裁判字號：臺灣臺北地方法院97年訴字第4729號民事判決
裁判日期：民國98年07月17日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣臺北地方法院民事判決97年度訴字第4729號原告即反訴被告丁○○即 許麗玉 之訴訟代理人 高亘瑩 律師被告即反訴原告丙○○訴訟代理人 姜明遠 律師上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國98年6月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌臺北市○○○路○段○○巷○弄○號三樓房屋遷讓返還原告。
前項交還房屋之履行期間為叁個月。
訴訟費用由被告負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
甲、程序方面：
一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟。民事訴訟法第254條第1項定有明文。本件坐落臺北市○○區○○段2小段549、549-1地號土地（應有部分284/4520）及其上門牌臺北市○○○路○段○○巷○弄○號3樓房屋（下稱系爭房屋）原係訴外人甲○○信託登記許麗玉所有，許麗玉起訴後，於民國97年6月5日將系爭房屋出售予丁○○，並完成所有權移轉登記，有不動產買賣契約書、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書、土地暨建物登記謄本可稽（見本院卷第155至161頁，97年度重訴字第864號卷第9至11頁），丁○○聲明承擔訴訟，為許麗玉、丙○○所同意（見本院卷第66、92頁），核與上開規定並無不合，應予准許。
二、又訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序，民事訴訟法第182條第1項固定有明文。然該條項既明定法院得命終止訴訟程序，則有同條項所定情形時，應否命其中止，法院本有自由裁量之權，並非一經當事人聲請，即應命其中止；況為本訴訟先決問題之法律關係是否成立，在本訴訟法院可自為裁判，若因中止訴訟程序當事人將受延滯之不利益時，仍以不中止訴訟程序為宜（最高法院28年抗字第164號、30年抗字第105號判例參照）。本件被告以其已對甲○○、許麗玉、丁○○依民法第1020條之1規定聲請法院撤銷虛偽不實信託暨買賣約定，請求塗銷系爭房屋移轉登記之訴訟，爰依民事訴訟法第182條第1項規定聲請裁定停止訴訟程序，並經本院調閱97年度重訴字第864號民事卷宗為證。惟被告業已對原告提起反訴，請求確認所有權不存在，是本訴訟先決問題之法律關係是否成立，在本訴訟法院已可自為裁判，若因中止訴訟程序，勢將導致原告受延滯之不利益，揆諸前開判例說明，上訴人聲請裁定停止訴訟程序，核非必要，先予敘明。
乙、實體方面：
一、原告主張：訴外人甲○○於96年4月12日將系爭房屋信託登記許麗玉為所有權人，詎被告無權占有系爭房屋，將系爭房屋交訴外人 張慧如 、 饒育禎 占有使用，許麗玉於97年4月25日寄發存證信函請求被告返還，未獲置理，嗣許麗玉於起訴後將系爭房屋以新臺幣（下同）1481萬元出售予伊，伊於聲請承當訴訟後，爰依民法第767條所有權之法律關係，請求被告遷出等語。併聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：系爭房屋原所有權人甲○○係伊之姊夫，甲○○於77年間向伊借款420萬元購買系爭房屋，餘款400萬元則以銀行貸款支應，雙方約定上開借款清償前，伊得無限期使用至全部債務清償為止，且以借款利息抵付租金，應屬有償性質之租賃關係，伊遂自80年間起即居住系爭房屋，並非無權占有系爭房屋等語置辯。併聲明：原告之訴駁回。
三、查：系爭房屋原為訴外人甲○○所有，於96年4月12日信託登記予許麗玉，復於97年6月5日以買賣為原因移轉所有權登記予原告，現由被告占有使用中，為兩造所不爭執，且有不動產買賣契約書、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書、土地暨建物登記謄本可稽，併經本院現場勘驗屬實（見本院卷第59至61頁），堪信為真正。原告主張被告無權占有系爭房屋，為被告所否認，並以上揭情詞置辯，則本件爭點厥為：被告是否為無權占有？
四、法院之判斷：㈠按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就
其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。又所謂租賃，係指當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項規定甚明。原告主張：其為系爭房屋之所有權人，被告占用系爭房屋，並無任何正當權源關係，係無權占用等語。被告則抗辯：因系爭房屋原所有權人甲○○積欠其借款420萬元，雙方約定於上開債務全部清償前，得居住使用系爭房屋，且以借款利息抵付租金，雙方就系爭房屋應成立租賃關係，故其占有系爭房屋自有正當權源云云，雙方各執一詞，則揆諸前開說明，應由被告就其取得占有係有正當權源之事實負舉證責任。
㈡據證人甲○○到庭證稱：「系爭房屋總價825萬元，定金約
數十萬元，被告有代墊定金，餘款則係由我付的，並向彰化銀行西門分行貸款五、六百萬元，被告代墊資金已於交屋前清償，我沒有向被告借420萬元」、「我太太想買系爭房屋，但我沒有意願買，而我太太先訂購系爭房屋，事後才跟我說，故我太太付定金時，我不知道被告代墊款項事，後來我太太告訴我，我事後才答應購屋」、「沒有與被告約定用租金抵欠款利息」（見本院卷第74頁反面、第75頁反面、第88頁反面）；證人即被告之姊乙○○則證述：「系爭房屋總價為820萬元，甲○○向被告借款420萬元，仲介費5萬元，不足部分由被告幫忙向彰化銀行西門分行貸款」、「當時沒有借據，並無約定何時還，迄今亦未歸還，也沒有收取利息」、「買屋時沒還被告錢，後來我們82年間搬走，被告要我用原價將系爭房屋賣給他，但甲○○不同意，甲○○與被告於82年協議，系爭房屋交由被告及我母親居住，故約定被告不用付房租，甲○○也不用支付欠款利息，這是甲○○與被告之約定，我聽甲○○說的」（見本院卷第87頁反面至第89頁）。是依上開證詞，堪認甲○○購買係爭房屋時，被告曾代為墊款一情，惟就墊款金額若干，甲○○是否清償完畢，證人甲○○、乙○○各執一詞，被告復就借款420萬元予甲○○一事，未提出其他證據以實其說，已難信為真；且證人係陳述自己所經歷具體事實之第三人，乙○○就甲○○與被告間約定以借款利息抵付租金之證言，係聞自甲○○之傳述，復為甲○○所否認，尚難作為認定事實之證據資料（最高法院84年度台上字第2279號判決參照）；況被告辯稱：其與甲○○有上開約定，故自80年間起即居住系爭房屋（見本院卷第38頁），核與證人乙○○證述雙方於82年間協議以租金抵償借款利息，亦有齟齬；遑論被告就其與甲○○何時議妥租賃契約，甲○○積欠被告之債務總額及每月租金金額等項攸關租賃契約之租金及租期等必要要素，均未能提出證據以供法院審酌，自難採認被告就系爭房屋已與甲○○達成不定期租賃契約之合意。
㈢是依被告自承在80年間即遷入居住使用系爭房屋之事實，充
其量僅足認定其就系爭房屋與甲○○間有使用借貸之法律關係，惟因使用借貸屬於債之關係，不因系爭房屋所有權之移轉而使原告繼受原先之使用借貸關係，被告自無從以資對抗原告執為占用之正當權源。
五、綜上所述，原告主張被告無權占有系爭房屋，為可採信，被告未能舉證就系爭房屋有租賃關係或其他占有之正當權源，核屬無權占有使用，有如前述，則原告依所有權之作用，請求占有系爭房屋之被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據，應予准許。又民事訴訟法第396條第1項規定，法院斟酌判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，得依職權定相當之履行期間。查本判決主文第1項命被告遷讓房屋，依其性質並非立即可以完成，本院審酌被告遷移他處需相當時日，而原告取得系爭房屋時間不久，目前尚無具體使用計畫，並斟酌系爭房屋之現況，及兼顧原告之利益，依職權酌定其履行期間為3個月。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴被告係甲○○之秘書，對系爭房屋多年來均由伊占有使用及甲○○與其配偶乙○○進行離婚訴訟知悉甚詳，反訴被告並無機會入內察看系爭房屋，豈會貿然購買屋況不詳之系爭房屋，且反訴被告僅係薪水階級，收入不高，何來偌大資力購買系爭房屋，足見反訴被告與甲○○、許麗玉卻係基於通謀虛偽意思表示而為買賣，自屬無效。反訴被告既本於所有權請求伊遷讓房屋，伊就系爭房屋所有權人誰屬，即有即受確認判決之法律上利益，爰依民事訴訟法第247條提起確認所有權存在之訴。併聲明：確認反訴被告就系爭房屋所有權不存在。
二、反訴被告則以：反訴原告以占有人身分就系爭房屋提起確認之訴，與反訴原告主張法律上地位不安之狀態並無直接關連，無提起確認之訴之法律上利益；又系爭房屋原係甲○○信託於許麗玉名下，因甲○○經營之公司資金需要，遂以1481萬元價格出售予伊，籌措購屋資金來源係將臺北市○○○路○○○巷33之2號房屋向上海商業儲蓄銀行抵押借款750萬元，再以系爭房屋向臺灣銀行借款800萬元，資金流程均屬確實，故系爭房屋移轉登記確屬真實等語置辯，併聲明：反訴原告之訴駁回。
三、按法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第247條之規定提起確認之訴（最高法院52年臺上字第1922號判例意旨參照）。查：反訴被告對反訴原告本於系爭房屋所有權人地位起訴請求反訴原告遷讓房屋，是反訴原告主張：系爭房屋所有權移轉債權及物權行為均屬原所有權人甲○○與反訴被告間通謀虛偽意思表示，對系爭房屋所有權歸屬有所爭執，而受有侵害之危險，此項危險非以對於反訴被告之確認判決，難能除去等情，應屬可採，即得依民事訴訟法第247條規定提起確認之訴，反訴被告辯稱：
本件無提起確認之法律上利益云云，容有誤會。
四、按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責；且於買賣契約之情形，不能僅因契約當事人間有特殊親誼關係或價金之交付不實，其買賣契約與常情不合為由，未為積極之舉證，即謂該買賣係通謀虛偽成立（最高法院48年台上字第29號判例、86年度台上字第3865號判決參照）。反訴原告既主張：甲○○與反訴被告間並無買賣系爭房屋之意，雙方係通謀虛偽意思表示，自應就此通謀虛偽意思表示之事實，負舉證責任。經查：
㈠反訴被告基於投資目的，與甲○○之受託人許麗玉於97年4
月10日簽訂不動產買賣契約書，議定以總價1481萬元購買系爭房屋，有該不動產買賣契約可稽（見本院卷第155至159頁）；嗣系爭房屋所有權於97年6月5日移轉登記予反訴被告，亦有土地暨建物登記謄本為憑（見97年重訴字第864號卷第9至11頁）；反訴原告復不諱言：系爭房屋賣價並未低於市場行情（見本院卷第183頁），足徵反訴被告與甲○○間確有買賣系爭房屋之合意。
㈡反訴被告為籌措購買系爭房屋資金來源，於97年4月30日將
其所有之臺北市○○○路○○○巷33之2號房屋向上海商業儲蓄銀行忠孝分行辦理抵押借款750萬元，於97年5月6日撥款；嗣於系爭房屋移轉所有權同時，以系爭房屋向臺灣銀行桃興分行設定抵押借款800萬元，於97年6月11日核撥等情，各有臺灣銀行桃新分行及上海商業儲蓄銀行忠孝分行檢送貸款相關資料可稽（見本院卷144至177頁），可見反訴被告確有充足資金購置系爭房屋；又反訴被告於97年4月10日匯款100萬元予甲○○，復於97年5月19日繳交土地增值稅，再於97年8月8日給付終止許麗玉信託費用2萬8500元各節，此有上海商業儲蓄銀行匯出匯款申請書、土地增值稅繳款書及房地產登記費用明細表可參（見97年重訴字第864號卷第57頁反面、第58頁、第63頁反面），另訴外人展研企業股份有限公司（下稱展研公司）曾於97年3月26日向第一商業銀行借款1350萬元，由甲○○擔任連帶保證人，嗣反訴被告於97年6月11日匯款402萬4881元予展延公司，復於97年
6月11日從反訴被告設於臺灣銀行桃興分行之帳戶轉帳存入
800萬元至展研公司帳戶內以清償上開展研公司借款，亦有活期儲蓄存款明細、借據、抵押權設定契約書、抵押權塗銷同意書、他項權利證明書佐憑（見97年重訴字第864號卷第59至63頁、第64頁），合計反訴被告已陸續給付1365萬8054元，足見反訴被告提出資金流程均屬確實。
㈢雖反訴被告尚有115萬1946元價款尚未給付，惟系爭房屋現
由反訴原告占有，甲○○復未能點交系爭房屋，依該契約第
3條付款期限：「第1次付款：訂於本約簽立同時，甲方（指反訴被告）應給付乙方（指許麗玉）100萬元整（由甲方直接匯款給本件產權原委託人：甲○○帳戶）。尾款：1381萬元，訂於本件產權移轉15日內交屋同時付清（乙方應負增值稅或欠稅費及原貸款債務本息等，由甲方墊付後自本尾款中抵扣）」，反訴被告於出賣人尚未點交房屋前，保留部分價款未給付，尚難謂與常情有違；設若反訴被告與甲○○間並無買賣系爭房屋之意，則反訴被告何需將其所有上址光復南路之房屋設定抵押向上海商業銀銀行貸款750萬元，並為甲○○還清積欠第一銀行之欠款1200萬元及利息2萬4941元並塗銷抵押權登記，益見反訴被告與甲○○間確有買賣系爭房屋之真意，並非通謀虛偽意思表示至明。反訴原告徒以反訴被告為甲○○秘書，未經看屋竟然買受，且不動產投資獲利速度緩慢，反訴被告竟以自己名下不動產貸款購屋，難以獲利云云，空言指摘反訴被告與甲○○間通謀虛偽意思表示簽訂系爭房屋買賣契約及移轉所有權云云，要無可取。
五、綜上所述，反訴原告主張：反訴被告與甲○○間就系爭房屋並無買賣之真意，係通謀虛偽意思表示云云，為不可採，反訴被告辯稱：其向甲○○購買系爭房屋，並已辦妥所有權移轉登記，為系爭房屋所有權人等情，應屬可信。故反訴原告起訴確認反訴被告就系爭房屋所有權不存在，為無理由，應予駁回。
叁、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及
證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
肆、據上論結：本件原告之訴為有理由，反訴原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第78條、第79條、第396條第1項，判決如主文。
中華民國98年7月17日
民事第五庭法官胡宏文以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國98年7月20日
書記官曾寶生