計算，始為允當，
則原告依不當得利之法律關係，請求被告按月給付原告
22475元【計算方式為土地部分，23000x1801.39x484/100
00ｘ10/100=200531，房屋部分，691700ｘ10/100=69170
，每月租金為（000000+69170）ｘ1/12=22475，元以下四
捨五入】，為有理由，應予准許。另核被告與訴外人黃明
國簽立租約之租期自103年9月5日起，而系爭房屋於103年
9月2日所有權已移轉登記於原告名下，是原告請求被告自
103年9月5日起至返還房屋之日止，按月給付上開相當於
租金之不當得利亦有理由，當予准許。逾此部分則無理由
，應予駁回。
四、綜上所述，原告依據買賣關係及不當得利之法律關係，訴請
被告應將系爭房屋遷讓交付原告，並自起訴狀繕本送達之翌
日即民國103年9月5日起至遷讓交付系爭房屋之日止，按月
給付原告22475元，為有理由，應予准許；至原告逾此部分
之請求，則無理由，應予駁回。又本件係屬民事訴訟法第
427條第1項簡易訴訟事件所為被告部分敗訴之判決，就原告
勝訴部分，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告
假執行；被告部分依其職權諭知預供擔保後，得免為假執行
。
五、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌
量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負
擔其支出之訴訟費用；法院為終局判決時，應依職權為訴訟
費用之裁判，民事訴訟法第79條及第87條第1項分別定有明
文。經核本件訴訟費用額為7600元（即第一審裁判費7600元
），本院認應由被告負擔，爰依上開規定確定兩造應負擔之
訴訟費用如主文第四項所示。
六、又本件待證事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，
對判決之結果已不生影響，爰不一一詳為審酌，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民
事訴訟法第436條第2項、第79條、第87條第1項、第389條第
1項第3款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國104年5月13日
臺灣臺南地方法院新市簡易庭
法官夏明宇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國104年5月13日
書記官任婉筠