裁判字號：臺灣臺北地方法院99年重訴字第682號民事判決
裁判日期：民國99年12月08日
裁判案由：不動產所有權移轉登記
臺灣臺北地方法院民事判決99年度重訴字第682號原告 楊慧珍 訴訟代理人 賴淑玲 律師被告 邱郁婷 訴訟代理人 李志澄 律師複代理人 林美伶 律師上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院於中華民國99年11月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。經查，原告原起訴聲明為：「㈠被告應將臺北市○○區○○段○○段○○○○號土地、地目建、面積37平方公尺、權利範圍全部之土地移轉登記予原告。㈡被告應自民國99年5月1日起至上開土地移轉登記予原告之日止，按日給付原告新臺幣（下同）11,516元。」。嗣於99年10月21日本院審理中具狀變更為：「㈠被告於原告給付700萬元之同時，將其所有坐落臺北市○○區○○段一小段304地號土地、地目建、面積37平方公尺、權利範圍全部之土地移轉登記予原告。㈡被告應自99年5月1日起至上開土地移轉登記予原告之日止，按日給付原告11,516元。」，查其請求之基礎事實同一，揆諸上開規定，尚無不合，自應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：兩造於95年5月26日訂定不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由原告以38,387,000元買受被告所有坐落臺北市○○區○○段1小段304地號土地（下稱304地號土地）及同地段第306-1地號土地（下稱306-1地號土地）。因斯時306-1地號土地尚屬中華民國所有，故兩造於系爭契約第5點特別約定事項約定：「㈠306-1地號簽約日時所有權人為中華民國，賣方（即被告）已向國有財產局申購，雙方合意於取得國有財產局之申購繳款書時辦理後續手續。㈡…賣方取得前條繳款書時，買方（即原告）支付完稅款700萬元，賣方同意先將304地號移轉與買方…」。詎被告嗣因故未完成306-1地號土地之申購手續，致系爭契約就306-1地號土地陷於給付不能之狀態，惟上開2筆土地係屬可分之債，故就304地號土地部分之契約效力仍屬有效而得履行，依民法第348條第1項，被告應將304地號土地所有權移轉登記予原告；又依系爭契約第10條第1項約定：「賣方（即被告）如未依本契約之約定履行（給付延遲、給付不能、不為給付），每逾1日（自逾期日起至完全給付日止）賣方應按每日買賣契約總價款萬分之三計算之違約金給付買方（即原告）…。」，因被告遲未將304地號土地所有權移轉登記予原告，依上開約定被告應按日給付原告11,516元之違約金（計算式：38,387,0003/10000＝11,516）。原告並於99年4月29日以臺北古亭郵局第655號存證信函催告被告依約履行移轉所有權登記及給付違約金事宜，被告於99年4月30日收受，卻置之不理，爰依民法第348條第1項及系爭契約第10條第1項約定提起訴訟等語。並聲明：㈠被告於原告給付700萬元之同時，將其所有坐落臺北市○○區○○段一小段304地號土地、地目建、面積37平方公尺、權利範圍全部之土地移轉登記予原告。㈡被告應自99年5月1日起至上開土地移轉登記予原告之日止，按日給付原告11,516元。
二、被告則以：㈠系爭契約之買賣標的計有304地號及306-1地號2筆土地，
其中306-1地號土地則為國有土地，且2筆土地互為畸零地，而依國有財產局規定，306-1地號土地得由304地號土地所有人申請讓售以利合併使用，是以探求兩造訂立系爭契約之真意，304地號土地及306-1地號土地應一併出售，二者不可分，如其中任何一筆土地不能買賣移轉，他筆土地亦不能單獨辦理買賣移轉，此觀系爭契約第2點買賣價金並未區分各筆土地之價額，及第5點就304地號土地辦理移轉登記之手續係明定於取得306-1地號土地之申購繳款書，以及原告繳付完稅款700萬元後，被告始同意移轉登記予原告自明，是原告實不得請求單獨移轉304地號土地。
㈡承上，304地號土地辦理移轉登記之前提係於被告取得306-
1地號土地之申購繳款書及原告繳付完稅款700萬元後，被告始負移轉義務，惟今繳款書既未能取得，原告亦未繳付完稅款，則原告自無權催告被告履行；從而被告亦無系爭契約第10條第1項之遲延責任，且原告違約金之計算，既已主張306-1地號土地為給付不能，卻又未將306-1地號土地之價金排除於計算之外，誠屬無理。
㈢綜上，304地號與306-1地號土地為不可分之給付之標的，
則系爭契約實以306-1地號土地之申購不成功為系爭契約之解除條件，今306-1地號土地既已申購不能，則本件土地買賣契約應已解除，原告為本件請求實無理由。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於95年5月26日訂定不動產買賣契約書，買賣標的為304
地號土地及306-1地號土地，買賣總價金為38,387,000元，至簽約款、完稅款、尾款之約定各如系爭契約第2點「買賣價格及付款條件」所載。
㈡兩造於系爭契約第5點特別約定事項約定：
⒈306-1地號簽約日時所有權人為中華民國，賣方已向國有財
產局申購，雙方合意於取得國有財產局之申購繳款書時辦理後續手續。
⒉簽約款賣方同意設定抵押權予買方（金額為簽約款）。賣方
取得前條繳款書時，買方支付完稅款700萬元，賣方同意先將304地號移轉與買方，待買方取得304地號所有權3日內，雙方至國有財產局繳付應付與國有財產局之款項，如得以指定登記名義人為買方時，買方同意繳納此款項；不得指定登記名義人為買方時，買方繳付應付之2成，賣方繳付8成，待賣方取得產權並核發稅單時，買方應支付306-1地號之完稅款。
⒊前條取得306-1地號之程序，雙方合意保留200萬元為尾款，其餘差額部分於完稅時，買方一次付清。
⒋賣方需自買方取得306-1地號所有權之翌日起3個月內負責
排除地上物之占有。買方於賣方排除後支付之。惟賣方未於期限內排除，則款項由買方沒收並自行排除。
㈢原告目前已給付簽約款300萬元予被告，尚未繳付完稅款。
㈣賣方因故未能完成306-1地號之申購程序，亦未取得306-1地號之申購繳款書。
四、本件之爭點及本院得心證之理由本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理爭點並協議簡化爭點後，僅就兩造之爭執點及本院判斷，分述如下：
㈠兩造間系爭不動產買賣契約書，就304地號及306-1地號，
是否給付不可分？⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文；復按解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意；而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院18年上第1727號、19年上第453號判例意旨參照）。查系爭契約第5點約定「⑴306-1地號簽約日時所有權人為中華民國，賣方已向國有財產局申購，雙方合意於取得國有財產局之申購繳款書時辦理後續手續。⑵簽約款賣方同意設定抵押權予買方（金額為簽約款）。賣方取得前條繳款書時，買方支付完稅款700萬元，賣方同意先將304地號移轉與買方，待買方取得304地號所有權3日內，雙方至國有財產局繳付應付與國有財產局之款項，如得以指定登記名義人為買方時，買方同意繳納此款項；不得指定登記名義人為買方時，買方繳付應付之2成，賣方繳付8成，待賣方取得產權並核發稅單時，買方應支付306-1地號之完稅款。⑶前條取得306-1地號之程序，雙方合意保留200萬元為尾款，其餘差額部分於完稅時，買方一次付清。
…」（原證1），亦即兩造於系爭契約明定304地號土地之移轉條件為：⑴須待取得國有財產局306-1地號土地之申購繳款書及⑵原告繳付完稅款700萬元後，被告始負有將304地號土地移轉登記予原告之義務，是304地號土地所有權之移轉與306-1地號土地之取得息息相關；加之，依臺北市建築物套繪圖（卷第15頁）觀之，系爭304地號、306-1地號土地互為畸零地，且304地號土地係依附於306-1地號土地，方有304地號土地之所有人得向國有財產局申請讓售306-1地號土地之情形，兩造亦於系爭契約第5點為如是之約定，揆諸上開說明，雖304地號土地與306-1地號土地為各自獨立之所有權，惟兩造於系爭契約就304地號、306-1地號土地之買賣應在於整批交易，自不許為一部履行，故原告請求單獨移轉304地號土地，洵屬無據，不應准許。
⒉原告另以系爭契約第2點買賣價格及付款條件之價金欄主張
304地號土地之價款為1,000萬元，306-1地號土地價款則為差額款項，買賣價金非不可分、304地號土地與306-1地號土地之買賣亦非不可分云云，惟查：細繹系爭契約第2點，兩造並未就304地號土地及306-1地號土地約定各筆土地之價額；另參酌系爭契約第5點之約定，該買賣價金欄之記載僅可得出系爭契約之付款進度，尚無法得出兩造就系爭契約之買賣標的物即304地號、306-1地號土地有分別約定買賣價金之情事，況解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上第1118號判例意旨參照），是以，依上揭說明，兩造於系爭契約就304地號、306-1地號土地買賣之真意為整批交易，系爭契約第2點亦無法得出價金有分別約定之情，是原告所稱尚不足採。
⒊從而，本件土地買賣乃係雙方特別約定為給付不可分之性質
應得肯認，故原告請求於給付700萬元之同時，被告應移轉304地號土地，為無理由，應予駁回。
㈡如給付可分，則原告請求被告移轉304地號土地之所有權，
併給付違約金，是否有理由？承前所述，本件土地買賣既係約定為給付不可分性質，則原告主張系爭契約為可分，而請求被告移轉304地號土地之所有權，併給付違約金，自無理由。
五、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國99年12月8日
民事第五庭審判長法官
法官法官以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年12月8日
書記官謝梅琴