沙鹿簡易庭111年度沙簡字第478號民事判決

臺灣臺中地方法院民事判決

111年度沙簡字第478號

原告 劉桂森

兼訴訟代理人 鍾宛儒

被告 黃昕瑀

上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國112年4月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

一、被告應給付原告新臺幣160,550元，及自民國111年7月30日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

二、原告其餘之訴駁回。

三、訴訟費用由被告負擔百分之八十，餘由原告負擔。

四、本判決原告勝訴部分，得假執行。但被告如以新臺幣160,550元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：

　㈠原告劉桂森、鍾宛儒為夫妻關係（下合稱原告），原告前於民國109年11月27日與被告簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定原告以總價新臺幣（下同）3,950,000元共同向被告購買門牌號碼臺中市○○區○○街00巷00號房屋（包括坐落臺中市○○區○○段○000○號建物《重測前為沙鹿段斗抵小段第610建號》及廚房增建部分，原告之權利範圍各為2分之1；下稱系爭房屋）及其坐落土地（即興仁段第596地號土地，重測前為沙鹿段斗抵小段第23之78地號），原告於簽立系爭契約之前，房屋仲介即訴外人 夏邦平 帶看系爭房屋時，原告即發現系爭房屋之廚房天花板有漏水情形，被告允諾會將天花板修繕完整並解決漏水問題，兩造遂在系爭契約第15條其他特約事項約明：「標的物一樓廚房天花板有漏水情形，賣方承諾負責修繕」。兩造簽立系爭契約後，原告與夏邦平相約於110年2月6日檢視系爭房屋，並約定於同年月8日交屋，交屋當天由夏邦平交付原告系爭房屋鑰匙，當時廚房天花板固無漏水情形而交屋完畢，惟原告嗣於110年6月8日發現系爭房屋廚房天花板大量漏水，且因漏水破壞了原來的裝潢（包括廚房天花板及牆壁飾板），經原告向2樓住戶溝通，始知漏水之原因係3樓住戶長期用大量的水刷洗地板，水滲透到2樓，2樓住戶長期不堪其擾所以搬遷至他處，所以水又滲透到1樓即系爭房屋處。被告明知系爭房屋廚房天花板漏水係3樓住戶長期大量灑水所致，被告及夏邦平卻未於系爭契約簽立前將上情告知原告，期間原告並於110年6月22日傳LINE訊息通知夏邦平協調被告處理前開天花板漏水修復事宜，被告原來答應會再派工修復或請原告預先找工人估價，惟被告遲未派工修繕，原告遂於110年12月間委請 傑廷 工程行負責人 白任廷 至系爭房屋現場就前開天花板漏水問題之修繕估價，預估修復費用為160,550元，原告自得依系爭契約之買賣法律關係，請求被告賠償原告因前開天花板漏水之損害160,550元。再者，被告遲未將前開天花板漏水問題修繕完成，原告要擺置水桶接漏水，造成原告居住系爭房屋不便，精神上受有相當大痛苦，原告亦得依侵權行為之法律關係，請求被告賠償原告精神慰撫金30,450元。

　㈡綜上，原告依系爭契約之買賣法律關係，請求被告給付原告前揭160,550元及其法定遲延利息；及依侵權行為之法律關係，請求被告給付原告前揭30,450元及其法定遲延利息。並聲明：被告應給付原告200,000元，及自起訴狀繕本送達被告之日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

二、被告抗辯：當初原告看屋時，被告有告知該廚房並非系爭契約之主建物，是前屋主贈送之舊違建廚房，同時有說明系爭房屋為屋齡50年之老房屋，違建之處過去曾有漏水狀況，兩造於109年11月27日簽立系爭契約前，房屋仲介夏邦平已充分告知原告系爭房屋之屋況，並於系爭契約第15條載明現況交屋及於點交前修繕，被告於交屋前已按原告要求找水電師傅修繕，並經原告勘查完畢，且交屋順利，被告已依系爭契約之約定完成該盡之責任。況且，系爭房屋於109年2月8日交屋時，天花板並無漏水情形，交屋後逾6個月之漏水情形，原告已確認是系爭房屋樓上之3樓住戶排水而導致2樓積水不退，再漏至1樓之系爭房屋舊違建廚房，係該3樓住戶之人為因素導致漏水，系爭房屋建築物結構主體正常使用下，不會發生該漏水狀況，原告應針對該3樓住戶之源頭協調停止排水，被告已非該公寓大樓住戶，並無權利積極要求3樓住戶收斂其放水行為。是原告對被告之本件請求，為無理由。並聲明：㈠駁回原告之訴；㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、法院之判斷：

㈠原告對被告之前揭160,550元請求，有無理由？說明如次：

　　物之瑕疵係指存在於物之缺點而言；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵；買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號民事裁判意旨參照）。進一步言，買賣標的物之瑕疵，經特別列入買賣契約，應由出賣人負責補正者，不論其瑕疵大小，或買受人是否知有瑕疵，出賣人均應負瑕疵擔保責任，而無民法第354條第1項但書、第355條第1項之適用（最高法院72年度台上字第3538號民事裁判意旨參照）。民法第354第1項規定，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。此項出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然應負此法定責任（最高法院82年度台上字第3228號民事裁判意旨參照）。出賣人出賣之房屋，為違章建築者，買受於買受當時，雖已知悉其為不能辦理所有權移轉登記之不動產，亦僅危險負擔移轉與買受人以後，政府機關命令拆除時，不負擔保責任而已，至於出賣人之其他瑕疵擔保責任，仍不因此而免除（最高法院72年度台上字第3205號民事裁判意旨參照）。經查：

　⒈兩造於109年11月27日簽立系爭契約，約定原告以總價3,950,000元共同向被告購買系爭房屋（原告之權利範圍各為2分之1）及其坐落土地（即興仁段第596地號土地，重測前為沙鹿段斗抵小段第23之78地號），被告嗣於110年2月8日將系爭房屋點交予原告而完成交屋乙節，為兩造所不爭執（見本院卷第138頁），並有系爭契約附卷可按，堪認屬實。

　⒉觀諸系爭契約第15條（其他特約事項）記載「以現況交屋」並同時約明：「標的物一樓廚房天花板有漏水情形，賣方承諾負責修繕」等語（見本院卷第25頁），則兩造簽立系爭契約之前，即有系爭房屋之廚房天花板漏水之瑕疵，兩造就此部分特別列入買賣契約，並約明由出賣人即被告負責補正者，依前開說明，被告對原告自應負瑕疵擔保責任。且查，被告自110年2月8日交付系爭房屋時起迄今，尚未將交屋時原已存在前開天花板漏水之瑕疵修補完成，業據原告提出110年2月8日交屋前之房屋仲介夏邦平與系爭房屋樓上之2樓住戶即訴外人 蔣美霞 間LINE對話、被告與蔣美霞間之100年1月18日LINE對話、被告當時聘雇工人在該2樓住戶施作防水塗層之相片（見本院卷第31至39、203至205頁），及原告嗣於110年6月22日就前開天花板漏水問題與夏邦平間之LINE對話、當時天花板漏水之相片、原告嗣後委請傑廷工程行負責人白任廷預估前開天花板漏水修復費用為160,550元之111年1月7日估價單（見本院卷第27、29、199、207、209頁）等件為證，且參諸證人夏邦平本院審理時結證：系爭房屋第15條之約定是簽約時當場寫的，因為當時的現況一樓廚房天花板有漏水，如果沒有修繕，原告不買；我帶原告看系爭房屋的時候有比說哪裡漏水，那時我沒有看到漏水的痕跡，我只說屋主說這個區域的天花板有漏水，實際沒有把天花板打開來看；我帶原告到現場點交系爭房屋的前幾天，被告請我去跟二樓的屋主溝通說要做防水漆，我跟二樓的屋主約好時間，屋主報地址給師傅，師傅有到二樓去做防水漆，師傅施作防水漆的時候我有在場，師傅是男性，我不知道他的姓名；師傅是被告叫的，我不知道師傅施作防水漆實際的效果為何；該二樓住戶有跟我抱怨他們之前沒有住該處，是因為三樓漏水；後來我接到原告劉桂森的電話及LINE告知我說系爭房屋的一樓廚房天花板漏水，原告有拍現場相片及錄影畫面的檔案給我看等語（見本院卷第179至182頁），顯見被告於110年2月8日交付原告系爭房屋之前，即已知悉該2樓住戶蔣美霞平日並未居住該處，系爭房屋天花板漏水之原因可能係3樓住戶排水所致，且被告於交屋前聘僱師傅在該2樓施作防水漆之成效未經檢測確認，證人夏邦平亦不知該施作之實際效果為何，系爭房屋交屋後僅隔約4個月，原告即將前開天花板處再次漏水之現況告知證人夏邦平並轉知被告等情以觀，則被告自110年2月8日交付系爭房屋時起迄今，尚未將交屋時即已存在前開天花板漏水之瑕疵修補完成，堪以認定。再佐以前揭卷附111年1月7日估價單，係由有施作水電等工程經驗之白任廷出具之預估費用，依其估價內容亦難認有逸脫前開天花板漏水修復之範圍，則前開天花板漏水修復費用為160,550元，亦堪憑採。基此，原告依系爭契約之買賣法律關係，請求被告賠償原告其等因前開天花板漏水所受之損害160,550元，為有理由，應予准許。

㈡原告對被告之前揭30,450元請求，有無理由？說明如次：

　　因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。又不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。民法第184條第1項、第195條第1項分別定有明文。依前開規定，自須以侵害被害人之身體、健康等人格權或侵害被害人之其他人格法益而情節重大者為限，始得向加害人請求非財產上損害即精神慰撫金。經查，原告主張被告遲未將前開天花板漏水問題修繕完成，原告要擺置水桶接漏水，造成原告居住系爭房屋不便等情，固有原告提出之前揭夏邦平、蔣美霞間及被告、蔣美霞間之LINE對話、被告交屋前聘雇工人在該2樓住戶施作防水塗層之相片、原告、夏邦平間之110年6月22日間之LINE對話、當時天花板漏水之相片、111年1月7日估價單在卷可按。惟原告所受系爭房屋前開天花板漏水之損害，核屬財產上損害，並非侵害原告之身體、健康等人格權，原告復未舉證證明原告之其他人格法益受侵害且情節重大，依前開說明，原告自不得請求被告賠償原告非財產上損害即精神慰撫金。是原告依侵權行為之法律關係，請求被告賠償原告精神慰撫金30,450元，為無理由，不應准許。

㈢給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件原告對被告前揭160,550債權，既經原告起訴而送達訴狀，被告均迄未給付，自應負遲延責任。則原告就本件利息部分，請求被告給付自起訴狀繕本送達被告（111年7月19日寄存送達，經10日發生效力，見本院卷第53頁之被告送達回證）翌日即111年7月30日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，為屬有據，應予准許。至原告逾此範圍之利息請求，為無理由，不應准許。

㈣綜上所述，原告依系爭契約之買賣法律關係，請求被告給付原告160,550元，及自111年7月30日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。至原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

四、本件原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，應適用民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。另依同法第436條第2項，適用同法第392條第2項規定，本院依被告之聲請，酌定相當擔保金額，宣告被告為原告預供擔保後，得免為假執行。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，自無庸逐一論述，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。

中　　華　　民　　國　　112　年　　5　　月　　10　　日

沙鹿簡易庭法官何世全

以上正本係照原本作成。

如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明

上訴理由（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上

訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　112　年　　5　　月　　10　　日

書記官許采婕