裁判字號：臺灣臺北地方法院91年簡上字第758號民事判決
裁判日期：民國92年12月17日
裁判案由：返還保證金
臺灣臺北地方法院民事判決九十一年度簡上字第七五八號
上訴人戊○○丁○○
丙○○丁○○兼共同法定代理人甲○○丁○○共同訴訟代理人 劉大正
三被上訴人乙○○訴訟代理人 陳茂隆 右當事人間請求返還保證金事件，上訴人對於中華民國九十一年九月十二日本院台北簡易庭九十一年度北簡字第八三二五號第一審判決提起上訴，本院於九十二年十二月三日言詞辯論終結，判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）卅萬元，即自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
貳、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：被上訴人因房屋租賃契約收受上訴人之被繼承人丁○○交付之現金卅萬元保證
金，是被上訴人於九十一年三月十四日合意終止租約後，自應返還該卅萬元之保證金予上訴人。
被上訴人提出附表一「恢復房屋原狀工程明細及租約未到期違約賠償金」及附
表二「恢復房屋原狀工程明細」為證，惟由該附表一、二之形式及內容觀之，顯係被上訴人臨訟摹造，且上訴人從未見過。上訴人第一次承租系爭房屋時即係現狀，並無任何變動，此亦為被上訴人於答辯狀中是認，從而上訴人負何恢復房屋原狀之義務？被上訴人於九十一年三月八日即與訴外人 萊爾富 國際股份有限公司（以下簡稱為萊爾富公司）簽訂租賃契約，已涉一屋二租，設上訴人不同意終止系爭租約，被上訴人對於萊爾富公司即屬違約，被上訴人此時都已急於上訴人同意終止系爭租約，被上訴人還敢提出附表一及附表二嗎？被上訴人於八十九年十月廿四日將坐落台北市○○街○○號之四之一樓出租予
丁○○，約定租賃期限自八十九年十二月廿日起至九十四年十二月廿日止，計五年。嗣於八十九年十二月廿日，持簽有其妻「 陳許錦桂 」，租賃期間同前之租賃契約前來，叫丁○○補簽章，將坐落台北市○○街五○之三壹樓房屋出租予上訴人。被上訴人先後將系爭二間房屋出租予丁○○，係出租人，被上訴人之妻「陳許錦桂」只是被上訴人之人頭，此從兩造於九十一年三月十四日簽訂終止租賃契約書，該契約書上之出租人欄前後均只有被上訴人簽章，且契約標的包括系爭二間房屋。又兩造簽訂終止租賃契約書後，翌日即退還丁○○預付未到期之支票四張，每張票面金額均為九萬元，由此可知，係包含系爭二間房屋之租金，足證出租人確係被上訴人。另九十一年四月十六日之聲明異議狀，被上訴人始終均以出租人自居，且被上訴人自認伊有因系爭房屋租賃契約收受上訴人卅萬元之保證金。
丁○○向被上訴人承租系爭二間房屋時，即依約將保證金卅萬元交付被上訴人
：兩造於八十九年十月廿四日之房屋租賃契約書第二項載明：「保證金十五萬元，於租賃期滿交還房屋時無息返還」八十九年十二月廿日之房屋租賃契約書第五條載明：「乙方應於訂約時，交予甲方十五萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息返還押租保證金」，足證被上訴人確有收受該押租保證金。又被上訴人於九十一年四月十六日聲明異議狀內自認收受丁○○卅萬元之保證金。
前手承租人 顏金福 要頂讓，丁○○給顏金福頂讓金的部分是指貨物的部分，房
屋並沒有破壞或改裝。又丁○○是在店面交付現金作為押金給被上訴人。而系爭房屋的鐵門與安東街週遭的其他房屋的鐵門都一樣，應該不是萊爾富重新安裝過的，現在的鐵門就是丁○○承租時候的，現在仍正常使用。顏金福與被上訴人間房屋租賃契約與上訴人無關，丁○○根本沒有概括承受其間之契約。
參、證據：援用原審之立證方法，另提出照片二紙為證。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：駁回上訴。
貳、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：丁○○與被上訴人間租約之主體，及丁○○與陳許錦桂間租約之主體不同。
本件丁○○未交付押租保證金予被上訴人：
㈠丁○○於準備書狀自認：「顏金福與被上訴人間房屋租賃契約與上訴人無關
，上訴人根本沒有概括承受顏金福與被上訴人間房屋租賃契約。」上訴人主張已付被上訴人上述保證金，應負舉證責任。
㈡被上訴人於七十八年左右，由萊爾富承租，繼而由顏金福、丁○○相繼承租
，被上訴人僅收過一次由萊爾富交付之押租保證金十五萬元，未自其他相繼承租人收過任何保證金。
㈢依常理，丁○○連租金四萬六千八百元均以支票支付，豈有其所謂高達卅萬
元之保證金未以支票支付之理？又連租金已給付，租約均已載明，豈有上訴人所謂以現金給付保證金，反而未於租約載明之理？此與租金為到期後給付，而保證金於契約成立時以現金給付無關，雖一次開六個月支票，每張支票各於到期後應給付，但於簽約時有交付六張支票確屬實，則既如上訴人所謂同時交付支票六張及現金十五萬元，焉有租約上僅載明收到支票一次六張之記載，反無記載收到保證金之支票。
㈣上訴人以被上訴人之聲明異議狀，主張被上訴人自認有收受丁○○保證金卅
萬元云云，然此係被上訴人預備之抵銷抗辯，且事實認定應從全部書狀意旨綜合認定，被上訴人於原審一再陳明上訴人未給付押租保證金，是本件被上訴人並無自認已收受保證金卅萬元等情事，且上述聲明異議狀並非民事訴訟法上所謂準備書狀，又退步言之，縱為自認，然因租約應交付保證金數額為十五萬元，非卅萬元，且依租約係應交付而已，非已交付，僅有記載丁○○以交付六個月支票支付租金（含其與訴外人陳許錦桂間租約應給付之租金），並無記載已交付保證金之支票，故上述自認依租約足證與事實不符，且係被上訴人出於錯誤，被上訴人謹撤銷之。
㈤設上訴人所謂概括承受一切前手承租人顏金福之權利（如押租保證金），亦
應承受其義務（如回復原狀）。依系爭租賃標的物之建物竣工徒原有廚房及廁所，且依照片所示之手拉式鐵門及電動式鐵門，係上述顏金福應負回復原狀範圍內，設上訴人所謂概括承受一切前手承租人顏金福之權利，自應承受其上述義務，至於上訴人所提之照片，係九十一年十二月底或九十二年一月初選舉期間所拍之照片，為被上訴人與萊爾富於九十一年三月十四日公證租約後之問題，與上訴人無涉。
參、證據：援用原審之立證方法，另提出租賃契約六式、存款往來明細表各影本乙份為證。並聲請傳訊證人 高世偉 。
理由原上訴人丁○○於本件審理中之九十二年七月八日死亡，經其繼承人甲○○、戊○
○、丙○○於同年十月廿一日聲明承受訴訟，並提出上訴人於九十二年十二月三日言詞辯論程序中縮減訴之聲明中之利息自支付命令送達翌日起算，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款之規定，應予准許。
上訴人於原審起訴主張：上訴人之被繼承人丁○○向被上訴人承租台北市○○街○
○號之三、五十號之四之一樓店面，每月租金四萬六千八百元，保證金卅萬元，租賃期限自八十九年十二月廿日起至九十四年十二月廿日共計五年，因系爭店面乃二戶門牌號碼房屋打通出租，故丁○○分別與被上訴人及其妻陳許錦桂就五十號之三、五十號之四二戶房屋訂立房屋租賃契約書，共交付被上訴人保證金卅萬元，嗣兩造於九十年三月十四日合意終止系爭店面之租賃契約，依房屋租賃契約第五條及第三條第二款規定，被上訴人應返還保證金卅萬元等語。
被上訴人則辯以：兩造間租約僅約定十五萬元，並非卅萬元；丁○○未交付押租保證金十五萬元或卅萬元予被上訴人等語。
兩造不爭執之事項：
㈠被上訴人與顏金福於八十三年三月十八日簽訂房屋租賃契約，約定顏金福向被上
訴人承租台北市○○街○○號之三及之四壹樓店面，租期自八十三年六月廿日起至八十八年六月廿日止計五年，每月租金八萬六千八百元，保證金卅萬元，於租賃期滿交還房屋時無息返還。
㈡丁○○與被上訴人於八十四年十二月廿一日簽訂房屋租賃契約，約定丁○○向被
上訴人承租台北市○○街○○號之四壹樓店面，租期自八十四年十二月廿日起至八十九年十二月廿日止計五年，每月租金四萬六千八百元，保證金十五萬元，於租賃期滿交還房屋時無息返還。並經本院八十四年度公字第五六六三四號公證書公證。
㈢丁○○與被上訴人於八十九年十月廿四日簽訂房屋租賃契約，約定丁○○向被上
訴人承租台北市○○街○○號之四壹樓店面，租期自八十九年十二月廿日起至九十四年十二月廿日止計五年，每月租金四萬六千八百元，保證金十五萬元，於租賃期滿交還房屋時無息返還。並經本院八十九年度公字第三七００二八號公證書公證。
㈣丁○○與被上訴人於九十一年三月十四日簽立「終止租賃契約書」，約定：「出
租人乙○○承租人丁○○前就座落於台北市○○街五十之三、五十之四號一樓房屋，經雙方訂立房屋租賃契約書，租期自八十九年十二月廿日至九十四年十二月廿日止，合計租期五年。茲因雙方協議於九十一年三月十四日終止上開房屋租賃，恐口說無憑訂立終止房屋租賃契約書為證。」㈤陳許錦桂、被上訴人（甲方）與萊爾富公司（乙方）於九十一年三月十四日簽訂
房屋租賃契約，約定乙方向甲方承租台北大安東街五十之三一樓全部、五十之四一樓部份，租期自九十一年三月十五日起至九十七年三月十四日止共計六年，約定租金每月九萬元保證金廿七萬元，於本契約簽訂時交付甲方，甲方於租賃關係消滅時，應將保證金無息返還予乙方。
本件爭點及本院之判斷：
㈠丁○○係向陳許錦桂承租台北市○○街○○號之三壹樓房屋，並非向被上訴人承
租，故上訴人無從向被上訴人請求返還台北市○○街○○號之三壹樓房屋之保證金十五萬元。
⒈上訴人主張丁○○向被上訴人承租台北市○○街○○號之三壹樓房屋，為被上訴人所否認。
⒉陳許錦桂與丁○○於八十四年十二月廿七日簽訂房屋租賃契約，約定丁○○向
陳許錦桂人承租台北市○○街○○號之三壹樓店面，租期自八十四年十二月廿日起至八十九年十二月廿日止計五年，每月租金四萬元，保證金十五萬元，於租賃期滿交還房屋時無息返還，並經本院八十四年度公字第四四五三０號公證書公證。有公證書及租賃契約書可稽。
⒊陳許錦桂（甲方）與丁○○（乙方）於八十九年十二月廿日簽訂房屋租賃契約
，約定乙方向甲方承租台北市○○街○○號之三壹樓店面，租期自八十九年十二月廿日起至九十四年十二月廿日止計五年，每月租金四萬元，乙方應於訂約時，交於甲方十五萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空交還房店屋後無息退還押租保證金。有上訴人提出之租賃契約書影本附於九十一年度促字第一六一二一號卷內足憑。
⒋此外，上訴人未舉證證明兩造間有就台北市○○街○○號之三壹樓房屋簽訂有租賃契約。
⒌基於契約相對性之原則，上訴人不得基於丁○○與陳許錦桂間之租賃契約，請求被上訴人返還押租金十五萬元。
㈡兩造間就台北市○○街○○號之四壹樓房屋雖曾有租賃關係，並經終止，惟未能認為丁○○曾交付押租金十五萬元予被上訴人，故上訴人不得請求返還。
⒈上訴人主張丁○○向被上訴人承租系爭房屋時，曾交付押租金予被上訴人，為
被上訴人所否認。上訴人係以：兩造於八十九年十月廿四日之房屋租賃契約書第三條第二項載明「保證金十五萬元，於租賃期滿交還房屋時無息返還。」及被上訴人九十一年四月十六日聲明異議狀之記載為證。
⒉按「依民事訴訟舉證責任分配之原則，凡主張權利發生者，就該權利發生實體
法上規定要件最低限度事實負舉證責任。」又「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自已主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。」（最高法院十七年上字第九一七號判例要旨明文參照）是上訴人主張丁○○曾交付押租金十五萬元予被上訴人，上訴人自應負舉證責任。
⒊按押租金為以擔保承租人之租金債務為目的，由承租人交付於出租人之金錢或
其他代替物。押租金契約係從屬於租賃契約之從契約，必須現實交付，始生效力，故為要物契約。
①本件丁○○與被上訴人八十九年十月廿四日之房屋租賃契約書第三條第二項
雖記載「保證金十五萬元，於租賃期滿交還房屋時無息返還。」，然須有現實之交付，該約定始生效力，尚無從因契約有該等記載，即認丁○○已交付十五萬元。
②被上訴人九十一年四月十六日就支付命令之聲明異議狀記載：「異議人與相
對人就終止合約時，雙方同意以保證金卅萬元抵扣相對人因違約所應支付異議人恢復房屋原狀工程款及未到期違約賠償六十一萬元，不足款項由異議人自付損失．．．雙方協議以保證金賠償異議人之損失，並於九十一年三月十四日終止租賃合約．．．」民事訴訟法第二百七十九條第一項固規定「當事人主張之事實，經他造於準備書狀內．．．自認者，無庸舉證。」惟聲明異議狀並未記載被上訴人有自丁○○收受保證金卅萬元，且被上訴人於原審一再陳明上訴人未給付押租保證金（九十一年六月五日、同年七月三日言詞辯論筆錄、九十一年六月廿七日答辯狀、同年八月廿三日準備書暨調查證據聲請狀），尚難因此即認被上訴人已為自認。
綜上所述，上訴人之被繼承人丁○○係向陳許錦桂承租台北市○○街○○號之三壹
樓房屋，並非向被上訴人承租，故上訴人不得向被上訴人請求返還台北市○○街○○號之三壹樓房屋之保證金十五萬元；又丁○○與被上訴人間就台北市○○街○○號之四壹樓房屋雖曾有租賃關係，並經終止，惟未能認為丁○○曾交付押租金十五萬元予被上訴人，故上訴人不得請求返還該十五萬元。從而，上訴人請求被上訴人返還押租保證金卅萬元，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十二年十二月十七日
民事第五庭審判長法官吳青蓉
法官張松鈞法官周美雲正本係照原本作成不得上訴。
中華民國九十二年十二月十七日
書記官王宜玲