臺灣高等法院臺南分院110年度上字第41號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院臺南分院110年上字第41號民事判決

裁判日期：民國110年09月28日

裁判案由：租佃爭議

臺灣高等法院臺南分院民事判決110年度上字第41號上訴人 陳雲國
陳國 清 陳正清
陳進 福
陳海山 陳海松 前列共同訴訟代理人 林彥百 律師被上訴人 高昭茂 訴訟代理人 林春發 律師上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國109年10月27日臺灣嘉義地方法院第一審判決(109年度訴字第213號)提起上訴，本院於110年9月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按租佃爭議依耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項規定採調解、調處前置主義，未經調解、調處而逕行起訴者，其起訴程序為不合法。惟所謂租佃爭議，係指出租人與承租人間因耕地租佃租約之訂立、變更、終止或換訂等權利義務關係所生之爭議而言，又於耕地租佃委員會調處調解程序中，耕地三七五減租條例並未限定調處調解之範圍需以當事人所聲請之調解事由為限，此與民事訴訟程序要求原告起訴時即需特定訴訟標的及其原因事實，且非有特定事由不得將原訴變更或追加者尚有不同，故租佃當事人間就耕地租賃之權利義務關係所生之爭議事項聲請調解，耕地租佃委員會即得就租佃關係進行調解或提出調處方案，而不受調解聲請事由之限制，如當事人不能成立調解或不服調處結果，其權利義務即有經司法機關實質審理必要，故耕地租佃委員會即得將租佃爭議移送司法機關審理，當事人亦得逕行起訴。經查，被上訴人(即原告)高昭茂、原審共同原告 高文亮 與上訴人(即被告)陳雲國、 陳國清 、陳正清、 陳進福 、陳海山、陳海松等6人(下稱陳雲國等6人)就坐落嘉義縣○○鄉○○段0○○0000○
000○000○000地號土地訂有耕地三七五租約（租約字號：中街字第2號，出租人高昭茂、高文亮）。然上訴人陳雲國等6人於000、000地號(合稱系爭2筆土地)土地上擅自建蓋地上物，未自任耕作，違反耕地三七五減租條例規定，請求依法拆除地上物收回土地，而申請嘉義縣竹崎鄉公所耕地租佃委員會調解，嗣調解不成立，再經嘉義縣政府耕地租佃委員會調處，因雙方無法達成共識，致調處不成立，乃由嘉義縣政府耕地租佃委員會移送原審法院審理等情，有嘉義縣政府民國109年3月17日府地權字第1090056707號函及附件資料在卷可稽。是於嘉義縣竹崎鄉公所耕地租佃委員會及嘉義縣政府耕地租佃委員會調解及調處程序進行中，被上訴人已主張上訴人陳雲國等6人於系爭2筆土地上擅自建蓋地上物，未自任耕作，欲拆除地上物，收回土地，足見兩造間關於拆除地上物、請求返還土地等情，均屬前述租佃爭議事項，上訴人本件起訴程序並無不合，合先敘明。
二、被上訴人主張：㈠其就所有000地號、面積4,276平方公尺及000地號、面積98
平方公尺土地，與上訴人陳雲國等6人訂有耕地三七五租約。而0000地號土地現況上有地上物；000地號土地上有門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村○○00號建物，上訴人陳雲國等6人在上開地號土地上擅自建蓋地上物，並未自任耕作，故原訂租約無效，經被上訴人於108年10月29日以存證信函通知上訴人陳雲國等6人拆除地上物交還土地。被上訴人並向嘉義縣中埔鄉公所耕地租佃委員會申請調解，調解不成立；再經嘉義縣政府耕地租佃委員會調處，亦不成立。被上訴人因此依據耕地三七五減租條例第16條第1項、2項、民法第767條第1項規定，請求上訴人陳雲國等6人拆除地上物，交還土地。
㈡、倘000地號土地上有門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村○○00號建物，屬於耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定：「非因不可抗力繼續一年不為耕作時」之範疇，則被上訴人亦提出「預備主張」，主張依據耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止000地號土地租約，並以本書狀繕本之送達，對上訴人陳雲國等6人就000地號土地為終止租約之意思表示。
㈢、原審判決確認兩造間就系爭2筆土地耕地三七五租約之租賃關係不存在，並命上訴人應將坐落000地號土地上如嘉義縣水上地政事務所複丈日期109年4月13日土地複丈成果圖(下稱原判決附圖)所示原判決附圖所示I、N、R、S、J、Q、K、
O、L、U之建物拆除（詳如附表所示)，並將土地返還被上訴人，並無不合，上訴人之上訴為無理由。並聲明：上訴駁回。(原審就被上訴人請求確認000地號、000地號土地及高文亮請求確認000地號、000地號及系爭2筆土地與上訴人陳雲國等6人間耕地三七五租約之租賃關係不存在部分，為被上訴人及高文亮敗訴之判決，被上訴人及高文亮就此未上訴；另被上訴人請求原審共同被告 徐賢儒 應將坐落000地號土地上，如原判決附圖編號E面積21.91平方公尺RC造住宅拆除，並將土地返還被上訴人，原審為徐賢儒敗訴判決，徐賢儒未上訴，均不在本院審理範圍，附此說明)。
三、上訴人則抗辯：⒈000地號土地如原判決附圖所示編號R以及S部分及000地號土
地上如原判決附圖所示編號D及E建物，並非上訴人陳國清等所有，即無三七五減租條例第16條第1項，第2項之適用。⒉原審判決附圖編號V、4.9平方公尺；編號H、3019.67平方公
尺；編號T、536.76平方公尺之用途均載為「空地」，顯與事實、土地利用現況大相逕庭，上開部分之面積達3561.33平方公尺，占系爭000地號土地(4276平方公尺)之大部分，其上上訴人廣植農作物(芭樂、皇帝豆、油菜、玉米、芒果、蓮霧、桃子)，並有轉作事實，當有自任耕作。至於000、000地號上存有建物，被上訴人既然已向上訴人收取「厝地200斤」租谷之使用對價，被上訴人應受拘束，當無再行爭執三七五減租條例第16條第1、2項之餘地，原審判決自有未合。並聲明：⑴原判決不利於上訴人之部分廢棄。⑵前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
四、兩造不爭執事實及爭執事項：
甲、不爭執事實：㈠000地號土地(面積4276平方公尺、使用分區：特定農業區
、使用地類別：農牧用地)，000地號土地(面積98平方公尺、使用分區：特定農業區、使用地類別：農牧用地)，均為被上訴人單獨所有。(見原審卷1第38頁、原審卷2第147頁之土地登記謄本)㈡被上訴人所有系爭2筆土地，於38年6月21日即與 陳阿灶 簽
訂有中街字第2號之中埔鄉耕地三七五租約，嗣因原承租人陳阿灶於86年死亡，承租人變更為上訴人陳海山、陳海松及訴外人 陳海源 ，再因陳海源於108年間死亡，承租人變更為上訴人陳雲國、陳國清、陳正清、陳進福、及陳海山、陳海松等6人。(原審卷1第49-53頁)㈢系爭000、000地號土地上之地上物，如附表所示。
乙、兩造爭執事項：㈠被上訴人與上訴人陳雲國等6人間，系爭2筆土地之耕地租
約，是否有耕地三七五減租條例第16條第1、2項未自任耕作而無效情形？㈡系爭000地號土地若無上開㈠情形，被上訴人依耕地三七
五減租條例第17條第1項第4款終止租約有無理由？㈢被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人陳雲國等
6人應拆除系爭000地號土地上之地上物(附表編號1)，並交還系爭242地號土地，有無理由？
五、本院之判斷：㈠被上訴人與上訴人陳雲國等6人間，系爭2筆土地之耕地租約
，是否有耕地三七五減租條例第16條第1、2項未自任耕作而無效情形？⒈按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他
人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。耕地三七五減租條例第16條第
1項、第2項分別定有明文。次按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因。又參酌前揭條文文義，所謂原定租約無效，應指同一當事人間租約內租賃多筆耕地，僅其中一筆或數筆不自任耕作，該租約全部均歸無效。
⒉經查，被上訴人就其所有系爭2筆土地，與上訴人陳雲國等
6人簽訂有中埔鄉中街字第2號耕地三七五租約，有嘉義縣政府109年3月17日府地權字第1090056707號函檢送資料、上開地號土地登記謄本在卷可參，自堪信為真。又上開000地號土地上有如原判決附圖所示編號N面積5.79平方公尺磚造住宅、編號R面積11.85平方公尺鐵皮造住宅、編號S面積21.93平方公尺磚造儲藏室、編號I面積46.19平方公尺鐵皮造鴿舍、編號J面積62.63平方公尺RC造菸窯、編號Q面積65.29平方公尺鐵皮造雨遮、編號K面積73.26平方公尺鐵皮造住宅、編號O面積84.03平方公尺磚造住宅、編號L面積98.95平方公尺磚造菸窯、編號U面積90.23平方公尺鐵皮造資材室；上開000地號土地上有編號E面積21.91平方公尺RC造住宅等建物，業據原審履勘現場查明屬實，並囑託嘉義縣水上地政事務所測量，有原審勘驗筆錄、嘉義縣水上地政事務所複丈日期10
9年4月13日土地複丈成果圖、現況照片在卷可稽（見原審卷一第133至137、147、209至281頁）。則上訴人陳雲國等6人，就三七五租約之耕地有建築房屋及供其他非耕作之用，而有不自任耕作之情事，應可認定。
⒊上訴人陳雲國等6人固辯稱兩造間除簽定有三七五耕地租約
外，尚涵蓋建物基地之使用對價「厝地200斤」，此即債之更改，是上訴人陳雲國等6人並未違反耕地三七五減租條例等語。惟查，就上訴人陳雲國等6人所主張之厝地，乃為本院另案109年度上字第221號拆屋還地事件中，被上訴人所有另筆000地號土地，本件上訴人陳國清、陳海山、陳海松及訴外人 張元祥 、 張佩華 對000號土地是否有租賃關係及有無合法占有權源之爭議，而有關「厝地200斤」且不論係做為補貼000號土地地價稅或係使用243號土地對價之用，均與本件耕地租約標的○○段000、000地號土地無關。是上訴人陳雲國等6人前揭抗辯委無可採。是依上開說明，上訴人陳雲國等6人，就三七五租約之耕地有建築房屋及供其他非耕作之用，而有不自任耕作之情事，已甚明確，則000地號土地耕地三七五租約應屬無效。
又一部未自任耕作，全部租約無效，故同段000地號土地租約亦屬無效，是被上訴人請求確認兩造間就系爭2筆土地之耕地三七五租約不存在，即屬有據。
㈡被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人陳雲國等6人
應拆除系爭000地號土地上之地上物(附表編號1)，並交還系爭000地號土地，有無理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。
次按未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，又房屋之拆除為一種事實上之處分行為，是未經辦理所有權第一次登記之建物，須有事實上之處分權者，始得予以拆除（最高法院96年度台上字第2772號判決同此意旨）。
⒉經查，000地號土地為被上訴人所有，而該土地有如原判
決附圖之地上建物，其面積、構造用途詳如附表所示，且為未辦理保存登記之建物，此亦為兩造所不爭執之事實。而兩造所簽訂耕地三七五租約，因上訴人陳雲國等6人未自任耕作情事而歸於無效，已如前述，是上開未辦保存登記建物即屬無權占有系爭土地。
⒊再查，上訴人陳國清於原審109年4月13日行勘驗程序時
自承「000土地上建物為我父親興建，為3層樓，一、二樓為水果紙箱置材室，三樓為鴿舍，另000土地上另有舊有雞舍、水井，部分為住宅，另有菸窯，現已無種植菸草，尚有機器存在。000、000上還有一個雞舍及鴿舍，是我二叔陳海松的。」等語、上訴人陳海松自承：「是我的，沒有錯」等語，有原審勘驗筆錄可稽（見原審卷一第13
3至135頁）。而上開上訴人陳國清所指之建物即如原判決附圖所示編號U面積90.23平方公尺鐵皮造資材室；上訴人陳海松所指之建物即如原判決附圖所示編號I面積46.19平方公尺鐵皮造鴿舍。是被上訴人請求上訴人陳雲國、陳國清、陳正清、陳進福拆除上開編號U面積90.23平方公尺鐵皮造資材室；請求上訴人陳海松拆除上開編號I面積46.19平方公尺鐵皮造鴿舍，並返還土地，即均屬有據，應予准許。
⒋又如原判決附圖所示編號N面積5.79平方公尺磚造住宅、
編號J面積62.63平方公尺RC造菸窯、編號Q面積65.29平方公尺鐵皮造雨遮、編號K面積73.26平方公尺鐵皮造住宅、編號O面積84.03平方公尺磚造住宅、編號L面積
98.95平方公尺磚造菸窯等建物，被上訴人主張為上訴人陳雲國等6人共有等語，上訴人陳雲國等6人既未積極否認並具體化陳述其主張之責任，且上訴人陳國清於本院陳稱15號房子一半在農地上一半建地已快百年了(見本院卷第106頁），另案109年上字第221號拆屋還地事件，上訴人陳國清亦稱房子係其阿公陳阿灶重新興建目前所看得到的房子等情明確(該案原審卷第322頁)。則陳阿灶之子孫即上訴人陳雲國等6人，對上開建物有事實上處分權，應可採信。則被上訴人請求上訴人陳雲國等6人拆除上開編號N面積5.79平方公尺磚造住宅、編號J面積62.63平方公尺RC造菸窯、編號Q面積65.29平方公尺鐵皮造雨遮、編號K
面積73.26平方公尺鐵皮造住宅、編號O面積84.03平方公尺磚造住宅、編號L面積98.95平方公尺磚造菸窯，並返還土地，亦均屬有據，應予准許。
⒌再者，如原判決附圖所示編號R面積11.85平方公尺鐵皮造
住宅、編號S面積21.93平方公尺磚造儲藏室等建物，被上訴人主張亦為上訴人陳雲國等6人所有等語，而上訴人陳雲國等6人則辯稱編號R及S部分非上訴人陳雲國等6人所有。本院認被上訴人所有000地號土地與上訴人陳雲國等6人訂有耕地三七五租約，上訴人陳雲國等6人為承租人，就000地號土地為有事實上管領之占有人，則上訴人陳雲國等6人就其抗辯編號R及S部分非其所有之原因事實，除有正當事由外，應為真實、完全及具體之陳述，以供被上訴人得據以反駁，而不得僅為單純之否認非事實上處分權人。況被上訴人既已主張上訴人陳雲國等6人就000地號土地，有不自任耕作之情事，兩造間耕地三七五租約歸於無效，上開編號R面積11.85平方公尺鐵皮造住宅、編號S面積21.93平方公尺磚造儲藏室等建物，對被上訴人所有000地號土地即屬無權占有。又上訴人陳雲國等6人既未於原審109年4月13日行勘驗程序時，積極否認並具體化陳述其主張非編號R面積11.85平方公尺鐵皮造住宅、編號S面積21.93平方公尺磚造儲藏室等建物事實上處分權人之原因事實，基於舉證責任之減輕，應認上訴人陳雲國等6人因對000地號土地為事實上管領之占有人，就上開編號R面積11.85平方公尺鐵皮造住宅、編號S面積21.93平方公尺磚造儲藏室等建物，未盡其抗辯之具體化陳述義務，是被上訴人主張上訴人陳雲國等6人為上開編號R面積11.85平方公尺鐵皮造住宅、編號S面積21.9
3平方公尺磚造儲藏室等建物之事實上處分權人，上訴人陳雲國等6人應拆除上開編號R面積11.85平方公尺鐵皮造住宅、編號S面積21.93平方公尺磚造儲藏室等建物為其所有，並返還土地，亦均屬有據，應予准許。
六、綜上所述，被上訴人主張其所有系爭2筆土地與上訴人陳雲國等6人簽訂有中埔鄉中街字第2號耕地三七五租約。又因系爭2筆土地有如原判決附圖所示編號N、R、S、I、J、Q、K、O、L、U、E之地上物，上訴人陳雲國等6人屬未自任耕作，已屬可採，則系爭耕地三七五租約，依耕地三七五減租條例第16條之規定，應屬無效。再上開編號建物無權占有000地號土地。從而，被上訴人請求確認兩造間就○○段0000、000地號土地之耕地三七五租約不存在；及請求上訴人陳雲國等6人應將242地號土地上如原判決附圖所示編號N、R、S、I、J、Q、K、O、L、U(詳如附表編號1)之建物拆除，並返還占用土地，為有理由，應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國110年9月28日
民事第二庭審判長法官吳上康
法官林育幟
法官李素靖上為正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。中華民國110年9月28日
書記官高曉涵【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。
【附表】：
編號系爭土地原判決附圖構造用途備註(使用人)⒈000地號編號I(面積46.19㎡)編號N(面積5.79㎡)編號R(面積11.85㎡)編號S(面積21.93㎡)編號J(面積62.63㎡)編號Q(面積65.29㎡)編號K(面積73.26㎡)編號O(面積84.03㎡)編號L(面積98.95㎡)編號U(面積90.23㎡)鐵皮造鴿舍磚造住宅鐵皮造住宅磚造儲藏室RC造菸窯鐵皮造雨遮鐵皮造住宅磚造住宅磚造菸窯鐵皮造資材室→→陳海松╮││→陳雲國、陳國│清、陳正清、陳進│福、陳海山、陳海松│等6人│╯→→陳雲國、陳國清、陳正清、陳進福4人⒉000地號編號E(面積21.91㎡)RC造住宅→徐賢儒