臺灣臺北地方法院簡易民事判決 100年度北簡字第8634號
原 告 劉克明
劉玉鳳
共 同
訴訟代理人 吳文虎 律師
被 告 劉正明
上列當事人間請求返還房屋等事件，於中華民國101年4月23日言
詞辯論終結，本院判決如下︰
主文
被告應將坐落臺北市○○○路○段○○○巷○○○弄○○○號一
樓（即臺北市○○區○○段二小段一二四建號）房屋及增建部分
騰空遷讓返還予原告及共有人全體。
被告應自民國九十八年二月一日起至遷讓返還上開房屋之日止，
按月給付原告新臺幣壹萬貳仟捌佰參拾貳元。
訴訟費用新臺幣肆仟伍佰貳拾元由被告負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣壹拾參萬柒仟元為被告供擔保後
，得假執行；但被告如以新臺幣肆拾壹萬壹仟元為原告預供擔保
，得免為假執行。
本判決第二項，於原告自民國九十八年二月一日起至遷讓返還上
開房屋之日止，按月以新臺幣肆仟元為被告供擔保後，得假執行
；但被告如自民國九十八年二月一日起至遷讓返還上開房屋之日
止，按月以新臺幣壹萬貳仟捌佰參拾貳元為原告預供擔保，得免
為假執行。
事實及理由
一、原告原起訴聲明第2項請求被告應自民國98年2月1日起至遷
讓返還臺北市○○○路○段○○○巷○○弄○○號1樓（即臺北市○
○區○○段二小段124建號）房屋及增建部分（下稱系爭房
屋）之日止，按月給付原告新臺幣（下同）12,832元，及自
起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按年息
5%計算之利息，嗣於訴訟進行中，減縮為請求被告應自98年
2月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告12,832
元，與民事訴訟法第255條第1項第3款相符，應予准許。
二、原告主張：系爭房屋原為兩造之母 洪滿樂 所有，洪滿樂於97
年11月29日逝世，兩造共同繼承系爭房屋，並已繼承登記為
公同共有。惟被告自98年1月間起，未經其他公同共有人即
原告之同意或協議，擅自換鎖並搬進系爭房屋占有用益，已
屬妨害及侵害他公同共有人之所有權，他公同共有人即原告
自得本於所有權請求除去其妨害及請求被告向全體公同共有
人返還系爭房屋。又本件被告無權占有系爭房屋，則其獲有
相當於租金之不當得利，並致原告受有損害，原告自得請求
被告給付相當於租金之不當得利。查系爭房屋之課稅現值為
271,900元，而該房屋所坐落土地臺北市○○區○○段二小
段96地號99年1月申報地價為每平方公尺53,280元，故本件
兩造共有之土地當期申報地價為53,280元×1534＝2,037,
960元，則土地及房屋價額合計為2,309,860元，因糸爭房地
緊臨臺北市信義計劃豪宅區，生活機能非常良好，以年息10
%計算平均每月租金為19,248元，扣除被告之共有部分1/3，
則原告每月得向被告請求12,832元。爰依共有物返還及不當
得利之法律關係提起本訴，並聲明：⑴被告應將系爭房屋騰
空遷讓返還予原告及共有人全體。⑵被告應自98年2月1日起
至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告12,832元。⑶願
供擔保請准宣告假執行。
三、被告辯稱：
（一）兩造於母親往生後繼承系爭房屋及臺北市○○○路○段○○○
巷○○弄○○號1樓房產（下稱27號房屋）。嗣於98年3月12日
下午，原告劉玉鳳表示系爭房屋及27號房屋以出租方式解
決，且原告劉玉鳳不收取系爭房屋之租金，原告劉克明隨
即提出系爭房屋以25,000元租與被告，並表示由於原告劉
玉鳳不收租金，則被告只需支付12,500元給原告劉克明即
可。被告提出應由長子即原告劉克明在家供奉父母，而原
告劉克明表示無意居住於系爭房屋，並多次表達要被告繼
續居住於系爭房屋，故被告按照原告提出之方式、金額及
付款條件承租系爭房屋，期待能儘快修繕、付房租使能夠
正常居住安心供奉父母，期間不斷與原告商議修繕及租賃
事宜。
（二）系爭房屋因老舊急需修繕，又有主排水管破裂，主臥室、
廁所糞水不斷流竄之情形，原告亦認同做為屋主理應與鄰
居協調處理漏水問題並修繕房屋，然而當被告要求原告共
同修繕房屋時，原告都不作為，嗣於99年3月24日至信義
區調解委員會申請調解繼承的房屋問題，原告劉克明要求
被告給付房租，被告出具系爭房屋照片，原告才願意出面
處理房屋漏水問題，99年5月中旬與鄰居間之漏水修繕問
題終於獲得解決後，原告與被告為系爭房屋之租賃問題多
次協商未果，癥結在於租金價格與修繕費用。系爭房屋因
漏水、地震、白蟻等問題造成需要拆除、修繕的地方很多
，修繕費用不會少於300,000元，為保障原告劉克明能儘
快的收取租金，而不用受施工期的影響，被告提出原告只
要先付200,000元的修繕費用交予被告，被告即由當月起
按月支付12,500元之租金與原告劉克明，並承諾300,000
元均作為房屋修繕使用。原告認為租金過低，修繕費用太
高，為此多次經信義區調解委員會調解，要求提高租金、
降低修繕費用，兩造多次協商未果。被告並非有意拖延租
金，而係因原告未善盡屋主應有之修繕義務所致，原告以
妨害及侵害為由要求被告遷出並請求租金之不當得利之主
張為無理由等語。
（三）並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利
判決，請准供擔保免為假執行。
四、查系爭房屋原為兩造之母洪滿樂所有，洪滿樂於97年11月29
日死亡，兩造共同繼承系爭房屋，並已繼承登記為公同共有
，被告自98年1月25日起迄今居住在系爭房屋等情，業據原
告提出建築改良物登記簿、戶籍謄本、建物登記謄本、房屋
稅繳款書、土地登記謄本等件為證（見證物一至五），且為
兩造所不爭執，堪信為真實。
五、原告主張被告應遷讓返還系爭房屋，並給付相當於租金之不
當得利，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是兩造所爭執
之點厥為：（一）原告請求被告遷讓返還系爭房屋是否合法
有據？（二）原告得否向被告請求相當於租金之不當得利及
其金額為何？茲分述如下：
（一）有關原告請求被告遷讓返還系爭房屋是否合法有據部分：
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按稱租賃者，謂
當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租
金之契約，民法第421條定有明文。本件原告主張被告占
用系爭房屋未得原告同意，被告抗辯原告曾與其約定將系
爭房屋出租予被告，已得原告同意，既為原告所否認，揆
諸前揭說明，被告自應就兩造間成立租賃契約之事實存在
，舉證以實其說。查被告辯稱於98年3月12日下午，原告
劉玉鳳表示系爭房屋及27號房屋以出租方式解決，且原告
劉玉鳳不收取系爭房屋之租金，原告劉克明隨即提出系爭
房屋以25,000元租與被告，並表示由於原告劉玉鳳不收租
金，則被告只需支付12,500元給原告劉克明即可等語，並
提出錄音譯文為證；然依被告所提98年3月12日錄音譯文
觀之，兩造雖就系爭房屋是否出租、租金若干等節討論，
然原告劉玉鳳多次以「如果」、「方案」等語為前提進行
討論，足見由被告承租僅是方案之一，尚未有定論，末了
原告劉克明與被告為了系爭房屋由何人居住更爭吵不休，
則原告並未與被告達成將系爭房屋出租予被告之合意甚明
；被告另提出99年6月11日、同年10月13日、100年4月29
日之錄音譯文，亦無從證明兩造達成租賃契約之合意；甚
且兩造於99年3月9日在臺北市信義區調解委員會調解時，
原告並稱：丙方（即被告）未經甲、乙兩方（即原告）同
意，就自行無償入住，影響甲、乙兩方權益等語，有聲請
調解書在卷可稽，原告亦主張被告未經同意占用系爭房屋
，而非被告所辯原告劉克明要求被告給付房租；且被告迄
今從未給付其所稱之租金予原告，是其所辯兩造間成立租
賃契約乙節，尚屬無據，自難信為真實
2、按公同共有人之權利義務，依其公同關係所由規定之法律
或契約定之。除前項法律或契約另有規定外，公同共有物
之處分，及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意
，98年1月23日修正前民法第828條定有明文。於98年1月
23日修正公布、並於公布後6個月即98年7月23日施行之民
法第828條第1項、第2項及第3項則分別規定：「公同共有
人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為
或習慣定之」、「第820條、第821條及第826條之1規定，
於公同共有準用之」、「公同共有物之處分及其他之權利
行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意」
；至於其適用順序，應先適用第1項、其次依第2項，最後
方適用第3項所定應得公同共有人全體同意之方式，亦有
立法修正理由可資參照。是以舉凡公同共有物之處分、使
用、收益、保存及管理行為，或本於所有權對第三人所為
之請求，於98年7月23日前，除法律或契約另有規定外，
苟未得全體公同共有人之同意，即無由其中一人或數人單
獨行使之餘地；於98年7月23日起，除有法律、法律行為
或習慣外，有關公同共有物之管理，應準用民法第820條
之規定，以共有人過半數及其潛在應有部分合計過半數之
同意行之，其潛在應有部分合計逾2/3者，其人數不予計
算；至於各公同共有人對於第三人之權利，則應準用民法
第821條之規定，得分別就公同共有物之全部為本於所有
權之請求，但有關回復公同共有物之請求，僅得為公同共
有人全體之利益為之。本件系爭房屋為兩造公同共有，其
三人潛在應有部分各為1/3，依前揭說明，有關該房屋之
占有使用、收益、保存及管理行為，於98年7月23日前苟
未得全體公同共有人之同意，於98年7月23日起如未經共
有人過半數及其潛在應有部分合計過半數之同意，或共有
人潛在應有部分合計逾2/3之同意，自無由其中一人或數
人單獨行使之餘地。是以被告雖亦為系爭房屋公同共有人
之一，然既無法證明其依公同關係所由規定之法律、法律
行為或習慣有單獨占有使用系爭房屋之權利，復未證明取
得共有人即原告之同意，已分別符合民法第828條修正施
行前、後之上開規定，核仍屬無權占有，洵無疑義；其他
公同共有人即原告自得依前述民法第828條修正施行前後
之規定，請求被告返還系爭房屋予共有人全體，亦堪予認
定。
（二）有關原告得否向被告請求相當於租金之不當得利及其金額
為何部分：
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法
第179條、第181條但書分別定有明文；而無權占有他人土
地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高
法院61年台上字第1695號判例參照）。承前所述，被告自
98年1月25日起即無權占有使用系爭房屋，所占有使用系
爭房屋之利益，非有法律上之原因，係屬不當得利，因其
所受利益之性質不能返還原形，自應返還價額，即相當於
租金之數額，而依前開說明，原告請求被告返還自98年2
月1日起至遷讓返還房屋之日止相當於租金之不當得利，
即屬有據。
2、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。查系爭房
屋位於臺北市信義區內之住宅區，鄰近松山工農，且為豪
宅區附近，交通便利、生活機能佳等事實，有估價報告書
在卷可稽，本院審酌上情，則原告主張被告應返還之不當
得利應按土地及其建築物申報總價年息10%計算，核屬允
當。本件以房屋稅課稅現值，作為房屋價額之估定，而系
爭房屋之課稅現值為271,900元，其坐落土地即臺北市○
○區○○段二小段96地號土地99年1月份之申報地價為每
平方公尺53,280元，有房屋稅繳款書、土地登記謄本在卷
可參，系爭土地總面積153平方公尺，系爭房屋分攤基地
應有部分1/4，即38.25平方公尺，依系爭房屋坐落土地之
面積核算，土地部分申報價額為2,037,960元（計算式：5
3,280元x38.25平方公尺=2,037,960元），加計系爭房屋
價額，並按土地及建築物申報總價額年息10%計算，扣除
被告潛在應有部分之1/3，經核算被告無權占用系爭房屋
每月所受相當於租金之不當利益為12,832元（計算式：2,
037,960元+271,900元=2,309,860元，2,309,860元x10%=2
30,986元，230,986元÷12月=19,248元，19,248元x2/3=1
2,832，元以下捨棄）。準此，原告請求被告自98年2月1
日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告12,832元
，為有理由，應予准許。
六、綜上所述，原告依共有物返還及不當得利之法律關係，請求
被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告及共有人全體，及自
98年2月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告12
,832元為有理由，應予准許。
七、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結
果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告
假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預
供擔保，得免為假執行。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中華民國101年5月11日
臺北簡易庭
法官蕭清清
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須
按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併
繳納上訴審裁判費。
中華民國101年5月11日
書記官陳香伶
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費4,520元
合計4,520元