臺灣高等法院103年度重上字第969號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院103年重上字第969號民事判決

裁判日期：民國105年04月13日

裁判案由：損害賠償等

臺灣高等法院民事判決103年度重上字第969號上訴人即被上訴人 周家凱
葉育君 林渭川 陳玢文 陳惠娟 辜惠芳 被上訴人即附帶上訴人 林成軒
莊百 億上八人共同訴訟代理人 謝進益 律師複代理人 陳建霖 律師
陳貞吟 律師被上訴人 謝牧鄉
黃鼎 為（即 黃明輝 【原名 黃運祥 】之承受訴訟人） 顏坤木 黃智慧 （原名 黃子琳 ）被上訴人即上訴人即附帶被上訴人 欣偉傑 建設股份有限公司法定代理人 唐得君 訴訟代理人 葉至上 律師
符玉章 律師上一人複代理人 文施云 律師上列當事人間損害賠償等事件，上訴人對於中華民國103年8月29日臺灣基隆地方法院101年度重訴字第41號第一審判決各自提起上訴，被上訴人林成軒、 莊百億 提起附帶上訴，本院於105年
3月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命欣偉傑建設股份有限公司各給付附表所示當事人逾附表「應給付金額」欄所示之金額本息部分，及該部分假執行之宣告，暨命欣偉傑建設股份有限公司負擔訴訟費用之裁判部分均廢棄。
上開廢棄部分，如附表所示當事人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
欣偉傑建設股份有限公司其餘上訴駁回。
周家凱、葉育君、林渭川、陳玢文、陳惠娟、辜惠芳之上訴及林成軒、莊百億之附帶上訴均駁回。
第一審關於命欣偉傑建設股份有限公司負擔訴訟費用部分及第二審訴訟費用關於欣偉傑建設股份有限公司上訴部分，由附表所示當事人各依「訴訟費用分擔比例」欄所示負擔，餘由欣偉傑建設股份有限公司負擔；第二審訴訟費用關於周家凱、葉育君、林渭川、陳玢文、陳惠娟、辜惠芳上訴部分由周家凱、葉育君、林渭川、陳玢文、陳惠娟、辜惠芳負擔；第二審訴訟費用關於林成軒、莊百億附帶上訴部分，由林成軒、莊百億負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被上訴人黃子琳於民國100年10月9日更名為黃智慧；被上訴人黃運祥於101年7月30日更名為黃明輝，嗣於101年9月5日訴訟繫屬中死亡，其繼承人為 黃鼎為 ，有戶籍謄本、繼承系統表、臺灣基隆地方法院104年11月18日基院 曜家慈
104查繼11字第72號函在卷可稽（見本院卷二第81至84頁、第86頁），並經被上訴人即上訴人即附帶被上訴人欣偉傑建設股份有限公司（下稱欣偉傑公司）具狀聲明由黃鼎為承受訴訟（見本院卷二第95頁），核與民事訴訟法第175條第2項規定相符，應予准許。
二、被上訴人謝牧鄉及黃鼎為經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依欣偉傑公司之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、上訴人即被上訴人周家凱、葉育君、林渭川、陳玢文、陳惠娟、辜惠芳（下稱周家凱等6人）、附帶上訴人即被上訴人林成軒、莊百億（下稱林成軒等2人），及被上訴人謝牧鄉、黃明輝（由黃鼎為承受訴訟）、顏坤木、黃智慧等共12人（以下合稱周家凱等12人，各分稱其姓名）起訴主張：欣偉傑公司與第三人 皇普 建設股份有限公司（下稱皇普公司）合作，共同於基隆市中正區推出「普羅旺世」社區（下稱系爭社區）之造鎮案，計劃陸續建設一至四期之建案，目前一期建案已交屋完成。而周家凱等12人係因欣偉傑公司之廣告及口頭宣傳，深信入住於系爭社區後將享有充份之日照與景觀視野，及游泳池、4萬2,000坪綠地、觀海樓物業管理團隊等公共設施與服務（下稱系爭設施），方決定購買普羅旺世社區一期中如附表所示之房屋（下稱系爭房屋），依消費者保護法第22條規定，欣偉傑公司應負提供不受後期建案樓高遮蔽之日照與景觀視野及系爭設施之契約義務。詎周家凱等12人入住後，欣偉傑公司無意提供系爭設施，並表示4萬2,
000坪綠地嗣後將成為後期建案之建築基地，且住屋前方之基地（即普羅旺世社區第二期）已興建6層樓房屋，則欣偉傑公司已違反上開契約義務，應負不完全給付之損害賠償責任；另周家凱等12人已依民法第359條為減少價金之意思表示，欣偉傑公司應依民法第179條規定返還溢領部分之買賣價金；又欣偉傑公司以不實廣告故意欺瞞周家凱等12人，致其受有所購買房屋之品質不符價金之損害，亦應負侵權行為損害賠償責任。而系爭房屋每坪市價約新臺幣（下同）15萬元，因欣偉傑公司未能給付充足日照、景觀視野及系爭設施，致每坪價值至少減損25%即3萬元。爰依民法第227條第
1項、或民法第359條、第179條，或同法第184條第1項前段及第2項之規定，擇一請求欣偉傑公司分別給付如附表所示之請求金額，及自起訴狀繕本送達翌日（即101年7月31日）起算之法定遲延利息（原判決駁回被上訴人謝牧鄉、黃鼎為、顏坤木、黃智慧超過附表所示「請求金額」欄之金額部分，未據其等聲明不服，不在本件審理範圍）。
二、欣偉傑公司則以：兩造簽訂之契約書中並無游泳池、觀海樓物業管理團隊、4萬2,000坪綠地之約定事項，伊之廣告文宣自始即載明系爭社區係分四期興建在4萬2,000坪基地上，游泳池設施為保留預定地，周家凱等12人中僅莊百億係預購系爭房屋，其餘之人既係於完工後買受成屋，自已充分了解系爭社區建設及游泳池尚未開發之情形，且觀海樓之物業管理於98年4月即進駐，伊之廣告並無隱瞞或不實之處。另系爭社區後期住宅之建物高度，尚未定案，完工後仍有可能與第一期樓高相同，自無所謂日照、景觀受侵害情形，周家凱等12人對建物在公法上之管制有認知上之錯誤，且伊並未就第二期住宅續建方式或續建之建築高度限制提出相關承諾或保證，亦於銷售前告知將有後期住宅之興建，自無債務不履行之問題。再者，周家凱等12人並未證明其等確實受有損害；縱有損害，其等計算損害之依據並不合理；至原審囑託宏大不動產估價師事務所所為之鑑定報告有未盡調查或未採納影響評估條件之違失，自不足採為判斷依據等語置辯。
三、原審判決：㈠欣偉傑公司應給付周家凱等12人各如原判決附表所示「價值
減損金額」欄之金額，及均自101年7月31日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈡周家凱等12人其餘之訴駁回。
周家凱等6人就原判決對其不利部分提起上訴，聲明：
㈠原判決不利於周家凱等6人部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，欣偉傑公司應再分別給付周家凱、葉育君、
林渭川、陳玢文、陳惠娟、辜惠芳依序為62萬4,764元、81萬7,714元、107萬5,909元、79萬4,297元、64萬4,888元、80萬9,638元，及自101年7月31日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈢願供擔保請准宣告假執行。
林成軒等2人就原判決對其不利部分提起附帶上訴，聲明：
㈠原判決不利林成軒、莊百億部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，欣偉傑公司應再給付林成軒63萬5,638元、
莊百億66萬3,808元，及均自101年7月31日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈢願供擔保請准宣告假執行。
欣偉傑公司對周家凱等6人上訴部分及林成軒、莊百億附帶上訴部份答辯，並就原判決對其不利部分提起上訴，分別聲明：
㈠答辯聲明：
⒈周家凱等6人之上訴及林成軒、莊百億之附帶上訴均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡上訴聲明：
1.原判決不利於欣偉傑公司部分廢棄。
2.上開廢棄部分，周家凱等12人在第一審之訴駁回。周家凱等6人、林成軒等2人及顏坤木、黃智慧答辯聲明：
欣偉傑公司之上訴駁回。
四、周家凱等6人、林成軒等2人及顏坤木、黃智慧與欣偉傑公司不爭執事項（本院卷二第174頁至背面）：
㈠周家凱等12人分別與欣偉傑公司簽訂房屋及土地買賣契約書
，購買「普羅旺世」社區之造鎮案如本院卷一第145頁附表一所示之系爭房屋，成立買賣契約之時間、系爭房屋之門牌、戶別及該戶別位於普羅旺世第一期社區之平面位置如附表一所示，暨原審卷一第117頁平面圖，有系爭房地之房屋及土地買賣契約書、合約更換聲明書附卷可證（原審卷一第58頁至第74頁、第86頁至第92頁、第259頁至第281頁、原審卷二第33頁及外放之買賣契約書）。
㈡欣偉傑公司就原證3至18號有關系爭社區之廣告文宣形式真
正不爭執，就原證3至6、原證12、13、18均係由欣偉傑公司製作或提出之實體廣告或現場立牌不爭執（原審卷一第17頁至第57頁、第138頁正背面）。
㈢系爭一期建案，銷售時期區分為「預售」階段及興建完工後
「成屋」階段，其中D、E棟房屋分別於98年6月2日、98年6月29日核發使用執照（原審卷一第282頁至第285頁）。周家凱等12人中，除莊百億係於預售階段購買，其餘11人係購買成屋。
㈣兩造間之買賣契約，就觀海樓物業管理、42,000坪綠地，均
未特別約定，另僅莊百億（承受自 莊國 恩）之契約第18條就點交標的物不含社區休閒設施及部分公共設施，以手寫加註：「（不含游泳池、活動中心、派出所、托兒所、公園、管理中心圖書館、籃球場及廣停）」，其餘契約就游泳池亦未約定（本院卷第一第139頁、第146頁）。
㈤系爭社區迄未興建游泳池，觀海樓於本院104年6月26日勘驗時並無物業管理公司進駐（本院卷二第3頁背面）。
五、周家凱等12人主張因欣偉傑給付之房屋未具如第一期建案廣告所載之日照、景觀、4萬2,000坪綠地、游泳池及觀海樓物業管理團隊，依民法不完全給付、減少價金後不當得利或侵權行為法律關係，請求損害賠償或返還不當得利等語；惟為上訴人所否認，並以前詞置辯。本件經依民事訴訟法第46
3條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點後，到庭兩造同意就本院105年3月30日言詞辯論期日兩造協議簡化之爭點為辯論範圍（本院卷二第174頁背面）。茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：
㈠欣偉傑公司是否因未能提供4萬2,000坪綠地、游泳池設施
、觀海樓物業管理團隊而有未依債之本旨履行情事？⒈按「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之
義務不得低於廣告之內容。」104年6月17日修正後消費者保護法（下稱消保法）第22條第1項（即修正前第22條）定有明文。故消費者如信賴廣告內容，依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約，於契約中雖未就廣告內容再為約定，企業經營者所應負之契約責任，仍及於該廣告內容，該廣告固應視為契約之一部。惟簽訂契約時倘雙方已就廣告內容另為斟酌、約定，縱其廣告之內容不實，應受消費者保護法或公平交易法之規範，難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部（最高法院92年度台上字第2694號判決要旨參照）。因此，企業經營者所提供之廣告文宣，若屬消費者可合理信賴之具體內容即應構成契約義務，企業經營者依此負有履行而提供之契約義務。欣偉傑公司抗辯原證3至6、原證12、13、18日均僅係欣偉傑公司在預售時期所製發云云（本院卷二第115頁背面），惟為周家凱等人所否認，並稱從預售到興建完成整個銷售完畢都有實際使用等語（本院卷二第176頁）。查欣偉傑公司就其上開抗辯並未舉證證明，且參以其稱原證2是銷售時期現場銷售中心電腦上之文宣（本院卷第二175頁），益見欣偉傑公司上開抗辯並非屬實。然上開原證3至6、原證12、13、18之內容是否構成兩造間契約內容之一部分，仍應視兩造間締約之時間、現場情形、廣告文句、內容實現可能性、相關資訊透明度、買賣價金、締約商議情形及其他一切情事，依據誠實信用原則以資決定，未可一概而論。是欣偉傑公司另辯稱本件原告周家凱等12人中，僅莊百億係購買預售屋，其餘11人係購買成屋，不得憑相關預售屋時期之廣告而為主張云云，亦非可採。
⒉就4萬2,000坪綠地部分：
周家凱等12人主張：欣偉傑公司既於「普羅旺世」社區之廣告文宣（原證4、5、6、13）中，屢以「42,000坪綠茵」、「42,000坪翠綠大地」等語為廣告主軸，並使 伊等 為之吸引進而購屋，依消保法第22條規定，欣偉傑公司即應依上揭廣告內容給付至少42,000坪綠地之生活環境。然參照普羅旺世社區空照圖（原證28，原審卷一第211頁），社區內之草原綠地於扣除二、三、四期住宅預定地後，不僅顯未達廣告宣稱之萬坪以上，綠地面積更已所剩無幾，與廣告文宣所傳達之綠地生活空間顯有極大落差，欣偉傑公司確有未依債之本旨履行之情事等語。經查：
⑴原證5廣告第1頁已載明「42000坪壯闊基地」、「42000
坪國際造鎮……綠覆率高達80%」等（原審卷一第20頁）；第2頁並標示「②第二期住宅預定地」、「③第三期住宅預定地」、「④第四期住宅預定地」、「⑦游泳池遊憩設施預定地」位置（原審卷一第21頁）；第3頁載：「42000坪花園e城市，溫泉、泳池再加6000坪綠茵青青大公園」（原審卷一第22頁）；第4頁亦載：「普羅旺世42000坪綠色大基地，…」（原審卷一第23頁）；⑵原證6廣告原審卷一第24頁載：「普羅旺世」佔地42000坪
，…保留超過萬坪綠地，…」，並標示「②第二期住宅預定地」、「③第三期住宅預定地」、「④第四期住宅預定地」、「⑦游泳池遊憩設施預定地」等預定地位置（原審卷一第24頁）；⑶原證13雖載「在42000坪綠茵裡，做心靈的首富」，另載「
…42000坪的綠茵基地，…」（原審卷一第47頁）；故由上開廣告文宣之用語即可明知，系爭社區係4萬2,000坪之「基地」，其內並包含一至四期住宅社區將分期興建，包含6000坪公園而非謂42000坪均保留為綠地，尚不致使具普通知識經驗交易之相對人誤認42000坪土地均為綠地。此外，周家凱等12人並未舉證欣偉傑公司保證不興建第二期後之住宅，甚至主張欣偉傑公司售屋時告知二期係興建三樓半之住宅（詳如後述），故周家凱等12人主張4萬2,000坪屬於「綠地」，不能用以興建第二期以後建案，否則即未依約給付云云，並無足採。至於周家凱等12人提出之普羅旺世社區空照圖（原審原證28，原審卷一第211頁），有關三、四期預定地之範圍為其等自行劃設，欣偉傑公司抗辯應以其於勘驗時提出之圖為準（本院卷二第175頁背面），而本院於
104年6月26日現場履勘結果，現場已蓋一、二期，第三期有鐵皮圍籬，尚未施工，欣偉傑公司提出之空拍情境合成圖，除有一、二期建物外，尚有溫泉會館已建築完成外，第三、四期尚未施作，其餘情形與空拍情境合成圖相符，有本院勘驗程序筆錄、現場實景空拍電腦情境合成圖在卷可稽（本院卷二第3頁、第23頁），顯見系爭社區現場尚有相當面積之綠地（含環山步道、公園預定地等），是周家凱等12人主張社區內之草原綠地於扣除二、三、四期住宅預定地後，未達廣告宣稱之萬坪以上，綠地面積更已所剩無幾云云，亦不足採，難認欣偉傑公司就此部分有未依債之本旨履行之情事。
⒊游泳池設施部分：
⑴周家凱等12人主張欣偉傑公司之廣告文宣係以陽光泳池為賣
點（原證5、6、7、8、9、10、11、13），宣稱「普羅旺世休閒風住宅，擺脫第二屋的想法，讓住宅真正休閒化，碧海、藍天、綠地、溫泉、泳池…」、「5水道陽光大泳池：普羅旺世陽光大泳池的尺度在全國也是少見，專業級的25米五水道泳池，再加一座兒童戲水池，全家人一起游泳玩水，享受歡樂時光，迎接陽光、藍天、微風，在遍地綠茵大樹的環境裡，感覺就像置身在一座六星級的Resort一樣，一年
365天就像在度假。」等語，使伊等深受吸引進而購屋，欣偉傑公司須依上揭廣告內容給付游泳池設施，且衡理亦應於伊等入住後即得使用，惟系爭社區內迄今皆無「游泳池設施」之興建，欣偉傑公司確有未依債之本旨履行之情事，此部分亦經公平會作成處分，明確指出因欣偉傑公司於地產王網路登載普羅旺世社區之公共設施包括游泳池，故欣偉傑公司未給付「游泳池設施」，實違反公平交易法第21條第1項規定，處以欣偉傑公司50萬元之罰鍰等語。
⑵惟查：周家凱等12人提出之原證5、6、7、8、9、10、
11、13等廣告文宣中，原證5第1頁固僅載「5水道陽光大泳池」，並佐以一張參考示意圖（原審卷一20頁），原證13亦僅載「泳池」（原審卷一第51頁），而未載泳池將於何時完成，惟原證5第2頁已有記載「社區游池」「在社區前方規劃50米水道標準泳池…」、「⑦游泳池遊憩設施預定地」（原審卷一第21頁），原證6亦載明「⑦游泳池遊憩設施預定地」（原審卷一第24頁），顯見游泳池尚未興建，亦未記載何時興建，是欣偉傑公司抗辯游泳池擬於第四期住宅興建時一併申請興設，而現今尚未進入開發階段等語，並非無據。至於原證7、8、9、10、11之廣告，欣偉傑公司否認係其刊登，周家凱等人亦未證明係由欣偉傑公司刊登，自難令欣偉傑公司負該廣告上之責任。再者，除莊百億外，其餘11人係購買成屋，而依附表所載締約日期均已在第一期建案取得使用執照（98年6月2日、98年6月29日，參不爭執事項㈢）後數月或年餘，其等至現場購屋所見，既無游泳池設施，當無其等所稱足使其等誤認游泳池會與第一期建案同時完成之情事。參以預售時期購買系爭建案之莊百億（承受自 莊國恩 ）與欣偉傑公司所訂契約第18條就點交標的物不含社區休閒設施及部分公共設施，以手寫加註：「（不含游泳池、活動中心、派出所、托兒所、公園、管理中心圖書館、籃球場及廣停）」（見不爭執事項㈣），顯見欣偉傑公司應已告知游泳池尚未興建而非點交之範圍，而其餘11人之買賣契約就游泳池均未特別約定，是尚難認定游泳池屬於第一期建案房屋交付時應一同完成之事項。至於公平會認欣偉傑公司在地產王網站登載系爭建案之公共設施包括游泳池，而未予特別說明何時建成，或四期建案之整體規劃，廣告予人印象即為系爭建案建成之公共設施將包括有游泳池之設施，核其內容顯屬虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定（原審卷一第238頁背面），僅係就欣偉傑公司在地產王網站之廣告認有誤導一般觀看該網站上廣告之消費者，此與本件之購屋者即周家凱等12人就游泳池之興建已有特別約定（莊百億部分）或訂約時已可知游泳池尚未興建（其餘11人部分）之情形尚有不同，自不得以公平會上開認定，遽認欣偉傑公司負有於第一期建案房屋交付時一同完成游泳池之義務。
⑶周家凱等12人雖另主張第二期後之建案為訴外人皇普公司興
建，欣偉傑公司現今顯無可能依約給付「游泳池設施」，且依「普羅旺世」一期社區管理委員會102年1月19日召開之第三屆第八次例行會議記錄，皇普公司亦於會議中就欣偉傑公司是否興建「游泳池設施」一事明確表達無法概括承受，也無法答應住戶興建「游泳池設施」之要求，欣偉傑公司確實無法依約履行給付「游泳池設施」等語，並提出原證45會議記錄（原審卷一第233頁）為據。然查該會錄記錄並非正式確定版本，皇普公司代表實際上並未出席該次會議發言，該次會議記錄所載，係整理並臚列皇普公司代表於102年1月9日會議之發言，亦有欣偉傑公司提出之被證10號會議記錄可稽（原審卷一第346頁），而就游泳池等公共設施，欣偉傑公司仍與皇普公司持續協商中，並無周家凱等12人所稱已經確定無法興建，亦有普羅旺世一期社區管理委員會102年2月7日函可稽（原審卷一第348頁），是周家凱等12人主張此部分已屬確定無法興建，而有給付不能之情事云云，尚難採信。
⒋觀海樓物業管理團隊部分：
⑴周家凱等12人主張欣偉傑公司之廣告文宣中（原證12)，以
「觀海樓物業管理團隊，以積極、熱情、專業的服務，為普羅旺世休閒會館，量身打造最Relax的休憩空間」等語為廣告內容，甚至亦有於上證2、3、4、5、6、19等買賣契約第9條或原證22契約第10條明訂觀海樓設施服務之約定，顯見欣偉傑公司確有表明就觀海樓設施提供專業之物業管理團隊，提供社區居民專業之休閒服務，使伊等受吸引進而購屋，欣偉傑公司須依上揭廣告內容給付「觀海樓物業管理團隊」，使伊等交屋入住社區後，即得使用該服務，然經實際到場履勘，觀海樓設施之門戶確皆封閉，顯見該設施確無專業團隊為日常維護（上證13）與提供服務，足證欣偉傑公司確未依廣告內容給付「觀海樓物業管理團隊」，而有未依債之本旨履行之情事云云。
⑵查原證12廣告固載有：「觀海樓物業管理團隊，以積極、熱
情、專業的服務，為普羅旺世休閒會館，量身打造最Relax的休憩空間…」等語（原審卷一第48頁）。然關於「觀海樓」物業管理部分，欣偉傑公司抗辯其在第一期公共設施完工後，於初期即安排專案團隊即福瑞斯國際公寓大廈管理維護股份有限公司（下稱福瑞斯公司）於98年4月後進駐第一期住宅，以每月25餘萬元之費用管理維護，業據提出其與福瑞斯公司簽訂之委任管理維護契約為證（原審卷一第126頁至第130頁），依該契約第7頁所示，管理維護公司須提供社區督導、社區秘書、假日PT（即parttime)教練、維安人員、清潔人員之人力編制，核與欣偉傑公司所辯相符，自堪認屬實。此外，系爭建案第一期管理委員會成立後，曾於100年5月3日就「觀海樓」之管理運作及管理費的分擔方式與欣偉傑公司達成協議，亦有會議記錄1份可稽（原審卷一第131頁），是欣偉傑公司抗辯其已依據廣告內容提供觀海樓設施及物業管理服務，為可採信。至於嗣後住戶因為費用或其他因素而決議變更管理方式，已非欣偉傑公司於籌設本建案廣告有無虛偽不實或引人錯誤之問題。
⑶周家凱等12人雖以買賣契約第9條，就「大水箱與觀海樓運
動及娛樂會館權利歸屬及使用方式」已明文約定，欣偉傑公司應依約履行義務云云，惟 觀諸其 等提出之上證2、3、4、5、6、19等買賣契約（證物外放）第9條、上證9（與原證22同為莊百億之買賣契約，上證9證物外放）係約定「大水箱與觀海樓運動及娛樂會館權利歸屬及使用方式」，並未涉及物業管理公司之管理內容，且周家凱等人復不爭執兩造間之買賣契約，就觀海樓物業管理，並未特別約定（見不爭執事項㈣），此外，就欣偉傑公司此部分應提供之具體內容為何，其等主張就是要提供一般清潔管理衛生，以及休閒育樂（本院卷一第139頁），則已可認包括於欣偉傑公司提出之委任管理維護契約內容中。況周家凱等人亦自承簽約時觀海樓有一個團隊在做清潔維護，但沒有廣告內容所聲稱之專業物業管理（本院卷二第176頁至背面），顯見其等簽約時即知觀海樓物業管理之內容。至於廣告上所稱：「面面俱到的生活禮遇」、「積極、熱情、專業的服務」等語，涉及主觀之感受，且要求物業管理公司提供愈完整之服務，所需管理費用愈高，而應由全體住戶分擔，此為社會一般通念，實難期待建設公司會長期無償提供。
⑷周家凱等人復主張由第一期管理委員會關於觀海樓管理一事
之決議載有：「有關觀海樓仍由建設公司主導，使用觀海樓時應三天前告知管委會即可…」（原審卷一第131頁），可知觀海樓之管理確係由欣偉傑公司主導負責，欣偉傑公司仍需提供如廣告內容所示之專業物業管理服務團隊云云，惟觀海樓由何人主導與何人負擔管理費用係屬二事，且兩造間之契約亦未約定欣偉傑公司應負擔觀海樓之物業管理公司費用至何時，益難認欣偉傑公司此部分有未依債之本旨履行情事。此外，皇普公司另案對普羅旺世一期社區管理委員會請求給付代墊款事件，亦經原法院基隆簡易庭以104年度基簡字第292號判決，認觀海樓設施已交付予該管理委員會，應由其依建物面積比例分擔管理費，而判命該管理委員會應給付皇普公司，有上開案號判決書可稽（本院卷二第122頁至第130頁），益見周家凱等人上開主張無可採。另參以公平會就欣偉傑公司此部分之廣告亦認：「案查觀海樓為系爭建案公共設施之一部分，該建案住戶僅取得1/4產權，被處分人早於98年4月間與福瑞斯公司簽訂委任管理維護契約，其管理維護範圍包括該建案之共用及約定共用之部分，故難謂就觀海樓之管理維護未能依廣告內容提供管理團隊。至於社區住戶考量管理費用等因素，而決議變更觀海樓之管理方式，則與被處分人就案關廣告『觀海樓物業管理團隊』之宣稱內容無涉。故『觀海樓物業管理團隊』宣稱內容難認為虛偽不實及引人錯誤之表示」（原審卷一第239頁），是尚難認定欣偉傑公司就此部分有未依債之本旨給付之情事。
㈡欣偉傑公司是否因第二、三、四期建案開工致影響系爭房屋
之日照及景觀而有未依債之本旨履行情事？⒈周家凱等12人主張欣偉傑公司確有於廣告文宣中以「引進窗
外陽光」、「引入屋外的自然風景」「寬敞明亮的舒適空間」以及「大面窗引入明亮光線」等語，宣稱買受「普羅旺世」社區第一期建案之消費者均能享有良好之日照與景觀權利，並吸引伊等買受坐落於普羅旺世社區之第一排之房屋，現場銷售人員並保證二期住宅基地較低且僅興建三樓半之透天住宅，絕不會影響上開廣告主打之景觀視野及採光效果，欣偉傑公司之總經理於區分所有權人會議中亦確認上揭銷售人員曾有為上述保證，惟伊等購買之房屋卻因第二期建案之興建，致日照與景觀全遭遮蔽，欣偉傑公司實未履行給付「良好日照及與景觀視野」之義務等情，並提出原證3、4廣告、原審附件1與原證1、原證2之錄音與錄音譯文等件為證。⒉查周家凱等12人所購買之房屋均坐落於系爭社區第一期建案
第一排，有第一期平面圖可稽（原審卷一第117頁），而欣偉傑公司稱原證3係第一期社區內圓環部分的平面圖，並非周家凱等12人購買之房屋所處位置等語（本院卷二第175頁），由上開2張平面圖比對觀之，固非無據。然觀諸原證4確載有「…戶戶寬擁場域，大面窗引入明亮光線，…」此份廣告應適用於第一期建案無誤，而以此為第一期建案之訴求。另參以謝牧鄉之母（譯文簡稱「母」）與欣偉傑公司之現場銷售人員（譯文簡稱「售」）於100年4月30日對話譯文節文顯示：「母：之前不想買這邊的，因為是迎風面，後來會買是因為景觀比較好。售：對，那時候是規劃蓋三樓半透天。」「母：客人都知道二期要蓋透天，我們前面的買家都知道要蓋三樓半。售：對，上個月突然間公司才公布說要蓋六樓，…」、「售：所以公司他們也才是臨時講的，本來圖都畫好，畫三樓半的。」、「母：那時候你們說買五樓就不會擋到。售：對，以當時的透天就不會擋到。」、「售：前陣子，我們同事賣了很多。」、「母：可是那個時候你跟我們說要蓋透天的啊。售：對，那時候的訊息確實是要蓋透天。母：所以那時候我們才會很反彈說，怎麼要蓋六樓。售：對，我知道。」等語（原審卷一第15頁），可知現場銷售人員確告知第二期建案將蓋三樓半透天厝，欣偉傑公司雖稱該份譯文並不完整，然由其依原證1錄音製作之完整譯文（原審卷一第119頁至第124頁），亦可知現場銷售人員都知道第二期將蓋三樓半透天厝，當初買的人都知道，甚至沒買的人也知道，且銷售人員確有告知謝牧鄉第二期將蓋三樓半透天厝，購買四樓不會被擋到，至於第二期樓高，則連銷售人員都是事後才知等情（原審卷一第119頁、第120頁、第121頁至背面）。
⒊欣偉傑公司雖辯稱本件為普通共同訴訟，周家凱等12人間之
事證、主張均各自獨立，無可互相援用云云。惟由上開錄音譯文，周家凱等人主張現場銷售人員於第二期變更前，確實告知第一期之購屋者第二期將興建三樓半之透天屋乙節，並非無據，且欣偉傑公司亦稱售屋當初都有表明有第二期建案的預定地（本院卷一第165頁），而第二期建案所在地，復位於第一期建案第一排之正前方，則衡諸常情，第一期之購屋者應會詢問第二期建案預計興建之樓層，而欣偉傑公司所屬現場銷售人員應會依當時之計畫告知二期係預計興建三樓半之透天厝。另參以100年4月16日第一期建案區分所有權人大會，欣偉傑公司總經理 鄭可熙 亦表示：「其實這個案子從最早規劃到現在即將推出，有經過好幾次的變更，包括我個人，我們在去年都有一段時間是已經做成三樓半透天，如果在那個時期，我當然不否認可能有些售屋小姐會告訴某些住戶，我們這裡要蓋成三樓半」，有錄音譯文可稽（原審卷一第16頁），依其斯時所述之「去年」即為99年間，再參以附表所示除編號4莊百億係於97年8月22日簽約，編號9陳玢文於98年12月20日、編號12辜惠芳於98年12月31日簽約，將近99年，其餘當事人9人均係於99年間簽約，亦符合欣偉傑公司總經理所稱之期間。是欣偉傑公司辯稱周家凱等12人間之事證、主張均各自獨立，無可互相援用，其並未告知第二期將興建之樓層云云，並無足採。是依欣偉傑公司銷售人員之告知，第一期建案第一排四樓以上房屋日後之景觀視野不會受第二期建案遮擋，而可享有如原證4廣告之生活意境。
⒋又查實則系爭社區第二期建案於96年11月26日取得建造執照
，可興建地上5層地下2層1幢1樓25戶之建物，建物高度17.8公尺，嗣於100年12月5日准予變更設計，可興建地上6層地下3層6幢18棟121戶之建物，建物高度21公尺，有基隆市政府（96）基府都建字第00090號、（96）基府都建字第00000-00號建造執照可稽（本院卷一第147至第148頁），而實際動工是101年1月11日，使用執照為102年9月5日核發，為兩造所不爭執（本院卷二第175頁背面），參以附表所載之締約時間，顯然第二期建案之變更設計係在兩造簽訂買賣契約之後，變更後第二期建物之樓層、高度及戶數均大不相同。而現場情形，第二期建物最上方甚至高於第一期建物之最上方，業經本院勘驗明確，另由周家凱等人住宅實景照片可知（上證14、上證18），其等住家房屋內之客廳與浴室，皆直接面對第二期之建物，確已遮蔽原有之景觀並影響採光，對比二期建案建築前之景觀狀況（原證31至34、上證10），可認上揭景觀遭遮蔽之情形，確係因第二期建案建築所致，且經本院至附表編號1、2、5、6房屋履勘，確認現場情形與上開照片相符（本院卷二第3頁背面），足證第二期建物完成後，第一期建物原有之採光已受影響，而景觀視野則已全無。
⒌欣偉傑公司雖辯稱倘第二期建案依原設計興建三樓半之建物
，仍會遮蔽第一期建案房屋之日照與景觀云云，然查因第一期建案之基地高程較第二期建案之基地高程為高，有第二期建案興建時施工現場照片（本院卷一第158頁正、背面）、本院履勘照片可稽（本院卷二第8頁、第11頁），堪認第二期建案倘依原設計興建三樓半之建物而非現況之六樓建物，遮蔽周家凱等人房屋之景觀與採光情形應有不同。至於欣偉傑公司提出之原審被證4「（現況）縱向剖面圖」（原審卷一第251頁）係欣偉傑公司為解釋高度落差請建築師畫出之圖表，並非申請建造等所提出之文件，業據欣偉傑公司陳明（本院卷一第138頁），被證1「縱向剖面圖」（原審卷一第125頁）應屬相同情形，而被證5更只是「（模擬）縱向剖面圖」（原審卷一第252頁），該等圖面正確性本足存疑，而其實質內容之真正復為周家凱等人所否認，自不足以作為有利於欣偉傑公司之認定。欣偉傑公司雖又以第二期建案如依原三樓半之設計施作，依建築技術規則第164條之1第3項規定之高度，依法完工建築後之建物高度，仍有可能與第一期樓高相同，周家凱等不動產之買受人有探知買賣標的物在公法上使用限制之義務云云。惟姑且不論第二期建物並非周家凱等人買受之標的，且周家凱等人僅係一般購買住宅之消費者，與欣偉傑公司屬專業建商，就建築專業及法令限制等資訊上處於極度不對等之關係，自應由欣偉傑公司提供第二期建案興建之相關資訊以供其等決定是否購買，而難苛求應由周家凱等人自行探知非屬其買受標的之他期建案資訊，參以如上所述欣偉傑公司製作之原證1譯文顯示，現場銷售人員都知道第二期將蓋三樓半透天厝，當初買的人都知道，甚至沒買的人也知道，且銷售人員確有告知謝牧鄉第二期將蓋三樓半透天厝，購買四樓不會被擋到等情（原審卷一第119頁、第120頁、第121頁至背面），且因基地係屬山坡地，第一期之地下室實際上是地面一層，則第二期雖與第一期有高低落差，然應可預想第二期之地下室可能與第一期之施作相同，是依一般購屋者自銷售人員所得訊息，購買四樓以上者，景觀將不致遭第二期建案遮蔽，然購買三樓以下者，應無未受遮蔽視野景觀之期待。是附表編號1至5、9至12之當事人，主張欣偉傑公司就此部分有未依債之本旨給付之情事，自屬可採，至於編號6之當事人林渭川此部分主張，則屬無據。
⒍至林渭川雖主張購買低樓層者，因第一期建案之停車場實際
上與道路齊平，則林渭川所買受之房屋雖為三樓，樓層高度實為四樓高，則倘欣偉傑公司依原先承諾第二期建物興建為三樓半，加之第二期之基地高度較第一期低，則實際上並不會遮擋到低樓層住戶之景觀及日照，且因所買受房屋之位置位於第一期普羅旺世社區之第一排，與第二期建案僅有一街之隔，第二期建案之樓高，本即對伊等之居住感受有直接之影響，買受低樓層之林渭川對此感受尤大云云。然查，其有關景觀部分之主張並不足採，已如上述，至於日照部分，因第二期本即規畫興建建物，此為林渭川所明知，完成後原就會影響第一期低樓層住宅之採光，況日照另因天候、季節、時辰等情況變化而有不同，且單純以採光對於房屋價值之影響，更難以量化，另第一期與第二期建案之間隔並非欣偉傑公司保證之範圍，是林渭川此部分之主張並非可採。此外，原審囑託宏大不動產估價師聯合事務所（下稱宏大事務所）就附表所示之系爭房屋並無景觀，是否導致房屋交易價格貶損及貶損金額若干為鑑定，其就三樓之房屋亦認：「由於本案估價條件中，第二期產品原本就已經預計規劃為三樓半，因此，如果本次勘估標的係位在三樓情況，則自始便不會有景觀因素的價值減損。」等語（見外放不動產估價報告書第69頁），可資參酌。
㈢周家凱等12人得否因上開情事請求欣偉傑公司減少價金或賠
償價差之損害？其請求減少之價金或賠償之損害為何？⒈按契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義
務與從給付義務）外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護當事人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力義務以輔助實現債權人之給付利益。倘債務人未盡此項義務，債權人得依民法第227條不完全給付之規定行使其權利（最高法院100年度台上字第2號、98年度台上字第78號判決參照）。是買賣契約義務，債務人有依約履行之義務，否則即構成民法第227條不完全給付，不因所違反者究為主從給付義務或附隨義務而有不同。又按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第227條第1項、第226條第1項分別定有明文。
⒉附表編號1至5、9至12之當事人，主張欣偉傑公司有未依
債之本旨給付有視野景觀房屋情事，依上開說明，自已構成不完全給付，且此已不能補正，則其等依民法第227條第1項、第226條第1項規定，請求欣偉傑公司賠償損害，即屬有據。就視野景觀部分，原審囑託宏大事務所就附表所示之系爭房屋並無景觀，是否導致房屋交易價格貶損及貶損金額若干為鑑定，經該所針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，採用比較法及收益法等估價方法進行評估結果，加以加權平均方式決定價格日期當時合理正常價格，再依據上述評估結果，經本案市場調查、蒐集市場案例、分析資料及結論評估後，評估看估標的在價格日期當時價值之減損，並以坐落同一山坡地社區「我泉山莊」（即第二期建案），作為評估景觀因素對價值減損影響之分析基準，鑑定結果認上開房屋之視野景觀及良好採光之落差，所生價值減損為房地總價（不含停車位）之9%，金額則如本判決附表「應給付金額」欄所示（見外放不動產估價報告書第69頁）。
⒊周家凱等人雖主張上開估價過低，房價損害至少為20%云云
，惟查其提出之原證11、42（原審卷一第38頁至39頁、第24
0頁）僅係雜誌、網路上之一般報導，非針對系爭房屋之認定，自難足採。至於欣偉傑公司辯稱該估價報告未區分四樓、五樓、六樓各有不同之景觀價格因素，均以「同受有9%之價格減損」作結，顯然擅斷云云，惟依其提出之普羅旺世銷售價目表（本院卷二第43頁至第50頁），顯示第一期建案各單位售價確實會因樓層之高低而有不同，越高樓層之售價確實較低樓層者為高（除四樓因諧因避諱之習俗而較低外），此亦為欣偉傑公司所是認（本院卷二第41頁），是四、五、六樓本即有不同之定價，而估價報告既以各該房地合理正常價格推算各戶價值減損金額，即已反映各該樓層不同之差別。又按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222條第2項亦定有明文。本件兩造均稱無意願再行鑑定（本院卷一第185頁、第214頁背面），而因欣偉傑公司之給付不完全行為，附表編號1至5、9至12之當事人受有房地整體價值減少之損害，已如前述，參酌上開估價報告，系爭房屋之總價、所在區域等一切情況，認其等所受損害以各建物合理正常價格推算各戶價值減損金額比例為9%，金額各如附表「應給付金額」欄所示，尚稱可採。至其等請求逾越上開範圍，則屬無據，不應准許。
⒋欣偉傑公司復以104年7月24日民事陳報狀之附表，並辯稱周
家凱等人與同排住戶比較後所支付之買賣價金並非最高，且前排建物住戶之買賣價格亦無均較後排住戶為高，可見日照與景觀並非影響售價之絕對機制云云。然查「普羅旺世」社區其他未起訴住戶與欣偉傑公司間之房屋買賣價格涉及各該買方之談判能力、購買時期、各該房屋之格局、坐落位置等條件而有不同，是與前開認定附表編號1至5、9至12之當事人所受損害無涉。
⒌附表編號1至5、9至12之當事人依民法第227條第1項、
第226條第1項請求賠償如附表所示「本件得請求金額」欄之損害，既屬有據，則其等另以選擇合併，依民法第359條、第179條，或同法第184條第1項前段及第2項之規定為請求，即無審酌之必要。至於附表編號6至8所示當事人則未因欣偉傑公司有未依債之本旨給付之情事，則其等依民法第227條第1項、第226條第1項或民法第359條、第179條，或同法第184條第1項前段及第2項之規定請求，均屬無據，而應予駁回。
六、綜上所述，附表編號1至5、9至12之當事人依民法第227條第1項、第226條第1項請求賠償如附表所示「應給付金額」欄所示之金額，及自起訴狀繕本送達（見原審卷一第99頁）翌日即101年7月31日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息部分，洵屬有據，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，判命欣偉傑公司如數給付，並分別諭知兩造供擔保後，得、免假執行，核無不合，欣偉傑公司上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。至於上開不應准許部分，其中原判決命欣偉傑公司給付逾附表所示「應給付金額」欄所示之金額本息部分，尚有未合，欣偉傑公司指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院改判如主文第二項所示。另其他不應准許部分（即周家凱、葉育君、林渭川、陳玢文、陳惠娟、辜惠芳再請求欣偉傑公司各給付62萬4,764元、81萬7,714元、107萬5,909元、79萬4,297元、64萬4,888元、80萬9,638元本息，林成軒再請求63萬5,638元本息、莊百億再請求66萬3,808元本息部分），原判決為其等敗訴之諭知，並駁回其等此部分假執行之聲請，核無不合，周家凱等6人上訴，林成軒等2人為附帶上訴，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，並無理由，應駁回其等之上訴、附帶上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，欣偉傑公司之上訴為一部有理由，一部無理由，周家凱等6人之上訴及林成軒等2人之附帶上訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條、第78條、第85條第1項、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。
中華民國105年4月13日
民事第二十四庭
審判長法官陳麗芬
法官黃裕仁法官許炎灶附表：（幣別：新臺幣，利息均自民國101年7月31日起至清償
日止，按年息百分之五計算）┌─┬───┬────┬──┬───┬────┬────┬──────┬─────┬─────┬────┬──┐│編│當事人│房地門牌│戶別│購買│房地總價│締約時間│請求金額│一審判准之│應給付金額│訴訟費用│備註││號││（基隆市││坪數│（不含車│（民國）││金額││分擔比例│││││中正區調│││位價及裝││││││││││和 段新豐 │││潢）││││││││││街162巷││││││││││├─┼───┼────┼──┼───┼────┼────┼──────┼─────┼─────┼────┼──┤│1│謝牧鄉│89號5樓│E10/│36.29│440萬元│99年10月│463,936元│463,936元│396,000元│1%││││││5F│坪││14日││││││├─┼───┼────┼──┼───┼────┼────┼──────┼─────┼─────┼────┼──┤│2│林成軒│91號4樓│E11/│36.29│430萬元│99年8月│1,088,700元│453,062元│387,000元│1%││││││4F│坪││30日││││││├─┼───┼────┼──┼───┼────┼────┼──────┼─────┼─────┼────┼──┤│3│周家凱│91號5樓│E11/│36.29│465萬元│99年10月│1,088,700元│463,936元│418,500元│1%││││││5F│坪││26日││││││├─┼───┼────┼──┼───┼────┼────┼──────┼─────┼─────┼────┼──┤│4│莊百億│87號5樓│E9/│36.29│435萬元│97年8月│1,085,700元│421,892元│391,500元│1%│原由│││││5F│坪││22日（預│││││莊國││││││││售）│││││恩簽│││││││││││││約，│││││││││││││嗣由│││││││││││││莊百│││││││││││││億承│││││││││││││受│├─┼───┼────┼──┼───┼────┼────┼──────┼─────┼─────┼────┼──┤│5│葉育君│89號6樓│E10/│48.71│625萬元│99年1月│1,461,420元│643,706元│562,500元│2%││││││6F│坪││11日││││││├─┼───┼────┼──┼───┼────┼────┼──────┼─────┼─────┼────┼──┤│6│林渭川│65號3樓│D6/│37.46│460萬元│99年11月│1,123,800元│47,891元│0元│1%││││││3F│坪││12日││││││├─┼───┼────┼──┼───┼────┼────┼──────┼─────┼─────┼────┼──┤│7│黃鼎為│63號3樓│D5/│44.5坪│590萬元│99年9月│59,112元│59,112元│0元│1%││││（即黃││3F│││26日││││││││運祥之│││││││││││││承受訴│││││││││││││訟人）│││││││││││├─┼───┼────┼──┼───┼────┼────┼──────┼─────┼─────┼────┼──┤│8│顏坤木│89號3樓│E10/│36.29│438萬元│99年8月│46,394元│46,394元│0元│1%││││││3F│坪││12日││││││├─┼───┼────┼──┼───┼────┼────┼──────┼─────┼─────┼────┼──┤│9│陳玢文│95號6樓│E13/│47.68│640萬元│98年12月│1,430,700元│636,403元│576,000元│1%││││││6F│坪││20日││││││├─┼───┼────┼──┼───┼────┼────┼──────┼─────┼─────┼────┼──┤│10│陳惠娟│65號5樓│D6/│37.46│504萬元│99年9月│1,123,800元│478,912元│453,600元│1%││││││5F│坪││10日││││││├─┼───┼────┼──┼───┼────┼────┼──────┼─────┼─────┼────┼──┤│11│黃智慧│87號4樓│E9/│36.29│450萬元│99年10月│453,062元│453,062元│405,000元│1%││││（即黃││4F│坪││31日││││││││子琳）│││││││││││├─┼───┼────┼──┼───┼────┼────┼──────┼─────┼─────┼────┼──┤│12│辜惠芳│93號6樓│E12/│48.62│628萬元│98年12月│1,458,600元│648,962元│565,200元│2%│所有│││││6F│坪││31日│││││權人│││││││││││││登記│││││││││││││為郭│││││││││││││ 馥榕 │└─┴───┴────┴──┴───┴────┴────┴──────┴─────┴─────┴────┴──┘正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年4月13日
書記官鄭靜如附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。