裁判字號：臺灣高等法院高雄分院95年重上字第62號民事判決
裁判日期：民國96年02月27日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高等法院高雄分院民事判決95年度重上字第62號上訴人乙○○
丙○○前列二人共同訴訟代理人 郭隆偉 律師被上訴人台灣糖業股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 邱芬凌 律師上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於民國95年6月26日臺灣屏東地方法院94年度訴字第364號第一審判決提起上訴，本院於96年2月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：系爭坐落屏東縣屏東市○○段○○○○號土地為伊所有，其中2,195平方公尺土地出租予上訴人乙○○，2,195平方公尺土地出租予訴外人 林義貞 ，嗣林義貞過世，由其繼承人即上訴人丙○○繼受耕地租賃契約，並均訂有耕地租賃契約書為證。詎上訴人竟未自任耕作，其中上訴人乙○○於系爭土地內蓋有溫室棚架、鐵架鐵皮房屋、磚造房屋、石板桌等地上物，其所占用面積如原判決附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ部分土地；訴外人林義貞則於系爭土地內蓋有溫室棚架、鐵架鐵皮房屋、磚造廁所等地上物，其所占用面積如原判決附圖所示編號Ｉ、Ｊ、Ｋ、Ｌ、Ｍ部分土地。按依耕地三七五減租條例第16條規定，上訴人擅將農地蓋用房屋，兩造所訂之租約即屬無效，依法伊自得訴請收回，而請求上訴人返還系爭土地。又兩造租賃契約既為無效，則上訴人占用系爭土地即屬無權占有，獲有相當於租金之利益，致伊受有損害，伊自得依不當得利之法律關係，請求上訴人返還相當於租金之不當得利。另上訴人承租系爭土地耕作，依約應作為耕作而使用，不得移為他用，乃上訴人竟將系爭土地之一部分建築房屋居住，致伊遭國稅局連續2年課罰139萬4,459元之地價稅，爰併依民法第432條及第227條之規定，請求上訴人應共同給付伊該筆款項等情。原審為命上訴人應返還系爭土地及返還相當於租金之不當得利，而駁回被上訴人其餘之訴之判決（駁回部分未據聲明不服）。其答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：上訴人乙○○使用之土地面積為2,102平方公尺，其中鐵架鐵皮房屋、磚造房屋、石板桌使用面積，占總使用面積百分之14，用於農業生產之溫室棚架，則占總使用面積約百分之55；上訴人丙○○之被繼承人林義貞使用土地面積為2,039平方公尺，其中鐵架鐵皮房屋及磚造廁所使用面積，占總使用面積百分之9，於農業生產之溫室棚架，則占總使用面積約百分之59。伊等承租系爭土地確實係自任耕作，而非將系爭土地作為住家或其他非農用用途。又伊等原均按時繳納佃租，詎被上訴人卻於93年起，將以往用以收受佃租之郵政劃撥帳戶終止，致伊等無法如期繳納佃租，且被上訴人亦未為任何通知，是未能如期繳納佃租之責任應在於被上訴人，伊等自無庸負給付遲延責任等語，資為抗辯。其上訴聲明：㈠原判決關於命上訴人乙○○、丙○○返還土地部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
㈢廢棄部分第二審之訴訟費用由被上訴人負擔。（按原判決所命上訴人給付損害金部分未據上訴）。
三、兩造不爭執之事項：㈠上訴人乙○○及上訴人丙○○之被繼承人林義貞分別向上訴
人承租系爭土地，面積均為2,195平方公尺。上訴人乙○○最後一次與被上訴人訂立書面契約為84年12月，租賃期間自84年12月1日起至90年11月30日止；訴外人林義貞最後一次與被上訴人訂立書面契約為80年2月，租賃期間自80年3月
1日起至86年2月28日止，兩造即未再行續訂書面契約。嗣訴外人林義貞於94年2月27日死亡，由其繼承人丙○○繼承而繼續使用系爭土地。
㈡如原判決附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ部
分，面積共2,102平方公尺土地，現由上訴人乙○○占用；編號Ｉ、Ｊ、Ｋ、Ｌ、Ｍ部分，面積共2,039平方公尺土地，現由上訴人丙○○占用。
四、茲兩造所爭執之事項為：㈠上訴人在系爭土地上建築之不動產是否屬於農舍？㈡上訴人是否有不自任耕作之情形？本院判斷如下：
（一）查系爭土地上如原判決附圖所示編號Ｃ部分，為加強磚造
1樓房屋，房屋前面擺放2組石桌，地面鋪襯有細粒砂石，房屋內有開放式空間、房間、儲藏室，房屋內的所有土地上目前鋪設一層有類似水泥漆之灰色泥，經由肉眼觀看灰色泥，可明顯看出泥下有鋪設大塊正方形磁磚樣式，房間內有1張簡易木床，房間地面上有裸露部分經上開鋪設水泥漆剝落後，裸露出和室木板，開放空間目前堆置肥料，儲藏室四面牆壁經敲打後有出現磁磚聲音，亦漆上有類似水泥漆之灰色泥，房屋後面即如附圖所示編號Ｂ部分為鐵架鐵皮房屋，土地上亦鋪設一層有類似水泥漆之灰色泥，亦有裸露類似花崗石磁磚，設有開放育苗床、浴室，整棟房屋設有電力設備，現由上訴人乙○○使用之事實，業經原審法院履勘現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄、附圖及現場照片在卷可稽（見原審卷第82、85、109~115頁），參以上訴人乙○○不爭執之被上訴人於93年9月14日即原審法院履勘現場前所拍攝房屋外觀照片以觀（見原審卷第19頁），其外觀與一般供居住使用房屋無異，足徵前開建物於原審法院履勘現場前係供居住使用，與以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，供堆置農具、肥料或臨時休息之用農舍不同。雖系爭建物內部於原法院履勘現場時，經上訴人乙○○將屋內地板鋪設之花崗石材及牆面塗以水泥漆料，並已停止使用居住，然前開建物建築非屬農舍已如前述，上訴人乙○○事後鋪設之行為不影響其非農舍之認定。
（二）次查，如原判決附圖所示編號Ｊ部分（原判決誤繕為Ｉ部分），為2層樓鐵架鐵皮房屋及磚造廁所，1樓設有房間、廚房、衛浴設備，房間內有衣櫥，衣櫥目前放置音響及電腦，地面上鋪設有和室木板，廚房內牆壁上留有放置抽油煙機痕跡，廚房內有冰箱，廚房旁邊有小間育苗室，衛浴設備的後面有外架熱水器、瓦斯桶、加壓馬達，浴室上面有水塔，房間隔壁的空間目前供肥料調配室，現場有放置肥料5桶、顯微鏡1台、磅秤1台、PH酸鹼值測定儀1台，壁上貼有溫室設計圖及蔬果配方調製單；2樓未隔間，現場放置保鮮藍、塑膠藍、帆布、保麗龍、栽培床、育苗用海綿、床墊等物，目前由上訴人丙○○使用之事實，亦有原審法院之勘驗筆錄、附圖及現場照片在卷可憑（見原審卷第82、83、85、109頁），參以上訴人丙○○之訴訟代理人不爭執被上訴人於93年9月14日即原審法院履勘現場前所拍攝房屋外觀照片（見原審卷第20頁）以觀，其外觀與一般供居住使用房屋無異，足徵前開建物於原審法院履勘現場前亦係供居住使用，與以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用農舍不同。雖系爭建物一樓原做客廳部分於原審法院履勘現場時，已經改做水耕蔬菜之包裝場，並已停止使用居住，然前開建物建築非屬農舍已如前述，上訴人丙○○事後行為不影響其非農舍之認定。
（三）按「佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的」（最高法院64年台上字第571號判例意旨參照）。上訴人雖辯稱其所有前開建物符合農業發展條例第8條之1規定，屬於農舍云云。惟農業發展條例第8條之1所規定者為在農地上興建農業設施之規定，與上訴人所興建之前開建物係屬供居住使用之房屋不同；況上訴人所建上開編號Ｂ、Ｃ及編號Ｊ之房屋係供作住家使用，則依上述判例意旨已難認其係供農舍使用，足證上訴人此項抗辯，並無可採。
（四）再按，承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。耕地三七五減租條例第16條第1、2項分別定有明文。而「耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因」（最高法院70年台上字第4637號判例意旨參照）。上訴人乙○○及訴外人林義貞在其承租土地上分別建有如原判決附圖所示編號Ｂ、Ｃ及編號Ｊ之房屋一棟供居住使用，已如前述，其中編號Ｂ、Ｃ部分，上訴人乙○○陳稱係於85年3月間興建完成，編號Ｊ部分房屋，上訴人丙○○之訴訟代理人陳稱係於83年11月間興建完成（見原審卷第144頁），是被上訴人主張上訴人有不自任耕作之事實，尚屬有據。又「上訴人既未自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，兩造所訂租約應歸無效。其未自任耕作之土地雖僅一部，但兩造以單一契約約定承租範圍，租約自應全部無效」（最高法院84年台上字第2584號判決意旨參照）。上訴人乙○○辯稱如原判決附圖所示編號Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分僅占總使用面積之百分之14，上訴人丙○○辯稱編號Ｊ部分僅占百分之9，但兩造既以單一契約約定承租範圍，依上開說明，其原訂租約自應全部無效。查上訴人乙○○與上訴人丙○○之被繼承人林義貞與被上訴人訂立之租賃契約既屬無效，則被上訴人依民法第767條之規定請求上訴人乙○○將如原判決附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ、
Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ部分地上物除去，並將編號Ｈ部分土地返還被上訴人，及請求上訴人丙○○將編號Ｉ、Ｊ、Ｋ、Ｌ部分地上物除去，並將編號Ｍ部分土地返還被上訴人，洵屬有據，應予准許（最高法院80年台再字第15號判例意旨參照）。
五、綜上所述，本件被上訴人本於耕地三七五減租條例第16條之規定之法律關係，請求上訴人分別將系爭土地如原判決附圖所示之地上物除去將土地返還被上訴人，為有理由，應予准許。是則原審就此部分為上訴人敗訴之判決，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。至兩造其餘攻擊防禦之方法，核與本判決之基礎不生影響，自不予一一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國96年2月27日
民事第一庭
審判長法官黃金石法官林紀元法官林健彥以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
中華民國96年2月27日
書記官張宗芳附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。