臺南簡易庭105年度南小字第575號民事判決

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
　　　　　　　　　　　　　　　　　　105年度南小字第575號
原　　　告　 侯朝幻
訴訟代理人　 侯培坤
被　　　告　 汎太 資產物業管理股份有限公司
法定代理人　 陳映誠
被　　　告　 馬孝璿
共　　　同
訴訟代理人　 黃豊元
上列當事人間請求返還押金等事件，本院於民國105年7月4日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠訴之聲明：
被告應連帶給付原告新臺幣（下同）49,450元及自民國105
年4月12日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
㈡原告侯朝幻於101年就讀嘉南藥理科技大學，自102年10月6
日起向被告承租坐落於臺南市○○區○○○路○○○巷○○弄○○
號3樓之25（D303室）（下稱系爭房屋），並簽訂「房屋租
賃契約書」定型化契約（下稱系爭租約），甲方為出租人即
被告馬孝璿；乙方為承租人即原告；丙方為連帶保證人即原
告父親侯培坤，此係被告汎太資產物業管理股份有限公司（
下稱汎太公司）之員工於簽約時要求原告填寫；丁方為被告
汎太公司。約定租期12個月，押金1萬元，每月租金4,100元
，季繳12,300元於期初繳納，並自期滿續租迄今，租期均限
定為12個月，押金並隨之移轉至次年度契約，每月租金明細
如下：1.租金3,000元（甲方實收純租金）。2.管理費500元
（大樓公共設施之管理、清潔、維護費）。3.視訊費350元
。4.網路費250元。其中視訊費、網路費無論有否使用均應
繳交對承租人顯失公平。
㈢系爭租約應屬無效：
⒈未經當事人親自出面簽約：
⑴系爭租約前言：「茲因房屋租賃事宜，經甲、乙、丙、丁肆
方協議訂立本租賃契約，並約定條款如下：」系爭租約末頁
之立契約書人：甲方、乙方、丙方、丁方，丁方並列有簽約
代理人欄位，足見系爭租約之當事人包括甲、乙、丙、丁肆
方，缺一不可。據該出租大樓管理員王小姐表示，簽約時之
丁方係物業管理人即被告之員工，且各年度簽約時，甲方均
已事先於該欄位簽名並填寫身分證字號，未親自出面簽約，
更無留下任何聯絡方式，僅由原告與被告汎太公司之員工簽
約，原告父親之簽名係於原告與被告汎太公司之員工簽約時
，其要求原告填寫，原告父親從來就不知道自己為系爭租約
之丙方，也從未審閱系爭租約內容，更遑論簽約，此觀系爭
租約102、103、104年度之丙方簽名欄位即明，系爭租約應
屬無效。
⑵不再爭執被告馬孝璿委任被告汎太公司出租系爭房屋部分（
本院卷第43頁背面）。
⒉未提供合理審閱期間：
⑴為保護消費者權益，促進國民消費生活安全，提昇國民消費
生活品質，特制定本法。本法所用名詞定義如下：一、消費
者：指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者。二
、企業經營者：指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或
提供服務為營業者。七、定型化契約條款：指企業經營者為
與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條
款。九、定型化契約：指以企業經營者提出之定型化契約條
款作為契約內容之全部或一部而訂立之契約。消費者保護法
第1條第1項、第2條第1、2、7、9款分別定有明文。本件被
告汎太資產物業管理股份有限公司以提供房屋租賃服務為營
業，為消費者保護法所稱之企業經營者，有本法之適用。
⑵企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原
則。定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋
。企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之
合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型
化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。消費者保護法
第11條、第11條之1第1、2項分別定有明文。其立法意旨，
乃為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充
分了解定型化契約條款之機會，且為確保消費者之契約審閱
權，明定企業經營者未提供合理審閱期間或拋棄該權利者之
法律效果者無效。查103、104年度系爭租約第17條約定：「
乙方業已充分了解本契約書及其附件之條文、內容，並願放
棄3天審閱期。」系爭租約約定乙方放棄3天審閱期，依據消
費者保護法上開規定，無效。
⑶原告父親從來就不知道自己為系爭租約之丙方，也從未審閱
系爭租約內容，系爭租約亦屬無效。
⒊違反誠信原則：
⑴定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，
無效。消費者保護法第12條第1項定有明文。以目前銀行業
者辦理房地產買賣貸款實務作業而言，僅銀行與貸款人間簽
訂抵押權貸款契約，並無要求貸款人及連帶保證人共同與銀
行簽約，更遑論租賃契約。原告係在學學生，無任何社會工
作經驗，此為第一次在外租屋，被告汎太公司之員工遂趁原
告年輕且未經世事，於簽約時要求原告填寫原告父親（連帶
保證人）為共同簽約人，102年度系爭租約之連帶保證人欄
位，原告原填寫陪同前往之同校學生楊同學，被告汎太公司
之員工卻要求原告更改為不知情之原告父親，並蓋用被告汎
太公司之印章，甚且又限定租賃期限僅能填寫12個月，沒有
其他選擇，103、104年度又重施故技，顯見丁方利用欺罔手
段與原告簽約，此觀系爭租約102、103、104年度之丙方簽
名欄位及租賃期限均為12個月即明，系爭租約簽約過程顯有
欺罔情形，有違交易秩序之正當性及誠信原則，對消費者顯
失公平，應屬無效。
㈣系爭租約第4條第2款約定：「乙方於簽約後租約終止日未到
前，如欲提前終止合約須經甲方同意。甲方並得沒收押金，
作為違約賠償金。」基於前開說明，系爭租約無效，亦無「
沒收押金，作為違約賠償金」之理。原告父親於今年3月中
旬始知悉系爭租約簽約期限至105年10月5日，且原告父親為
系爭租約之丙方，為息事寧人，妥善處理並圓滿解決紛爭，
即請原告向出租人即被告請求自105年6月2日起終止系爭租
約，然原告無法聯繫出租人，原告亦多次請該管理員向出租
人表達前述請求，該管理員亦多次表示無法變更契約，若違
約將沒收押金及其他違約金等語。
㈤被告應返還金額計算如下：
⒈稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他
方支付租金之契約。不動產之租賃契約，其期限逾1年者，
應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。
未定期限者，各當事人得隨時終止契約。民法第421條第1項
、第422條、第450條第2項前段分別定有明文。依據前述說
明，系爭租約既屬無效，本件應適用前開民法債篇第二章第
五節租賃相關規定，為不定期限之租賃，各當事人得隨時終
止契約，且原告已於今年3月中旬起多次通知被告，因該管
理員百般阻撓，無法通知出租人，但已多次通知該管理員轉
達生效。
⒉原告使用被告房屋期間應負擔租金，未使用期間則無需負擔
租金，本件為不定期限之租賃，所繳之押金1萬元應立即返
還。原告已支付租金至105年7月5日，有收款單影本足憑。
原告自105年6月20日起即不再使用被告房屋，租金應返還15
日，合計2,050元（4,100元÷2），又102、103、104年度寒
假各1個月及暑假各2個月，共計9個月，原告均未使用被告
房屋，租金應返還9個月計36,900元（4,100元×9），又原
告繳交之租賃機車位「車道遙控器」押金500元，未據被告
公司返還，以上合計49,450元（10,000元＋2,050元＋36,90
0元＋500元）。
㈥無效的法律行為，係指法律行為當然、自始、確定不發生法
律上的效力。1.當然無效：無效的法律行為無須任何人主張
，當然不發生效力，任何人皆得主張其為無效，且得對任何
人主張之。2.自始無效：無效的法律行為於成立時即自始不
發生當事人所欲的法律效力（最高法院85年度台上字第2901
號判決意旨參照）。3.確定無效：無效之行為，在法律行為
時，已確定不生效力，不因事後之情事變更或當事人之行為
而回復為有效。（最高法院73年度台上字第712號判決意旨
參照）。被告辯稱：被告並非消費者保護法所稱之企業經營
者，且系爭租約並非該法所稱之定型化契約，自不適用消費
者保護法之規定云云，顯屬無稽。
⒈遍查所有司法院判決書，從未有任何判決認定類似被告汎太
公司之主張，而無消費者保護法之適用，如鈞院102年度訴
字第1431號、103年度訴字第1146號、臺灣臺北地方法院104
年度訴字第3301號判決，一間小小的企業社即認定為消費者
保護法所稱之企業經營者，其所訂定用於對不特定多數人之
契約亦認定係定型化契約；而被告乃股份有限公司之組織型
態，設有3位董事及1位監察人，資金雄厚，員工眾多，為系
爭出租大樓數百戶承租戶之物業管理公司，難道連一間小小
的企業社都不如？
⒉被告汎太公司主張系爭租約係其與出租人即被告馬孝璿間之
委任契約，顯係主張系爭租約與原告無涉。既與原告無涉，
為何系爭租約之當事人包括甲、乙、丙、丁方？又為何被告
汎太公司以提供房屋租賃服務為營業，並聘僱多名員工擔任
該出租大樓數百戶承租戶之物業管理工作？又為何被告汎太
公司要求原告於租賃期間必須遵守其所訂定之管理規章？
㈦茲就被告之答辯一一論述如下：
⒈被告辯稱：系爭租約上之連帶保證人縱令係承租人即原告未
經其父同意而代其父簽立，然此僅就連帶保證部分之約定不
發生效力，並不影響系爭租約其他條款約定之效力云云。惟
查：系爭租約之連帶保證人欄位，原告即乙方原填寫陪同前
往之同校學生楊同學，被告汎太公司之員工卻要求乙方更改
為不知情之訴訟代理人，並蓋用被告汎太公司之印章，被告
捨棄簽約當時在場之楊同學為連帶保證人，卻要求原告更改
為遠在300公里以外且不知情之原告父親，足證系爭租約違
反生效要件，自始不生效力。
⒉被告辯稱：原告「放棄3天審閱期」之約定…原告顯係自願
拋棄…自不得再行主張系爭租約為無效云云。惟查：按企業
經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期
間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約
條款使消費者拋棄前項權利者，無效。消費者保護法第11條
之1第1、2項定有明文。此為法律強行規定，任何人若有違
反，其法律效果只有「無效」二字，該法律行為當然、自始
、確定不發生法律上之效力，理由同樣已於民事起訴狀中詳
細敘明，茲不贅述。被告應儘速修正系爭定型化契約，以免
再次違反法律規定。
⒊被告辯稱：系爭房屋於出租時並未約定「未使用期間無需負
擔租金」，原告之主張亦無理由云云。惟查：系爭租約自始
不生效力，已如前述，自應適用民法債篇第二章第五節租賃
相關規定，為不定期限之租賃，未使用租賃物期間自無需負
擔租金。又據嘉南藥理大學楊教官表示，該校宿舍之收費係
依據學生住宿日數收費，寒暑假期間若無住宿，即無需負擔
租金，亦無需返還宿舍。系爭出租大樓數百戶承租戶，絕大
多數為該校學生，於學期期間因該校學生人數眾多，帶動當
地社會經濟生活蓬勃發展，而寒暑假期間，該校學生大多已
返家，該地區宛如一座空城。按民法第1條規定：民事，法
律所未規定者，依習慣；無習慣者，依法理。該校宿舍依據
學生住宿日數收費，若無住宿，即無需負擔租金，亦無需返
還宿舍，早已成為該地區50年來事實上之習慣，自應適用於
本案，不容被告任意否認。
二、被告則以下列情詞資為抗辯：
㈠聲明：
⒈請求駁回原告之訴。
⒉如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡按「本法所用名詞定義如下：二、企業經營者指以設計、生
產、製造、輸入、經銷商品服務為營業者。…七、定型化契
約條款：指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約
之用，所提出預先擬定之契約條款。…」消費者保護法第2
條第2款及第7款定有明文。查系爭租約出租人為被告馬孝璿
，被告汎太公司僅係受被告馬孝璿委任代為出租系爭房屋，
被告馬孝璿既非消費者保護法所稱之企業經營者，則系爭租
約自非屬消費者保護法所規範之定型化契約，亦無消費者保
護法之適用。準此，原告主張系爭租約違反消費者保護法而
屬無效乙節，顯無理由，灼然至明。次查，被告汎太公司雖
為企業經營者並以提供住宅及大樓開發租售等為業，然被告
汎太公司所提供服務之消費者係出租人即被告馬孝璿，而非
原告。準此，縱令被告汎太公司為企業經營者，系爭租約仍
無消費者保護法之適用，誠屬無疑。
㈢被告汎太公司既受被告馬孝璿之委任代為簽立系爭租約，則
系爭祖約之效力當然及於被告馬孝璿。原告雖稱：「105年
5月6日調解時，丁方之員工表示，甲方之簽名『馬孝璿U000
00000』係丁方之員工事先所填寫，並出具委任書乙份以證
明其委任關係。甲方既委任丁方出租房屋，系爭租約應由甲
方於簽約當時親自簽名，始屬有效。」等語。惟查：
⒈按「委任他人為法律行為，同時授與他人以代理權者，受任
人所為之意思表示直接對於委任人發生效力…。」最高法院
52年台上字第2908號判例意旨參照。
⒉查被告馬孝璿業已委任被告汎太公司就系爭房屋為出租且授
權代理簽立系爭租約，縱令被告馬孝璿未於系爭租約簽立時
到場，惟被告汎太公司已代其於系爭租約上簽名，系爭租約
之效力當然及於被告馬孝璿，自不待言。準此，原告主張系
爭租約應由被告馬孝璿親自簽名始屬有效等語，容有誤會。
㈣退步言之，系爭租約上之連帶保證人縱令係承租人即原告未
經其父同意而代其父簽立，然此僅就連帶保證部分之約定不
發生效力，並不影響系爭租約其他條款約定之效力。原告雖
稱：「原告父親從來不知道自己為系爭租約之丙方，也從未
審閱系爭租約，系爭租約亦屬無效。」等語。惟查：
⒈按「法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部
分亦可成立者，則其他部分，仍為有效。」民法第111條定
有明文。
⒉查系爭租約之連帶保證人僅係就原告於系爭租約期間內所生
之債務負連帶保證責任，縱令系爭租約上之連帶保證人非原
告之父親所親簽，然依前揭條文規定，系爭租約僅原告之父
親為連帶保證人部分不生效力，並不影響系爭租約其他約定
之效力。據此，原告主張系爭租約上連帶保證人非原告之父
親所親簽，遂認系爭租約為無效云云，顯無理由。
㈤原告明知系爭租約載有「放棄3天審閱期」之約定，而仍同
意系爭租約內容並於其上簽名，原告顯係自願拋棄該審閱期
間之約定，自不得再行主張系爭租約為無效。原告主張：「
查103年、104年系爭租約第17條約定：『乙方業已充分了解
本契約書及其附件之條文、內容，並願放棄3天審閱期。』
系爭租約約定乙方放棄3天審閱期，依據消費者保護法上開
規定，無效。」等語。惟查：
⒈系爭租約並無消費者保護法之適用，已如前述，此先予敘明
。
⒉退萬步言，縱令系爭租約應給予原告審閱期間，而原告亦明
知其就系爭租約享有審閱期間之權利，且於簽約前已知系爭
租約載有「放棄3天審閱期」等語，然原告仍同意上開條款
並於系爭租約簽名。據此，原告既已同意上開條款，且該審
閱期間之權利並非不得拋棄，而原告既已拋棄該審閱期間之
權利，自不得再行主張系爭租約違反審閱期間而有無效之情
，洵堪認定。
㈥原告雖稱「視訊費及網路費無論有否使用均應繳交，對承租
人顯失公平。」等語。惟查該視訊及網路本為租賃系爭房屋
所提供之設備，兩造間就該部分費用業已於系爭租賃契約上
約定，且該視訊及網路設備係處於隨時可使用之狀態，縱令
原告未使用該設備（按此僅為假設，被告否認之），亦僅係
原告自願拋棄使用該設備之權利，不得據此主張被告馬孝璿
收取視訊及網路費用有顯失公平之情，原告之主張顯無理由
，委不足採。
㈦原告雖主張系爭租約限定租賃期限僅能填寫12個月，沒有其
他選擇，而認系爭租約違反誠信原則等語。惟查系爭租約期
間係由兩造同意後始簽訂，原告就該租賃契約期間既已為同
意之意思表示，自無原告所稱有違反誠信原則之虞。
㈧原告略稱：「系爭租約既屬無效，本件應適用前開民法債篇
第二章第五節租賃相關規定，為不定期限之租賃，各當事人
得隨時終止契約，…原告使用被告房屋期間應負擔租金，未
使用期間則無須負擔租金，本件為不定期限之租賃，所繳之
押金1萬元應立即返還。…」等語。惟查：
⒈撥諸上陳即明，系爭租約並無無效之事由，原告主張系爭房
屋為不定期限租賃乙節，顯無理由。
⒉次查系爭房屋於出租時並未約定「未使用期間無需負擔租金
」，原告之主張亦無理由。再者，於寒暑假期間原告仍占有
系爭房屋並未返還出租人，焉有無須支付租金之理。
⒊另按「乙方於簽約後租約終止日未到前，如欲提前終止合約
須經甲方同意，甲方並得沒收押金，作為違約賠償金」，系
爭租約第4條第2項定有明文。查原告既違約提前終止系爭租
約，被告馬孝璿自得依前揭之規定沒收原告所給付之押金1
萬元。準此，原告請求返還押金1萬元部分顯無理由。
三、得心證之理由：
㈠查原告與被告馬孝璿簽立系爭租約，物業管理人為被告汎太
公司，約定由原告承租系爭房屋，被告馬孝璿委託被告汎太
公司代為辦理系爭房屋之招租、簽約、收款、管理、修繕等
相關事宜，租賃期限分別自102年10月6日起至103年10月5日
止、103年10月6日起至104年10月5日止、104年10月6日起至
105年10月5日止，押金1萬元，每月租金3,000元，管理費50
0元（大樓公共設備之管理、清潔、維護費），視訊費350元
（無論有否使用均應繳交）、網路費250元（無論有否使用
均應繳交），每月合計4,100元，原告應每季支付租金12,30
0元，原告已支付租金至103年7月5日等情，有系爭租約、收
款單在卷可參（調解卷第17至21頁），堪認屬實。
㈡原告未經其父侯培坤同意，在系爭租約上之丙方（連帶保證
人）欄位書寫「侯培坤」之簽名，僅侯培坤不負連帶保證人
效力，非謂系爭租約自始無效：
原告主張未經其父侯培坤同意，在系爭租約上之丙方（連帶
保證人）欄位書寫「侯培坤」之簽名，其父侯培坤不知悉其
為系爭租約之丙方，且未審閱系爭租約內容，故系爭租約無
效云云。經查，原告未經其父侯培坤之同意為上開行為，且
系爭租約未經侯培坤審閱，侯培坤自非系爭租約之當事人，
故系爭租約上之連帶保證人責任對侯培坤不生效力，乃屬當
然，然非謂系爭租約自始無效，原告此部分主張，難謂有據
。
㈢系爭租約不適用消費者保護法之規定：
原告主張系爭租約適用消費者保護法規定，系爭租約第17條
之規定，違反消費者保護法第11條之1第1、2項規定無效；
系爭租約條款亦違反同法第12條第1項規定，故系爭租約無
效云云。經查，按消費者：指以消費為目的而為交易、使用
商品或接受服務者；企業經營者：指以設計、生產、製造、
輸入、經銷商品或提供服務為營業者；消費關係：指消費者
與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係，消費者保
護法第2條第1至3款分別定有明文。本件系爭租約之出租人
係被告馬孝璿，承租人為原告，被告馬孝璿係委任被告汎太
公司代為辦理系爭房屋之招租、簽約、收款、管理、修繕等
相關事宜，已如前述，故原告係承租被告馬孝璿所有之系爭
房屋使用，租賃關係自存在於原告與被告馬孝璿間，與被告
汎太公司無涉。至被告汎太公司係為被告馬孝璿提供關於系
爭房屋管理之服務，原告並未享有該服務，揆諸上揭法律規
定，難謂其與被告汎太公司間為消費關係，進而主張消費者
保護法之相關權益，是其上開主張，核屬無據。
㈣系爭租約非不定期限租約，原告不得請求被告連帶返還在上
開租賃期間內，原告已支付之押金及未居住在系爭房屋期間
之已支付租金計有48,950元：
原告主張系爭租約為不定期限租賃關係，原告未使用系爭房
屋時無須支付租金，故被告應連帶返還押金1萬元、寒、暑
假期間及105年6月20日起未居住系爭房屋之已支付之租金36
,900元，總計48,950元云云。經查，按稱租賃者，謂當事人
約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。
租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第
421條第1項、第450條第1項分別定有明文。查原告與被告馬
孝璿簽立系爭租約，系爭租約並非無效，已如前述，是被告
以系爭房屋租與原告使用，原告自應支付租金，至兩造約定
租賃期限自102年10月6日起至105年10月5日止，自非不定期
限之租賃關係，故兩造租賃關係應於105年105年10月6日起
始消滅。而於上開租賃期間內，原告縱未使用系爭房屋，被
告馬孝璿亦無法就系爭房屋為使用收益，故原告仍需支付租
金為當然之理，原告上開主張，自屬無據。
㈤原告不得請求被告返還車道遙控器押金500元：
原告主張其於105年6月20日遷出系爭房屋時，其所繳交之車
道遙控器押金500元未據被告汎太公司返還云云。經查，由
原告提出之車位遷出確認單（本院卷第49頁）觀之，其上記
載已收取租賃機車位「車道遙控器」乙只，經測試正常；違
約戶（押金房東同意退住戶）；押金500元、總扣抵費用0元
、剩餘押金500元、匯費0元、實際撥款500元等事項，並經
原告簽名於上，顯見原告早已收取退還之押金500元無訛，
故原告此部分主張，自無所憑。
㈥綜上所述，原告請求被告連帶給付49,450元及自105年4月12
日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，為無理由，應
予駁回。
四、兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院
斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無庸再逐一予以
論列，併此敘明。
五、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；小額訴訟程序，法院為
訴訟費用之裁判時，應確定其費用額，民事訴訟法第78條、
第436條之19第1項分別定有明文。本件訴訟費用為1,000元
（即第一審裁判費）自應由敗訴之原告負擔，爰裁定如主文
第2項所示。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條
之23、第436條第2項、第78條、第436條之19第1項，判決如
主文。
中華民國105年7月25日
臺南簡易庭法官陳尹捷
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
對於小額程序之第一審判決之上訴，非以其違背法令為理由，不
得為之。且上訴狀內應記載表明㈠原判決所違背之法令及其具體
內容；㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實者。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年7月25日
書記官黃瓊蘭