臺灣士林地方法院民事簡易判決
105年度湖簡字第1435號
原 告 何惠廸
訴訟代理人 郭令立 律師
被 告 陳哲華
上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國106年3月27
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○巷○○號房屋
遷讓返還原告，並自民國一百零五年八月二十一日起至遷讓返還
上開房屋日止，按月給付原告新臺幣貳萬貳仟伍佰元。
被告應給付原告新臺幣柒拾參萬伍仟元，及自民國一百零五年十
月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬壹仟陸佰玖拾貳元，由被告負擔新臺幣壹萬
壹仟參佰陸拾元，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告以新臺幣參拾萬伍仟壹佰元為原
告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項得假執行，但被告以新臺幣柒拾參萬伍仟元為原告
預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於最後一次言詞辯論期日到場，核無民
事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一
造辯論而為判決。
二、原告主張：被告於民國97年起，即持續向原告承租門牌號碼
新北市○○區○○路0段000巷00號房屋（下稱系爭房屋）
，最近一期租期為103年8月20日至105年8月20日，每月
租金為新臺幣（下同）15,000元。原告於105年8月20日後
即不再出租系爭房屋予原告，惟被告迄今尚未返還系爭房屋
。又於103年8月20日前，被告已積欠系爭房屋租金630,00
0元未清償，於103年8月20日至105年8月20日之租賃期
間內，被告亦積欠租金180,000元未給付，合計共810,000
元，扣除被告於租約終止後給付之45,000元，仍應給付原告
765,000元。又被告於租期屆滿後仍未返還系爭房屋，受有
不當利益，致原告受有損害，且依兩造間租賃契約第14條第
2項約定，被告於租期屆滿未即使遷讓返還房屋時，應按月
租金2倍即30,000元支付違約金。爰依租賃物返還請求權、
租金給付請求權、不當得利返還請求權及兩造間租賃契約第
14條第2項，請求被告遷讓返還系爭房屋，及給付積欠租金
，及占有使用系爭房屋所獲不當利益與違約金等語。並聲明
：（一）被告應將系爭房屋遷讓返還原告，及自105年8月
21日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付原告30,000元；
（二）被告應給付原告765,000元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
三、被告則以：被告97年向原告承租系爭房屋使用，因系爭房屋
當時屋況欠佳，故兩造約定由被告自行裝修修繕系爭房屋，
並自租金內扣除裝修、修繕費用。合計至105年租期屆滿日
止，被告僅積欠租金630,000元，扣除被告所支出系爭房屋
修繕費358,000元，應僅須給付原告272,000元。又於100
年至101年間，系爭房屋因防水結構不佳而有漏水情事，原
告屢次催告被告修繕均未獲置理等語，資為抗辯。並聲明：
原告之訴駁回。
四、得心證之理由
㈠原告主張被告自97年起向其承租系爭房屋使用，最近一次租
期為103年8月20日至105年8月20日，租金為15,000元等
情，業據其提出系爭房屋租賃契約書為證（見本院卷第15頁
至第25頁），核與其所述相符，應堪信為真實。
㈡茲就原告主張各項請求審酌如下：
1.請求被告遷讓返還系爭房屋部分
承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第455條前
段定有明文。依前所述，系爭房屋租期已於105年8月20日
屆至，被告復未繼續承租系爭房屋使用，揆之前開說明，自
有返還系爭房屋義務。故原告依租賃物返還請求權，請求被
告應自系爭房屋遷出並返還原告，自屬有據。
2.請求給付積欠租金765,000元部分
⑴承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明
文。又押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債
務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務
不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於
抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院年台
上字第2108號判例、87年度台上字第1631號判決意旨可資參
考）。
⑵依兩造間系爭房屋租賃契約房屋付款明細欄所示（見本院卷
第23頁），至104年8月20日止，被告尚積欠原告630,000
元未給付。又被告亦已自認104年至105年間之房屋租金18
0,000元（即月租金15,00012月＝180,000元）均未給付
原告（見本院卷第45頁），故至系爭房屋租期屆至止，被告
尚有租金810,000元未清償，扣除原告自認於105年10月25
日收受被告匯款45,000元（見本院卷第52頁），尚積欠租金
765,000元（計算式為：810,000元－45,000元＝765,000
元）。復依系爭房屋租賃契約第5條第1項所示，兩造於簽
訂系爭房屋租賃契約時，原告已收取押租金30,000元，依前
說明，應發生當然抵充被告積欠租金之效力。是原告請求被
告給付積欠租金735,000元（計算式為：765,000元－30,0
00元＝735,000元），為有理由。逾此範圍之請求，則屬無
據。
⑶被告固抗辯兩造約定系爭房屋修繕費用358,000元應自積欠
租金內扣除，且被告於103年1月27日、104年4月8日分
別匯款100,000元、50,000元予原告，故至租期屆至止，被
告僅積欠租金630,000元云云，並提出洪興隆鋁門窗行估價
單、星展銀行匯款申請書回聯等件為證（見本院卷第44頁、
第45頁）。惟上揭估價單僅能證明該鋁門窗行曾於97年5月
10日估算系爭房屋修繕費用為358,000元，然不能證明該修
繕費用為被告所支付，及原告已同意被告自積欠租金內扣除
該修繕費用。又該匯款申請書所載匯款時間103年1月27日
，早於租賃契約房屋付款明細欄所記載之積欠租金結算日期
104年8月20日，應認此部分款項已於104年8月20日結算
被告積欠租金時扣除。被告復未證明其於104年8月20日後
，尚有向原告清償前積欠租金之相關證據，其此部分抗辯，
應屬無據。又就被告辯稱系爭房屋100年至101年間漏水不
適居住云云，其並未提出證據證明，當難認其抗辯有理由。
⑷遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利
率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦
無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項
、第233條第1項前段、第203條分別有明文規定。本件起
訴狀繕本於105年10月27日送達被告，有送達證書附卷可查
（見本院卷第31頁）。故原告併請求被告給付自105年10月
28日（即起訴狀繕本合法送達被告之翌日）起至清償日止，
按週年利率百分之5計算之利息，亦屬有據，應予准許。
3.請求被告自105年8月21日起至遷讓返還系爭房屋之日止，
按月給付原告30,000元之違約金、不當得利部分
⑴無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返
還，應償還其價額，民法第179條、第181條但書規定甚明
；無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通
常之觀念；依不當得利法則請求返還不當得利者，以無法律
上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故得請求返
還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害
若干為準，惟於審酌對方所受之利益時，如無客觀具體數據
可資計算，請求人所受損害之數額，未嘗不可據為計算不當
得利之標準（最高法院61年台上字1695號判例、92年度台上
字第324號判決意旨可資參照）。又約定之違約金額過高者
，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。又違約
金之酌減是否相當須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事
人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，
亦得比照債權人所受利益減少其數額。又約定之違約金苟有
過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待
至債權人請求給付後始得核減之限制，此項核減，法院得以
職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院49年台上
字第807號、79年台上字第1915號、79年台上字第1612號等
判例參照）。
⑵承前所述，被告無權占有系爭房屋，致原告受有相當租金之
損害，應依系爭契約所約定租金數額即每月15,000元，計算
被告應返還之不當得利。又系爭房屋租賃契約第14條第2項
固約定租期屆滿後，被告仍未遷讓返還系爭房屋時，原告得
請求被告按月支付每月租金數額2倍即30,000元之違約金。
惟本院審酌系爭契約之原租賃期間為2年，每月租金為15,0
00元，被告於租約終止後未履行遷讓返還系爭房屋之義務，
原告所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉
投資之收益，原告所受損害難謂重大等情，應認原告仍按租
賃契約約第14條第2項，請求按月租金2倍計算之違約金，
實屬過高，應予酌減為按月以月租金1.5倍計算，即按月為
22,500元為適當。是原告依不當得利返還請求權、租賃契約
第14條第2項，請求被告自105年8月21日起至返還系爭房
屋日止，按月給付積欠不當得利及違約金22,500元，為有理
由。逾此範圍之請求，則屬無據。
五、綜上所述，原告本於租賃物返還請求權、租金給付請求權、
不當得利返還請求權、租賃契約第14條第2項，請求被告應
將系爭房屋遷讓返還原告，並請求被告自105年11月29日起
至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付22,500元之不當得利及
違約金，暨請求被告給付未付租金735,000元，及自105年
10月28日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，
為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁
回。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項、第2項第1款訴訟適
用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項
第3款規定，依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項
規定，依職權宣告被告於預供擔保後，得免為假執行。而原
告就勝訴部分所為宣告假執行之聲請，僅在促使法院為此職
權之行使，本院自不受其拘束，仍應逕依職權宣告假執行，
惟此部分聲請既已依職權宣告，無再命原告提供擔保之必要
，此部分不另為准駁之諭知，附此敘明。至原告之訴經駁回
部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法及訴訟資料
經本院審酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依職權確定本
件訴訟費用額為11,692元（即第一審裁判費11,692元），審
酌其中11,360元由被告負擔，餘由原告負擔。
中華民國106年4月25日
內湖簡易庭法官李昭然
中華民國106年4月25日
書記官王美韻。
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須依對造人數附繕本）。