裁判字號：臺灣桃園地方法院99年訴字第122號民事判決
裁判日期：民國99年03月25日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣桃園地方法院民事判決99年度訴字第122號原告甲○○被告丙○○訴訟代理人乙○○上當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國99年3月4日辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼桃園縣桃園市○○路○段一三八之四號二樓房屋及桃園縣桃園市○○路○段○○○號地下二層編號三七號停車位，騰空遷讓返還原告。
被告應自民國九十八年十二月七日起至返還上開房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣壹萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告得以新臺幣壹佰玖拾伍萬元為原告預供擔保，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：伊於民國98年11月16日向鈞院民事執行處拍賣取得坐落桃園縣桃園市○○段○○○○號土地及其上桃園縣桃園市○○段1616建號，即門牌號碼為桃園縣桃園市○○路○段138之4號2樓之房屋，連同共同使用部分1771、1775及1777建號之建物持分（下稱系爭不動產），因被告與原所有權人 孫合章 間就上開房屋（含停車位，下稱系爭房屋）訂有租賃契約，每月租金新臺幣（下同）10,000元、租期自93年11月10日至103年11月9日止（下系爭租約），故拍定後不點交，嗣伊經鈞院核發系爭不動產權利移轉證書，並於98年12月7日辦妥所有權移轉登記。然系爭租約並未經公證，租期復長達10年，並無買賣不破租賃之適用，伊既為系爭不動產所有權人，而被告占有系爭房屋並無正當權源，伊自得依民法第767條規定，請求被告自系爭房屋遷出。又被告於伊取得所有權後，仍占有系爭房屋，對伊而言即屬無權占有，被告受有相當於租金之利益，爰依民法第179條之規定請求被告返還不當得利，並以被告承租之租金，即每月10,000元，請求被告按月給付至遷讓系爭房屋止。爰依民法第767條、第179條之規定提起本訴，聲明求為判命被告應將桃園縣桃園市○○段1616建號，即門牌號碼為桃園縣桃園市○○路○段138之4號2樓（含門牌號碼為桃園縣桃園市○○路○段○○○號地下二層編號37號停車位，即系爭房屋）遷讓返還原告及被告應自98年11月16日起至返還系爭房屋止，按月給付伊10,000元，並願供擔保准為宣告假執行。
二、被告則以：原告向鈞院民事執行處投標系爭不動產，其拍賣公告載明就房屋部分有租賃關係之事實，且為拍賣內容之一部，無論應買人投票買得或由債權人承受，依繼受取得之法理，其租賃關係對應買人或承受人當然繼續存在。原告既明知鈞院民事執行處應賣公告中載有「於查封時已出租予第三人 羅珮楨 （即被告）占有使用，租賃期間自93年11月10日起至103年11月9日止，月租金10,000元，拍定後不點交」等語，此為原告所自認，況執行拍賣債權人兆豐國際商業銀行股份有限公司曾於執行程序中聲請法院除去租賃權，亦遭鈞院駁回聲請，復經臺灣高等法院駁回抗告確定，確認系爭租約為真正，原告仍願以該條件予以拍定，顯願接受租賃關係繼續存在之意思合致，自應受其拘束，而有拋棄民法第425條第2項之利益。況且，所謂「公證」一詞，其公證事務，固由法院或民間公證人辦理之，但其因法令另有規定或因事件之性質，或有其他必要情形者，例如，調解委員會調解成立，或由法院民事執行處拍賣公告，乃依法公告其上有租賃關係之期限、租金，及不點交等情形屬之，即其有公信力，乃眾所周知，故上開買賣不破公證租賃之規定，於法院拍賣公告之情形，應依同一法理類推適用，原告自不得主張其對系爭租賃關係不繼續存在，是伊承租系爭房地，既有買賣不破租賃原則之適用，而非無權占有，原告自不得請求伊遷讓返還，及給付相當租金之不當得利等語置辯，聲明求為駁回原告之訴，及如受不利益之判決，願供擔保免為假執行。
三、不爭執事項：
㈠、系爭不動產係原告於98年11月16日拍賣取得，並於98年12月
7日收受不動產權利移轉證書並經辦妥所有權移轉登記。
㈡、被告與系爭不動產原所有權人孫合章間，就系爭房屋訂有系爭租約，每月租金10,000元，租期自93年11月10日起至103年11月9日止，共計10年，並依系爭租約占有使用迄今。
四、原告主張系爭租約並無買賣不破租賃原則之適用，請求被告遷讓返還房屋及給付相當租金之不當得利等語，被告則否認無權占用，抗辯經拍賣公告效力應與公證有同等效力，應類推適用經公證租賃之法理，而有買賣不破租賃原則之適用，且為原告所明知，自屬契約之一部分，原告自應受拘束等語。是本件之爭點即為本件系爭租約於拍賣程序加以載明是否有買賣不破租賃原則之適用，經查：
㈠、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法425條定有明文。上開規定第2項之立法理由係以：「在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，爰增訂第2項」。依據上開規定，未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年者，自不能適用買賣不破租賃原則。
㈡、又法律並未規定未經公證，且期限逾5年之不動產租賃契約，倘於買受人明知有租賃契約，或承認其真正之情形，即又回復有買賣不破租賃原則之適用。是被告抗辯此應買條件，既已明定於拍賣公告，而為原告所明知，並加以拍定，即視為意思表示合致，同意系爭租約對原告繼續存在等語，實屬無據，洵無足採。此外，執行法院係以被告與孫合章就系爭房屋有租賃關係存在為由，而於拍賣公告上載明系爭不動產拍定後不點交，其意僅是指拍定後法院不負責點交系爭不動產予拍定人，非謂承租人於拍定後仍有權繼續使用系爭不動產，此於合法借用、或其他有權占有之法律關係，其載明之方式均相同，惟並不因此均認因法院不點交之記載，即認其有權占有之效力均得對買受人繼續存在，其理至明，被告執此抗辯，實無理由。另按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上得設定地上權或其他權利，但其抵押權不因此受影響，民法第866條定有明文；又不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而影響抵押物之售價，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕予執行等語，此為抵押權人得以向法院聲請除去租賃權之依據，與認定租賃關係之效力能否及於拍定人毫無關係，是被告雖以系爭租約曾經債權人聲請除去租賃權，而經法院駁回確定，即認系爭租約具有絕對效力等語，亦非可採。
㈢、至被告抗辯經法院公告之效力與經「公證」之租賃契約無異，其真實性、公示性不容置疑，而應類推適用買賣不破租賃原則等語，惟查，租賃契約經「公證」程序，其目的係經當事人於公證人面前親自所簽立之契約，以求確認當事人間之權利義務；與法院於拍賣程序將有所陳報之占有關係記載於拍賣公告，逕依形式審查，並不經實質審查，亦不需契約當事人到場，兩者情形炯然不同，且拍賣公告顯然已於契約訂定之後，並不具確認訂約當時當事人間真意之效力，與「公證」程序及效力並無相同法理基礎，顯無類推適用之可能，是被告前述所辯，並無足採。
㈣、是系爭租約，期限既已逾10年，又未經公證，為兩造所不爭執，揆諸前揭說明，自無買賣不破租賃原則之適用。按因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權，民法第759條定有明文。次按基於強制執行而取得不動產所有權權利移轉證書，即發生取得不動產物權之效力。倘非更予處分，則不以登記為生效要件。本件原告係經本院強制執行拍賣程序買受系爭不動產，於98年12月7日收受本院權利移轉證書，業據其提出本院所發系爭不動產權利移轉證書、建物所有權狀為憑，依上規定，業已取得系爭不動產所有權，故被告自斯時起仍占有系爭房屋，且對原告而言，並無占有之正當權源，自屬無權占有，原告本於民法第767條第1項之規定請求被告遷讓返還，即應認有理由。
五、復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。為民法第179條前段所明定；又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益，亦經最高法院61年台上字第1695號判例意旨闡述明確。另所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金額，而不受法定租金額之限制。本件被告原係以每月10,000元之租金向孫合章承租使用系爭房屋，業如前述，且於原告取得所有權後，仍續為占有使用，為其所不爭執，則其所受之使用利益，自亦得以原先之租金額為計算之依據。否則，豈非謂非法占有者所應給付之對價，反較合法承租者所應給付者為低，顯非事理之平。至於原告雖請求自得標日，即98年11月16日起計相當租金之利益等語，惟是日原告尚未取得所有權，業如前述，尚屬無據。故原告被上訴人請求自取得所有權後之98年12月7日起至返還系爭房屋之日止，按月以10,000元計算之相當租金利益，自屬有據，逾此範圍部分，則難認為有理由。
六、綜上所述，本件原告主張被告與孫合章所訂之系爭租約無買賣不破租賃原則之適用，被告為無權占有，應將系爭房屋遷讓交還，及自98年12月7日起至返還系爭房屋之日止，按月以10,000元計算之相當租金利益，應可採信。至其請求自98年11月16日起計不當得利，並不足採。被告抗辯經拍賣公告載明之租約仍有買賣不破租賃原則之適用，租約應對原告繼續存在等語，亦不足採。從而，原告本於所有權之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，並本於不當得利之法律關係請求被告自98年12月7日至交還系爭房屋前按月給付相當租金之利益10,000元，為有理由，應予准許。至其餘逾此部分之請求，則無所據，不應准許。至於訴訟費用部分，本院參酌本件為所有權之法律關係、駁回原告起計不當得利時點與准許後差異不大且為附帶請求及被告並未就此為抗辯等情形，仍認訴訟費用均應命被告一造負擔。本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第390條、第392條第2項，判決如主文。
中華民國99年3月25日
民事第三庭法官陳筱蓉上為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國99年3月25日
書記官蔡佩媛