臺灣臺中地方法院93年度訴字第2299號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院93年訴字第2299號民事判決

裁判日期：民國94年06月07日

裁判案由：所有權移轉登記

臺灣臺中地方法院民事判決九十三年度訴字第二二九九號
原告辛○○訴訟代理人 洪嘉鴻 律師複代理人己○○律師
溫文昌 律師被告乙○○訴訟代理人丙○○
丁○○ 趙惠如 律師戊○○複代理人 洪崇欽 律師右當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國九十四年五月四日言詞辯論終結，判決如左：
主文被告應將坐落台中縣○○鎮○○段○○○○號、面積三六五‧二三平方公尺土地所有權應有部分三六五二三分之一八二九五移轉登記予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二十分之十七，餘由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件原告原起訴請求「被告應將坐落台中縣○○鎮○○段○○○○號、面積三六五點二三平方公尺土地之應有部分三六五二三分之二八○○○移轉登記與原告，而與原告共有」，嗣於本院審理中，請求擴張聲明為「被告應將坐落台中縣○○鎮○○段○○○○號、面積三六五點二三平方公尺土地之應有部分三六五二三分之二一四三三移轉登記與原告，而與原告共有」，屬擴張應受判決事項之聲明，核與首揭規定相符，應予准許，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠訴外人庚○○於民國七十八年六月十五日，與訴外人 張文宗 、 鄭錦雲 二人就其占
用之範圍簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約定買賣之標的為：「○○○鎮○○○段四六之三號建七三則、面積○．○○一六公頃全部；②仝右計四七號內，與前筆土地以北至竹岸為止全部土地；③坐○○○鎮○○里○○路三七之一號三層樓房一棟全部（稅籍編號00000000）稅籍號四七六○號；④前項房屋全部地基及地基以北土地全部」，其中編號②、④部分土地（下稱系爭土地）屬農業用地，為張文宗、鄭錦雲向其前手即被告買受及移轉占有，然因受當時法令之限制，尚未辦理移轉登記，而張文宗、鄭錦雲又將系爭土地轉賣予庚○○及移轉占有，故就系爭土地所有權之歸屬，張文宗、鄭錦雲（出賣人）、庚○○（買受人）及被告乙○○（土地登記所有權人）三方協議，於法令限制解除而可辦理土地分割過戶時，由庚○○直接向被告請求辦理過戶事宜，此項約定經被告同意後，載明於系爭買賣契約書中，被告並於系爭買賣契約書之將來過戶同意人欄蓋印以為憑證。是系爭買賣契約中，就系爭土地有移轉所有權登記予買受人庚○○之義務者，並非出賣人張文宗、鄭錦雲，而為被告。又庚○○於九十三年九月一日，將其請求移轉系爭土地所有權之債權讓與原告，是本件合於訴訟當事人適格之要件。
㈡又系爭土地原為台中縣○○鎮○○○段○○○號土地之一部分，而該四七及四六
之一地號地號土地於八十五年間因土地重劃之故，重劃後為台中縣○○鎮○○段四三○、四三○之一、四三七、四三七之二及四三七之三等地號土地，由於重劃時參考庚○○占用系爭土地之現況，故系爭土地之位置完全保留於四三七地號土地上，所有權人仍為被告，是被告有移轉系爭土地所有權之義務。又修正前農業發展條例第三十條規定，已於八十九年一月二十六日刪除，農業用地已得登記為共有，系爭不動產買賣契約就系爭土地移轉登記之條件已成就，被告自應履行其移轉所有權登記之義務。
㈢對被告抗辯之陳述：
⒈本件系爭土地上之建物，業經台中縣政府核發自用農舍使用執照，非屬違建，被告稱系爭土地上之建物並未取得使用執照係屬違建云云，顯有錯誤。
⒉依證人甲○○（即系爭買賣契約之書立者）證述，系爭買賣契約上「立會人即
將來過戶同意人」乙○○之印文為被告之夫 林康哲 所蓋印，該「乙○○」之印文係屬真正，且被告有授與林康哲蓋用之權限，被告自應依約移轉系爭土地所有權予原告。另被告先前買賣不動產之印章均係林康哲拿來使用，被告亦不反對，林康哲又係被告之配偶，縱被告否認有授權林康哲於系爭買賣契約上用印，亦應負表見代理責任：
⒊另系爭不動產買賣契約書所示之土地面積，業經賣方張文宗及鄭錦雲點交明確
，並由前手庚○○占用，並經鈞院命地政人員測量其面積為二一四點三三平方公尺，而土地重測當時即依據占用情形重測，故被告應移轉系爭土地之應有部分三六五二三分之二一四三三予原告。又本件土地於重測前即台中縣○○鎮○○○段四七及四六之一地號土地面積合計為三二七三平方公尺，重測後即台中縣○○鎮○○段四三○、四三○之一、四三七、四三七之二、四三七之三地號土地面積合計為二七九三．八平方公尺，縱原告於系爭買賣契約所受讓之土地亦應按重測之結果依比例縮減，其面積應為一八二．九五平方公尺【計算式：
214.33×2793.8÷3273＝182.949】，亦即換算成系爭四三七地號土地之應有部分為三六五二三分之一八二九五。
㈣聲明：被告應將坐落台中縣○○鎮○○段○○○○號、面積三六五‧二三平方
公尺土地之應有部分三六五二三分之二一四三三移轉登記予原告，而與原告共有。
二、被告則以：㈠被告否認在訴外人庚○○與張文宗、鄭錦雲於七十八年六月十五日簽訂之不動產
買賣契約書之「將來過戶同意欄」上有蓋章，且系爭四三七地號土地為被告所有，被告並未出售持分予張文宗、鄭錦雲。又依系爭不動產買賣契約書所載，無法判斷究係該土地何部分為乙方即張文宗、鄭錦雲向被告所承購，原告主張係系爭房屋坐落之基地，顯屬無據；又縱認庚○○確有承買系爭土地，因該土地重劃後面積減少，原告取得部分亦應比例分擔減縮之面積。另系爭土地為特定農業區農牧用地，其上之建物並未取得使用執照，係屬違建，故無法取得農業用地作農業使用證明書，縱經判決移轉，地政機關亦無法受理移轉登記。
㈡系爭土地係被告向訴外人 邱雲煙 所承買，該土地之登記名義人為被告，其有對世
之效力，縱邱雲煙將建物及土地出賣予張文宗，其僅具債權效力，自不得對抗被告。原告迄今未提出邱雲煙與張文宗間之不動產買賣契約書，亦未提出張文宗與庚○○間之買賣契約書，則邱雲煙與張文宗、張文宗與庚○○間是否確有買賣關係存在，自非無疑。又本件原告主張其買受之土地為系爭房屋坐落之位置，而非土地之全部，自不得主張請求移轉系爭土地應有部分；惟若主張特定位置，因共有土地僅能取得應有部分，則其顯係以不能之給付為契約之標的。
㈢另依庚○○與張文宗間訂立之系爭不動產買賣契約書第十三條約定：「本件土地
其中部分為乙方（即張文宗）向乙○○承購」，惟證人甲○○卻證稱邱雲煙在三十年前將一小部分先賣給張文宗云云，其二者已有矛盾。又本件不動產買賣非屬夫妻家務代理範圍，被告亦未授權林康哲代理，故無表見代理之適用。
㈣聲明：原告之訴駁回。
三、法院之判斷：㈠本件原告主張重測前之台中縣○○鎮○○○段四七及四六之一地號土地，經重測
後為台中縣○○鎮○○段四三○、四三○之一、四三七、四三七之二及四三七之三地號土地，而系爭土地原屬台中縣○○鎮○○○段○○○號土地之一部分，於重劃後為台中縣○○鎮○○段○○○○號土地之一部分，該四三七地號土地現登記為被告所有等事實，為被告所不爭執，復有土地登記謄本、台中縣政府九十四年三月十日府第劃字第九四００五０四五四號函所附上開土地重測前後土地登記簿謄本及地籍圖資料附卷可稽，堪信原告此部分之主張為真實。
㈡原告主張訴外人庚○○於七十八年六月十五日，與訴外人張文宗、鄭錦雲二人就
其占用之範圍簽訂系爭買賣契約，其中買受之系爭土地為張文宗、鄭錦雲向其前手即被告買受及移轉占有，該系爭土地屬農業用地，因受當時法令之限制，尚未辦理移轉登記，而張文宗、鄭錦雲又將系爭土地轉賣予庚○○及移轉占有，嗣庚○○於九十三年九月一日，將其請求移轉系爭土地所有權之債權讓與原告之事實，為被告所否認，並辯稱：伊並未出售系爭土地予張文宗、鄭錦雲，亦未在系爭買賣契約書「過戶同意人」欄上蓋章云云。是本件應審究者，厥為訴外人張文宗、鄭錦雲是否有買受系爭土地？又張文宗、鄭錦雲與訴外人庚○○簽訂之系爭買賣契約書上就系爭土地過戶同意欄「乙○○」之印章，是否經被告同意所蓋？被告有無移轉登記系爭土地予原告之義務？其就上開四三七地號土地應移轉之應有部分為若干？㈢經查，依原告提出之系爭買賣契約書第十三條記載：「本件土地其中部分為乙方
（即訴外人張文宗、鄭錦雲）向乙○○（即被告）承購，因受法令限制，尚未分割過戶給乙方，致本件買賣目前仍無法過戶，待將來法令變更可分割過戶時，甲方直接與乙○○接洽，辦理過戶事宜，但分割及一切過戶費用，概由甲方（即訴外人庚○○）負擔」，又依該條所載「不動產標示」第二、四項所示之買賣標的，其中門牌號碼台中縣○○鎮○○里○○路三七之一號房屋確係坐落原告請求之系爭四三七地號土地上，此業經本院於九十三年十二月十六日會同大甲地政事務所測量員勘驗現場無訛，並有土地複丈成果圖附卷可稽。被告雖主張系爭買賣契約書「將來過戶同意人」欄上之印章非其所蓋云云，惟證人即書立系爭買賣契約書之代書甲○○於本院審理中到庭結證稱：「（當事人簽買賣契約書你是否在場？）這是我寫的，我是代書」、「（寫的時候乙○○有無在場？）當天乙○○應該沒有來，是她先生林康哲來的，乙○○的印章是林康哲蓋的。系爭土地原來是邱雲煙一人所有的，邱雲煙在三十年前將一小部分先賣給張文宗，張文宗去年死了，之前是張文宗在上面蓋房子，後來剩下的土地賣給乙○○，當時也是我處理的，賣她的時候有聲明有部分沒有在買賣契約內，因為該部分土地是先前已賣給張文宗的，土地賣給乙○○的時候有農業發展條例的限制，約定等將來許可的時候再分割移轉給張文宗，後來張文宗將土地賣給庚○○，庚○○再賣給原告。張文宗賣土地給庚○○時，我特別在契約上註明乙○○必須在法律上可以移轉分割時，要將張文宗買賣取得的部分移轉給庚○○本人」、「（張文宗買的土地面積範圍多少？）我忘記了，應該是張文宗使用的範圍‧‧‧」、「（乙○○的買賣不動產印章是否都由她先生處理？）都是林康哲拿來使用的，因為林康哲也不太識字，所以都用蓋章的方式」等語（見本院九十四年二月二十一日言詞辯論筆錄），又證人即被告之配偶林康哲雖於本院審理中證述：並未至甲○○代書那邊簽訂系爭買賣契約書云云，惟證人林康哲係被告之配偶，所為之證詞自有迴護被告之嫌，而證人即代書甲○○與兩造均無利害關係，自應以其證詞較為可採。是上開系爭買賣契約書「將來過戶同意人」欄上被告之印章確係被告之配偶林康哲經被告同意而蓋用甚明，且依該買賣契約書所載，訴外人張文宗、鄭錦雲向邱雲煙購買之土地範圍應為系爭門牌號碼台中縣○○鎮○○里○○路三七之一號房屋坐落之位置無訛。另證人即系爭買賣契約之買受人庚○○亦證述：「當初是我先生 陳錫榮 接觸買賣的事情，契約仲介人 蕭來進 是我父親，目前已經是植物人狀態，當初出賣人張文宗、鄭錦雲也都自殺身亡，這裡是我娘家附近，我父親和乙○○熟識，因為他們田地都在這裡，契約是我先生和我父親以及出賣人他們到甲○○代書事務所去寫買賣契約，我先生在八十年十一月底過世了，在買系爭房地時我都沒有來看過，但在之前我有看過，我們七十八年六月買系爭房地，十月就搬過來住，被告還在種田，所以都會碰到聊天，在八十五年重劃時，被告的先生林康哲曾經跟我說現在土地重劃可辦理過戶，辦好之後比較清楚，所以我們相約到工業區代書事務所辦手續。但因為被告方面想叫我買屋後的一塊農地，但價錢談不攏所以沒有買，也沒辦成過戶手續，這家代書事務所是他們帶我去的，系爭契約中尚包括隔壁門牌號碼三七號的房地，是張文宗過給我的，就是系爭契約不動產標示四六之三建地，這是出賣人鄭錦雲所有，再過戶給我，我們再轉賣出去」等語（見本院九十三年十二月十六日勘驗筆錄），此益證被告確有同意法令限制變更後，將系爭土地過戶予庚○○等情至明，被告所辯，自無可採。又系爭買賣契約書上雖係載明系爭土地係訴外人張文宗、鄭錦雲向被告「承購」，與證人甲○○所證稱：係向原土地所有人邱雲煙買受等語有出入；然重測前台中縣○○鎮○○○段○○○號土地之原所有權人邱雲煙將系爭土地以外之其他部分出賣予被告，亦係由證人甲○○代為辦理，且甲○○對該土地先後分別出賣予張文宗、鄭錦雲及被告之情形均證述甚詳，已如前述，顯見代書甲○○對本件土地之買賣過程較為知悉，是此部分應以證人甲○○證述之事實較為可採，是系爭買賣契約書第十三條所載「向乙○○承購」，應僅係受限當時法令，而將原所有權人邱雲煙就重測前台中縣○○鎮○○○段○○○號土地（包括已出售予張文宗、鄭錦雲之系爭土地部分）全部暫時登記於被告名下，並為保障自張文宗、鄭錦雲買受系爭土地之庚○○將來得請求被告移轉該部分所有權，而為之權宜記載，此無礙於被告依系爭買賣契約書之約定，應於所載條件成就時，將系爭土地移轉登記於庚○○之義務，原告此部分之主張，自屬有據。
㈣又被告與訴外人張文宗、鄭錦雲及庚○○就系爭土地既曾約定「待將來法令變更
可分割過戶時，甲方（即庚○○）直接與乙○○接洽，辦理過戶事宜」，而農業發展條例第三十條第一項「每宗耕地不得分割及移轉為共有」之規定，業於八十九年一月二十六日修正時刪除，是農業用地已得登記為共有，訴外人庚○○請求被告移轉系爭土地登記之條件業已成就，則庚○○自得請求被告將系爭土地移轉登記為庚○○所有，原告該部分主張，洵屬有據。
㈤按債權之讓與，非經讓與人或受讓人通知債務人，對於債務人不生效力，民法第
二百九十七條第一項定有明文。又債權之讓與，依民法第二百九十七條第一項之規定，雖須經讓與人或受讓人通知債務人始生效力，但不以債務人之承諾為必要，而讓與之通知，為通知債權讓與事實之行為，原得以言詞或文書為之，不需何等之方式，故讓與人與受讓人間成立債權讓與契約時，債權即移轉於受讓人，除法律另有規定外，如經讓與人或受讓人通知債務人，即生債權移轉之效力，最高法院四十二年台上字第六二六號判例可資參照。經查，原告主張訴外人庚○○已於九十三年九月一日，將其依系爭買賣契約，對於被告就系爭土地之移轉登記請求權讓與原告，並以存證信函之方式通知被告等情，業據證人庚○○證述明確，並有台中法院郵局九十三年九月二十日存證信函第四八０七號附卷可稽，依上開說明，庚○○對於被告就系爭土地之移轉登記請求權，自發生讓與原告之效力，原告此部分之主張，亦屬有據。
㈥又按共有人將共有物特定之一部讓與他人，固為共有物之處分，其讓與非得共有
人全體之同意，對於其他共有人不生效力。然受讓人得對於締約之共有人，依據債權法則而請求使其就該一部取得單獨所有權，對於不履行之締約人除要求追償定金或損害賠償外，亦得請求使其取得按該一部計算之應有部分，與他共有人繼續共有之關係，最高法院五十五年台上字第三二六七號判例可資參照。本件系爭土地原所有權人邱雲煙雖係出賣門牌號碼台中縣○○鎮○○里○○路三七之一號房屋坐落之重測前台中縣○○鎮○○○段○○○號土地之一部分（即系爭土地）予張文宗、鄭錦雲，而依系爭買賣契約書所載，被告於上述條件成就後，依約應移轉過戶之標的亦為系爭土地，是原告受讓上開債權後，本應依系爭買賣契約所載，請求被告移轉單獨取得系爭土地所有權，然系爭土地重測前原屬台中縣○○鎮○○○段○○○號土地之一部分，而重測前之台中縣○○鎮○○○段四七及四六之一地號土地（合計面積為三二七三平方公尺，即2405+868=3273），經重測後分為台中縣○○鎮○○段四三○、四三○之一、四三七、四三七之二及四三七之三地號土地（合計面積為二七九三‧八平方公尺，即622.65+793.73+365.23+
426.65+585.54=2793.8），又系爭土地於重劃後為台中縣○○鎮○○段○○○○號土地之一部分，此有上開台中縣政府九十四年三月十日府第劃字第九四００五０四五四號函所附上開土地重測前後土地登記簿謄本及地籍圖資料附卷可稽；而上開土地因重測結果，重測後各筆地號土地面積均較重測前之面積減少，若依原告請求將上開房屋坐落之系爭土地面積全部單獨移轉予原告，對被告顯失公平，惟依重測後減少之面積比例扣除後，又無法具體特定應移轉系爭土地之何部分予原告，是以參酌上開判例意旨精神，由原告與被告就系爭四三七地號土地繼續共有關係，較為妥適，是原告此部分之主張，洵屬有據。又系爭門牌號碼台中縣○○鎮○○里○○路三七之一號房屋坐落重測後四三七地號之系爭土地，經本院會同台中縣大甲地政事務所人員現場測量結果，其面積為二一四‧三三平方公尺，有該地政事務所九十四年一月六日甲地測字第九四００００一九二號函所附土地複丈成果圖可憑；又上開重測前台中縣○○鎮○○○段四七及四六之一地號土地，經重測後分為台中縣○○鎮○○段四三○、四三○之一、四三七、四三七之二及四三七之三地號土地，其總面積既有減少，已如前述，則系爭土地所屬之四三七地號土地自亦因重測而有減少，為達公平合理原則，原告受讓之系爭土地亦應依比例減少，且原告於本院審理中亦表示同意依重測結果比例縮減系爭土地面積，則經換算結果，原告受讓之系爭土地面積應減縮為一八二‧九五平方公尺（即214.33×2793.8÷3273＝182.949】，亦即換算成系爭四三七地號土地之應有部分為三六五二三分之一八二九五。
㈦至被告雖另抗辯：系爭土地為特定農業區農牧用地，其上之建物並未取得使用執
照，係屬違建，故無法取得農業用地作農業使用證明書，縱經判決移轉，地政機關亦無法受理移轉登記云云。惟查，系爭土地上之門牌號碼台中縣○○鎮○○里○○路三七之一號建物於建造時，業經台中縣政府於六十三年十月二十三日核發自用農舍使用執照，此有台中縣政府工務局實施區域計畫地區自用農舍使用執照影本附卷可稽，是被告此部分所辯，顯不可採。
㈧綜上所述，被告既同意於法令變更可分割過戶時，將系爭土地移轉登記予訴外人
庚○○，而農業發展條例第三十條業已刪除，且庚○○復將該移轉系爭土地所有權之債權讓與原告，則原告依系爭買賣契約書之約定，以上開條件已成就，而主張依重測結果比例縮減系爭土地面積，請求被告將坐落台中縣○○鎮○○段○○○○號、面積三六五‧二三平方公尺土地之應有部分三六五二三分之一八二九五移轉登記予原告，為有理由；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
㈨本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，與判決基礎之事實及結果並無影響，爰不予審酌，併此敘明。
四、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條，判決如主文。
中華民國九十四年六月七日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B法官卓進仕右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中華民國九十四年六月七日~B法院書記官