裁判字號：臺灣臺北地方法院109年訴字第6944號民事判決
裁判日期：民國109年11月26日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決109年度訴字第6944號原告 許維瑛 訴訟代理人 王凱莉 被告天時資產管理有限公司法定代理人 林宇宏 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109年11月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號五樓之七房屋回復原狀，並騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣參萬元，及自民國一百零九年四月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零九年四月十七日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬貳仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴時聲明第2項及第3項原為：被告應給付原告新臺幣（下同）5萬4000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；被告應自民國109年3月23日起至騰空遷讓房屋之日止，按月給付原告1萬5000元。嗣於109年11月17日言詞辯論期日，當庭變更聲明第2項及第3項之金額為如後聲明㈡㈢所示，核原告所為屬擴張或減縮應受判決事項聲明，揆諸前揭規定，並無不合，應予准許。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：伊將門牌號碼為臺北市○○區○○街00號5樓之7房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，兩造並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自108年11月10日起至110年11月9日止，每月租金1萬5000元，被告應按月於每月10日前給付。詎被告未依約給付租金，尚積欠109年1月至3月共計3個月之租金4萬5000元未給付，扣除押租金1萬5000元，尚有2個月之租金共3萬元未給付。伊已於109年3月17日定期催告被告給付租金並終止租約，被告屆期仍未給付，系爭租約因而於109年3月23日終止。系爭租約終止後，被告仍繼續占有使用系爭房屋，屬無權占有，受有相當於租金之不當得利，致伊受有損害。爰依系爭租約第4條、第13條約定、民法第767條第1項、第179條規定，請求被告將系爭房屋回復原狀並騰空遷讓返還予伊，另應給付積欠之租金3萬元本息，及自起訴狀繕本送達翌日即109年4月17日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利1萬5000元及相當於1倍租金之違約金1萬5000元合計3萬元等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋回復原狀，並騰空遷讓返還予原告；㈡被告應給付原告3萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬元。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：㈠按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第439條前段、第440條第1項分別定有明文。次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段及第767條第1項前段亦分別定有明文。
㈡經查：
⒈原告主張兩造間就系爭房屋之租賃期間自108年11月10日起至
110年11月9日止，每月租金1萬5000元，被告應按月於每月10日前給付，詎被告未依約給付租金，尚積欠109年1月至3月共計3個月之租金4萬5000元未給付，扣除押租金1萬5000元，尚有2個月之租金共3萬元未給付，伊已於109年3月17日以存證信函之送達定期催告被告於5日內給付租金並終止租約，被告屆期仍未給付，系爭租約已於109年3月23日生終止效力，被告於系爭租約終止後迄未返還系爭房屋等情，業據其提出系爭租約、台北體育場郵局109年3月16日第309號存證信函、上開存證信函於109年3月17日送達被告之送達回執等件為證（北補卷第11至29頁），被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，復未提出書狀作何答辯以供本院斟酌，自堪信原告上開主張為真實。又依系爭租約第9條第4項約定，承租人返還房屋時，應負責回復原狀（北補卷第15頁），揆諸前揭說明及上開規定，原告請求被告將系爭房屋回復原狀遷讓返還予原告，並給付積欠之租金3萬元，洵屬有據，應予准許。
⒉系爭租約第4條約定：「承租人每月租金為1萬5000元，每期
應繳納乙個月租金，並於每月10日前支付」（北補卷第15頁），是被告積欠之3個月租金扣除1個月押租金後，至遲應分別自109年2月11日、同年3月11日起負遲延責任，原告僅請求自起訴狀繕本送達翌日即109年4月17日起之遲延利息（北補卷第35頁），於法並無不合，亦應准許。
㈢次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。經查，被告於系爭租約終止後，無合法占有權源，仍繼續使用系爭房屋，致原告受有無法占有、使用、收益系爭房屋之損害，且依上開說明，被告無權占有系爭房屋可能獲得相當於租金之利益，被告前依系爭租約承租系爭房屋之租金為每月1萬5000元，是原告依民法第179條之規定，請求被告自起訴狀繕本送達翌日即109年4月17日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利1萬5000元，核屬有據，應予准許。
㈣再按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額；此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例意旨參照）。違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準，且法院酌減違約金至相當之數額，關於是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，此不問違約金作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有適用。惟懲罰性違約金者，於債務人不履行時，債權人除得請求債務人給付違約金外，尚得請求履行債務或債務不履行之損害賠償，就債權人之損害已有相當之填補，非不能以誠信原則予以檢驗當事人約定之違約金是否過高而顯失公平（最高法院106年度台上字第2453號判決意旨參照）。經查：
⒈系爭租約第13條第3項約定：「承租人未依第一項約定返還房
屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍（未足一個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止」（北補卷第15頁），兩造既未另定違約金之性質，此項違約金即應視為損害賠償額之預定，被告未依約遷讓返還系爭房屋予原告，業如前述，原告自得依前開約定請求被告給付違約金，首堪認定。
⒉系爭租約雖約定原告得按月請求被告給付按月租金額1倍計算
之違約金，惟本院審酌原告因被告未依約返還房屋所受損害，應為其每月可得之租金收益1萬5000元，及原告因被告違約而生之催告返還房屋、協商處理等成本損失，衡諸誠信原則、社會經濟狀況及一般租賃交易常態，復酌以系爭契約另約定被告應按月給付相當1個月租金之不當得利金額，業經本院准許，堪認兩造約定之違約金應屬過高，應酌減至租金
0.5倍即每月7,500元為宜。是原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日即109年4月17日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付7,500元之違約金，應屬有據，逾此部分之請求，即非可採。
四、綜上所述，原告依系爭租約第4條、第13條約定、民法第767條第1項、第179條規定，請求被告將系爭房屋回復原狀、騰空遷讓返還予原告，並給付積欠之租金3萬元及自109年4月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自109年4月17日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當租金之不當得利及違約金共2萬2500元（計算式：15,000＋7,500＝22,500），為有理由，應予准許。至原告逾上開部分之請求，即屬無據，應予駁回。
五、本件事證已明，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本件判決結果，自無庸逐一論列。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國109年11月26日
民事第六庭法官蕭清清以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年11月27日
書記官林家鋐