臺灣臺北地方法院簡易民事判決 105年度北簡字第15207號
原 告 皇普河畔大廈管理委員會
法定代理人 梅銀蘭
訴訟代理人 謝承翰
被 告 合作金庫資產管理股份有限公司
法定代理人 彭致誠
訴訟代理人 王惟正
陳子仲
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國106年1月4日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國104年7月17日因法拍購得本社區臺
北市○○區○○路○○○號15樓之17號房屋（下稱系爭房屋）
，惟訴外人即系爭房屋前所有權人 吳勻甄 自101年3月起至
104年7月16日止共積欠社區管理費及必要費用新臺幣（下
同）120,842元，依住戶規約第19條第6項第6款及公寓大
廈管理條例第35條規定，被告應概括承受原區分所有權人欠
繳管理費債務，經催告被告仍未繳付，爰依法提起本件訴訟
等語，並聲明：被告應給付原告120,842元，及自支付命令
送達翌日起至清償日止，按年息12％計算之利息。
二、被告則以：原告請求者為系爭房屋前所有權人吳勻甄積欠之
管理費，為吳勻甄享受原告提供管理服務而應給付原告費用
，原告自應向吳勻甄請求或在系爭房屋法拍時請求參與分配
而受償，豈有轉要求被告代為清償之理；住戶規約在性質上
僅為區分所有權人間合意成立之債權契約，債之相對性原則
，不得拘束契約當事人以外之人，且被告取得系爭房屋係經
本院103年度司執字第125644號強制執行事件拍賣，該拍賣
公告事項並無要求拍定人須清償前所有權人積欠管理費等語
，資為抗辯，並聲明:駁回原告之訴。
三、得心證之理由：
㈠按區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委
員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原
區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，公
寓大廈管理條例第24條第1項定有明文。為保障社區及管理
委員會應有權益，原區分所有權人其房屋經法拍或脫產時，
所積欠之管理費須由拍定者或新區分所有權人無條件概括繼
承，皇普河畔大廈住戶規約第19條第6項第6款亦有明文。
惟按公寓大廈管理條例第24條所定：「依本條例或規約所定
之一切權利義務」，立法意旨係避免特定繼受人於繼受後主
張未參加規約之訂定而不受規約拘束，故其用意在使規約對
於繼受人發生拘束力，至於已發生之積欠管理費，應不在繼
受義務之範圍內（司法院司法業務研究會第49期研究專輯第
30則意旨參照）。公寓大廈管理條例第24條所謂『依本條例
或規約所定之一切權利義務』區分所有權之繼受人應繼受，
立法之主要目的應是避免特定繼受人於繼受後主張未參加規
約之訂定不受規約之拘束，為使規約對於繼受人亦有拘束力
所為規定。至於已具體發生之管理費給付義務不在規範範圍
內。即繼受人繼受契約之地位，而非繼受已發生之債務。本
院89年度法律座談會提案民事類第23號研討結果，認該條係
規範後手繼受前手之區分所有權人地位，後手對其後所生權
利義務悉依原相關規約或法律定之。並非規定後手應繼受前
手所積欠之管理費。本題管委會對繼受人Ａ起訴請求拍定前
積欠之管理費應認為無理由（臺灣高等法院90年庭長法律問
題研討會）。公寓大廈管理條例第24條規定區分所有權人之
繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權
利義務，係指依本條例或規約所定關於公寓大廈、基地或附
屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係之事項而言，例如
依規約設定公寓大廈共用部分之專用權（法定空地如何使用
、頂樓應如何使用等等），又如依規約所定管理費之計算方
式，對區分所有權人之繼受人亦有拘束力。惟對於繼受人前
手區分所有權人所積欠之管理費，此項債權債務關係原係存
在於社區管理委員會與積欠管理費之前手區分所有權人之間
，依債之相對性原則，本應向原區分所有權人請求，且其法
律關係早已明確，不在前開法條規範範圍內。再者，依現行
法規定，管理委員會對住戶積欠管理費一事，並無公示方法
，若將此義務強加於後手區分所有權人，會讓一般交易之第
三人遭受不測之損害，亦會對法院拍賣程序造成不利之影響
，減低有意承買者之意願，導致抵押權人無法充分受償，妨
害經濟發展和資源之利用。按區分所有權之繼受人依公寓大
廈管理條例第24條規定所繼受者乃契約地位之繼受，亦即後
手對其繼受後所應生權利義務悉依相關條例或規約定之，並
非繼受前手已發生之債務（臺灣高等法院暨所屬法院89年法
律座談會民事類第23號研討結果參照）。故縱令規約規定前
手積欠之管理費（已發生之債務）應由後手繼受，揆之前開
說明，後手亦無受規約該項規定之義務而繼受前手積欠之管
理費（臺灣高等法院暨所屬法院93年法律座談會民事類提案
第13號研討結果意旨參照）。
㈡查系爭房屋前所有權人吳勻甄自101年3月起至104年7月
16日止共積欠社區管理費及必要費用120,842元；系爭房屋
於104年7月6日由被告拍定，經本院於104年7月17日核
發不動產權利移轉證書而由被告取得系爭房屋所有權等情，
有新北地院103年度司促字第41622號支付命令及確定證明
書（支付命令卷第8、9頁）、建物及土地所有權狀、本院
不動產權利移轉證書（卷第47-49頁）、本院103年度司執
福字第125644號拍賣公告（卷第82-83頁）為憑，復為兩造
所不爭執（卷第30頁背面），應堪認屬實。原告雖主張被告
應依住戶規約第19條第6項第6款概括承受系爭房屋原區分
所有權人吳勻甄欠繳管理費債務云云，惟吳勻甄所積欠管理
費債權債務關係原係存在於原告與吳勻甄間，依債之相對性
原則，原告本應向吳勻甄請求；況原告對吳勻甄積欠管理費
一事並無公示方法，觀諸本院拍賣公告內容亦未記載拍定人
須負擔系爭房屋前所有權人積欠管理費，當無強加此義務於
被告之理，而吳勻甄積欠原告之前揭費用核屬原告對吳勻甄
向法院聲請核發支付命令並確定時已明確發生之債務，揆諸
前揭說明，被告自無受皇普河畔大廈住戶規約第19條第6項
第6款規定之義務而繼受前手積欠之管理費，原告請求被告
給付拍定前系爭房屋原區分所有權人吳勻甄積欠之管理費，
核無理由。
㈢綜上，原告請求被告給付120,842元，及自支付命令送達翌
日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予
駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院
斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另論述，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國106年1月25日
臺北簡易庭
法官姚水文
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年1月25日
書記官高秋芬