臺灣宜蘭地方法院民事小額判決 103年度宜小字第125號
原 告 李偉綸
訴訟代理人 黃鈺雯
被 告 吳日勝
上列當事人間返還押租金等事件，本院於民國103年10月28日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
爭執事項及理由要領
一、被告經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，
核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由
其一造辯論而為判決。
二、原告主張：
兩造於民國103年5月21日就門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○○
巷○號3樓房屋（下稱系爭房屋）簽訂租賃契約（下稱系爭租
賃契約），租期自103年7月1日起至104年1月1日止，共計6
個月，每月租金新臺幣（下同）6,000元，簽約時兩造口頭
約定被告須搬除雜物及沙發、牆壁掉漆重新粉刷、燈泡不亮
及疑似漏水處若日後發現漏水須由被告處理，原告並於103
年5月23日匯款2個月押租金共計12,000元，然嗣後原告於系
爭房屋打掃時發現燈泡及燈管損壞，由原告自行購置花費燈
泡及燈管更換、系爭房屋牆壁掉漆部分亦由原告自行購買油
漆重新粉刷、系爭房屋疑似漏水部分經專家檢查後發現是壁
癌，經與被告聯繫，被告卻不願處理上開漏水部分及牆壁掉
漆重新粉刷部分，被告亦只願出一桶（3公升）油漆費用。
且被告於103年6月15日臨時告知不願出租予原告，但斯時因
原告委請之搬家公司已將原告物品載運至系爭房屋，原告亦
已與原租屋處之房東提前解除租約，原告不得不先將該物品
放置於房屋，並致使原告需另外尋找其他租屋處，被告通知
原告不租未給予原告相當期間，亦屬違法。因被告非法終止
契約，原告並於103年9月3日言詞辯論期日表明解除租約，
被告並應負損害賠償責任，被告即應返還原告於103年5月23
日匯款之押租金12,000元，並依民法第249條第3項請求被告
加倍返還；又原告於前租屋處提前終止契約之違約金7,000
元、搬家公司運送費用2,000元、購買燈泡、燈管及油漆費
用1,000元、系爭房屋清潔及油漆之時間花費1,000元、原告
另尋租處所之交通費用1,000元、原租屋處網路及ＫＯＤ移
機設定費500元、103年7、8月原告無法使用網路及ＫＯＤ費
用1,585元（1,185元＋400元），均應由被告賠償損害，共
計38,085元（12,000元×2＋7,000元＋2,000元＋1,000元＋
1,000元＋1,000元＋500元＋1,585元）應由被告負返還責任
。爰依租賃契約之法律關係，求為判決：被告應給付原告
38,085元，暨願供擔保請准宣告假執行。
三、被告未於最後言詞辯論期日到場，惟曾到庭陳述如下：
原告陳稱兩造簽約時口頭約定被告須搬除雜物及沙發、重新
粉刷牆壁掉漆、燈泡不亮及疑似漏水（壁癌）處若日後發現
漏水須由被告處理云云。惟查，兩造於103年5月21日簽訂系
爭租賃契約，自同年7月1日開始生效，兩造於簽約前，原告
已至系爭房屋看過2次，原告看屋後稱喜歡這個房子，怕別
人租走，遂於3日後急著簽約，原告所稱系爭房屋牆壁掉漆
及疑似漏水（壁癌）部分，原告於簽訂系爭租賃契約前業已
知悉，被告係依房屋現況出租，被告於簽約時並未答應要重
新粉刷，原告仍願意承租系爭房屋，惟原告不斷要求被告處
理系爭房屋牆壁掉漆及壁癌等問題，又藉詞沙發未搬離；關
於原告所謂壁癌問題，被告雖與水電師傅聯繫，但其說壁癌
部分修復需花費13,000元，被告認為因範圍不大，不影響居
住，便未請師傅修補，並已告知原告不予修補該部分，但原
告百般刁難，被告不堪其擾，遂於103年6月15日告知原告不
願再將系爭房屋出租予原告，惟原告仍將物品搬入，迨至
103年10月3日數日後始交還鑰匙，被告因此無法處置系爭房
屋，被告因此無法再將系爭房屋出租，造成困擾，如果可以
被告要向原告請求此段時間之租金。至原告請求之押租金12
,000元、燈泡及油漆花費1,000元部分，被告願意返還，惟
原告請求之違約金7,000元部分與被告無關；另原告請求之
搬家公司費用2,000元部分，被告不清楚該日情形，暨有關
原告請求之清潔費用1,000元、另尋租屋處之交通費用1,000
元、網路費及ＫＯＤ費用1,885元（500元＋1,585元）部分
，被告不清楚原告裝設情形，被告均不同意給付等語置辯，
並聲明：請求駁回原告之訴。
四、原告主張兩造於103年5月21日就門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○
路○○巷○號3樓之系爭房屋簽訂系爭租賃契約，租期自103年7
月1日起至104年1月1日止，共計6個月，每月租金6,000元，
原告並給付押租金12,000元，系爭房屋有牆壁掉漆、燈泡不
亮等情，原告自行購置燈泡及燈管更換，並重新粉刷牆壁掉
漆部分，又被告於103年6月15日向原告表示不欲出租，惟原
告仍將物品放置於屋內，嗣原告於103年10月3日搬離系爭房
屋，並於數日後交付房屋鑰匙予被告之事實，業據提出LINE
對話紀錄、匯款單、統一發票、估價單、中華電信股份有限
公司繳費通知單、租賃契約書、照片、搬運費收據為證，被
告並未爭執，堪信屬實。
五、原告次主張被告於103年6月15日不願出租予原告之行為，造
成原告受有損害，被告應返還原告押租金12,000元並加倍返
還定金；又原告於前租屋處提前解除（應為終止）租約之違
約金7,000元、搬家公司運送費用2,000元、購買燈泡、燈管
及油漆費用1,000元、系爭房屋清潔及油漆之時間花費1,000
元、原告另尋租處所之交通費用1,000元、原租屋處網路及
ＫＯＤ移機設定費500元、103年7、8月原告無法使用網路及
ＫＯＤ費用1,585元，共計38,085元，被告應賠償原告前開
損失等情，被告除就押租金12,000元及購買燈泡、燈管及油
漆費用1,000元願意給付，惟押租金應扣除租金外，其餘部
分俱予否認，並以前詞為辯，本院判斷如下：
（一）按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定
方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違
反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍
繼續為之者，出租人得終止契約，民法第438條定有明文
。又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催
告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租
人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達
二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約
定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始
得終止契約，民法第440條第1、2項定有明文。另民法第
443條規定承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於
他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得
將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物
轉租於他人者，出租人得終止契約。準此，出租人有終止
租約之法律權源僅在「承租人對租賃物未依約為使用收益
」、「積欠租金」以及「違法轉租第三人」之情形，始得
為之，否則出租人終止租約難認適法。系爭租約於103年5
月21日簽訂，另自103年7月1日起至104年1月1日止為租賃
期間，於103年6月15日被告向原告表明不願再予出租原告
，其理由為「原告不斷要求被告處理實際並不嚴重之牆壁
掉漆及壁癌等問題，又藉詞沙發未搬離，被告不堪其擾。
」，惟查，上開事由縱使存在，顯非屬上開「承租人對租
物未依約或依物之性質為使用收益」、「積欠租金」以及
「違法轉租第三人」之情形，從而，被告之終止租約，顯
非合法，自不生終止租約之效力，原告自有權將物品搬入
承租之房屋內占有使用該房屋。
（二）次按租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危
及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時
已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約
。民法第424條定有明文，又租賃關係存續中，租賃物如
有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限
，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承
租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於
租金中扣除之，民法第438條亦有明定。準此，承租人有
終止租約之正當法律權源乃在出租人未提供安全、健康之
租賃場所予承租人時。本件原告於103年9月3日言詞辯論
期日當庭向被告表明解除契約，依租賃契約之性質，應為
終止租約之意思，而原告主張終止租約之事由乃在「被告
未依口頭約定搬除雜物及沙發」、「牆壁掉漆」、「燈泡
不亮」、「漏水及壁癌未處理」及「103年6月15日臨時告
知不租」等，經核，有關燈管及油漆部分，被告同意交由
原告自行處理，並願意負擔原告主張之1,000元，且此部
分應尚不致達至危害承租人及其同居人之安全及健康之程
度，被告亦無拒絕修繕之情形，原告尚難以此事由終止租
約。其次，原告主張被告未依口頭約定搬除雜物及沙發乙
節，亦非屬於出租物有危害承租人及其同居人之安全及健
康之情事，原告亦難以此事由終止租約。另外，原告主張
被告就系爭房屋有「漏水及壁癌未處理」之情形，且經原
告通知被告修繕，被告卻拒絕為之，對此，原告乃提出房
屋照片及估價單為據，惟被告僅自承房屋有掉漆，如有壁
癌亦不嚴重，原告以現況急著要租，伊並未答應被告修復
壁癌問題等語（見卷第56頁），本院認為被告固否認曾應
允原告修復漏水及壁癌，惟若系爭房屋有漏水及壁癌情事
，固不致危害承租人之安全及健康，但已難認合於使用收
益，出租人應負修繕之義務，惟查，以原告所提出之照片
以觀，牆面油漆剝落確實嚴重，但無從僅從照片看出有漏
水及壁癌情事，又原告固具體陳明水電師傅為 陳信智 ，但
其終未到場作證以確認漏水及壁癌之存在及嚴重程度，從
而系爭房屋並無因漏水或壁癌而未合於使用收益，則原告
據此終止租約，尚乏依據。再者，原告主張被告於103年6
月15日臨時告知不租，係屬違法乙節，而被告於103年6月
15日終止租約確屬違法，不生終止租約之效力，已如前述
，且原告自承當場並未表明終止之意思，僅主張被告應賠
償原告所造成之損害，否則不同意兩造租約因此消滅，並
將物品搬入出租房屋內，基此，難認被告於103年6月15日
片面租約終止；原告於103年9月3日單方表明被告違法而
終止，均未合於前開租約片面終止之正當事由，但被告早
已於103年6月15日表明不願繼續出租予原告，迨至103年9
月3日原告亦有消滅租約之意思,應認兩造消滅租約意思已
合致，是應認於103年9月3日兩造租約業已合意終止，租
約關係因而消滅。原告係迨至103年10月3日始將物品搬出
，又於數日後始點交房屋鑰匙，等同繼續占有使用系爭房
屋，而本件為定期租約，並非不定期限租約，亦無依民法
第450條出租人應事先通知終止租約之問題，是兩造租約
應於103年9月3日認為消滅。
（三）關於原告請求被告返還押租金12,000元，及依民法第249
條第3項請求被告加倍返還定金部分：
１按當事人訂立租賃契約，約定由承租人交付押租金者。其
交付押租金之目的僅在擔保承租人支付租金及賠償損害之
用，故押租金契約為另一契約，不包括民法第421條所定
租賃契約之內（司法院院字第1909號解釋意旨參照）。經
查，系爭租賃契約於103年9月3日終止，已如前述，又原
告請求被告返還押租金12,000元乙節，被告自承於103年
10月3日數日後點交房屋時，並未發現有何毀損房屋情事
，應無損害賠償之債權存在。惟查，原告自承將其所有之
物品置於系爭房屋至103年10月3日始搬離系爭房屋，並於
數日後返還系爭房屋及鑰匙予被告（見卷第56頁），已如
前述，則於前開期間被告同樣無法使用收益系爭房屋，縱
原告人未居住其內，但應認原告仍占有使用系爭房屋，且
查，系爭房屋並無未合於使用收益情事存在，原告不得拒
絕給付租金，從而，縱兩造間於103年9月3日租約消滅，
原告對被告仍負有相當於租金之不當得利債務，是自103
年7月1日起至同年10月3日原告搬離系爭房屋前，依上開
民法第441條之規定，原告就103年7、8、9月共3個月之租
金共18,000元（6,000元×3個月）仍不免其給付之義務，
職是，被告辯稱欲請求原告給付租金，並非全然無據。又
依照前開之說明，原告得向被告請求之金額經扣抵租金後
已無餘額，尚且原告應給付被告6,000元之租金，是而，
原告請求被告返還押租金，被告原來同意返還予原告，惟
嗣後主張前開期間原告應給付租金予被告，從而，被告之
租金請求權應得於押租金中主張扣抵。
２原告又主張依民法第249條第3項請求被告加倍返還押租金
，惟依上開解釋意旨，押租金契約為系爭租賃契約外之別
一契約，係在擔保承租人支付租金及賠償損害之用，其與
雙方當事人於訂立契約時就價金或報酬之一部或預定將來
訂立契約而先行給付之「定金」之性質迥異，不容混而視
之，原告主張依民法第249條第3項請求被告加倍返還押租
金，尚有誤會，是原告此部分之主張，洵屬無據。
（四）關於原告請求購買燈泡、燈管及油漆費用1,000元及系爭
房屋清潔及油漆之時間花費1,000元部分：
按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租
人負擔。租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由
出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，
如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自
行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。民法
第429條第1項、第430條分別定有明文。經查，原告主張
因自行更換燈泡、燈管及重新粉刷系爭房屋牆壁之油漆費
用合計1,000元部分，依上開規定，係屬承租人為出租人
修繕租賃物而支出之修繕及有益費用，承租人本得請求出
租人償還其費用或於租金中扣除，又被告並不爭執此部分
之費用，是認原告關於此部分之主張，應屬有理。惟關於
原告另請求房屋清潔及油漆之時間花費1,000元部分，被
告既此部分及油漆時間之花費，原告又未舉證以實其說，
是原告請求被告給付系爭房屋清潔及油漆之時間花費
1,000元部分，難認有據。
（五）原告請求被告賠償原告於前租屋處提前解除（應為終止）
租約之違約金7,000元、搬家公司運送費用2,000元、另尋
租處所之交通費用1,000元、原租屋處網路及ＫＯＤ移機
設定費500元、103年7、8月無法使用網路及ＫＯＤ費用1,
585元部分：
經查，原告於前租屋處提前解除契約之違約金7,000元乙
節，固據提出租賃契約為據，係因原告欲與被告簽訂系爭
租賃契約，而與前出租人提前終止雙方之租賃契約，原告
稱之解除契約已有誤會，又原告本得於前租賃契約屆滿後
，另覓租賃物，或與後一租賃契約之租賃期間訂於前租賃
契約之屆滿日之後，然原告提前終止前租賃契約，係基於
其自己之意思決定，尚與系爭租賃契約無關。且原告自前
租屋處搬運其所有物品至系爭房屋，不論係運往系爭房屋
或系爭租賃契約終止而須自系爭房屋搬離，均為原告必須
負擔之費用，核與被告向原告表明不租之事實無關，原告
應不得向被告為請求。是原告請求被告給付原告於前租屋
處提前解除（應為終止）契約之違約金7,000元及搬家公
司運送費用2,000元，俱屬無據。次查，系爭租賃契約於
兩造合意終止前，原告本得依系爭租賃契約就系爭房屋全
部為使用、收益，原告實際並未居住，但仍持有鑰匙且將
物品放置其內，已有使用系爭房屋，已如前述；原告主張
該期間居住於同學家中致無法使用網路及ＫＯＤ設備，可
認係原告因自己之選擇，原告因此請求被告給付原租屋處
網路及ＫＯＤ移機設定費500元、103年7、8月原告無法使
用網路及ＫＯＤ費用1,585元乙節，自乏所據。且兩造於
合意終止契約後，承租人是否需另尋租賃物，係基於其自
身之需求而定，尚與原出租人表明不租之行為無涉，原告
據以請求被告給付另尋租處所之交通費用1,000元，亦乏
憑據。
（六）按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，
各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。抵銷，應以意
思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為
抵銷時，按照抵銷數額而消滅。民法第334條第1項前段、
第335條第1項均有明定。綜上所述，原告主張被告應給付
38,085元，其中關於押租金12,000元及燈泡、燈管及油漆
費用1,000元，合計13,000元部分，經與被告對原告之租
金債權18,000元抵銷後，原告已別無再向被告請求之餘額
，至於原告其他請求，難認有理由，均應予駁回。從而，
原告依租賃契約法律關係，訴請被告給付38,085元，為無
理由，應予駁回，原告假執行之聲請，因本訴駁回，失所
附麗，應併予駁回。
六、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌
均於判決結果無影響，毋庸一一贅述，附此敘明。
七、本件係適用小額訴訟程序，所為原告敗訴之判決，原告之訴
既經駁回，其假執行之聲請已失附麗，應併予駁回。且依職
權確定訴訟費用額共1,000元（即第一審裁判費1,000元）應
由敗訴之原告負擔。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國103年11月14日
臺灣宜蘭地方法院宜蘭簡易庭
法官郭淑珍
上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（
須按他造當事人之人數附繕本）。
民事訴訟法第436條之24第2項規定：對小額程序之第一審裁判之
上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年11月14日
書記官吳慧芳