裁判字號：臺灣高雄地方法院93年訴字第299號民事判決
裁判日期：民國93年06月29日
裁判案由：確認優先購買權存在
臺灣高雄地方法院民事判決九十三年度訴字第二九九號
原告己○○
乙○辛○○丁○○戊○○壬○○○丙○○癸○○○甲○○庚○○共同訴訟代 何建宏 律師理人複代理人 陳文卿 律師被告丑○○○訴訟代理人 林樹根 律師
洪茂松 律師當事人間確認優先購買權存在事件，本院於民國九十三年六月四日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告連帶負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：被告同意者。為民事訴訟法第二百五十五條第一項第一款所明定。經查，本件原告起訴時，僅列己○○為原告，嗣於本院審理中追加乙○、辛○○、丁○○、戊○○、壬○○○、丙○○、癸○○○、甲○○及庚○○為原告。而按被告對於原告前揭追加之訴，於審理中亦表同意（參見本院民國九十三年四月二十七日言詞辯論筆錄），則揆諸前揭說明，原告所為訴之追加，符合法律規定，應予准許。
二、原告主張：座落高雄縣○○鎮○○段○○○○號（重測前為前峰段三七七地號）土地，面積二四三一．一五平方公尺，地面田（下稱共有土地），係被告、訴外人子○○及崑山宮所共有，子○○所有應有部分為十九萬七千六百一十分之一萬五千八百七十二（下稱系爭土地）。原告先父 余明 早於三十五年十月一日之前，即與崑山宮訂立土地租賃契約，承租共有土地全部。 嗣余明 於七十二年三月四日死亡，改由原告與先母 余黃玉 心繼承共有土地租賃關係，其中租金部分由余黃玉向崑山宮繳納租金，至土地部分則由原告己○○使用。其後，余 黃玉心 於九十年九月十九日死亡，遂由原告本於承租人及繼承關係承租共有土地迄今。又崑山宮當初出租共有土地時，係以表見代理方式兼為被告及子○○之代理人，將系爭土地及被告應有部分土地一併出租原告，足見原告承租土地範圍包含共有土地全部，當然亦包括系爭土地。再本件崑山宮表見代理方式，係指子○○明知崑山宮表示為其所有土地應有部分出租代理人，而不表示反對意見。而按子○○因積欠訴外人台灣土地銀行股份有限公司（下稱土地銀行）款項，經土地銀行聲請鈞院民事執行處以九十年度執字第七三一九號（下稱系爭執行事件）受理拍賣系爭土地，並由己○○於第三次公開拍賣時拍定。嗣被告以共有土地共有人資格向民事執行處主張優先購買權，致己○○無從拍定，原告因認係屬系爭土地承租人，自得依土地法第一百零七條對於系爭土地主張物權性質優先購買權，惟為被告所否認，因有提起本件確認之訴之必要等情。爰聲明：確認原告就鈞院拍定座落高雄縣○○鎮○○段○○○○號，地面田，面積二四三一．一五平方公尺，權利範圍十九萬七千六百一十分之一萬五千八百七十二土地之優先購買權存在。
三、被告則以：子○○並未與崑山宮訂立委任契約，委由崑山宮管理系爭土地。本件崑山宮固曾與 余黃玉心 訂立土地租賃契約，惟出租土地之範圍，僅為共有土地一部分，並不包括系爭土地，至余明則非土地承租人。又民法第一百六十九條規定之表見代理，須以「代理行為」存在為要件，即無權代理人必需自居於代理人地位，而以本人之名義，與相對人為法律行為，始可謂之。若係以自己名義，與相對人為法律行為，既無彰顯本人名義於外部之事實，即非代理行為，應不適用表見代理。本件己○○與崑山宮於鈞院受理九十一年度重訴字第三六八號（台灣高等法院高雄分院九十二年度重上字第五一號，下稱另件民事事件）民事訴訟中，一再指稱共有土地出租人係崑山宮管理委員會，從未主張子○○亦為土地出租人，顯見崑山宮出租土地時，並無彰顯子○○名義於外部之事實，即與表見代理揭示「他人表示為其代理人」之情事不符。再所謂明知他人表示為其代理人，而不為反對之表示，應負授權人責任者，應以本人實際知其代理事實為前提。本件崑山宮既以自己名義為出租人，自無證據證明崑山宮曾向余黃玉心宣稱，其係子○○之代理人之事實，顯見崑山宮出租土地時，並不存在「他人表示為其代理人」之客觀事實，自亦無子○○「明知」崑山宮表示為其系爭土地出租代理人，而不為反對表示之事實。況本件崑山宮縱有表見代理出租子○○所有系爭土地之事實，惟按共有土地係屬特定農業區，為耕地三七五減租條例規範之耕地，其承租人以自任耕作為限，如未自任耕作者，其租約即屬無效。本件余黃玉心違反使用地目，於共有土地部分土地上搭建房屋，私設神壇等事實，業據崑山宮於另件民事事件主張綦詳，並經鈞院勘驗屬實，顯見余黃玉心違反耕地三七五減租條例第十六條第一項之規定，故原訂租約亦屬無效。綜上，原告顯非系爭土地之承租人，即不得依土地法第一０七條規定，主張耕地承租人之優先承買權等語。爰聲明：
求為判決駁回原告之訴。
四、原告主張共有土地為被告、子○○及崑山宮所共有，屬於耕地，其中系爭土地為子○○所有。而余明及余黃玉心先後於七十二年三月四日及九十年九月十九日死亡，余明之合法繼承人為原告全體，至余黃玉心之合法繼承人則為丁○○、己○○、戊○○、壬○○○、丙○○、癸○○○、甲○○及庚○○，並不包括乙○及辛○○。又子○○因積欠土地銀行款項，經土地銀行聲請本院民事執行處系爭執行事件受理拍賣系爭土地，由己○○於第三次公開拍賣時拍定。嗣被告以共有土地共有人資格向民事執行處主張優先購買權，致己○○無從拍定等事實，為被告所不否認，有原告提出共有土地登記謄本一件、除戶全戶戶籍謄本及戶籍謄本多件附卷可稽，並據本院依職權調閱系爭執行事件卷查明屬實，固堪認原告主張此部分事實為實在。惟被告否認原告主張，並以：崑山宮出租土地之對象係余黃玉心，並非余明。又余黃玉心僅承租共有土地之一部分，並未承租系爭土地等語，資為抗辯。
五、茲本件應予審究者，乃向崑山宮承租土地者，究為余明或余黃玉心？又本件承租土地之範圍，是否包括系爭土地應有部分？爰分述如下：
（一）向崑山宮承租土地者，究為余明或余黃玉心：
１、按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之。民事訴訟法第二百七十九條第一項、第三項分別著有明文。
２、經查，本件係由余黃玉心向崑山宮管理委員會（崑山宮）承租土地乙節，業據原告於本院九十三年三月二日言詞辯論筆錄自認無訛（參見本院卷第五十七頁），揆諸前揭說明，即生原告自認事實之訴訟效果。次查，原告於訴訟中表示撤銷承租人余黃玉心之自認，改主張承租人係余明乙節，固據提出記載付款人余黃玉心之租金收據乙紙為證。惟被告對於原告撤銷自認余黃玉心為承租人之陳述，當庭表示不同意（見九十三年六月四日言詞辯論筆錄），則揆諸前揭說明，除原告證明其自認乙節與事實不符外，依法自不得為之。而按原告撤銷承租人為余黃玉心之自認，迄未舉證證明其自認與事實不符，揆諸上揭說明，其撤銷自認，自不生訴訟上效力。況本件向崑山宮承租土地者，確係余黃玉心乙節，亦為另件民事事件第一、二審所認定，有該案民事判決影本二件附卷可稽，益堪認向崑山宮承租土地者，確為余黃玉心無訛。
３、又查，本件向崑山宮承租土地者，既為余黃玉心，則原告本於繼承關係，主張土地租賃關係者，自應以余黃玉心合法繼承人為限。而按乙○及辛○○並非余黃玉心之繼承人，業如前述，故乙○及辛○○本於繼承及租賃關係提起本件訴訟，即無理由，應予駁回。
（二）本件余黃玉心承租土地之範圍，是否包括系爭土地應有部分：
１、崑山宮出租共有土地全部，係屬共有物管理行為，應得共有人全體之同意：
（１）按各共有人依其應有部分對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對共有物特定部分之使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分。而共有物全部或一部之出租，屬民法第八百二十條第一項所定之管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同為之（最高法院九十二年度台上字第一一四三號裁判要旨）。本件依原告主張崑山宮將共有土地全部出租予余黃玉心乙節參酌以觀，堪認原告係主張崑山宮就共有土地為出租之管理行為，揆諸前揭說明，崑山宮出租共有土地之行為，自應徵得其他共有人即被告、子○○之同意，否則，崑山宮出租共有土地行為自不生效力。至崑山宮就其所有共有土地之應有部分是否與 余黃玉山 成立租賃契約，應屬另一問題。經查，本件被告及子○○於本院審理中，均否認同意崑山宮出租共有土地屬於彼等所有之應有部分，則原告苟主張被告及子○○同意崑山宮出租共有土地全部，依舉證責任分配原則，自應負舉證責任。
（２）次查，原告固主張被告及子○○均將彼等所有共有土地之應有部分委託崑山宮管理，故崑山宮就共有土地全部即有出租管理之權限。惟為被告所否認，並據子○○到庭證稱：「我沒有出租系爭土地給原告之母（余黃玉心）。沒有委託崑山宮出租系爭土地。也沒有從崑山宮管委會收到任何系爭土地之租金」、「余黃玉心承租系爭土地是全部或部分我不清楚，因我都住外面．．所以我不清楚究竟是使用全部土地或部分土地」（見本院卷第六十頁及第六十一頁）等語綦詳，顯見被告及子○○均否認委託崑山宮管理彼等應有部分土地之行為。此外，參以原告並未舉證證明被告及子○○就其應有部分土地有何委託崑山宮管理之行為，則揆諸前揭說明，原告主張崑山宮就共有土地全部有管理出租之權利云云，即屬無據。而按原告既無法證明余黃玉心承租包括系爭土地在內之共有土地全部，則於子○○所有系爭土地經執行處拍定時，自不得援引土地法或耕地三七五減租條例，主張承租人對於承租耕地具有物權效力之優先購買權。
２、崑山宮是否以表見代理方式，將子○○所有系爭土地出租余黃玉心：
（１）按耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在十五日內未以書面表示承受者，視為放棄。耕地三七五減租條例第十五條第一項著有明文。本件共有土地係屬耕地，業如上述，堪可認定。而按本件共有土地既屬耕地性質，如發生承租人主張優先購買權之情事，自應適用上揭規定。乃原告援引土地法第一百零七條規定，主張承租人優先購買權，尚有誤會。惟適用法律，係屬法院職權事項，苟於當事人主張之基本事實範圍內，法院均得依職權適用法律。故原告援引土地法第一百零七條之主張，並不妨礙本院職權之適用，應予敘明。又按按土地法第三十四條之一第四項所定之共有人優先承購權，僅有債權之效力，非如同法第一百零四條所定之優先購買權及耕地三七五減租條例第十五條第一項規定之優先承受權，具有相對的物權之效力。出租耕地之共有人依土地法第三十四條之一第四項規定行使優先承購權時，雖可簡化耕地之共有關係，惟耕地之所有與耕地之利用關係仍屬分離。而承租人依耕地三七五減租條例第十五條第一項規定行使優先承受權時，則可使耕地之所有與耕地之利用關係合一，裨盡經濟上之效用，並杜紛爭。故承租人此項優先承受權，應優先於共有人之優先承購權（最高法院九十二年度台上字第三九六號裁判要旨參照）。查，原告主張其具有耕地承租人物權效之優先購買權，而被告僅為土地共有人之債權效力優先購買權，若果屬實，則原告之優先購買權效力，自應優先於被告，併予敘明。再按關於基地或耕地承租人之優先承買權，即承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，須以其基地或耕地有租賃關係存在為其成立之前提要件，故提起此項訴訟之原告，應先證明其基地或耕地之租賃關係存在，始有買賣契約訂立請求權之可言（最高法院四十四年度台上字第七００號判例要旨參照）。從而，本件原告如能證明其確實承租子○○所有系爭土地，則揆諸前開說明，難謂其於系爭土地拍定時，無承租人優先購買權，惟於原告主張優先購買權之前，自應就其對於系爭土地取得租賃關係之事實，予以證明。
（２）原告主張崑山宮出租共有土地時，係以表見代理方式，將子○○所有系爭土地一併出租原告，足見原告承租土地範圍當然包含系爭土地。而本件崑山宮表見代理方式，係子○○明知崑山宮表示為其所有土地應有部分出租代理人，而不表示反對意見云云，惟為被告及子○○到庭所否認，則揆諸前揭說明，原告就表見代理之事實，自應負舉證責任。按原告為證明崑山宮當時確有表見代理出租子○○所有系爭土地之事實，固主張：子○○明知原告有支付系爭土地全部租金予崑山宮，而原告使用土地之範圍，則包括共有土地全部等語，並提出收據為證。惟查，子○○否認原告有支付共有土地全部租金予崑山宮乙節，業如上述。次查，依原告提出收據記載：「茲收到余黃玉心新台幣参仟玖佰元正．．七十九年下期三七五租金；潭底里崑山宮管理委員會．．八十年五月十四日」等情參酌以觀，充其量僅能證明崑山宮曾於八十年五月十四日收受余黃玉心給付之三七五租金三千九百元，核與崑山宮是否對外表示其為子○○土地應有部分出租代理人之客觀代理行為？或子○○明知崑山宮對外表示為其土地應有部分之出租代理人？或子○○明知崑山宮之無權代理行為，仍不表反對意見等情，均屬無涉。從而，原告執該收據資為其有利證據之使用，洵屬無據。
（３）又按分別共有之各共有人，按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權，所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有之各共有人，得按其應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利。至於共有物未分割前，各共有人實際上劃定範圍使用共有物者，乃屬一種分管性質，與共有物之分割不同（最高法院五十七年度台上字第二三八七號判例要旨參照）。原告雖主張其使用土地之範圍，包括共有土地全部，顯見崑山宮確實以表見代理之方式，將子○○所有系爭土地出租予余黃玉心云云。惟所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，非指共有物之特定部分。亦即應有部分之出租或處分，均與共有物本身具體使用無關。從而，原告主張其使用共有土地全部，縱使為真，核亦無從據此，推本溯源，遽認崑山宮業已對外表示其為子○○土地應有部分之出租代理人？或子○○明知崑山宮對外表示為其土地應有部分之出租代理人，而不為反對之意思表示。
（４）末查，原告復未能舉證證明崑山宮有何以表見代理方式，出租子○○所有系爭土地，則揆諸上揭說明，原告主張伊為子○○所有系爭土地之合法承租人云云，即屬無據。
六、綜上所述，本件原告既無法證明承租共有土地全部或系爭土地，則其本於耕地承租人資格，起訴請求確認原告就本院拍定座落高雄縣○○鎮○○段○○○○號，地面田，面積二四三一．一五平方公尺，權利範圍十九萬七千六百一十分之一萬五千八百七十二土地之優先購買權存在，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或舉證，無礙本件判決結果之判斷，爰不逐一論敘，附此敘明。
八、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第八十五條第二項，判決如主文。中華民國九十三年六月二十九日
臺灣高雄地方法院民事第二庭~B法官李昭彥正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國九十三年六月二十九日~B法院書記官鄭翠蘭