臺灣士林地方法院民事簡易判決 101年度士簡字第19號
原 告 蘇李珠
被 告 台北 富邦商業銀行股份有限公司
法定代理人 韓蔚廷
訴訟代理人 李聖義
盧松永
上列當事人間第三人異議之訴等事件，於民國101年11月21日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣肆仟零捌拾元由原告負擔。
訴訟標的及理由要領
一、原告起訴主張略以：
㈠被告就其對債務人 林月珠 之債務，對原告所有之門牌號碼為
台北市 ○○區○○里○○路○○○號之房屋（下稱系爭房屋）
聲請強制執行，經本院民事執行處以100年度司執字第5388
1號將系爭房屋查封在案，目前進行至強制執行拍賣程序，
是以本件強制執行程序尚未終結。
㈡現存之系爭房屋乃係原告出資興建，故原告就此有得以主張
排除強制執行之權利：
⒈系爭未辦理保存登記之建物，乃原告於民國（下同）79年
間購自訴外人 何青年 ，原先僅為一農舍，後原告為居住使
用而將農舍拆除後，新建為二層樓之建物，即81年間之戶
籍地址：台北市○○區○○路○○○號2樓。
⒉嗣該建物於79年8月14日接獲台北市政府工務局建築管理
處北市工建查字第8381號新違建勒令停工拆除通知單，該
建物遂依法拆除結案；後原告就地重建為現存之建物時，
遭台北市政府工務局建築管理處認原告違反建築法，對於
依建築法規定強制拆除之建物，違反規定重建，原告因此
遭本院刑事庭以81年度簡字第537號刑事判決，判處拘役
50日，併科罰金新台幣（下同）15,000元。
⒊是以，自前開判決事實理由欄之記載，已可認現存之系爭
建物為原告出資興建，原告就此即有得以主張排除強制執
行之權利。
㈢又系爭房屋不僅係原告出資興建，且向來均為原告所有並居
住使用，該建物之事實上處分權亦從未移轉與債務人林月珠
；被告主張該建物為債務人林月珠所有，並聲請為查封拍賣
之強制執行程序應予撤銷：
⒈債務人林月珠雖曾於90年2月4日與原告簽定不動產買賣契
約書，約定以600萬元購買系爭房屋，惟林月珠並未給付
分毫，故系爭房屋之事實上處分權也從未移轉予林月珠。
再觀系爭買賣契約書第2條第2款約定：「第貳次付款：
於辦妥稅籍異動時，甲方付清尾款新台幣四百五十萬元正
，並同時房屋移交。」惟林月珠甚至連簽約時應付之第一
期款150萬元都分文未付；甚者，更以欲向金融機關辦理
貸款為由，向原告騙取印鑑章、身分證件等，逕向台北市
稅捐稽徵處為稅籍異動之變更登記。
⒉原告曾以99年10月18日台北光華郵局第524號存證信函，
催告林月珠限期給付價金，否則主張解除買賣契約；並表
示系爭房屋之房屋稅籍登記乃林月珠騙取原告之印鑑章及
身分證所為等。是以，本件系爭房屋從未曾交付與林月珠
，而系爭房屋之事實上處分權，亦未曾移轉給林月珠。況
且從原告寄發存證信函迄今，早已逾期，林月珠仍未為款
項之給付，本件買賣契約早已解除，故原告據此主張撤銷
強制執行程序，核屬有據。
㈣綜上，本件強制執行程序尚未終結，而系爭房屋既係由原告
出資興建並居住使用中，且該建物事實上處分權從未移轉予
林月珠，則原告就系爭房屋自有足以排除強制執行之權利，
是以原告爰依法提起第三人異議之訴，請求被告與債務人林
月珠間臺灣士林地方法院100年度司執字第53881號，就原
告所有門牌台北市○○區○○里○○路○○○號之房屋，所為
之強制執行程序，應予以撤銷。
二、被告答辯略以：
根據財政部調出來的財產歸屬資料，查到系爭房子的所有人
是被告之債務人林月珠，房屋所有權是以登記人為主，至於
原告與林月珠的糾紛，被告無法介入爭執等語，以玆抗辯，
並聲明：原告之訴駁回。
三、本院認定：
㈠按第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，得於
強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴，
為強制執行法第15條前段所明定。而第三人就執行標的物有
足以排除強制執行之權利者，係指對於執行標的物有所有權
、典權、留置權、質權存在情形之一者而言；又如債務人係
買受違章建築之買受人並受領交付而取得事實上處分權，原
始建築人即不得再以其不能登記為由主張所有權為其原始取
得而訴請確認，其基於所有權而請求撤銷查封，亦無由准許
。則執行標的物之房屋固由第三人建築完成為原始建築人，
然該第三人既將該房屋出售轉讓並完成交付，而由執行債務
人某取得事實上處分權，則房屋原始建築人提起第三人異議
之訴，自屬無從准許。（最高法院84年度台上字第2483號判
決參照）
㈡查本件原告主張系爭房屋係由伊出資興建並居住使用中，且
該建物事實上處分權從未移轉予執行債務人林月珠等語，固
據提出臺灣臺北地方法院士林分院81年度士簡字第537號刑
事判決1份、不動產買賣契約書1份、99年10月18日之存證
信函等文件，並聲請訊問證人 王金益 為證。惟查：
⒈王金益雖到庭證稱：「林月珠81年到陽明山跟我認識，我
們成為好朋友，因為系爭房屋是地上物，林月珠說要買這
個房子，價錢是600萬，我就介紹給林月珠，原告就將讓
渡書給林月珠，林月珠說他買這個房子可以聯貸，因為他
還有自己的房子，系爭房屋沒有產權登記，林月珠要我簽
一個假租約，當成向銀行貸款的證據，但後來也沒有貸款
下來，我有請求林月珠把原始資料歸還給原告，林月珠要
求我要把他幫我付女兒學費的60萬元還他，如果分期每個
月要還15000元，一共要還100萬元，然後他才會把房子
過戶給原告。原告不知道這個租約的事情。」（見101年
2月22日言詞辯論筆錄）等語。惟依林月珠本於房屋租賃
之法律關係，訴請王金益遷讓房屋之民事事件，經本院
100年度簡上字第211號判決確定，據該確定判決認定事
實謂：①系爭房屋原為蘇李珠（即本件原告）所有，林月
珠於90年2月14日向蘇李珠買受系爭房屋，並簽訂買賣契
約書。②王金益向林月珠承租系爭房屋，約定租期自90年
2月16日起至91年2月15日止，租金每月為1萬5,000元
；王金益自91年2月起即按月給付林月珠1萬5,000元，
且給付款項總計達110萬7,000元；該建物租賃契約，因
到期後兩造未另行簽訂租約，故更新為不定期租賃之法律
關係；王金益辯稱林月珠欲以系爭房屋向銀行貸款始與伊
虛偽簽訂租約云云，顯有違常理，自不足採。足徵王金益
所證與林月珠間就系爭房屋簽訂之租賃契約，屬通謀虛偽
意思表示云云，要無可採。
⒉又經與王金益隔離訊問，原告則自認：「（法官問：你剛
剛提到因為林月珠要幫你貸款，所以要租，是何意？）林
月珠他要買我這個房子的時候，他跟我說因為我這個房子
沒有利用價值，他可以幫我聯貸，意思就是連同他的房子
一起去辦貸款，以林月珠的名義去貸款，然後貸出來的錢
再來付我這個房子的錢。」（見101年2月22日言詞辯論
筆錄）等語；並自承：「系爭房屋我是要賣給林月珠沒有
錯，但是他沒有給我錢。」（見101年11月21日言詞辯論
筆錄）等語。而原告於89年12月1日簽署讓渡書，約定將
系爭房屋讓渡予林月珠，並與林月珠於90年2月14日簽訂
不動產買賣契約書，約定由林月珠向原告購買系爭房屋，
價金600萬元，王金益則於原告所簽署之第2份讓渡書擔
任保證人；該不動產買賣契約書第二條付款期限及移交不
動產方法係約定：「㈠本約簽訂時，甲方應付乙方價款之
一部分計新臺幣壹佰伍拾萬元正（含定金）乙方亦即日親
收足訖。餘款則照左列規定給付之。㈡第貳次付款：於辦
妥稅籍異動時，甲方付清尾款新臺幣肆佰伍拾萬元正，並
同時房屋移交。」林月珠於簽約後，即於90年2月16日於
華泰商業銀行石牌分行提款130萬元，並由華泰商業銀行
開立以王金益為受款人之同額支票交付予王金益，林月珠
並於90年2月19日繳納契稅完畢，且系爭房屋之稅納稅名
義人亦已變更為林月珠等情，有讓渡書、不動產買賣契約
書、華泰商業銀行函送之支票及傳票影本、契稅繳款書、
房屋稅繳款書等附在本院100年度士簡字第817號及100
年度簡上字第211號卷可參。縱如原告所述一直居住使用
系爭房屋，惟按物之出賣人負交付其物於買受人，並使其
取得所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。所謂
交付其物於買受人，即移轉其物之占有於買受人之謂，依
民法第946條第2項規定，占有之移轉得準用同法第761
條之規定，亦即移轉占有並不以現實交付為限，簡易交付
、占有改定或指示交付，均生移轉占有之效力。而原告與
林月珠簽訂不動產買賣契約書時，因原告與王金益已居住
於系爭房屋，遂約定由王金益與林月珠簽訂租約，由林月
珠取得間接占有之地位以代交付，尚符常情。且原告與林
月珠於90年2月14日簽訂不動產買賣契約後，林月珠於90
年2月15日即與王金益簽訂租約，並收取租金，實際上已
為管理、收益，自足認原告已將系爭房屋之事實上處分權
讓與林月珠。至林月珠有無付清系爭房屋之價金，乃其有
無依買賣契約履行給付價金義務之問題，非謂其未付清價
金，則系爭房屋之事實上處分權即當然未為移轉，故原告
主張系爭房屋之事實上處分權並未移轉予林月珠，尚無可
採。
㈢綜核上述，系爭房屋之事實上處分權既已移轉予執行債務人
林月珠，揆諸前述說明，原告以其為系爭未經保存登記房屋
之原始建築人，對被告聲請強制執行債務人林月珠擁有事實
上處分權之系爭房屋之執行程序，提起第三人異議之訴，請
求撤銷，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證等攻擊防禦方法，
核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
中華民國101年11月30日
士林簡易庭法官陳介源
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（台北市○○○路
○段○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國101年11月30日
書記官范煥堂