臺灣桃園地方法院民事簡易判決 101年度桃簡字第1466號
原 告 薛文誌
被 告 李華銘
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國102年2月19日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼桃園縣○○鄉○○村○○路○段○○○號十樓
之一及桃園縣○○鄉○○村○○路○段○○○號十樓之七之房屋
遷讓返還與原告。
被告應給付原告新臺幣陸萬陸仟壹佰伍拾柒元，及自民國一百零
一年十二月二十日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告
新臺幣壹萬貳仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。經查，原告原請求：（一）被告
應將門牌為桃園縣○○鄉○○村○○路○段○○○號10樓之1
及同段171號10樓之7之房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還予
原告。（二）被告應自民國101年6月20日起至遷讓返還系
爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）12,000元。（
三）被告應於前開期間，按月給付原告管理費1,842元。（
四）被告應給付原告水電費用5,520元，並給付至遷讓返還
系爭房屋之日止之水電瓦斯費用。嗣變更聲明如後述。核其
訴之變更，係屬應受判決事項聲明之減縮及擴張，揆諸前揭
規定，應予准許。
二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴
訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯
論而為判決。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：緣被告於101年間向原告承租系爭房屋，兩
造簽訂不動產租賃契約（下稱系爭契約），約定租賃期間自
101年3月20日起至102年3月19日止，每月租金12,000
元，並收取押租金24,000元。詎被告自101年6月20日起即
未依約繳納租金達2個月以上，原告遂於本件審理程序中向
被告催繳及逾期未繳則終止系爭契約之意思表示，被告迄今
仍未於指定期間繳納積欠之租金，系爭契約業於同年月20日
終止，系爭契約既已終止，被告已無占用系爭房屋之法律上
原因，迄今仍未將系爭房屋遷讓返還；又原告為被告代墊
101年6月至11月之管理費11,052元、101年5月至9月之
水電瓦斯費7,105元。為此，爰依租賃物返還請求權、系爭
契約及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋、
給付積欠租金、代墊之管理費、水電瓦斯費及返還不當得利
等語。並聲明：（一）被告應將系爭房屋遷讓返還與原告。
（二）被告應給付原告48,000元，及自101年12月20日起至
遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告12,000元。（三）
被告應給付原告（代墊之管理費）11,052元，及自101年12
月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1,842
元。（四）被告應給付原告（代墊之水電瓦斯費）7,105元
。
二、被告則以書狀辯稱：系爭契約業於7月20日終止，被告亦委
託仲介 陳麗秋 代為處理遷讓返還系爭房屋等相關事宜，已未
占用系爭房屋，被告自無給付租金、不當得利之義務，況被
告先行預納押租金24,000元，亦足支付水電瓦斯及管理費等
雜費等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告所主張被告於民國101年間向原告承租系爭房屋，並簽
訂系爭契約，租賃期間自101年3月20日起至102年3月19
日止，每月租金12,000元，並先收取押租金24,000元。而被
告自101年6月20日起即未繳納租金，原告業支付上開管理
費及水電瓦斯費等情，業據原告提出與所述相符之系爭房屋
租賃契約書、繳費收據等件可佐，並為被告所不爭執，自堪
信為真實。
四、得心證之理由：
原告主張系爭契約業經原告合法終止，而請求被告遷讓返還
系爭房屋及給付積欠之租金、水電費、管理費及不當得利等
情，業據被告以前詞置辯，茲將原告之請求分述如下：
㈠原告請求被告遷讓前開房屋，應予准許。
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止
契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租
額，不得依前項之規定，終止契約。出租人非因承租人積欠
租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房
屋；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第440
條第1項、第2項前段、土地法第100條第3款均有明訂。
再按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455
條定有明文。
⒉經查，被告依系爭契約應按月繳納租金，惟被告自101年6
月起即未繳納，截至101年11月19日止，扣除押租金24,000
元後，已逾2個月，是原告於101年12月5日之言詞辯論程
序中催告被告繳納積欠租金，逾期不繳納即終止系爭契約，
當日筆錄並於同年月11日送達於被告本人，此有送達證書1
份可佐。被告未於指定期間繳納積欠之租金，揆諸前開規定
，原告所為之終止系爭契約之意思表示，自屬合法，是以系
爭契約業於同年月20日終止。系爭契約既已終止，被告自應
將前開房屋返還原告，故原告依據租賃物返還請求權之法律
關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，洵屬有憑，應予准許。
⒊被告雖辯以系爭契約於101年7月20日業經兩造合意終止，
被告並透過仲介陳麗秋處理相關事宜乙情，然證人陳麗秋於
本院審理時證稱：我有將解約資料寄給被告，共寄了兩次，
但被告均無回應，被告雖於11、12月間寄了三封信給我，並
附上委任書，但仍未見解約資料，無法為被告作後續之處理
等語。由是可知，被告自始未為終止系爭契約之意思表示，
自難認兩造有何合意終止之情事。另定期租賃之契約當事人
，在租賃期間屆滿前，除有法定終止事由外，本不許當事人
片面終止契約，綜觀系爭契約第7條所羅列之終止事由，仍
以當事人之一方有重大違約情事，他方始得片面終止，然是
否終止系爭契約，係屬他方當事人之權利，而非義務，況原
告於被告積欠2個月之租金後，即於101年8月20日寄發存
證信函於被告戶籍地，然截至該日止，扣除押租金後，被告
所積欠之租金尚未達2個月，是以原告所為之終止，並不適
法。原告復於101年12月5日之審理程序中請求被告限期繳
納及終止系爭契約之意思表示，而截至該日止，被告所積欠
之租金扣除押租金後，已逾2個月，是以原告所為之終止自
屬適法，且無任何拖延之情況，被告所辯，並不足採。
㈡原告請求被告給付101年6月20日起至101年12月19日止，
扣除押租金24,000元後，所積欠之租金48,000元，並自101
年12月20日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付12,000元
，要屬有據。
⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益
，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金。
民法第421條第1項、第439條前段定有明文。經查，兩造
約定每月租金為12,000元，而扣除被告先行支付之押租金24
,000元，尚積欠4個月租金，共48,000元，已如前述，是以
原告請求被告給付租金48,000元部分，要屬有憑，應予准許
。
⒉再按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條亦定有明文。又按無權占有他人土地，可
能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61
年台上字第1695號判例意旨可資參照，而房屋性質上與土地
相同，所有權人得以出租收益，是無權占有他人房屋所受之
利益，自應同此見解。經查，兩造之租賃關係已於101年12
月20日消滅，已如前述，是被告自該日起即喪失使用系爭房
屋之法律上原因，惟仍將私人物品置放於系爭房屋內，繼續
使用系爭房屋，而未將系爭房屋之占有返還與原告，並獲得
相當於每月租金即12,000元之利益，致原告受有使用管理權
上之損害。原告請求被告應自101年12月20日起至返還系爭
房屋止，按月返還其所受領相當於租金12,000元之利益，均
屬有據，應予准許。
㈢原告請求被告給付代墊之管理費11,052元及水電瓦斯費用7,
105元部分，洵屬有據，應予准許，逾此部分，應予駁回。
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能
返還，應償還其價額；民法第179條、第181條但書分別定
有明文。
⒉依系爭契約第9條第3項、第15條約定：「使用房屋期間之
水電、瓦斯、電話、管理、有線電視、網際網路等雜費，均
由乙方（即被告）負擔」「管理費不列入租金內，由租方（
即被告）自行繳納」。被告依約本應自行負擔水電、瓦斯、
及管理費用，詎其未依約繳納，共積欠101年6月至11月之
管理費用11,052元，101年5月至9月之水電、瓦斯費用計
7,105元，而由原告代為墊付，業據原告提出相關收據及催
繳通知單在卷可佐，自堪信為真實。被告未為給付，致原告
需負擔上揭債務並依法繳納，受有金錢上之損失，而被告受
有免繳納各該費用債務之利益並無法律上之原因。原告本於
系爭契約及不當得利之法律關係，主張被告應如數返還代墊
之管理費及水電費用，洵屬有據，被告雖辯以應以押租金支
付等語，然押租金業已抵充被告所積欠之租金，已如前述，
無從復行抵充上開費用，被告所辯，自無從憑。然系爭契約
既於101年12月20日終止，兩造租賃關係自此消滅，原告自
無從依據契約請求被告負擔其後之管理費，復查無其他法律
依據容原告請求被告自系爭契約終止日至遷讓系爭房屋止，
按月給付管理費費用，況被告無權占用系爭房屋所得之不當
得利，命被告返還相當於租金之不當得利，原告之損害即足
填補，原告此部分請求，自屬無理，應予駁回。
㈣綜上，原告請求被告給付租金48,000元、管理費11,052元及
水電瓦斯費7,105元，共66,157元，暨自101年12月20日起
至遷讓系爭房屋日止，按月返還相當於每月租金12,000元之
不當得利，洵屬有據，應予准許，逾此部分，應予駁回。
五、從而，原告請求如主文第1、2項所示，為有理由，應予准
許，逾此部分，為無理由，應予駁回。又本件係依民事訴訟
法第427條第2項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依
同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本
院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此
敘明。
七、結論：原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第
436條第2項、第385條第1項前段、第79條、第389條第
1項第3款，判決如主文。
中華民國102年2月27日
桃園簡易庭法官林涵雯
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年3月1日
書記官陳智仁