裁判字號：最高法院90年台上字第2390號民事判決
裁判日期：民國90年12月21日
裁判案由：確認優先購買權存在等
最高法院民事判決九十年度台上字第二三九○號
上訴人辛○○○訴訟代理人 曹敬興 律師上訴人壬○○上訴人 李陳笋
丙○○
丁○○
乙○○
戊○○
己○○
庚○○
甲○○右當事人間請求確認優先購買權存在等事件，兩造對於中華民國八十九年一月十一日台灣高等法院第二審更審判決（八十八年度上更㈡字第四五○號），各自提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於駁回上訴人辛○○○請求辦理土地所有權移轉登記之訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
上訴人壬○○、李陳笋、丙○○、丁○○、乙○○、戊○○、己○○、庚○○、甲○○之上訴均駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回上訴部分，由上訴人壬○○、李陳笋、丙○○、丁○○、乙○○、戊○○、己○○、庚○○、甲○○負擔。
理由按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟中一人之上訴，其效力及於全體，此觀民事訴訟法第五十六條第一項第一款規定自明。本件上訴人辛○○○對上訴人壬○○及上訴人李陳笋、丙○○、丁○○、乙○○、戊○○、己○○、庚○○、甲○○（下稱李陳笋等八人）之被繼承人 李淡 提起確認優先購買權存在之訴，其訴訟標的對於上訴人壬○○及李陳笋等八人在法律上必須合一確定，上訴人壬○○提起第三審上訴，依前開規定，其效力及於共同訴訟人李陳笋等八人，爰併列李陳笋等八人為上訴人，合先說明。
本件上訴人辛○○○主張：伊於民國六十一年四月十日，向李陳笋等八人之被繼承人李淡承租坐落基隆市○○○段外寮小段五六九之四號土地內如第一審判決附圖所示黃色部分面積三百十七平方公尺（下稱系爭土地）興建房屋，嗣李淡於七十七年七月二十五日以新台幣（下同）六百三十八萬四千元，將五六九之四號土地全部出賣與對造上訴人壬○○，依土地法第一百零四條第一項規定，伊就系爭土地有依同樣條件優先購買之權，詎李淡未將系爭土地之買賣條件通知伊，逕於同年八月三十日辦理所有權移轉登記完畢，其就系爭土地所為之所有權移轉登記對伊不發生效力等情。求為：㈠確認伊對系爭土地有優先購買權存在；㈡命壬○○應就系爭土地辦理分割登記後，塗銷系爭土地之所有權移轉登記；㈢准伊以每平方公尺二千八百元優先購買系爭土地，李陳笋等八人於伊繳清價金八十八萬七千六百元之同時，將系爭土地所有權移轉登記與伊之判決。
上訴人壬○○、李陳笋等八人則以：對造上訴人辛○○○與 李淡間 就系爭土地之租賃關係，因道路拓寬拆除房屋而告終止，二者間已無租賃關係；且伊於另案訴請辛○○○拆屋還地事件，辛○○○抗辯基於買賣不破租賃之法則，對伊有租賃關係存在，足見辛○○○已知悉伊購得系爭土地，並放棄優先購買權，其遲至八十五年五月十五日始提起本件訴訟，逾土地法第一百零四條第二項所定之十日期間，其優先購買權已不存在。又因租戶均欠租，政府又要收稅，李淡曾向辛○○○詢問是否願意購買系爭土地，因辛○○○拒絕，始找壬○○購買等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：辛○○○主張之事實，業據其提出土地租賃契約書、土地登記簿謄本為證，且經第一審受命法官向基隆市地政事務所調閱上開五六九之四號土地所有權移轉登記卷宗查明無訛，及赴現場勘驗並囑託基隆市地政事務所派員實施測量鑑定屬實，有勘驗筆錄及複丈成果圖可稽，而李淡以六百三十八萬四千元之價格出賣五六九之四號土地全部與壬○○之事實，復為李陳笋等八人及壬○○所不爭執，自堪信為真實。壬○○雖以前開情詞置辯，惟查：㈠李淡於另案台灣基隆地方法院八十四年度訴字第二四二號確認優先購買權事件，固曾辯稱其與訴外人 陳書義 間之土地租約因拓寬道路拆除房屋而終止云云，然不得執此遽認辛○○○與李淡間就系爭土地之租賃關係，亦已告終止。㈡租用基地建築房屋，於基地出賣時，原承租人除依土地法第一百零四條第一項前段之規定，得依同樣條件優先購買外，並得基於買賣不破租賃，主張原租賃關係對於受讓人繼續存在，是辛○○○在壬○○訴請其拆屋還地事件中，基於買賣不破租賃原則，主張對於壬○○有租賃關係存在，係權利行使之選擇，尚難憑此遽認辛○○○已放棄優先購買權；況承租人基於買賣不破租賃原則，主張原租賃關係對於租賃物受讓人仍繼續存在，亦須原有之租賃關係確實存在，始得為之，故不得以辛○○○基於買賣不破租賃原則，主張對於壬○○有租賃關係存在，即謂辛○○○與李淡間已無租賃關係存在。㈢辛○○○與李淡間就系爭土地既有租賃關係，則李淡將五六九之四號土地全部出賣與壬○○，辛○○○就系爭土地即有依同樣條件優先購買之權，至系爭土地以外部分，因辛○○○與李淡間並無租賃關係存在，辛○○○自無依同樣條件優先購買之權，亦無購買之義務。又租用基地建築房屋，祇須於基地出賣時有承租權存在，即有依同樣條件優先購買之權，至於買受人是否知悉基地有出租情事或買賣成立後，該租賃關係是否仍繼續存在，對於承租人業已取得之優先購買權，均無影響，是壬○○抗辯伊不知辛○○○與李淡間就系爭土地有租賃關係存在，伊與辛○○○間之租賃關係嗣後亦經伊終止，辛○○○已不得主張優先購買權云云，亦不足取。㈣基地出賣時，有依同樣條件優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄，土地法第一百零四條第二項前段固定有明文，惟所謂十日期間，係自優先購買權人接到同樣買賣條件之通知後起算，且依民事訴訟法第二百七十七條之規定，應由壬○○舉證證明出賣人已將系爭土地之買賣條件通知辛○○○，倘辛○○○僅知出賣之事實，而不知買賣之條件，尚無從決定是否依同樣條件優先購買，自無放棄優先購買權之可言。雖李淡辯稱伊曾向辛○○○詢問是否願意購買系爭土地，因辛○○○拒絕，始找壬○○購買云云，證人 鄭進添 亦為相同之證詞，然充其量僅能証明李淡有意出賣系爭土地，而單純詢問辛○○○願否購買系爭土地而已，並非李淡業已覓得買主，而通知辛○○○願否依同樣條件優先購買。參以辛○○○提起本件訴訟時，因不知李淡與壬○○間就系爭土地所約定之買賣價金，乃按系爭土地七十七年度之公告地價每平方公尺一千三百元計算，主張優先購買，直至第一審向基隆市地政事務所調閱五六九之四號土地所有權移轉登記卷宗後，辛○○○始更正聲明，主張按每平方公尺二千八百元計算之價金優先購買系爭土地之情節，益證辛○○○主張伊不知李淡與壬○○間就系爭土地所約定之買賣條件，應屬可取。㈤按出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第一百零四條第二項後段定有明文。辛○○○就系爭土地既有優先購買權，而壬○○又未能舉證證明已將系爭土地之出賣條件通知辛○○○，則壬○○與李淡間之買賣契約，自不得對抗辛○○○。從而，辛○○○請求確認伊對系爭土地有優先購買權存在，壬○○應就系爭土地辦理分割登記後，塗銷系爭土地之所有權移轉登記，並准伊以每平方公尺二千八百元計算之價金共八十八萬七千六百元向李淡之繼承人即李陳笋等八人購買系爭土地，均屬應予准許。㈥系爭土地經分割並塗銷所有權移轉登記後，即回復為李淡所有，李陳笋等八人固因繼承，於登記前已取得系爭土地所有權，然因所有權移轉登記係屬處分行為，依民法第七百五十九條規定，非經登記，李陳笋等八人不得處分其物權，是辛○○○逕請求李陳笋等八人於伊繳清價金八十八萬七千六百元之同時應將系爭土地所有權移轉登記與伊，即屬不應准許。因而將第一審所為辛○○○勝訴之判決，就命李陳笋等八人移轉系爭土地所有權部分廢棄，改判駁回辛○○○該部分之訴，並駁回壬○○、李陳笋等八人其他之上訴。
關於駁回上訴部分：
原審對辛○○○請求：①確認對系爭土地有優先購買權存在，②壬○○應就系爭土地辦理分割登記後，塗銷系爭土地之所有權移轉登記，③准以價金八十八萬七千六百元向李陳笋等八人購買系爭土地部分，均予准許。經核於法並無違誤。壬○○上訴論旨，係就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決對其不利部分為不當，求予廢棄，非有理由。
關於廢棄發回部分：
按民事訴訟法第一百九十九條之一第一項規定，依原告之聲明及事實上之陳述，得主張數項法律關係，而其主張不明瞭或不完足者，審判長應曉諭其敍明或補充之。其立法目的在於使當事人得利用同一訴訟程序徹底解決紛爭，此為審判長因定訴訟關係之闡明權，同時並為其義務，審判長未盡此闡明之義務者，其訴訟程序即有重大瑕疵，而基此所為之判決，亦屬違背法令。查原審既認定辛○○○就系爭土地有優先購買權，壬○○與李淡間所訂立之買賣契約，不得對抗辛○○○。故辛○○○請求：①確認對系爭土地有優先購買權存在，②壬○○應就系爭土地辦理分割登記後，塗銷系爭土地之所有權移轉登記，③准以價金八十八萬七千六百元向李陳笋等八人購買系爭土地，均為有理由，而予准許。惟就系爭土地經分割並塗銷所有權移轉登記後，回復為李淡所有，李陳笋等八人因繼承而取得所有權，辛○○○須先聲明請求命李陳笋等八人辦理繼承登記後，始得請求李陳笋等八人於伊繳清價金八十八萬七千六百元之同時應將系爭土地所有權移轉登記與伊，原審審判長對辛○○○之主張不完足之處，未曉諭其補充之，逕以李陳笋等八人尚未辦理繼承登記，不得處分系爭土地，而將辛○○○請求李陳笋等八人移轉土地所有權部分駁回，揆諸上開說明，自屬違背法令。辛○○○上訴論旨，指摘原判決對其不利部分為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴人辛○○○之上訴為有理由，上訴人壬○○、李陳笋等八人之上訴為無理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十年十二月二十一日
最高法院民事第一庭
審判長法官李錦豐
法官楊鼎章法官吳麗女法官陳國禎法官陳重瑜右正本證明與原本無異
書記官中華民國九十年一月十八日