裁判字號：臺灣士林地方法院110年訴字第197號民事判決
裁判日期：民國110年08月16日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣士林地方法院民事判決110年度訴字第197號原告 陳偉民 訴訟代理人 姚本仁 律師
何思瑩 律師被告 張義成 兼訴訟代理人 張念慈 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110年8月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告張義成、張念慈應將坐落於臺北市○○區○○路○○段○○段○○○地號土地上之門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號三樓房屋騰空遷讓返還予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾叁萬零伍佰零叁元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸拾玖萬壹仟伍佰壹拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之，但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條第1項、第2項、第4項定有明文。查本件原告以被告張念慈、張義成無權占有門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號3樓房屋（下稱系爭房屋），請求被告2人應自系爭房屋遷出，併騰空返還予原告；被告2人應將戶籍自系爭房屋遷出，並應給付原告1萬9,462元及自民國110年1月23日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬1,677元相當於租金之不當得利。嗣於審理中具狀撤回相當於租金之不當得利請求（見本院卷第148頁民事準備二狀），該狀於110年5月27日寄存送達被告（見本院卷第154頁），未經被告表示異議，依首揭規定，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：㈠原告於109年11月11日向被告張義成之配偶即訴外人 葉友華
（下稱葉友華）購買坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號土地及其上之系爭房屋（下合稱系爭房地），並於同年12月4日辦理所有權移轉登記完畢。嗣原告於同年12月10日備妥交屋款，葉友華亦同意交屋，然系爭房屋斯時業已遭被告2人無權占有使用，未能依約於110年1月10日完成點交。
㈡原告否認系爭房地為葉友華擅自於99年3月間以贈與名義自
被告張義成名下過戶，及系爭房地為葉友華盜賣予原告，被告張念慈就前情僅空言主張而未提出具體事證證明，其所辯不足採信。又查原告與葉友華於簽立買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）時，系爭房地確係登記於葉友華名下，原告乃係信賴不動產登記之善意第三人，且系爭房地業已辦理所有權登記予原告完畢，則依民法第759條之1第1項及第2項之規定，縱認被告之主張為真（原告否認之），實不影響原告確已取得系爭房地所有權一事。
㈢葉友華將系爭房地出售予原告後，被告張念慈於系爭房屋已
無人居住使用之情況下，未經原告同意，亦無其他占有之正當權源，即自行更換系爭房屋之門鎖，進入並使用系爭房屋迄今，就系爭房屋成立之支配關係已立於排除原告干涉之狀態而構成事實上管領之力，實屬系爭房屋之直接占有人，非被告張義成之占有輔助人。為此爰依民法第767條第1項前、中段之規定提起本訴等語，並聲明：⒈被告2人應將坐落於臺北市○○區○○路○○段○○段000地號土地上之門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號3樓房屋騰空遷讓返還予原告。⒉被告2人應將戶籍自系爭房屋遷出。⒊第一項聲明願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第148頁民事準備二狀）。
二、被告則以：㈠系爭房地為被告張義成於58年間以被告張念慈名義委建，被
告張念慈於60年11月1日遷入系爭房屋，並於65年將系爭房地贈與被告張義成。被告2人迄今同住，戶籍登記上被告張義成為戶長，被告張念慈為家屬，於母親過世後，被告張義成於86年間再娶葉友華為配偶，被告2人直至今日才發現葉友華於97年3月間以贈與名義將系爭房地過戶至自己名下，原告與葉友華秘密交易，從未讓張義成知曉。
㈡原告與葉友華簽立之系爭買賣契約書基於下列原因顯為共同
偽造之文書：⒈其中之土地增值稅係由原告負擔。⒉系爭買賣契約書中之付款明細欄未列明109年12月7日之匯款明細，前二次匯款亦無收據證明。⒊系爭買賣契約書並無履約保證。⒋於契約不成立之情況下，雙方卻已交換權狀，由原告抵押貸款。又系爭買賣契約書是假的不成立，原告亦未提出支付尾款之證明，應無從點交房屋，被告2人非系爭買賣契約當事人，原告提起本訴並無理由等語資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠原告是否為系爭房屋所有權人？⒈按「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。
」民法第759條之1定有明文。考其立法意旨在於：登記與占有同為物權公示方法之一，民法就占有既於第943條設有權利推定效力之規定，登記自亦應有此種效力，爰仿德國民法第891條、瑞士民法第937條第1項規定，增訂第1項，以期周延。又此項登記之推定力，乃為登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之。為貫徹登記之效力，此項推定力，應依法定程序塗銷登記，始得推翻（該條項立法理由參照）。查系爭房地前係被告張義成所有，於97年3月10日即以夫妻贈與為原因移轉登記至葉友華名下，再於109年12月4日以買賣為原因移轉登記至原告名下，有系爭房地之土地、建物登記簿謄本（本院卷第52、54頁）及異動索引查詢資料（外放資料）在卷可證，依前開說明當可推定原告適法取得系爭房地之所有權。
⒉被告雖抗辯葉友華擅自將系爭房地過戶至其名下，但此部分
未據被告提出任何實際證據佐證，且依被告所稱原告係於10
5年左右搬入同棟公寓2樓（見本院卷第91頁筆錄），則於原告遷入前，系爭房地業已登記至葉友華名下。復依系爭買賣契約書附有葉友華名義之土地、建物所有權狀，足堪認定葉友華為系爭房地之登記所有權人，原告逕與葉友華接洽系爭房地買賣事宜時，亦與常情相符，被告抗辯原告未與被告張義成接洽，而認原告與葉友華共同盜賣系爭房地，要屬無稽。
㈡原告請求被告遷出系爭房屋，有無理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條第1項前段定有明文。原告為系爭房屋所有權人，依上開規定請求被告遷出，被告如認有合法占有系爭房屋之權源，自應就此負舉證責任。
⒉被告抗辯系爭買賣契約書係原告與葉友華共同偽造云云。經查：
⑴系爭買賣契約書所載買賣價款960萬元，原告主張業於109年
11月12日匯款192萬元、同年11月24日匯款66萬2,142元、同年12月7日匯款200萬元，有其提出之第一銀行匯款申請書回條影本為證（本院卷第102、104頁）。而系爭買賣契約書所附交款明細記載（本院卷第50頁），第1期給付192萬元、第2期給付96萬元，其中第2期96萬元於票據欄中記載「台灣銀行北投分行匯款66萬2,142元」、「代繳增值稅29萬7,528元」、「代繳房屋稅330元」，參酌系爭買賣契約書第8條第4項約定：「前項應由賣方負擔之稅費，買方得代為繳納並自未付之價款中憑單抵扣。」原告就第2期款96萬元，於扣除代繳土地增值稅、房屋稅後，將餘款66萬2,142元匯予葉友華，亦與上開約定相符，而無被告所謂土地增值稅由原告負擔之不合理情事。
⑵被告復抗辯系爭買賣並無進行履約保證云云。依被告所提59
1房屋交易網頁列印資料（本院卷第128頁），其中記載「辦理履約保證（可保障雙方交易安全，可選擇使用）若需要，可以找有辦理履約保證的銀行或機構辦理（收費；按買賣價金萬分之六計算，由買賣雙方平均負擔）若有代書可請代書幫忙辦理履約保證」，可知履約保證制度係買賣雙方自由選擇，並非不動產移轉之法定要件，買賣雙方不願給付額外履約保證費用，願自行辦理不動產買賣，亦非法所不許，是被告以系爭買賣未採取履約保證方式，買賣應屬不成立云云，並無依據。
⑶被告復抗辯原告尚未給付尾款云云，依系爭買賣契約第3款
付款約定「簽約款96萬元」、「備證款96萬元」、「完稅款96萬元」、「交屋款672萬元」（本院卷第24頁），依原告所提匯款資料，原告業已給付價金488萬元（192萬元+96萬+200萬），尚餘交屋款472萬元未給付，但此部分為葉友華得否向原告請求給付餘款事宜，而與系爭買賣有無成立無涉。
⑷被告提出臺灣士林地方檢察署110年度偵字8541號不起訴處
分書，主張原告所提竊佔告訴，業經該署為不起訴處分（本院卷第181至183頁）。但細繹該不處分之理由，係以被告欠缺竊佔之主觀犯意，而認被告竊佔罪嫌不足。且從該不處分理由「設該不動產早已於行為人支配管領下，縱嗣後基於法律關係負有返還義務而不移轉持有，亦僅屬民事糾葛」，亦明確說明本件屬民事糾紛，而非認被告有占有系爭房屋之法律上權源。
⒊被告是否為系爭房屋之直接占有人？
按對於物有事實上管領之力者，為占有人。受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人。民法第940條、第942條定有明文。葉友華為系爭房屋前所有人，基於所有權人身分占有使用系爭房屋，為直接占有人，被告各與葉友華間為家長、家屬之關係，應屬占有輔助人關係。惟葉友華自出售系爭房屋後，據被告所稱已前往大陸地區（見本院卷第91頁筆錄），顯然葉友華業已終止占有系爭房屋，斯時被告占有系爭房屋，既非受葉友華之指示而來，被告現時仍繼續占有系爭房屋，顯係基於自身利益，而為自主占有，屬直接占有人。⒋據上，被告占有系爭房屋既無法律上權源，原告基於所有權人之身分，請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據。
㈢原告請求被告將戶籍遷出系爭房屋，有無理由？⒈按民事訴訟乃當事人於其私法上的權利受到侵害時，得請求
法院判決以保護其私權之程序，而原告起訴欲求利己判決，除須具備實體法上的權利保護要件外，尚須具備訴訟法上之權利保護要件（即當事人適格及保護必要）始可。如當事人主張之權利，得依其他方法達成目的而無須起訴者，或者縱依其訴之聲明為勝訴判決，亦不能達到目的者，即屬欠缺保護必要。
⒉按全戶遷離戶籍地，未於法定期間申請遷徙登記，無法催告
，經房屋所有權人、管理機關、地方自治機關申請或無人申請時，戶政事務所得將其全戶戶籍暫遷至該戶政事務所，戶籍法第50條第1項定有明文。由此以觀，戶籍登記僅係戶政機關為反應轄區內人口實際居住狀況所為行政管理措施，故居住事實變動後，遷徙人未於法定期間內辦理遷徙登記，房屋所有權人亦得依法申請辦理遷徙登記。
⒊本件被告雖將戶籍設於系爭房屋所在地址，揆諸前開規定，
倘被告未實際居住於系爭房屋或實際遷出後，未於法定期間申請遷徙登記，且無法催告時，原告自得以所有權人身分，將被告實際遷出之事實，申報戶政機關，為遷徙登記即可，尚無須藉由訴訟以達目的，從而，原告此部份請求欠缺訴之利益，無權利保護必要，應予駁回。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，為有理由，應予准許。至原告請求被告將戶籍自系爭房屋遷出，則無理由，應予駁回。
五、兩造就遷讓返還系爭房屋聲明部分均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行。就原告勝訴部分，經核於法要無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第79條、第39
0條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國110年8月16日
民事第二庭
法官辜漢忠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國110年8月16日
書記官潘盈筠