臺灣嘉義地方法院民事判決 101年度嘉小字第425號
原 告 白金漢大樓管理委員會
法定代理人 詹春桂
訴訟代理人 王文勝
邱傳叁
被 告 葉國輝
上列當事人間給付管理費-公寓大廈管理條例事件，本院於民國
101年10月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳萬參仟參佰捌拾元，及自民國一百零一
年八月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣貳萬參仟參佰捌拾元為原告
預供擔保得免為假執行。
事實及理由
原告起訴原請求被告給付新臺幣（下同）2萬5050元，及自民
國101年8月20日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
嗣於言詞辯論期日將請求金額部分減縮為2萬3380元，核屬減
縮應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255條第1項第3款規
定，應予准許，合先敘明。
原告主張：原告為白金漢大樓管理委員會，被告為該公寓大廈
門牌號碼雲林縣斗六市○○路○○巷○○號3樓（下稱系爭建物）
之區分所有權人，被告每期（2個月為1期）應繳管理費1670元
。詎被告欠繳自99年1月起至101年4月止共14期之管理費2萬33
80元，屢經催討均置之不理等語，為此依白金漢公寓大廈住戶
規約（下稱系爭大廈管理規約）第10條第5項之規定，提起本
件訴訟。並聲明：如主文第1項所示。
被告則以：原告連續3年都未依法定程序召開區分所有權人會
議，伊也從來沒有接到開會通知，無從參加區分所有權人會議
以主張權利，而且原告的主任委員詹春桂違反得連選連任的規
定，其就任並不合法。又伊自購買系爭建物迄今都未曾居住，
系爭建物既然是空屋，則管理費應減半收取方為合理云云，資
為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
得心證之理由：原告主張被告為白金漢大樓之區分所有權人，
每期應繳管理費1670元，然其欠繳自99年1月起至101年4月止
共14期之管理費2萬3380元等情，業據提出存證信函、建物謄
本、住戶規約、91年11月3日第二屆區分所有權人大會會議紀
錄、公寓大廈管理組織報備證明、改選主任委員申請報備函等
件為證，並為被告所不爭執，自堪信原告此部分之主張為真實
。至原告主張被告應給付上開管理費一節，則為被告所否認，
並以前揭情詞置辯，經查：
㈠按公寓大廈管理條例（下稱本條例）第29條第4項規定，公寓
大廈管理委員會之管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿
未再選任或有同條例第20條第2項所定之拒絕移交者，自任期
屆滿日起，視同解任。該條文既係規定於該特定情形始「視同
」解任，公寓大廈之管理維護工作既由管理委員會執行，並由
主任委員對外代表管理委員會，則管理委員任期屆滿，該公寓
大廈本應召集區分所有權人會議改選之，然現行實務上，公寓
大廈管理委員會因故未能及時改選，此與公司董事負責執行公
司業務，惟於其任期屆滿常因事實上原因不及改選，致無法適
時銜接之情形，並無不同；為保障該公寓大廈區分所有權人及
住戶之權益，維持該公寓大廈管理維護事務之正常運作，應得
類推適用公司法第195條第2項「董事任期屆滿而不及改選時，
延長其執行職務至改選董事就任時為止」規定，延長主任委員
職務至新選任之主任委員或管理負責人就任時為止（最高法院
96年度台上字第2080號判決意旨參照）。本件原告雖未能於99
、100、101年召開區分所有權人會議，惟此係因無人願意競選
主任委員等職所致，與本條例第29條未再選任或有本條例第20
條第2項拒絕移交者不同，則應由原主任委員續行職務再為召
集區分所有權會議，選任管理委員，方為合法，故現尚未依法
召開住戶大會改選管理委員，仍暫由原主任委員詹春桂暫為原
告之法定代理人，尚屬合法，被告抗辯區分所有權人會議連續
3年沒有召開，主任委員換人不合法云云，即屬無據。
㈡按民法係以私法自治為原則，承認當事人間得自主地創造其相
互間私法關係，故當事人間所創設之法律關係，除有違反公共
秩序及善良風俗或違反強制禁止規定之情事而被認為無效外，
皆為民法所承認。本條例第10條第2項後段規定，公寓大廈之
共用部分，約定共用部分之修繕、管理、維護費用，區分所有
權人會議或規約另有規定者，從其規定，即是此種私法自治的
具體表現。蓋以何種管理費之負擔標準，可以達成社區預期的
生活環境及居住品質，區分所有權人最為熟悉、最易於管理，
也最應該參與，所以將社區維護管理工作交由區分所有權人自
己負擔是最適當，而且最具效率，因此縱社區管理費收費標準
不合理，除法律別有規定（如民法第252條規定雙方約定違約
金額過高，法院得介入減至相當之數額）或住戶規約另有規範
，司法權不宜介入私權領域而擅自調整當事人間之權利義務關
係。而綜觀本條例及系爭大廈管理規約，並無賦予法院得以區
分所有權人實際受益程度較低（如臨路戶、空屋戶、公共管線
經過戶）而行使管理費酌減權之依據。準此，被告抗辯：系爭
建物為空戶，原告所訂管理費收費標準應減半云云，係就區分
所有權人會議決議管理費數額當否之爭執，惟依上開說明，管
理費之數額既屬本條例第18條第1項第2款明定由區分所有權人
自治決議之事項，如無顯失公平或違反公序良俗之情形，法院
亦不宜涉入判斷，故被告所屬之區分所有權人會議，基於私法
自治之原則，決議不論是否為空屋，均以每坪30元計收管理費
，此有91年11月3日第二屆區分所有權人大會會議紀錄在卷足
憑，並不違反民法之強制規定，自屬有效。職是，被告若認應
減低空戶繳納管理費之標準，本應循區分所有權人會議修改住
戶規約之途徑以資處理，尚不得據此拒納管理費，是被告前開
抗辯，尚難憑採。
㈢依系爭大廈管理規約第10條第5項、91年11月3日第二屆區分所
有權人大會會議決議，被告應繳納之管理費係以每坪30元、系
爭建物坪數為27.95坪計算，每2個月為1期繳納管理費計算，
故被告每期應繳納之管理費為1670元（計算式：27.95×30×
2＝1,677，個位數原告捨去請求）。又被告亦自陳自99年1月
起至101年4月止均未繳納管理費，是原告請求被告給付2萬
3380元（計算式：1670×14＝23,380），即為可採。
從而，原告依系爭大廈管理規約第10條第5項規定，請求被告
給付2萬3380元，及自支付命令聲請狀繕本送達翌日即101年8
月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，
應予准許。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法核與判決結果不
生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
本件係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之
20之規定，應職權宣告假執行；並依同法第392條第2項、第3
項之規定，依職權宣告如被告為原告預供擔保，得免為假執行
。
、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國101年10月18日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法官王昌國
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路
308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
民事訴訟法第436條之24第2項規定：對小額程序之第一審裁判之
上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
中華民國101年10月18日
書記官李文政