臺灣屏東地方法院民事判決 106年度屏簡字第450號
原 告 吉佳房屋有限公司
法定代理人 楊信華
被 告 黃麗淑
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國106年11月29日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳拾參萬玖仟肆佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍仟壹佰捌拾元，由被告負擔二分之一，餘由原
告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告於執行標的物拍定、變賣或物之
交付前，以新臺幣貳拾參萬玖仟肆佰元預供擔保，或將請求標的
物提存後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告前為屏東縣○○鄉○○路○○○巷○○號房屋及
土地（下稱系爭房地）之所有權人。兩造於民國106年5月22
日締結專任委託銷售契約（下稱系爭委賣契約），約定自
106年5月22日起至同年8月21日止，由原告代被告銷售系爭
房地，委託銷售價格為新臺幣（下同）798萬元，委託底價
為實拿700萬元。惟被告於委託期間內，向原告表示因個人
家庭因素，無法繼續出售系爭房地，一再向原告要求解除系
爭委賣契約，並表示絕非惡意終止委託或已覓得其他買方，
原告考量被告家庭和諧，乃與被告約定不得於系爭買賣契約
約定之銷售期間出售系爭房地，且被告應遵守系爭委賣契約
第11條約定之契約，亦即被告如有於前開委託銷售期間內，
自行將系爭房地出售、出租或經由第三人介紹或其他類似之
銷售行為，視為原告已完成仲介之義務，被告仍應支付原告
已委託銷售總價百分之6計算之違約金，並應全額一次付予
被告（下稱系爭後約）。兩造於106年7月1日簽訂系爭後約
後，原告乃於同日與被告合意解除系爭委賣契約。詎被告竟
於翌日即106年7月2日就系爭房地與買家簽訂買賣契約，並
於同年7月27日為不動產所有權之移轉登記。被告所為業已
違反系爭後約，爰依兩造間契約法律關係，提起本件訴訟等
語。並聲明：被告應給付原告478,800元。
二、被告則以：原告契約上第10條、第11條約定的字太小，我看
不懂，原告的銷售小姐告訴我，只要我不將系爭房地賣給他
們帶看過的客戶，就不算違約，我也不知道哪些人他們曾經
帶去看過房子。這個買家是106年4月有跟我接觸過，2、3個
月後又跟我聯絡，約我到代書那裏去談，後來就成交了，我
當時跟他們解約是因為原告的業務說如果我不喜歡的話，叫
我拿回去自己賣，我也不知道買家會突然打電話給我等語，
資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，原告主張兩造間前於106年5月22日締結系爭委賣契約
，約定被告委託原告銷售系爭房地，委託期間自106年5月22
日起自106年8月21日止，委託銷售價格為798萬元，後被告
於上開委託期間內要求終止契約，雙方乃於106年7月1日另
外約定系爭後約，被告同意遵守系爭委賣契約第11條，被告
於約定條款後方簽名後，雙方合意終止系爭委賣契約。嗣被
告隨即於同年7月2日就系爭房地與訴外人 卜子庭 簽訂買賣契
約，並於同年7月27日為不動產所有權之移轉登記等情，有
專任委託契約書、不動產委託銷售標的現況說明書、系爭房
地登記第一類謄本影本各1份附卷可稽（本院卷第4-10、17
-20頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、得心證之理由：
㈠、按當事人得約定債務人於不履行債務時，應支付違約金；又
違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之
賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履
行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外
，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生
損害之賠償總額，民法第250條第1項、第2項定有明文。次
按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第
252條定有明文。約定之違約金苟有過高情事，法院即得依
此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始
得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務
人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例意旨參
照）。又按當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事
實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約
履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一
部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約
金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受
之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高；
另解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人
立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去
之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則
及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、
經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作
全盤之觀察，以為判斷之基礎，並檢視解釋結果對兩造之權
利義務是否符合公平正義，不能徒拘泥字面或截取書據中一
二語，任意推解致失其真意，此為我國實務上所採見解。
㈡、經查，兩造於106年7月1日約定系爭後約時，係於系爭委賣
契約第19條「其他約定事項」部分，以手寫方式註明：「委
託人已詳閱此契約之第十條，並同意遵守第十一條，受託人
得以同意解約，否則一概予以追究」等語（本院卷第5頁背
面），而系爭委賣契約第10條、第11條分別約定：「（第10
條：委託人終止契約之責任）本契約非經雙方同意，不得單
方任意變更之；如尚未仲介成交前因可歸責於委託人之事由
而終止時，委託人應支付受託人已委託總價百分之2計算之
違約金，作為違約賠償。（第11條：違約之處罰）一、委託
人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委
託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之6計算之違約金
，並應全額一次付予受託人：㈠委託期間內，委託人自行將
房地產標的物出售、出租或經由第三人介紹或其他類似之銷
售行為者。㈡委託人與受託人覓得之買方私下成交。㈢委託
人違反第6條第5項之義務或拒絕與受託人依約洽妥之買方
客戶簽訂不動產買賣契約書者。㈣受託人已提供委託人曾經
仲介之客戶名單，而委託人於委託期間屆滿後三個月內逕與
該客戶或其配偶、二等親內之親屬成交者。二、受託人違反
第7條第3項者，委託人得終止本委託契約」等語（本院卷
第5頁）。觀諸系爭後約及所引用之系爭委賣契約第10條、
第11條約定之整體文義，可知雙方係以系爭委賣契約效力解
除後所生事由之法律效力進行約定，且係向後發生效力而不
溯及既往，故雙方於106年7月1日所為應係終止原委賣契約
並另訂新約，兩造於本院所稱「解除契約」均指「終止契約
」之意。系爭後約則約定就可歸責於委託人即被告之事由而
終止契約時，被告應支付委託總價百分之2之違約金；又被
告如有第11條第1項所訂違約情形，即應支付原告委託總價
百分之6計算之違約金。兩造於系爭委賣契約第19條雖未記
載被告應遵守第11條約定之期間，惟自系爭後約、系爭委賣
契約之前後文文義，及證人即原告公司業務 曾召戎 於本院證
述內容（詳後述），論理上雙方立約時之真意應僅欲限制被
告於前開專任委託銷售期間內，不得為違約銷售行為，而不
及於委託銷售期間屆至後之銷售行為，始為合理，是本院認
原告主張被告應受系爭後約拘束之期間係至106年8月21日止
，應可採納。
㈢、被告雖以前詞置辯，惟此節業經原告否認，證人曾召戎亦於
本院審理時證稱：在被告委賣的過程中，我幫被告處理房子
的清掃、颱風過後的清理，幫被告處理了很多事情，我不可
能請被告將房子拿回去自己賣，也是被告自己主動問我要不
要接她的房子專任委託銷售契約。7月1日當天下午被告到我
們公司，說她兒子不要賣，她被兒子罵得很慘，我為了被告
家庭和諧，所以同意解除契約，但是因為6月28日被告在
LINE對話中提到有人要求面談，讓我覺得怪怪的，所以對被
告要求在第19條加註文字，我當場向被告解釋，也請她詳閱
第10條、第11條契約內容，並把第11條契約內容全部念給被
告聽，還向被告強調不要自行出售房地產，被告的妹妹也在
場聽到。被告不知道我們公司先前帶看了哪些客戶，我也沒
有將客戶名單給被告等語明確（本院卷第34頁背面至第36頁
），並提出其與被告間LINE對話資料為證（本院卷第39-57
頁），核與被告於本院自承：我不知道原告帶哪些客戶去看
過房子，我也沒有問原告的業務曾經帶哪些人去看過房子，
他們不可能把客戶資料給我，證人念第10條、第11條契約內
容時，我覺得很長，我就要她簡單跟我講就好，我只是單純
想要把房子賣出去，也有包紅包給證人等語（本院卷第25頁
、第35頁背面）大致相符，堪信證人曾召戎所述具有真實性
。經本院核閱上開通訊軟體對話內容，證人曾召戎確實為被
告聯絡房屋清掃、修繕事宜，被告遇有其他欲洽購之買家或
仲介，也會通知證人曾召戎（本院卷第42、49頁），且被告
還表明先前曾經專任委託其他房屋仲介銷售房屋，最後是自
己賣掉等語（本院卷第48頁），顯見被告並非初次接觸房地
產買賣，對於專任委託銷售之約定亦相當清楚。又兩造所簽
署乃專任委託銷售契約，原告受委託銷售系爭房地後，已經
投入相當時間、勞力、費用之成本為系爭房地進行網站及電
線桿廣告，此從證人曾召戎與被告之LINE對話紀錄中，證人
曾召戎數次向被告報告進度，被告亦數次詢問帶看結果可知
（本院卷第45、46、49-51頁），顯見其已投入相當之成本
費用，原告應無要求被告自售之可能，是被告前揭業務要求
其自己賣之抗辯，不但查無實證，亦悖於常情，尚難採信。
㈣、又被告雖抗辯證人曾召戎於終止契約時僅要求被告勿將系爭
房地出售予原告公司帶去看的客戶即可云云，惟系爭後約自
文義上觀之，係包含系爭委賣契約第11條內容全部，並非僅
限於原告曾經帶看之客戶甚明；且雙方協議終止契約時，若
協議內容僅禁止被告將房屋出售予原告曾經帶看之客戶，此
一客戶名單便成為系爭後約之重要內容，如被告不知悉上開
客戶名單，即無從判斷是否構成違約，然兩造竟均未就原告
曾經帶看之客戶名單進行告知與詢問，顯見系爭後約之約定
重點，應在於被告於系爭委賣契約之委託銷售期間內，不得
將系爭房地出售予任何人。被告復辯稱系爭委賣契約未有3
日審閱期云云，惟系爭後約復非屬不動產委託銷售契約及其
附件之性質，並無必給予被告3日審閱期之強制規定或約定
，且自兩造簽訂系爭委賣契約時起，距兩造合意終止契約時
已歷1月有餘，被告就系爭後約內容牽涉之系爭委賣契約條
款，早有超過3日之審閱期間；查系爭後約僅涉及第6條第5
項（內容為：委託期間內，若受託人已覓得符合底價之買方
時，委託人應配合簽認要約書或議價委託書等契約）、第7
條第3項（內容為：受託人受託仲介銷售所做市場調查、廣
告企劃、買賣交涉、諮商服務、差旅出勤等活動與支出，除
有雙方同意終止及委託人終止契約外，均由受託人負責，受
託人不得以任何理由請求委託人補貼）、第10條、第11條等
約定，其中與契約終止後被告之義務相關者僅有第10條、第
11條，被告既自承認識字、系爭後約為其親自簽名，即無從
推託不知系爭後約約定應遵守第11條之內容，自應予以遵守
。
㈤、被告出售系爭房地已經違約：
兩造所簽訂系爭後約係以系爭委賣契約第10條、第11條為契
約內容，而依系爭委賣契約第11條第1項之內容，可知兩造
係約定在委售期間內，應由受任人即由原告全權處理系爭房
地之銷售，委任人即被告不得將系爭房地由自己或委由他人
出售，一旦違反，委任人即應給付一定成數之委託價額作為
違約金。本件被告自承於系爭委賣契約終止前已經與買家卜
子庭接洽，嗣於系爭後約約款之有效期間即委託銷售期間內
，甫終止系爭委賣契約，翌日即與卜子庭簽訂系爭房地之買
賣契約，並於系爭後約期間內即106年7月27日將系爭房地所
有權移轉予卜子庭等情，為兩造所不爭執，並有系爭房地登
記謄本在卷足憑，則被告於系爭後約有效期間自行售屋予卜
子庭之行為，已該當系爭後約引用系爭委賣契約第11條內容
所訂「委託期間內，被告自行將系爭房屋出售」之情形，而
構成違約甚明。
㈥、原告得請求之違約金為若干？
⒈按當事人得約定債務人於不履行債務時，應支付違約金；又
違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之
賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履
行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外
，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生
損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當
之數額，民法第250條第1項、第2項、第252條分別定有明文
。又當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民
法第252條以職權減至相當之數額，但是否相當仍須依一般
客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定
標準（最高法院49年台上字第807號判例參照）。
⒉依本件依系爭委賣契約第5條第1項之約定，被告於系爭房地
買賣成交時，應給付約定之服務報酬即系爭房屋實際成交價
之百分之4（本院卷第4頁背面），此與民法第568條第1項居
間報酬規定：「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為
限，得請求報酬」相符，惟系爭委賣契約第11條第1項另約
定，被告如有所列違約情形，應支付原告委託銷售總價百分
之6的違約金，核此約定性質應為被告違約自行將不動產出
售之債務不履行違約金。又該約款既未言明為懲罰性違約金
，依前揭條文，自應認屬損害賠償總額預定性質之違約金，
本院並得依民法第252條規定予以酌減。
⒊被告違約私下與買方洽商，並隱瞞此事與原告終止契約後，
將系爭房地自行出售他人，致原告於委託銷售期間支出相當
之廣告、人力費用，卻無從繼續履行仲介銷售業務，喪失依
系爭契約取得服務報酬之機會，自受有相當服務報酬之損害
，惟系爭契約第7條「受託人之義務」中第5、7、9款另約定
原告有轉交要約書、定金之義務，於仲介買賣成交時，為維
護交易安全，得協助辦理有關過戶及貸款手續登記及相關手
續，可見系爭委賣契約約定之服務報酬，亦包含原告協助辦
理過戶及貸款之勞務，惟系爭房地之買賣並非由原告仲介而
成，相關買賣過戶事宜亦非由原告協助完成，原告並未盡此
部分協助義務，故原告辦理系爭房地之銷售事宜，雖有勞務
付出，但衡其情節，所付出之勞力、時間、成本，縱依契約
原定報酬額計算原告所受損害，其金額尚屬過高，遑論高於
原訂報酬額之違約金，本院斟酌系爭房地之委託銷售價格、
原告於受託銷售期間所付出之勞力、時間、成本，及原告為
房屋仲介公司、被告為一般不動產委託出售者等一切情況，
認本件原告可請求被告給付之違約金應酌減為委託銷售總價
798萬元之3％為適當。依此標準計算，原告得請求被告給付
之服務報酬為239,400元（計算式：委託銷售總價7,980,000
元×3％=239,400元）。
五、綜上所述，原告依據兩造間之契約法律關係，請求被告給付
原告239,400元，洵屬有據，應予准許。逾此範圍之請求，
為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定
，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依
職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，
核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中華民國106年12月20日
屏東簡易庭法官麥元馨
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，其未
表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀
（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年12月21日
書記官潘豐益
訴訟費用計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費5,180元
合計5,180元