臺灣桃園地方法院民事簡易判決 105年度桃簡字第1424號
原 告 徐阿國
訴訟代理人 郭啟榮 律師
被 告 劉永濟
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106年3月27日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落桃園市○○區○○路○○○號一樓房屋騰空遷讓返
還予原告。
被告應給付原告新臺幣柒萬元。
被告應自民國一０五年十一月四日起至遷讓返還第一項房屋之日
止，按月給付原告新臺幣壹萬肆仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣肆拾陸萬參仟柒佰元
為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項得假執行；但被告如以新臺幣柒萬元為原告預供擔
保後，得免為假執行。
本判決第三項到期部分得假執行：但被告就到期部分如每期以新
臺幣壹萬肆仟伍佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴
，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明
者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1
項但書第2款、第3款分別定有明文。本件原告起訴時，原
請求：「⑴、被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路○○○號
1樓房屋（下稱系爭房屋）全部騰空遷讓返還原告。⑵、被
告應給付原告新臺幣（下同）4萬2,000元，及自9月6日
起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月以2萬8,000元計
算之損害金。⑶願供擔保，請准宣告假執行。」；嗣於民國
105年3月27日言詞辯論期日，當庭就供擔保請准宣告假執
行部分，改請求本院依職權宣告假執行（見本院卷第60頁）
，並因被告尚有7萬元之屆期租金未為給付，且於105年11
月3日租期屆滿後，仍未搬離系爭房屋，因而最終變更聲明
為：「⑴、被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。⑵、被
告應給付原告7萬元。⑶、被告應自民國105年11月4日起
至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告2萬8,000元
。」（見本院卷第第61頁），經核該等變更均是基於同一事
實，而修正假執行之部分係減縮應受判決事項之聲明，依上
開說明，此等變更與法尚無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、被告於104年11月5日向原告承租系爭房屋，雙方簽有房屋
租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自104年11月
4日起至105年11月3日止，租金每月1萬4,000元，原告
並於締約時向被告收取押租金2萬8,000元。又依系爭租約
第9條（下稱系爭約款），被告於系爭租約終止時，如不交
還租賃標的物，原告尚得自租約終止之翌日起，至遷讓房屋
之日止，向被告請求按月以租金2倍計算之損害金。
㈡、詎被告自105年4月5日起即未再給付租金，其所欠租金債
務，依被告業已繳納之押租金、抵充105年4月至5月之租
金2萬8,000元後，仍積欠原告自105年6月起至同年10月
止共7萬元之租金。又系爭租約於105年11月3日屆期終止
，被告自應於斯時起，將系爭房屋遷讓返還予原告，然被告
於租約終止後，仍繼續占有使用系爭房屋，原告自得依系爭
約款請求被告給付損害金。為此，爰依民法第450條第1項
、第455條、系爭約款等法律關係，提起本件訴訟等語，並
聲明：如變更後之聲明。
二、被告則以：被告對兩造曾締結系爭租約，其自105年4月起
即未再給付原告租金，迄今被告仍占有系爭房屋等事實均不
爭執。惟系爭房屋有部分占用被告所有之土地，故無法將系
爭房屋返還原告等語資為抗辯，並聲明：駁回原告之訴。
三、經查，兩造曾締結系爭租約，被告自105年4月即未再給付
原告租金，而被告迄今仍占有系爭房屋等情，業據其提出與
其所述相符之系爭租約影本為證（見本院卷第5頁至第9頁
），且為被告於言詞辯論時自認（見本院卷第60頁至第61頁
），依民事訴訟法第279條第1項之法律適用結果，堪信原
告之主張為真實。
四、得心證之理由：
㈠、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租
人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項
、第455條前段分別定有明文。經查，系爭租約之租期自10
4年11月4日起至105年11月3日止，為定有期限之租賃契
約，則承租人於租賃期限屆滿後，即負有返還租賃物之義務
，故原告請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，即屬
有據：況本件原告業於105年10月5日寄送存證信函告知被
告期滿不再續租（見本院卷第45頁），被告表示其有收受該
存證信函（見本院卷第61頁），益徵系爭租約確實於105年
11月3日即已屆期終止，而被告於終止日後即無占有系爭房
屋之正當權源。至被告雖辯稱系爭房屋部分占用其所有之土
地，故無法返還給原告等語（見本院卷第61頁反面），縱然
被告主張屬實，被告此等「土地所有權人」之地位，僅賦予
被告可能得訴請原告拆屋還地之民事權利，然此仍未能作為
被告合法占有系爭房屋之依據，被告復未敘明及舉證其有何
其他得合法占有系爭房屋之權利，是依上開規定，原告請求
被告騰空遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。
㈡、另按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；
無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支
付者，於每期屆滿時支付之，民法第439條定有明文。本件
被告自105年4月起即未依約繳納租金，為被告所不爭執（
見本院卷第61頁）是扣除2萬8,000元押租金後，迄至105
年10月，被告尚積欠7萬元之屆期租金未付【計算式：〈1
萬4,000元（每月租金）×7（105年4月至10月欠繳之月
份數）〉－2萬8,000元（押租金）＝7萬元】，是原告請
求被告應給付積欠之租金7萬元，即屬有據。
㈢、按系爭約款內容為：「租約終止之翌日起，至遷讓房屋之日
止，乙方（即被告）應按約定租額之貳倍算付損害金與甲方
（即原告）」，有系爭租約附卷可參（見本院卷第7頁），
如被告於租期屆至後仍未返還系爭房屋，原告應得自終止契
約之翌日起至被告遷離止，依系爭約款請求違約金。又按約
定之違約金過高者，法院得依職權酌減至相當之數額，民法
第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，
社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且
約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給
付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院
仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字
第1915號判例意旨參照）。本院審酌系爭租約之原租賃期間
約為1年，每月租金為1萬4,000元，被告於租約終止後未
履行遷讓返還系爭房屋之義務，原告所受積極損害、所失利
益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，目前社會經濟
處於存款低利率等狀況，認原告請求按月以租金2倍計算之
違約金尚屬過高，應酌減至按月給付1萬4,500元為適當。
逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告依民法第450條第1項、第455條、系爭約
款，請求被告應將系爭房屋遷讓騰空返還予原告、給付原告
7萬元及自105年11月4日起至遷讓返還系爭房屋之日止，
按月給付原告1萬4,500元，均為有理由，應予准許。逾此
範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
六、本件原告勝訴部分，係依簡易程序所為被告敗訴之判決，爰
依民事訴訟法第389條第1項第3款規定職權宣告假執行；
另依同法第436條第2項適用同法第392條第2項規定，依
職權宣告被告為原告預供擔保得免為假執行如主文第6項至
第8項所示。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國106年4月20日
桃園簡易庭法官葉晨暘
以上為正本係照原本作成
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年4月20日
書記官儲鳴霄