臺灣士林地方法院民事簡易判決 100年度士簡字第73號
原 告 錢仲雄
于 蘇瑩
訴訟代理人 楊明廣 律師
被 告 黃基展
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，業經於民國100年2月16日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應將坐落在門牌號碼為台北市○○區○○路○○○號建物之
如附圖所示黃色螢光部分之房屋返還原告。
被告應給付原告新臺幣捌拾柒萬元，及其中：⑴新臺幣貳拾玖萬
元部分自民國九十九年十月一日起至清償日止；⑵新臺幣貳拾玖
萬元部分自民國九十九年十一月一日起至清償日止；⑶新臺幣貳
拾玖萬元部分自民國九十九年十二月一日起至清償日止，均按年
息百分之五計算之利息。
被告應自民國一百年一月一日起至被告將前開房屋返還原告之日
止，按月於每月一日給付原告新臺幣貳拾玖萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟叁佰貳拾元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法
第386條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯論而
為判決。
二、原告主張前將坐落在門牌號碼為台北市○○區○○路○○號之
房屋全部出租予被告，約定租期自民國98年7月1日起至
100年6月30日止，共二年（下簡稱系爭租約）。原約定租
金為每月新臺幣42萬元，嗣經兩造同意縮減出租範圍為如附
圖所示黑色陰影部分房屋（下簡稱系爭房屋）並調整降低租
金為每月新臺幣（下同）29萬元。被告租用系爭房屋經營「
薇閣寵物用品店」，截至99年6月30日止，被告均依約給付
租金；惟依租約第3條第1項規定，被告原本應於99年6月
底前交付次年度租金之支票與原告，詎料自99年6月底，各
地之薇閣寵物用品店皆無預警停業，人去樓空。事發後，被
告之債權人競至被告之各營業所搬走貨物、寵物，被告卻從
未出面處理債務。系爭租約收有押租金87萬元，經抵扣欠繳
之6個月租金中之3個月，迄至99年12月底止，尚累積有3
個月租金未給付；經原告委請律師按兩造公證書所載被告所
得支配與瞭解之範圍即台北市○○○路○○○巷37之2號地址
寄發存證信函，通知被告應繳納積欠之6個月租金，如逾期
未給付則以同一存證信函為終止租約之意思表示。另依租賃
契約第6條第2項約定，被告應自終止租約之翌日起至實際
遷讓之日止，按月給付相當相當於租金二倍即58萬元之違約
金。為此，原告依兩造間租賃契約之法律關係，起訴請求聲
明：㈠被告應自台北市○○區○○路○○號建物之如附圖所示
黃色螢光所示部分騰空並為遷出，將系爭房屋返還原告。㈡
被告應給付原告87萬元，其中29萬元自99年10月1日起至清
償日止，按年息5%計算之利息，其中29萬元自99年11月1日
起至清償日止，按年息5%計算之利息，其中29萬元自99年12
月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應自
100年1月1日起至訴之聲明第一項所載標的物騰空返還原
告之日止，按月於每月1日給付原告58萬元。被告經合法通
知，未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀為聲明或陳述。
三、原告主張被告承租系爭房屋、欠租並經終止租約等事實，業
據其提出系爭租賃契約、存證信函、公證書、房屋稅單等為
證，被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提
出書狀作任何聲明或陳述，堪認原告主張為事實；原告於被
告欠租違約後，依據系爭租約兩造約定被告於欠租兩期後，
原告即得終止租約請求返還房屋，原告自得單方終止系爭租
約；而系爭租約第九條又約定「送達及不送達之處置：出租
人與承租人雙方相互間之通知，應以本公證書所載之地址為
準，其後如有變更未經書面告知他方，致無法送達或拒收者
，以郵局第一次投遞之日期為合法送達日期」，顯見兩造業
已對於被告應受送達處所有明文約定，因之，原告主張以租
約所載之「台北市○○區○○○路○○○巷37之2號」為被告
應受送達處所，應屬可採，本件原告既已以存證信函催告給
付欠租、終止租約，且經送達至上開所約定被告住所，堪認
已置該終止、催告之意思表示於被告所同意之約定處所，應
認已生終止意思表示到達被告之效力，則於原告於存證信函
中所催告之99年12月30日時系爭租約已經消滅，原告請求被
告返還系爭房屋，應予准許。又被告迄租約終止時，已經欠
租六個月，經原告扣抵押租金87萬元即相當於三個月之租金
額後，仍積欠有三個月即87萬元之租金，原告請求被告給付
欠租以及按各期租金到期起至清償日止按年息百分之五法定
利率計算之遲延利息，亦應准許。末按約定之違約金過高者
，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文；經查：
系爭租約第六條固然約定承租人拖欠租金達兩個月以上經出
租人終止租約，自終止之日起承租人應按日支付兩倍房租計
算之違約金等語，惟衡諸通常租賃房屋之使用，因遭占用未
返還所受之損害，僅以相當於租金計算即足彌補出租人之損
失，系爭租約之租金已高達每月29萬元，被告欠租達兩期以
上固然已經違約，然兩造所約定之違約金如按月計算竟高達
租金兩倍之58萬元，顯然過高，本院認以相當於租金即每月
29萬元為適當，逾此範圍不應准許。
四、從而，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，判決如主文
所示。而本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序
所為原告部分勝訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第
3款規定，應依職權宣告假執行，並依職權確定訴訟費用額
共為2,320元（第一審裁判費)，應由被告負擔。
中華民國100年2月23日
士林簡易庭法官黃國益
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應
記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決
送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國100年2月23日
書記官許雅玲