裁判字號：臺灣高等法院臺南分院91年上字第28號民事判決
裁判日期：民國91年04月16日
裁判案由：給付買賣價金
臺灣高等法院臺南分院民事判決九十一年度上字第二八號Ｋ
上訴人乙○○○法定代理人丙○○被上訴人富晟建設開發股份有限公司法定代理人甲○○右當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國九十年十一月十二日臺灣臺南地方法院八十九年度訴字第九五二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡右廢棄部份，被上訴人在第一審之訴駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用外，另補稱略以：
（一）查大旺市超級市場（下稱系爭市場），原請領之使用執照係供「超級市場」使用，有被上訴人於民國八十九年六月三十日在原審所提建物所有權狀影本可證。惟依兩造所訂攤位預定買賣契約書（下稱系爭契約或系爭契約書）及現今照片實際情形，被上訴人所建蓋並交付予上訴人之攤位係「傳統市場」之攤位，並非如建物所有權狀所示之「超級市場」，亦與被上訴人與台南市政府合作投資興建系爭大樓所訂合約「應經營超級市場」之約定不符。
（二）原審判決雖以兩造所簽訂之系爭契約書第十九條約定及建物謄本上登記之主要用途為「超級市場」，認定兩造買賣之標的物為「超級市場」。惟查：兩造所簽訂之系爭契約書均明示「攤位」、「市場攤位」（見契約書第一頁第一行、第一條、第二條、第三條、第五條、第八條、第十三條、第十五條等規定）。參酌契約書附件㈠所示之「市場攤位配置位置示意圖」及上訴人於原審所提出之被上訴人廣告圖示及系爭攤位之現況照片，均可知雙方所約定買賣之標的為「傳統攤位」而非「超級市場」。況上訴人係向被上訴人買受三個單位之攤位，苟如兩造間係約定「超級市場」之買賣，則何以上訴人係買三個單位之攤位？又何以被上訴人將市場區分為一百六十餘個攤位出售？顯見兩造間之買賣標的應為傳統攤位。至於系爭契約第十九條「甲方同意與其他攤位之所有人或使用人協議訂立公約，統合經營超級市場」之規定，係列於契約條文之後端，不易為上訴人及其他承購戶知悉，且被上訴人亦未給予合理之契約審閱期間，又如何期待上訴人可知此文句之約定？是上開文句不足為兩造係買賣「超級市場」之證明。否則上訴人又為何要一口氣買三個單位之攤位？顯見有關兩造買賣標的物為何之認定，當依客觀情狀解釋訂約時當事人之真意。
（三）「超級市場」及「傳統市場」之定義及相關法律規範均不同。依經濟部七十三年九月廿五日函文所稱「超級市場」之五項設置條件為：（一）有統一之進出口並於出口處設置收銀機收款。（二）採取自動服務方式。（三）以促銷食品及其他家庭用品為主。（四）商品必須包裝整齊，依規定標示名種事項及價格，且須合乎衛生條件，設有冷藏設備。（五）有相當之面積。參照「高雄市零售市場管理規則」第四章「超級市場之設立及管理」章節中所謂「超級市場」應以單一經營主體，採自動服務，統一收銀方式，銷售分級包裝物品，並有冷藏（凍）、空調等設備（第卅四條）。且超級市場負責人應檢附相關書件始得申請核准開業（第卅五條）。復超級市場以冷藏（凍）方式銷售之生鮮食品應包括蔬菜類、水果類、畜肉類、禽肉類及魚蝦類，其面積並應占總營業面積百分之廿以上（第卅六條）。又超級市場經營販賣之生鮮食品銷售前應預做處理、保鮮，並應符合衛生管理有關法令規定（第卅七條）。超級市場販賣之食品、食品添加物、食品用洗潔劑及其器具、容器或包裝應依食品衛生管理法規定標示（第卅八條）。再超級市場所設置之冷藏（凍）設備，應符合食品衛生管理法第廿一條中央主管機關所定之衛生設備（第卅九條）。超級市場負責人或股東成員之變更應報請主管機關核備，銷售生鮮食品之營業面積應報請管理機關核准後始得變更（第四十條）。超級市場經營人或管理人員違反第三十四條至第四十條之規定，經書面通知限期改善，逾期仍不改善者，予以停業處分至改善為止（第四十九條）。顯見「超級市場」與「傳統市場攤位」之定義及設置條件、衛生條件、設備要求均不同。今系爭攤位之權狀主要用途既係「超級市場」，且被上訴人與地主台南市政府合作興建大樓所訂合約亦約定一樓「應經營超級市場」，乃被上訴人竟以「傳統攤位」之方式出售攤位予上訴人，則系爭不動產雖已不符建物使用用途並有違章之事實，依建築法第七十三條後段規定，建築物非經領得變更使用執照，不得變更其使用。第九十條亦明定，違反第七十三條後段規定擅自變更使用者，得處新台幣（下同）六萬元以下三十萬元以上罰鍰並勒令停止使用。是被上訴人所給付動產既未符合相關法令規定，致上訴人之傳統攤位有遭主管機關罰鍰及勒令停止使用之風險而減損其效用，且因被上訴人與台南市政府約定系爭大樓一樓應供超級市場使用，今被上訴人竟違約以傳統攤位方式出售予上訴人等人，致上訴人等人之權利極有可能因被上訴人之違約行為遭台南市政府主張契約權利而受損，被上訴人之給付顯屬不完全給付，且無法補正，上訴人已依民法第二百二十七條、第二百廿六條、第二百五十六條之規定，解除兩造間所有攤位買賣契約，並於原審九十年十月廿九日言詞辯論期日以訴狀之送達被上訴人為解約之意思表示。
三、證據：援用第一審所提證據。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用外，另補稱略以：查被上訴人係以超級市場對外銷售，並辦理產權登記予上訴人，有建物登記謄本附卷可證，且係以每一個攤位均係特定位置之攤位型態出售，系爭契約書並附有攤位位置示意圖，上訴人係就該示意圖選購其所合意之攤位。建物完工後，被上訴人且與 陳忠煌 等人合資成立大旺市超級市場，並經台南市政府核准設立。上訴人提出院轄市高雄市政府有關超級市場之類似規定，姑不論該高雄市政府之單行法規，不適用於非其所轄之台南市，且高雄市政府之該項規定並不足以證明系爭建物不得經營超級市場已甚明顯，亦不足以證明台南市政府核准陳忠煌等人成立大旺市超級市場係屬違法，何況前台灣省政府曾函覆台南市政府認為並明文規定市場之經營型態。被上訴人既係出售超級市場攤位載明於契約，而且出售之初即以「一格一格」的攤位出售，上訴人亦承買「三格」攤位，顯然被上訴人並無違約情事，上訴人所舉建築法第七十三條規定與本件無涉。雖然，大旺市超級市場因附近之黃昏市場不當競爭，影響生意，以致停業者不少，但生意好壞不能據以指被上訴人有違約不履行之情事。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提台灣省政府八十三年九月七日八三府建四字第八一五八號函、台南市政府八十五年十一月九日八五南巿建工課字第九七六二號函影本各一件為證。
丙、本院依職權向台南市政府函查系爭大旺巿超級市場之營利事業申請及變更之相關資料。
理由
一、本件被上訴人起訴主張：上訴人於八十三年四月二日向被上訴人購買坐落台南市○○段三一０五之四四地號地上一層編號第Ｃ１、Ｆ１、Ｆ１１號三個攤位，總價分別為二百一十三萬元、二百十三萬元、二百零三萬元，該三攤位已移轉所有權登記予上訴人，依兩造簽立之系爭契約書第八條及附件所載，該抵押貸款金額均為七十萬元，係買賣總價金之一部分，總計上訴人應辦理銀行抵押貸款金額為二百一十萬元。其中並約定如金融機構因放款政策改變，或以其他原因不允貸款，上訴人應於收受被上訴人通知後十日內將應向銀行貸款之金額一次付清，而被上訴人已於八十六年五月十九日以台南郵局第一九六四號存證信函通知上訴人，因金融機構不允貸款，應於收受存證信函後十日內將原預計向銀行貸款金額二百一十萬元一次付清，惟上訴人於同年月二十日收受存證信函後置之不理，是依系爭契約書第八條第五款、第四款、第三款及附件（五）所載，自得請求上訴人給付該二百一十萬元及法定遲延利息等語。上訴人則以：被上訴人出售上訴人者為『傳統攤位』，竟就系爭攤位請領執照為供超級市場使用，不能供傳統攤販供作攤位使用，故本件契約可歸責於被上訴人之事由致為不完全給付，上訴人依法解除契約。本件買賣契約係定型化契約，系爭契約書僅約定如因金融機構放款政策變更，上訴人即須將貸款金額一次付清而不究明被上訴人有無盡尋覓其他金融機構有無申貸之機會之受任人注意義務，違反平等互惠原則，對上訴人顯失公平，應屬無效。本件被上訴人於簽約前，未予上訴人五日之審閱期間，右開條款內容應屬無效，故被上訴人依系爭契約主張上訴人應給付價金，要屬無據。貸款銀行台灣中小企業銀行安平分行未准核貸之原因，係因被上訴人與台南市政府當初簽定興建合約內容，一樓部分應經營超級市場，被上訴人卻以傳統攤販攤位售予上訴人等買受人，致台南市議會質疑系爭攤位之合法性，是銀行未准核貸係可歸責於被上訴人而非上訴人云云，資為抗辯。
二、查兩造於八十三年四月二日簽立系爭契約書三份，由上訴人向被上訴人買受坐落台南市○○段三一０五之四四地號地上一層編號第Ｃ１、Ｆ１、Ｆ號，並經上訴人選定特定位置之三個攤位，嗣於八十七年七月十六日移轉上開攤位應有部分之所有權予上訴人。依系爭契約書約定，上訴人買受之右開第Ｃ１、Ｆ１、Ｆ號攤位總價分別為二百一十三萬元、二百一十三萬元、二百零三萬元，上訴人並委託被上訴人代向金融機構辦理每個攤位七十萬元之貸款，以之抵付部分價款，三個攤位共預定貸款二百一十萬元，其餘四百一十九萬元上訴人已分期支付完竣，僅欠上開預定貸款之金額共二百一十萬元未付。又被上訴人依上訴人之委託，就系爭Ｃ１、Ｆ１、Ｆ號攤位曾向台灣中小企業銀行安平分辦理貸款二百一十萬元，但該銀行因故未准核貸等之上開事實，有系爭契約書影本三件、已登記上訴人為系爭攤位建物所有權人之建物登記謄本、台灣中小企業銀行安平分行復函等可證（見原審卷第五至四三、四四、一二三頁），並為兩造所不爭執，堪信為真實，合先敘明之。
三、按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約，民法第三百四十五條第一項定有明文。查兩造簽立之系爭契約書第二條前段、第十九條分別約定：「本攤位所有權持分為本大樓壹樓登記總面積之一百六十九分之一，但本攤位買受人（即甲方，指上訴人）之使用權僅限於如附件之『巿場攤位配置示意圖』所示編號區位：：」、「為維護本市場之良好秩序及各攤位所有人之權益，有關本市場公共設施之維護及管理以及業務之經營，甲方同意與其他攤位之所有人或使用人協議訂立公約，統合經營『超級市場』，並遵守公約的約定」等文句，顯已明白表示兩造買賣攤位係供作「超級市場」使用，而被上訴人已於八十七年七月十六日將上訴人買受之三個攤位應有部分各一百六十九分之一，共一百六十九分之三，移轉登記為上訴人所有，且系爭三個攤位在何特定位置復經兩造於契約書上簽章確定，其攤位登記主要用途為「超級市場」，有系爭契約書及建物登記謄本附卷可參（見原審卷第十一頁背面、廿四頁背面、卅九頁背面、四四頁），足見被上訴人已盡其出賣人義務，即已依買賣契約應移轉所有權予上訴人之義務，則上訴人自應依買賣之法律關係盡其買受人之義務，即支付買賣價金予出賣人之義務。
次查系爭契約第八條係「貸款事項」之約定，其條文本文載為「本攤位預定委託代辦貸款七十萬元整，係買賣總價款期款之一部份，甲方（即上訴人）應於乙方（即被上訴人）完成房屋產權總登記後交付，並非一般之交屋尾款」，另約定五款細款。其第三款約定「甲方申請貸款時，乙方承諾依付款明細表所列貸款金額辦理，但如因甲方之任何因素而致不能獲得全部或一部份貸款者，甲方應於乙方將不能獲得貸款情事通知後十天內將不能貸款或貸款不足之金額，一次向乙方付清，不得遲延，如是金融機構放款政策變更或以其他原因不允貸款者，甲方應於乙方通知後十天內將該項金額一之付清」，第四款約定「若甲方拒絕辦理銀行貸款者，應於乙方通知辦理貸款時起七日內將欲辦理之金額一次向乙方付清，逾期即以違約論，依本約第十六條第二款規定辦理」，第五款約定「甲方若委託乙方代辦貸款者，應提出辦理貸款證件及在有關文件上用印，並依乙方通知協同辦理貸款申請、開戶、提供保證人、對保、委託撥付其他金融機構規定之手續，如有故意拖延或阻止銀行撥款或其他妨礙乙方提領貸款金額之情事者，視同拒絕辦理銀行貸款，依本條第四款約定辦理」（見原審卷第七頁、二十、卅三頁）等文句。經查，系爭攤位之貸款嗣金融機構因故不予貸款，有台灣中小企業銀行安平分行九十年一月三十一日函在卷可參（見原審卷第一二三頁），被上訴人乃於八十六年五月十九日以台南郵局第一九六四號存證信函通知上訴人應於收受存證信函後十日內將應向銀行貸款金額一次付清，而上開存證信函已於同年月二十日由上訴人收受，亦有回執在卷可稽（見原審卷第七九、八十頁），惟上訴人置之不理，是被上訴人依系爭契約之上開約款，請求上訴人給付該二百一十萬元及遲延利息，顯屬有據。
四、上訴人固以系爭契約之上開約款有違平等互惠原則及消費者保護法施行細則第十一條之規定，未提供上訴人合理之審閱期間而屬無效云云。經查：
（一）查系爭契約第八條本文已明文載為「本攤位預定委託代辦貸款七十萬元整，係買賣總價款期款之一部份，甲方（即上訴人）應於乙方（即被上訴人）完成房屋產權總登記後交付，並非一般之交屋尾款」，其第三款復約定「：：甲方應於乙方將不能獲得貸款情事通知後十天內將不能貸款或貸款不足之金額，一次向乙方付清，不得遲延，如是金融機構放款政策變更或以其他原因不允貸款者，甲方應於乙方通知後十天內將該項金額一之付清」等文句。按買賣契約係當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約，買受人依約本負有給付價金之義務，而一次給付價金非必不利於買受人，蓋分期給付者同時亦擔負利息支出之不利益，而一次給付者即減少利息損失。次查系爭契約第八條之本文已明載為「本攤位預定委託代辦貸款七十萬元整，係買賣總價款期款之一部份，甲方應於乙方完成房屋產權總登記後交付，並非一般之交屋尾款」，是該三攤位合計二百一十萬元之價款，為上訴人應給付予被上訴人之買賣價金之一部甚明，係買受人應負交付買賣價金予出賣人之義務。而右開約定條款乃係就一般買賣契約之重要之點即價金之給付方式為約定，衡情買賣雙方均應會注意及此，尤其買受人於購買標的物時，即應會慮及個人之經濟能力，以決定是否購買，且該條文文義清楚，亦無任何艱澀難懂，字體不清，或任何不易閱讀了解之情形，亦非對契約上的危險及負擔作不合理的分配，要難謂該條文已違反公平互惠之原則而無效。
（二）且查，被上訴人於八十六年五月十九日寄發存證信函予上訴人時表示：「因金融機構放款政策變更，依雙方買賣契約書第八條第三款規定，台端應於十日內將銀行貸款金額一次付清。如台端仍需辦理貸款，本公司依銀行貸款利率承貸台端，請台端於文到十日內携印鑑章至本公司業務部辦理產權移轉相關手續。倘逾期，本公司當依合約書第十六條第二款之規定辦理」等語，而上訴人已於同年月二十日收受該存證信函，有台南郵局存證信函第一九六四號函暨其回執附卷足憑（見原審卷第七九、八十頁）。依右開存證信函內容可知，被上訴人公司於台灣中小企業銀行安平分行未核准上訴人之貸款後，除通知上訴人應於十日內繳付貸款外，尚提供上訴人向被上訴人公司貸款之機會，並非立即要求上訴人一次給付，則就系爭契約第八條第三款之履行，更無何違背平等互惠之情事。又系爭契約書第十九條約定「為維護本市場之良好秩序及各攤位所有人之權益，有關本市場公共設施之維護及管理以及業務之經營，甲方同意與其他攤位之所有人或使用人協議訂立公約，統合經營『超級市場』，並遵守公約的約定」，查其文字大小與系爭契約書中其他條款均以同樣字體大小為之，並無特別縮小，係列在系爭契約書之第九面，而系爭契約書共廿五面，其中第一、
十一、廿一、廿二、廿五面均有上訴人之簽章（見原審卷第五至十七頁），且上訴人復為大旺巿超級巿場之合夥人之一，亦有台南市政府八十五年十一月九日以八五南巿建工課字第九七六二號函復大旺巿超級巿場准予變更營利事業登記之函影本在卷可證（見原審卷第二一二頁、本院卷第一一五頁），足見確依系爭契約第十九條之約款辦理超級巿場之申請無訛。況且兩造於八十三年四月三日訂立系爭契約後，復於八十五年九月三日在原審法院公證處就該契約作成公證，上訴人亦自承已依約陸續給付價金四百一十九萬元，足見上訴人就價金之給付方式及其他約款，應已經過詳細之審閱並同意之，是上訴人空言抗辯謂被上訴人未給予五日之審閱期間，主張前開約款無效云云，不能憑採。
五、上訴人再以：系爭市場原請領之使用執照係供「超級市場」使用，但實際情形被上訴人所建而交付予上訴人之攤位係「傳統市場」之攤位。被上訴人所給付攤位既未符合相關法令規定，致上訴人之傳統攤位有遭主管機關罰鍰及勒令停止使用之風險而減損其效用，被上訴人之給付顯屬不完全給付，且無法補正，上訴人已以訴狀送達被上訴人為解約之意思表示云云。經查：
（一）系爭契約書第二條前段、第十九條分別約定：「本攤位所有權持分為本大樓壹樓登記總面積之一百六十九分之一，但本攤位買受人（即甲方，指上訴人）之使用權僅限於如附件之『巿場攤位配置示意圖』所示編號區位：：」、「為維護本市場之良好秩序及各攤位所有人之權益，有關本市場公共設施之維護及管理以及業務之經營，甲方同意與其他攤位之所有人或使用人協議訂立公約，統合經營『超級市場』，並遵守公約的約定」等字樣，顯已明白表示兩造買賣傳統巿場之攤位係供作「超級市場」使用。而系爭三個攤位係經上訴人選定於特定位置，被上訴人復於八十七年七月十六日將上訴人買受之三個攤位應有部分共一百六十九分之三，移轉所有權登記為上訴人名義，另系爭攤位登記主要用途亦確為「超級市場」，被上訴人已依債之本旨為給付，有系爭契約書及建物登記謄本附卷可參（見原審卷第十一頁背面、廿四頁背面、卅九頁背面、四四頁），已如前述。
（二）且台南市政府八十五年十一月九日以八五南巿建工課字第九七六二號函復大旺巿超級巿場准予變更營利事業登記之函，上訴人復為合夥人之一，有該函影本在卷可參（見原審卷第二一二頁、本院卷第一一五頁），則上訴人辯稱其買受之系爭攤位係傳統攤位云云，亦不足採。況台南巿政府函詢台灣省政府，系爭巿場可否繼續以傳統性零售巿場型態經營，台灣省政府於八十三年九月七日以八三府建四字第八一五八七號函復謂「本案巿場，使用項目⒉三樓以下作下列使用：⑴公共使用：：。其准許條件⒈零售巿場，並無明文硬性規定其經營型態。本案請依多目標使用方案准許條件規定辦理」（見原審卷第二一三頁、本院卷第一一四頁），可見本件究應為「超級巿場」或「傳統性巿場」僅係經營型態之一種，難認被上訴人就系爭契約之給付有何不完全給付存在，則上訴人以被上訴人之給付係不完全給付，且無法補正，主張已為解約之意思表示云云，亦不足採。
六、綜上所述，被上訴人依系爭買賣契約，請求上訴人給付買受攤位價金共二百一十萬元，及自其移轉攤位應有部分所有權予上訴人之日即八十七年七月十六日（按被上訴人原得自八十六年五月二十日上訴人收受存證信函之十日後請求利息，但其僅請求自八十七年七月十六日起，於法並無不合，爰依其請求日期起算）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之遲延利息，即屬有據，原審予以准許，經核並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，並不足採，應駁回其上訴。另本件事實已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，經審核後均不影響本件判決之結果，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十一年四月十六日
臺灣高等法院臺南分院民事第三庭~B1審判長法官林輝雄~B2法官徐宏志~B3法官王明宏右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後廿日內，向本院提出理由書。
中華民國九十一年四月十九日
法院書記官侯瑞富