裁判字號：臺灣雲林地方法院96年重訴字第22號民事判決
裁判日期：民國96年09月19日
裁判案由：塗銷所有權移轉登記
臺灣雲林地方法院民事判決96年度重訴字第22號原告乙○○
號訴訟代理人 劉炯意 律師被告丙○○
樓之6被告甲○○上二人共同訴訟代理人 簡承佑 律師
張育誠 律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，於民國96年9月5日言詞辯論終結，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣118304元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：⑴訴之聲明：
①先位訴之聲明：被告甲○○、丙○○二人應就如附表所示土
地於民國九十六年三月二十八日及九十六年三月十二日所為之所有權移轉登記予以塗銷。
②備位訴之聲明：被告丙○○應給付原告新台幣壹千二百零八
萬元及自本起訴狀送達之日起自清償日止，按年息百分之五計算之利息及原告願供擔保請准宣告假執行。
⑵事實略以：原告於96年3月2日遭債權人丁○○及己○○及其
餘7、8位不明人士強押至被告丙○○經營之東方不動產仲介所，原以為係要委託被告丙○○仲介出售伊所有坐落雲林縣○○鎮○○○段第3994、3995、3996、3997、3998等5筆土地（以下稱系爭5筆土地），惟日後得知上開土地係直接以每分地新台幣（下同）80萬元之價格出售給被告丙○○，總價934萬2400元，因原告係出於委託之意思而簽訂契約，而非出於出售土地意思，故原告與被告丙○○間簽訂之買賣契約意思表示不一致應不成立，故本於民法第767條規定訴請被告丙○○應塗銷上開土地之所有權移轉登記。倘原告與被告丙○○間簽訂之買賣契約成立，惟原告簽訂買賣契約時有多位不明人士在場強制原告出售土地，原告不得不簽訂上開土地買賣契約，故伊簽訂上開土地買賣契約構成民法第92條被脅迫而為意思表示之瑕疵，若認為被告無脅迫之情事，則因被告丙○○取得系爭土地每分地僅80萬元，而被告丙○○於96年3月23日將系爭3994、3995、3996、3997地號土地（以下簡稱系爭4筆土地）移轉登記予被告甲○○，每分地110萬元，數日內即取得暴利百分之40，原告亦主張得依民法第74條之暴利行為予以撤銷，又原告主張被告丙○○與甲○○2人間係通謀虛偽意思表示移轉登記系爭4筆土地，故如原告上開主張若有一成立時，請求被告丙○○、甲○○應塗銷系爭4筆土地之所有權移轉登記，如被告甲○○係善意取得系爭土地，致原告無法請求回復系爭4筆土地之所有權，則基於侵權行為及不當得利規定，請求被告丙○○以每分地180萬元價格為計算，請求被告丙○○賠償系爭
4筆土地之損失1208萬元。爰請求如訴之聲明。
二、被告則辯稱：⑴被告丙○○方面：
①原告於96年3月2日主動至被告經營之東方不動產仲介所，
表示要出售其所有之系爭5筆土地，經雙方議價後，同意以總價934萬2400元之價格成交，並於當天委託代書簽訂不動產買賣契約書，原告並交付系爭5筆土地之所有權狀予被告辦理所有權移轉登記，而被告則當場先行給付原告334萬2400元之買賣訂金，經原告當場確認收訖無訛。故原告與被告丙○○間係成立買賣契約而非委託銷售契約。
②又原告主張被告有以低價購買系爭不動產且受脅迫始以每分
地及買賣雙方議價等種種因素而受影響，難以個案之不動產狀況及買賣雙方議價等種種因素而受影響，難以個案之不動產買賣成交價格作相互比較，只要不動產交易買賣雙方確就標的物及買賣價金互相同意即應認買賣契約成立，此維護市場交易秩序之當然解釋。豈有任由買賣雙方於買賣交易完成後，再執以所謂高買或低賣之理由造成交易秩序不安定性。原告既不否認與被告丙○○間有就系爭不動產及其價金互相同意而簽定不動產買賣契約書之事實，依法契約即應成立，原告主張伊簽定系爭買賣契約係遭債權人及7、8位不明人士強押至被告處而遭脅迫而簽訂，被告丙○○否認，原告自應就此事實負舉證責任等語置辯。並聲明駁回原告之訴。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
⑵被告甲○○則以：
①被告甲○○於96年3月間向被告丙○○購買雲林縣○○鎮○
○○段3990、3991、3992及3994、3995、3996、3997等筆土地，其中3990、3991、3992地號土地緊鄰12米道路而以每分地140萬元成交，另3994、3995、3996、3997地號土地因只面臨產業道路而以每分地110萬元成交，並簽訂買賣契約，被告甲○○提供自己、妻 廖麗琴 、母親 吳洪花 所有雲林縣○○鎮○○段147之1、2、3、4、5地號及同段515、
516、517、518、519建號向土地銀行虎尾分行押借款2300萬元用以支付上開土地之買賣價金，被告甲○○並無惡意且與丙○○間並無通謀虛偽意思，若被告甲○○為惡意，目前上開土地並無任何限制登記之情形，被告甲○○尚可依原告所主張之高價再減價賤賣予其他善意之第三人。
②又被告甲○○向另一被告丙○○購買系爭土地之價格已符合
一般之行情，原告雖舉同地段2400地號土地於95年6月間之交易價格每分地160萬元，姑不論其真實性如何，但土地的交易、移轉常因個案情形不同而異，上開土地因地段較佳，且更靠近12米寬之道路，而被告甲○○以每分地110萬元購買系爭4筆地段較差之土地，其價格已符合一般之社會行情。
③又被告甲○○購得系爭4筆土地後連同 吳春生 之土地共1.
68甲委託東方不動產出售之原因係上開土地於辦理所有權移轉登記後因土地上仍有人種植農作物，至今未能清除地上物而完成交地之手續，且二宗土地間又隔3993地號土地為他人所有，不利整體使用，復衍生本件訴訟糾紛，故再委託東方不動產公司是否能賣出，委託買賣期間為3個月，至於該公司上網之價格標示為3860萬元係該公司自行提高議價空間所為，並非被告甲○○之原意，且非真正賣出之價格。而被告信賴有絕對公信力之土地登記簿所載與有權處分之丙○○完成買賣，並以自有房地向銀行貸款支付價金，整個買賣流程並無任何瑕疵，至於原告與丙○○間有無其他買賣糾紛，實非被告甲○○所能知悉，亦無從自土地登記簿之登記內容所能得知，故被告甲○○就本事件而言，係為單純之買方付出價金取得系爭不動產，並無與被告丙○○為通謀虛偽意思表示之必要及事實，被告甲○○為善意之第三人，自應受保護等語資為抗辯，並聲明駁回原告之訴。
三、不爭執之事實：
⑴系爭5筆土地原為原告所有，於96年3月2日原告與債權人
丁○○、己○○及7、8位不明人土共同至被告丙○○所開之東方不動產仲介所處洽商如何處理系爭5筆土地。
⑵於96年3月2日，由代書戊○○書立好土地買賣契約書，由被告丙○○先簽名蓋章後，再由原告簽名。
⑶原告於簽立契約書之過程中，並無人對其使用暴力，僅有言語表示要處理債務，現場有債權人及6、7名男士。
⑷而系爭4筆土地於96年3月12日以買賣為原因移轉登記予被
告丙○○名下，96年3月26日又以買賣為原因移轉登記於被告甲○○名下。
四、本件之爭執點：①兩造就系爭不動產買賣契約簽訂是否有意思表示不一致情形？②原告是否受詐欺、脅迫而與被告丙○○簽訂系爭土地買賣契約
？若無脅迫情事，原告是否得以民法第74條之暴利行為主張撤銷上開買賣契約？若無脅迫及暴利行為，原告得否主張解除買賣契約？③若上開買賣契約不成立或得撤銷或解除時，被告二人間就系爭
土地是否通謀虛偽簽訂買賣契約？原告得否代位主張塗銷被告二人間就系爭4筆土地之移轉登記？④承上，若上開買賣契約不成立或得撤銷或解除時，被告二人間
就系爭4筆土地並未通謀虛偽簽訂買賣契約時，則原告是否得依侵權行為及不當得利規定，請求被告丙○○賠償損失？如可，數額應為何？
五、法院之判斷：
1、兩造就系爭不動產買賣契約簽訂是否有意思表示不一致情形？
⑴按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或
公證人之認證者，推定為真正；又私文書固應由舉證人證其真正，但他造於其真正無爭執者，不在此限，民事訴訟法第
358條第1項及第357條分別定有明文。
⑵經查：原告於96年5月9日審理時自認原告在契約上簽名時
，被告丙○○已經在契約上簽名、蓋章，而且契約上的買賣價金還有其他文字的記載，以及雙方的印章等，都已經寫好、簽好、蓋好，原告只有在賣方處簽名、蓋章一節，原告既不否認於系爭不動產買賣契約書上蓋章及簽名之事實，則依上開民事訴訟法規定，原告與被告丙○○間就系爭不動產買賣契約自屬真正，而依系爭不動產買賣契約書第1、2條所載，原告與被告丙○○間確實已就買賣契約之標的及價款約定載明，而原告為高職畢業，有相當之智識程度，在簽名時就「買方」、「賣方」字眼應有所認識。且本件買賣契約亦請代書戊○○到場為買賣雙方當事人書立買賣契約書，過程亦稱嚴謹，在代書書立契約之過程中，原告雖未言語，但對其陳述之內容，以其智識程度而言應能了解，其未表示任何意見而在契約書上簽名，自應對其內容有所了解並負責，故其僅以未了解契約內容而直接簽名，而主張伊就系爭不動產買賣契約有意思表示不一致情形，故買賣契約應不成立云云自難採信。
2、原告是否受詐欺、脅迫而與被告丙○○簽訂系爭土地買賣契約？若無脅迫情事，原告是否得以民法第74條之暴利行為主張撤銷上開買賣契約？
⑴依上說明原告與被告丙○○間就系爭5筆不動產成立買賣契
約。原告主張伊簽訂系爭不動產買賣契約書係遭其債權人及
7、8位不明人士強押至被告處而遭脅迫簽訂，故伊簽訂上開土地買賣契約構成民法第92條被脅迫而為意思表示之瑕疵，則依民事訴訟法第277條規定，自應由原告就其上揭主張之變態事實負舉證之責任。
⑵原告主張其從96年3月1日10點多一直到96年3月2日差不
多11點多簽訂買賣契約，長時間被債權人及其他不明人士帶在身邊，丁○○、己○○要求原告一定要處理這些債務，與被告丙○○聯絡要如何處理，就是要把原告的土地出售，依系爭土地所有權狀在96年3月2日凌晨三、四點請原告的弟弟吳春生拿出來，吳春生很害怕，約在惠來派出所交給丁○○，原告還是留在KTV，丙○○要求原告的身分證，是由丁○○、己○○等人到丙○○指定的中美照相館，後來由丁○○、己○○等人到戶政事務所辦理身分證，後來回到東方仲介所，缺少印鑑證明，後來又由證人丁○○、證人己○○陪同原告到戶政事務所辦理印鑑證明，系爭契約是丙○○要求代書戊○○，在代書的事務所用電腦繕打，再帶到東方仲介所簽名，這樣長的時間原告都被人帶在身邊，所以主張原告是被脅迫的且其以每分地80萬元之低價賤售，若非受脅迫何需賤售為其主要論據。
⑶然查：①原告與被告丙○○簽訂據系爭土地買賣契約書時，有證人丁
○○、己○○及2人之7、8位友人在場，惟並無脅迫之情，此據證人丁○○、己○○到庭證述明確。而原告亦於96年
9月5日審理時，自認其對債權人丁○○、己○○之債務已欠了三、四個月之久，在此期間沒有處理過，也沒有見過面，當天是被他們堵到了，他們要求處理債務等情，而丁○○、己○○既沒有使用暴力或其他言語逼迫，僅要求其要處理債務，原告面對此景，內心受有必須處理債務之壓力，本屬常情，難謂此為詐欺、脅迫之行為。況在原告於簽訂系爭土地買賣契約前，曾分別由證人丁○○、己○○2人開車載其外出前往照像館及戶政事務所拍照及請領印鑑證明書，若該
7、8位不明人士係丁○○、己○○2人找來控制原告之人士，則衡諸常情，原告要離開外出豈有可能僅由丁○○、己○○2名女子陪同前往，而原告若有遭人強押脅迫之情形，則其在未簽約之前既先後分別前往照像館及戶政事務所，而斯時在其身旁根本已近乎無外力狀況下，豈有可能不向他人求救以求脫困。況且，原告與被告丙○○簽訂買賣契約前，雙方係在協議好買賣價格後，始通知戊○○代書前來代擬契約，則依常情而論，若有所謂強暴脅迫之情事，則被告當係應早已擬好契約只須等待原告於買賣契約書上簽名，根本不須通知代書到場辦理，亦無可能係在雙方經過買賣價格協議完成後，始通知戊○○代書前來代擬契約，況證人戊○○代書亦到庭證稱，伊於兩造簽約前曾將契約內容告知原告並請原告表示意見，而原告並無異議而於契約書上簽名等情，顯見原告係出於自由意識簽訂系爭不動產買賣契約。
②又所謂不動產市價或行情僅係提供作為買賣交易之參考，於
實務上有關不動產買賣成交價格本因個案事實、買賣雙方議價、時機．．等種種因素而受影響，故不動產買賣價格本決定於買賣雙方個人認知及接受度，要難以「個案之不動產買賣成交價格」作互相比較，只要不動產交易買賣雙方確就標的物及買賣價金互相同意，即應認買賣契約成立，此為維護市場交易秩序之當然解釋，故相同不動產於不同人間議定交易價格，本難相同，否則豈非得任由買賣雙方於買賣交易完成後，再執所謂有「高買」或「低賣」之理由造成交易秩序不安定性，故原告據以其低價之結果推論其係受脅迫之主張，顯屬無據。
③又原告主張被告受有暴利行為而主張撤銷上開買賣契約之依
據係被告丙○○以每分地80萬元之代價買受系爭5筆土地，數日內即以每分地110萬之價錢賣給被告甲○○，短短數日即賺取百分之40之暴利，為其主要論據。惟按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。查原告並非利害關係人，得否依此而撤銷買賣契約已屬可疑。況原告欠債已久，避不見面，任由債權人找尋，而原告名下有財產，其內心當知其遲早要處理財產解決債務問題，況原告為高職畢業，非無智識能力之人，故其主張依民法第74條之暴利行為撤銷系爭買賣契約尚屬無據。
④又原告主張若被告丙○○無詐欺、脅迫或暴利行為而不得撤
銷系爭買賣契約時，其亦主張得解除系爭買賣契約，然契約解除權之行使，除契約當事人同意外，須有法律明文規定之情況下，始得解除，系爭買賣契約原告與被告丙○○係在合法之情況下訂立，自有其法定效力，雙方當事人本應依契約之約定內容履行，豈有任由一方恣意反悔而解除。原告未有任何解除契約之法定事宙，空言其解除契約，自不足採。
3、綜上所述，原告與被告丙○○間簽訂之系爭土地買賣契約既屬合法有效成立，原告自應依契約之內容履行，而被告丙○○既合法取得系爭4筆土地之所有權，即是有權處分人，其將土地出賣他人自屬其權限，至於其是否與被告甲○○2人就系爭土地有通謀虛偽簽訂買賣契約即與原告無涉，亦不因此而回復原告之土地所有權，又原告主張如被告丙○○與甲○○2人並未通謀虛偽簽訂系爭土地買賣契約，則原告得依侵權行為及不當得利規定，請求被告丙○○賠償損失云云。承上所述，被告丙○○既依據契約合法行使其權利，對原告無何侵權行為或不當得利之可言，其據此主張被告丙○○應負損害賠償責任，自屬無據。
六、又本案係於96年9月5日言詞辯論終結，據原告於96年9月
7日提出之言詞辯論意旨狀中復主張若原告上開主張皆不成立，則基於買賣契約，請求被告丙○○給付價金一節，核其性質乃訴之追加，此事實在本案訴訟以來至言詞辯論絡結時原告從未主張，此舉已礙被告之防禦及訴訟之終結，爰不准許之。本院對此部分自無庸審酌。
七、綜上所述，原告依據民法第767條規定或侵權行為、不當得利之法律關係，請求被告丙○○、甲○○如其訴之聲明為無理由，不應准許。其訴既經全部駁回，則其備位聲明假執行之部分即失所附麗，亦應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，與判決結果不生影響，不另論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國96年9月19日
民事第一庭法官黃瑞井以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本），並應繳納上訴裁判費。
中華民國96年9月20日
書記官蔡嘉萍