裁判字號：臺灣高等法院89年重上更㈠字第112號民事判決
裁判日期：民國89年12月11日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣高等法院民事判決八十九年度重上更㈠字第一一二號
上訴人即附帶被上訴人甲○○
己○○戊○○
乙○丙○○丁○○天賀輪業有限公司右一人法定代理人 游茂榮 共同訴訟代理人 徐揆智 律師被上訴人即附帶上訴人壬○○住台北縣新店市○○路○○巷○弄○號
寅○○住台北縣新店市○○路○段○○○巷○號子○○住台北縣新店市○○路○○巷○號癸○○住台北縣新店市○○路○○巷○號二樓丑○○住台北縣新店市○○街○○巷○弄○號庚○○住台北市○○路○○巷○○號辛○○住台北縣新店市○○街○○巷○號卯○○住台北縣新店市○○路○○巷○號辰○○住台北縣新店市○○街○○巷○弄○號二樓巳○○住台北市○○路○段○號二樓午○○住台北市○○路○段○○號共同訴訟代理人 劉錦隆 律師複代理人 楊仲傑 律師右當事人間拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國八十六年八月二十六日臺灣臺北地方法院八十六年度重訴字第三九九號第一審判決提起上訴，被上訴人提起附帶上訴及追加之訴，經最高法院發回更審，本院判決如左：
主文上訴駁回。
原判決關於駁回附帶上訴人後開第二項之訴部分，暨命負擔該部分訴訟費用裁判均廢棄。
附帶被上訴人甲○○應再給付附帶上訴人新台幣玖仟伍佰零肆元，及自八十六年四月三日起至清償日止，按年息百分之五計算利息。附帶被上訴人己○○、戊○○、乙○、丙○○、丁○○應再給付附帶上訴人自八十六年四月十六日起至返還原審判決主文第二項所示基地之日止，每年新台幣陸萬柒仟壹佰陸拾叄元。
附帶被上訴人甲○○應再給付附帶上訴人新台幣柒萬陸仟零陸拾玖元，及自八十七年五月七日起，至清償日止按年息百分之五計算之利息。附帶上訴人己○○、戊○○、乙○、丙○○、丁○○應再給付附帶被上訴人新台幣壹萬零伍佰拾陸元，及自八十七年五月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自八十六年七月一日起至返還原審判決主文第二項之基地之日止，每年新台幣玖佰陸拾元。
第一審命附帶上訴人負擔部分及第二審暨發回前第三審與追加之訴訴訟費用，關於上訴部分，由上訴人負擔，關於附帶上訴及追加之訴部分由附帶被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人即附帶被上訴人方面：
一、㈠上訴部分聲明：１原判決不利於上訴人部分廢棄。２上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。
㈡附帶上訴部分：附帶上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同外，補稱略以：㈠被上訴人起訴所依據之土地租賃契約書，其存續期間自民國四十八年一月一日訂
立時起至五十年十二月三十一日止，為期三年，今該租約早已因租期屆滿，而失拘束雙方當事人或繼受人之效力。
㈡被上訴人在原審承認其被繼承人 劉永池 與上訴人甲○○之間，早自五十一年起變
成無租約、無期限之租賃關係，雙方間只有租金之約定，並無租期或轉租之限制規定，從而被上訴人主張甲○○違背限制轉租之約定終止租約一節，即屬無稽。又上訴人己○○、戊○○、乙○、丙○○、丁○○（舊名 陳滋 ）等五人向前手甲○○買受門牌號碼新店市○○路○段○○○號及一九一號房屋（下稱系爭房屋）之時間為七十六年十一月十八日，當時系爭土地之租賃關係如前述僅約定租金每年三萬一千二百九十七元，出租人只注重有租金，對於租期多久、訂立書面租約與否，承租人為何人等，均無限制，從而上訴人丁○○等五人買受系爭房屋，承接甲○○為承租人一節，即為被上訴人所同意。
㈢八十七年十二月二十三日被上訴人之訴訟代理人還承認租金收到八十五年止，足
證被上訴人早已放棄優先承買權，由己○○等五人承買地上房屋並承租土地。又被上訴人在七十七年向台北地院起訴調整租金（七十七年訴字第四一七五號），由壬○○等十一人為原告，而過去數十年之地租，均由壬○○一人代理收取，可見其他被上訴人自始即已概括授權壬○○全權代理租金收取及租約事項，否則其他被上訴人何以數十年從無主張未收到租金，反而能一起起訴調整租金？㈣自上訴人己○○等五人向甲○○買受系爭房屋之時起，歷年租金均由己○○等五人以自己名義或委託 王海 為代理人之名義按時繳付。
㈤被上訴人寅○○之住家與系爭房屋之後面相連，從而寅○○自始即明知陳滋等五
人為房屋之買受人及承租人。且被上訴人等之祖厝即新店市○○路○段○○○巷○○號及十五號亦在系爭房屋之正後方，被上訴人等過去均住該祖厝，對於系爭房屋為陳滋等五人所買受，基地為陳滋等五人所承租一節，被上訴人等從無異言。又七十六年系爭房屋變成上訴人天賀輪業有限公司游茂榮機車店後，被上訴人子○○於八十二年五月十七日前來訂購山葉一二五機車一台，並於八十二年五月十九日完成交車，可知被上訴人自始即知上訴人陳滋等五人買受地上房屋、天賀輪業有限公司在該房營業。
㈥租地建築房屋，除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應推定出租人於立約時，
即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人，是本件陳滋等五人仍為合法承租人。退步言，如房屋轉讓無效，被上訴人即不得對甲○○以欠租為由訴請拆屋還地。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提買賣所有權移轉契約書、機車買賣訂購書、統一發票、租賃契約書、戶籍謄本等影本各乙件、照片二張等為證。
乙、被上訴人即附帶上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴部分：１上訴駁回。
㈡附帶上訴部分：１原判決關於駁回被上訴人後開第二、三項請求部分廢棄。２
附帶被上訴人己○○、戊○○、乙○、丙○○、丁○○應自八十六年四月十六日起至返還原審判決主文第二項之基地之日止，再按年給付附帶上訴人六萬七千一百六十三元。３附帶被上訴人甲○○應再給付被上訴人九千五百零四元，及自八十六年四月三日起至清償日止，按年息百分之五計算利息。
㈢追加之訴部分：１上訴人己○○、戊○○、乙○、丙○○、丁○○應再給付被
上訴人一萬零五百十六元，及自八十七年五月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自八十六年七月一日起至返還原審判決主文第二項之基地之日止，再按年給付被上訴人九百六十元。２上訴人甲○○應再給付被上訴人七萬六千零六十九元，及自八十七年五月七日起，至清償日止按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：除與原判決記載相同外，補稱略以：㈠被上訴人與甲○○間土地租賃契約第四條既已有「承租人建築物轉讓時，應通知
出租人及經雙方同意，須再簽字方為有效」之禁止轉讓房屋特約，則甲○○轉讓基地上房屋未經被上訴人同意，且雙方亦為簽字，其轉讓自係違反租約，從而，被上訴人自得依土地法第一百零三條第三款、第五款之規定終止租約。
㈡上訴人甲○○將系爭基地上房屋轉讓予其他上訴人，並未經被上訴全體同意：
⒈甲○○轉讓基地上房屋時，雖通知被上訴人壬○○一人行使優先購買權，但被
上訴人壬○○並未同意甲○○轉讓，其他上訴人亦未接到甲○○通知，嗣甲○○亦繼續以其名義給付租金，是上訴人等執該通知主張其轉租合法顯屬無據。
⒉八十一年一月十二日，上訴人陳滋以甲○○代理人名義寄租金予被上訴人壬○
○時，被上訴人壬○○立即退回，從此顯見被上訴人並不同意彼等間轉讓基地上房屋，更遑論轉租基地。
⒊上訴人等雖主張七十六年十一月十八日已轉讓基地上房屋，唯次年被上訴人對
甲○○訴請調整基地租金時，仍由甲○○應訴，且甲○○及其他上訴人均未於該訴主張轉租之事，且事後仍由甲○○給付租金，是顯見上訴人等確有刻意隱瞞轉讓基第上房屋之實。
⒋被上訴人子○○雖曾向上訴人天賀輪業有限公司訂購機車，然並不因此即可證
明子○○知有轉讓基地上房屋之實，且子○○亦未將此轉告其他被上訴人，而一人亦無權同意轉租之事。
⒌上訴人所執掛號郵件收件回執、匯款請購單等均非屬信件意思表示所載之內文
，僅係回執聯，且其內與信封所載截然不同，甚至其中有回執上所載之筆跡、顏色亦有所不同，顯見該等證物係臨訟製作，其內容亦不足證明被上訴人等全體均同意轉租。
㈢系爭租約第四條禁止轉讓房屋之特約，與土地法第一百零四條規定之優先購買權
係不同之權利義務關係，因此詢問土地所有人是否行使優先購買權，不能排除禁止轉讓房屋特約之適用。且不能因承租人有詢問出租人是否優先購買基地上之房屋，而出租人不為購買，即謂出租人同意承租人出賣基地上之房屋。況上訴人甲○○詢問是否行使優先購買權之通知僅被上訴人壬○○一人為之。實則被上訴人已於六十三年六月及七十二年十二月間分別以繼承為原因就系爭土地辦妥分別共有登記，是縱認壬○○有代理上訴人等收受甲○○所支付之租金，亦不能推論其有代理權為系爭土地之處分或收受存證信函。又代理人既僅能以本人名義代受意思表示，而甲○○寄給壬○○之存證信函並非寄給被上訴人全體，而係直接寄給壬○○一人，且出賣人通知為觀念通知並非意思表示，亦無代理可言。
㈣八十四年度以前之租金壬○○於收受後之所以轉交其他被上訴人，係因壬○○認
為甲○○既已寄來租金，將之轉交其他共有人乃舉手之勞，而其餘被上訴人則認為甲○○既有繳租，由其自己交給被上訴人，或委託壬○○轉交並無不同，惟轉交並非代其餘被上訴人受領租金，其餘被上訴人亦無委託壬○○收租。
㈤上訴人提出之二紙回執聯上記載「陳滋地租」、「繳付七十九年度地租字樣」係
上訴人臨訟所偽填，又七十九年至八十五年甲○○寄來租金之信封中，除其中八十一年之信封記載寄件人「甲○○代理人陳滋寄」，壬○○立即予以退回外，其餘均為甲○○所寄，其中並有數封附有署名寄（付）款人甲○○之字條，與上訴人所提出之回執聯記載完全不同。況掛號郵件回執聯並非用來證明郵件之內容，而該回執聯係黏貼在信封背面，當郵差投遞掛號郵件時，係先向收件人索取印章蓋在回執聯上後，再將印章及掛號信一併交給收件人，收件人在未將掛號信拆開前，根本無從知悉掛號信之內容，故根本不能僅憑掛號郵件回執聯上記載「陳滋地租」「繳付七十九年地租」（不論是事先填載或事後填載），認定壬○○有於七十八年、八十年、八十二年三度收受陳滋所支付之地租。
㈥按系爭土地租賃契約書載明租賃面積為四十五坪五合，折算為一三七點一九平方
公尺，與原審法院囑託新店地政事務所測量上訴人占用面積計一三七點二一平方公尺相當，故甲○○承租面積應為一三七點二一平方公尺，殆無疑義，從而本件租金之計算，應以一三七點二一平方公尺計算，至於相當於租金之損害賠償更應按實際占用面積一三七點二一平方公尺計算，更不待言。
㈦次查系爭土地自八十三年七月一日起至八十六年六月三十日止每平方公尺之申報
地價每為平方公尺二萬一千五百二十元，一三七點二一平方公尺之申報地價總額為二百九十五萬二千七百五十九元，依兩造合意之按申報地價總額年息百分之十計算租金，每年租金應為二十九萬五千二百七十六元，故自八十五年一月一日起至八十六年四月二日被上訴人終止租金時止之租金應為三十七萬零七百一十三元，惟原審僅判命上訴人甲○○給付二十八萬五千一百四十元，尚差八萬五千五百七十三元，除其中九千五百零四元係被上訴人於起訴時即已請求而遭原審駁回，被上訴人就此部分提起附帶上訴外，其餘七萬六千零六十九元，被上訴人則擴張應受判決事項之聲明。
㈧復查如前所陳，系爭土地之租金每年為二十九萬五千二百七十六元，則相當於租
金之損害賠償亦應為每年二十九萬五千二百七十六元，而系爭土地租約既於八十六年四月二日即已終止，上訴人己○○五人自應自八十六年四月三日起給付損害賠償，而原審僅判命己○○等五人自八十六年四月十六日起至返還系爭土地之日止給付被上訴人損害賠償，爰擴張請求己○○等五人給付自八十六年四月三日起至四月十五日止計十三天之損害賠償共一萬零五百十六元（295,276÷365×13＝10,516）。又對於八十六年四月十六日起至返還系爭土地之日止，己○○等五人應給付被上訴人之損害賠償金金額既為每年二十九萬五千二百七十六元，而原審僅判命己○○等五人按年給付二十二萬八千一百二十三元，相差六萬七千一百六十四元，爰附帶上訴請求再判命己○○等五人自八十六年四月十六日起至返還系爭土地之日止按年給付被上訴人六萬七千一百六十四元之損害金。又系爭土地自八十六年七月一日起申報地價已調整為每平方公尺二萬一千五百九十元，一三七點二一平方公尺之申報地價總額年息百分之十為二十九萬六千二百三十六元，較二十九萬五千二百七十六元多出九百六十元，爰擴張請求上訴人己○○等五人自八十六年七月一日起至返還系爭土地之日止再按年給付被上訴人九百六十元之損害金。
三、證據：援用第一審所提證據。
丙、本院依職權勘驗現場並囑託台北縣新店市地政事務所就系爭之房屋位置、佔用面積測繪複丈成果圖附卷。
理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人甲○○於四十八年間向伊之被繼承人劉永池（五十六年八月五日死亡）承租坐落台北縣新店市○○段○○號（重測前為同市○○○段二十張小段六一號）土地如原審判決附圖（下稱附圖）紅色所示面積一三七‧二一平方公尺部分建造同市○○路○段一八九及一九三號房屋（下稱系爭房屋）使用，雙方於土地租賃契約書第四條約明上訴人甲○○建物轉讓時，應通知劉永池及經雙方同意並再行簽字，始為有效。嗣該租約成為不定期租賃，並經伊繼承取得該土地所有權（被上訴人分別於六十三年十二月間及七十二年七月間因繼承而取得該土地之分別共有登記）後，上訴人甲○○同意租金調整為按系爭土地申報地價年息百分之十計算。詎上訴人甲○○於七十六年十一月十八日，未經伊同意，復未通知伊優先承買，竟將上開其建造之房屋售賣與上訴人己○○以次五人（其中被上訴人丁○○原名為陳滋），並由己○○以次五人將該房屋出租與上訴人天賀輪業有限公司（下稱天賀公司）經營機車行使用。上訴人甲○○顯然違反上述土地租賃契約書第四條及土地法第一百零三條第三、五款之規定，伊已於八十六年四月二日以訴狀繕本之送達向其為終止租約之意思表示，上訴人己○○以次六人即屬無正當權源而占有伊土地。另上訴人甲○○自八十五年一月起迄未給付伊租金，上訴人應分別負遷出房屋及拆屋還地並給付租金與不當得利損害金之義務等情，爰依民法第七百六十七條、第一百七十九條及第一百八十四條第一項之規定，求為命：㈠上訴人天賀公司自系爭房屋遷出，㈡上訴人己○○以次五人將系爭房屋拆除返還土地與伊，並自八十六年四月十六日起至返還土地日止按年給付伊新台幣（下同）二十九萬五千二百七十五元，另給付伊一萬零五百十六元及自八十七年五月七日起至清償日加計法定遲延利息及自八十七年五月七日起至返還土地日止按年給付伊九百六十元之損害金（其中請求給付一萬零五百十六元損害金本息及按年給付九百六十元損害金部分係上訴人於二審始擴張聲明），㈢上訴人甲○○給付伊二十九萬四千六百四十四元租金及自訴狀繕本送達翌日即八十六年四月三日起加計法定遲延利息，並給付伊七萬六千零六十九元租金及自八十七年五月七日起加計法定遲延利息（其中請求給付七萬六千零六十九元租金本息係上訴人於二審始擴張聲明）之判決（按：關於損害金及租金部分，原審除判命上訴人己○○以次五人自八十六年四月十六日起按年給付二十二萬八千一百十二元及上訴人甲○○給付二十八萬五千一百四十元本息外，其餘判決被上訴人敗訴，被上訴人對該敗訴部分除已確定游茂榮外均提起附帶上訴）。
二、上訴人則以：被上訴人自其被繼承人劉永池死亡後，即由被上訴人壬○○一人代表收受租金。七十六年間上訴人 王海青 將系爭房屋出售與上訴人己○○以次五人時，曾以郵局存證信函先向上訴人壬○○通知上訴人是否優先承買未據其回復後，始將之售賣與上訴人己○○以次五人，該承買自屬合法，壬○○自始至終均係出租人兼代理人，積欠被上訴人租金祇有一期，該租金純因被上訴人拒收所造成，應不構成終止租約之原因，被上訴人既曾收受己○○以次五人之租金，顯係同意由上訴人己○○以次六人繼續承租土地，其等占有被上訴人土地使用系爭房屋自有合法權源，被上訴人向被上訴人甲○○終止租約尚有未合等語，資為抗辯。
三、被上訴人主張上訴人甲○○向被上訴人等之被繼承人劉永池承租前揭原判決附圖所示土地興建系爭房屋，嗣自五十六年八月五日劉永池死亡後，由被上訴人等繼承前開土地，均由被繼承人壬○○收受甲○○所支付之租金轉交被上訴人等，且該土地租賃契約至五十年十二月三十日屆滿，上訴人甲○○仍為占有土地，並續繳租金，該租賃契約自五十一年起已成為不定期租賃契約，上訴人甲○○並於七十六年十一月十八日將系爭房屋出售與上訴人己○○等五人，上訴人己○○等五人嗣將買受之系爭房屋出租與上訴人天賀公司占有使用之事實為上訴人等所不爭執，且有土地租賃契約書，土地登記簿謄本、建築改良物買賣所有權移轉契約為證（原審卷第十四至十八、四七頁），並經原審法院履勘，系爭房屋為上訴人天賀公司占有使用屬實並製複丈成果圖附卷為憑（原審卷第七十、七四頁），堪信為真。本件之爭執重點厥為上訴人甲○○與被上訴人間是否仍受上開土地租賃契約第四條之拘束？出賣系爭房屋與上訴人己○○以次五人是否合於租賃契約之約定？
四、按租賃契約依民法第四百五十一條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更，最高法院六十四年台上字第一五七九號判例可資參照。上訴人甲○○與被繼承人劉永池間於租期屆滿後，因甲○○繼續繳交租金占用系爭土地，劉永池未反對表示，因而成立不定期租賃關係，並由繼承人即被上訴人繼受該法律關係，既為兩造所不爭執，則揆諸上述說明，甲○○與被繼承人劉永池間租賃契約書之租期以外內容，對於不定期租約當事人間仍應繼續有效，上訴人主張劉永池與甲○○間自五十一年起變成無租約、無期限之租賃關係，對於承租人為何人並無限制，上訴人己○○等五人買受系爭房屋，承接甲○○為承租人一節，自不足採。
五、查被上訴人之被繼承人劉永池與上訴人甲○○之土地地租賃契約書第四條載明「乙方（即被告甲○○）因工作轉變須變遷或建築物轉讓時應通知甲方（即原告之被繼承人劉永池），其讓受之第三人亦須遵守本契約規定事項之義務，經雙方同意須再簽字方為有效」，亦即上訴人甲○○如欲出售系爭房屋時，應先通知被上訴人，且受讓人須再與被上訴人重新訂立土地租約。上訴人雖辯稱甲○○於七十六年十一月十八日將系爭房屋出售與上訴人己○○等五人前，曾於同年十月一日以內容略為：依土地租賃契約第四條約定，上訴人甲○○擬將系爭建物轉讓與陳滋（即上訴人丁○○之原名）總計三百五十萬元，台端等有優先承購權，台端若有意購買請於十日內提出承購，逾期即認定放棄承購權等之存證信函通知被上訴人等之代理人壬○○，固據提出該存證信函、回執聯影本附卷為憑（更審前本院卷第八０、八一頁），被上訴人則否認壬○○有代理收受通知權限，然縱因上訴人甲○○歷年租金均交與壬○○，所以認為壬○○有代理被上訴人等收受租金，但其代理權限亦僅限於收受租金而已，非謂因此亦有權代理其他被上訴人收受該通知函，上訴人就其主張壬○○有此代理權限，未能舉證證明之，尚不足採。系爭土地既為被上訴人共有，並為共同出租人，則依上述租賃契約第四條所定「通知」或「同意」，自應由被上訴人全體為之，上訴人甲○○僅通知壬○○一人，其效力不及於其他被上訴人，自難認其等均已拋棄優先承買權及承認上訴人己○○以次五人為承租人。
六、上訴人己○○以次五人另辯稱，其受讓系爭房屋後，均按時以自己名義或委託甲○○為代理人繳納租金，原告亦均有收取，至八十六年才不收云云，並提出掛號郵件收件回執三紙及郵政國內匯款請購單為證。惟據被上訴人所提其等於七十八年至八十四年間收受租金之匯票及信封（更審前本院卷第二九０至二九六頁），寄件人均由甲○○具名，且參諸上訴人己○○以次五人於八十六年三月曾以存證信函通知被上訴人庚○○，其內即載「往年租金由甲○○每年付清八十五年度續應支付四一台坪明細如附表台端持分租金如表金額：：」（原審卷第十九頁），雖上訴人主張租金係委託甲○○所寄云云，但觀之信封及其內所附匯票、字箋均無表示代理本人之意，被上訴人認為該租金係上訴人甲○○本於租賃契約所為之給付，要屬事理之當然，至被上訴人所提七十八年、八十年、八十二年、八十三年寄送租金之掛號郵件收件回執（本審卷第八八至九０、七八至七九頁），其上記載寄件人為「代理人：陳滋等五人」、「甲○○代理人陳滋」、「陳滋」或「陳滋等五人」、投遞記要「陳滋地租」、「繳交七十九年度地租」，不論該文字究係先蓋壬○○印文後填寫，或是先寫後蓋章，回執聯原僅做為收件人有收受該郵件之證明，並非郵件內容，且依被上訴人主張郵差投遞掛號郵件時，係向收件人索取印章蓋在該回執聯後，將印章及掛號信一併交給收件人，故回執聯之收件人印文並非收件人親自所蓋，在收件人未將掛號信拆開前，根本無從知悉掛號信之內容，衡情亦合日常生活事理，準此，收件人未必能知悉回執聯上記載內容，自仍應以實際所收之信件內容為準，何況被上訴人曾於八十年間收受信封寄載寄件人為「甲○○代理人：陳滋」，嗣後即將之退回一節，復為上訴人所不爭執，自不得獨執原告已收取上開回執所寄送之租金，遽為被上訴人已同意上訴人甲○○將系爭之房屋出賣與上訴人己○○以次五人之推論。
七、再者，被上訴人曾於七十七年間向原法院起訴請求甲○○調整系爭土地之租金，上訴人甲○○於該案中並未主張已將房屋出售，致受調高租金之敗訴判決，亦有原法院七十七年度訴字第四一三八號判決書可參（更審前本院卷第一０六至一一二頁），顯然被上訴人並不知甲○○出售系爭房屋之事，甲○○亦無意告知此事。上訴人雖另稱被上訴人之祖厝及寅○○住家緊臨系爭房屋，子○○並曾向天賀公司購買機車云云，然使用人變更原因甚多，房屋所有權移轉又非須公告周知，自不能僅憑住家緊臨或一次生意往來，即臆測被上訴人應知悉並同意系爭房屋出售他人。
八、綜上所述，上訴人甲○○違反其與被上訴人所繼承自其等繼承人之土地租賃契約第四條之約定，未通知被上訴人，即將系爭房屋出賣與上訴人己○○以次五人，是被上訴人主張上訴人甲○○構成土地法第一百零三條第五款違反租賃契約之情形，請求收回基地，並以本件起訴狀之送達為終止租約之意思表示，於法即無不合。租賃契約既已終止，而上訴人天賀輪業有限公司、己○○、戊○○、乙○、丙○○、丁○○並未舉證證明其等尚有何其他合法之權源占用被上訴人所有之土地，是被上訴人本於物上請求權，請求上訴人天賀輪業有限公司自台北縣新店市○○路○段○○○號及一九三號房屋遷出，上訴人即房屋買受人己○○、戊○○、乙○、丙○○、丁○○將其所有如附圖紅色部分所示之建物即台北縣新店市○○路○段○○○號及一九三號房屋拆除，將基地返還與原告即無不合，應予准許。
九、上訴人甲○○既係前述租賃契約之承租人，依法其於租賃契約終止前有給付租金之義務。上訴人甲○○與被上訴人間對於系爭房屋年租金係以申報地價百分之十計算，上訴人甲○○自承八十六年度之租金尚未給付，惟就八十五年度之租金給付已否則有爭執，上訴人主張七十八年十二月間乃給付七十九年度租金，八十四年十二月則給付八十五年度租金（本審卷第八九、一０六頁），被上訴人卻主張該二次給付係清償七十八年度、八十四年度租金，經核對歷次給付租金之回執日期（本審卷第七八至八０、八八至九０、一０六頁）堪稱相符，上訴人復未能提出七十八年度租金給付之證明，再參酌先前第六項所述上訴人己○○以次五人於八十六年三月所發存證信函已載明「八十五年度續應支付：：」，堪認被上訴人主張始為可採。其次，上訴人甲○○原承租基地為四十一點五坪，約合一百三十
七．一九平方公尺，為兩造所是認，核與系爭房屋測量所得占用基地面積一百三
十七．二一平方公尺相當。系爭土地自八十三年七月一日起至八十六年六月三十日止每平方公尺之申報地價每為平方公尺二萬一千五百二十元，有土地登記簿謄本可參，一三七．二一平方公尺之申報地價總額為二百九十五萬二千七百五十九元，依兩造合意之按申報地價總額年息百分之十計算租金，每年租金應為二十九萬五千二百七十六元，故被上訴人主張上訴人甲○○應給付自八十五年一月一日起至起訴狀繕本送達之日即八十六年四月二日終止租約時止之租金三十七萬零七百一十三元，應為有理。原審僅判命上訴人甲○○給付二十八萬五千一百四十元（自八十五年一月一日起至八十六年三月底止以一百零六平方公尺之申報地價總額百分之十計算），尚差八萬五千五百七十三元，除其中九千五百零四元係被上訴人於起訴時即已請求而遭原審駁回（自八十六年四月一日起至同年月十五日止以一百零六平方公尺之申報地價總額百分之十計算），被上訴人就此金額提起附帶上訴外，再就其餘七萬六千零六十九元擴張應受判決事項之聲明，請求該金額及其法定遲延利息，均應准許。
十、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文。而無權占有他人之土地，可以獲得相當於租金之利益為社會之通常觀念，最高法院六十一年台上字第一六九五號亦著有判例可資參照。從而原告請求被告己○○、戊○○、乙○、丙○○、丁○○返還相當於租金之不當得利為有理由。上述租約係於八十六年四月二日終止，系爭土地之申報地價自八十六年七月一日調整為二萬一千五百九十元，有土地登記簿謄本可證（更審前本院卷第二一六頁），一百三十七．二一平方公尺之申報地價總額年息百分之十為二十九萬六千二百三十六元，較調整前二十九萬五千二百七十六元多出九百六十元，上訴人己○○以次五人即應自八十六年四月三日起至八十六年六月三十日止給付依占用面積一百三十七．二一平方公尺之年租金二十九萬五千二百七十六元計算之損害賠償，復自八十六年七月一日起至返還土地之日止按新申報地價二萬一千五百九十元計算，每年二十九萬六千二百三十六元之損害賠償，被上訴人於原審請求上訴人己○○等五人自八十六年四月十六日起至遷讓返還土地之日止，按年給付二十九萬五千二百七十五元，原審則判命上訴人己○○等五人自八十六年四月十六日起至返還系爭土地之日止按年給付被上訴人損害賠償二十二萬八千一百二十三元，該部分固無不合，被上訴人就其敗訴部分即六萬七千一百五十三元（295,27622,123=67,163）及其利息提起附帶上訴，另擴張請求己○○等五人再給付㈠自八十六年四月三日起至四月十五日止計十三天之損害賠償共一萬零五百十六元（295,276÷365×13=10,516）及自八十七年五月七日起之法定遲延利息㈡自八十六年七月一日起至返還系爭土地之日止再按年給付被上訴人九百六十元之損害金，均為有理。
十一、從而，原審判決第一至三項、第六項於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其等上訴。至被上訴人即附帶上訴人就其所受敗訴部分提起附帶上訴，請求㈠附帶被上訴人甲○○應再給付被上訴人九千五百零四元，及自八十六年四月三日起至清償日止，按年息百分之五計算利息㈡附帶被上訴人己○○、戊○○、乙○、丙○○、丁○○應自八十六年四月十六日起至返還原審判決主文第二項之基地之日止，再按年給付附帶上訴人六萬七千一百六十三元，應屬有據，原審就該應准許部分為被上訴人即附帶上訴人敗訴之判決，尚有未洽，附帶上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第三項所示。又被上訴人提起追加之訴，請求㈠上訴人甲○○應再給付被上訴人七萬六千零六十九元，及自八十七年五月七日起，至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈡上訴人己○○、戊○○、乙○、丙○○、丁○○應再給付被上訴人一萬零五百十六元，及自八十七年五月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自八十六年七月一日起至返還原審判決主文第二項之基地之日止，再按年給付被上訴人九百六十元，亦為有理由，均應准許。
十二、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及所提之證據，均毋庸一一審酌，附此敘明。
十三、據上論結，本件上訴為無理由，被上訴人附帶上訴及追加之訴為有理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十八條、第八十五條第一項，判決如主文。
中華民國八十九年十二月十一日
民事第七庭
審判長法官張耀彩
法官侯東昇法官陳玉完右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國八十九年十二月十二日
書記官徐惠莉附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。