裁判字號：臺灣高雄地方法院102年訴字第981號民事判決
裁判日期：民國103年07月31日
裁判案由：所有權移轉登記
臺灣高雄地方法院民事判決102年度訴字第981號原告 福德 祠法定代理人 毛水文 訴訟代理人 蔡建賢 律師被告 康萬寳 訴訟代理人 劉德福 律師上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院民國103年7月
8日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告雖未向主管機關申請為寺廟登記而非法人，然係以供奉土地公（福德正神）之寺廟，有「福德祠」之名稱，以祭祀福德正神為目的，設有「福德祠管理委員會」，設有管理人，並由管理委員會之主任委員擔任代表，平日以收受信眾捐獻之香油錢作為管理、維護「福德祠」之獨立財產，及有寺廟建物不動產之獨之財產，有原告提出之高雄縣道教會道堂會員證、高雄市大社區農會存褶、現場照片在卷可稽（卷第146-148頁、第20頁以下），自足認原告「福德祠」為非法人團體，而有當事人能力（最高法院97年台上字第743號判決意旨參照）。又原告起訴意旨，原本即為以「福德祠」做為原告，「毛水文」只是以「原告福德祠之管理人即法定代理人」之身份，法定代理「原告福德祠」提起本件訴訟，故原告於起訴狀中就當事人之姓名部分記載為原告「福德祠管理人毛水文」之真意應為「原告福德祠、法定代理人管理人毛水文」之意思，原告於本院審理中並已將起訴狀上原告「福德祠管理人毛水文」，更正為「原告福德祠、法定代理人毛水文」，被告抗辯毛水文並非契約當事人，就福德祠之權利義務無訴訟實施權，當事人不適格云云，自不足採。
二、原告主張：原告福德祠係坐落於高雄市○○區○○段○○○○○○○○號土地上（門牌號碼為高雄市○○區○○路○○○○○○號）之寺廟，並組成「福德祠管理委員會」，而以「管理委員會」之主任委員為管理人，現任主任委員即管理人為毛水文。茲因原告之寺廟於民國77年間，部分興建在訴外人康○○所有之高雄縣市合併前之高雄縣○○鄉○○○段○○○○○○○號土地（康○○於78年購買，但以被告為登記名義人，重測後為高雄市○○區○○段○○○○號，下稱系爭土地）上，原告乃於77年4月29日由當時之管理人詹○○代表，向康○○以新台幣（下同）200,000元購買系爭土地10坪（與以下購買
54.5坪之78年5月19日買賣契約合稱為系爭買賣契約）；復於78年5月19日亦由當時之管理人詹○○代理，向向康○○及被告以2,290,000元購買系爭土地54.5坪（與以上購買10坪之77年4月29日買賣契約合稱為系爭買賣契約）。原告於購買時均已付清價金，並於測量後點交予原告占有使用迄今。兩造於訂立系爭買賣契約時，因系爭土地為農地，囿於當時法令政策限制，無法辦理分割移轉登記予原告，乃於系爭買賣契約第7條約定，辦理移轉登記日期為，待政府法令允許可辦理分割時即可以辦理分割登記後，始辦理登記。並依系爭買賣契約第13條之約定，原告得請求被告將系爭土地辦理移轉登記予原告指定之第三人，嗣因農業發展條例第16條，就農地禁止分割移轉登記之規定，業已於92年2月7日修正，解除分割移轉登記之限制，又因康○○已於93年間死亡，而被告為康○○之法定繼承人，應依系爭買賣契約之約定將系爭土地原告所購買之64.5坪（面積共213.22平方公尺），辦理分割移轉登記予原告指定之福德祠管理人毛水文，詎屢經原告催告，被告仍拒不履行，爰依系爭買賣契約之法律關係提起本訴等語。並聲明：被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地如附圖所示斜線部分、面積213.22平方公尺之土地所有權分割移轉登記予第三人毛水文。
三、被告則以：伊固不否認其被繼承人康○○於77年4月29日，將系爭土地中之10坪土地以200,000元出售予原告，及伊及康○○於78年5月19日將系爭土地中之54.5坪土地，以2,290,000元出售予原告，原告已付清價金，被告並均已移轉予原告占有使用之事實。惟原告福德祠並未依監督寺廟條例之規定辦理寺廟登記，無當事人能力。又原告並無自耕能力，系爭買賣契約於訂約時違反當時有效之土地法第30條，非自耕農不得買賣農地之禁止規定，依民法第71條應屬無效，原告不得依系爭無效之買賣契約契請求被告給付。另縱認原告之系爭買賣契約有效，請求權存在，因系爭買賣契約係分別於77年4月29日及78年5月19日訂立，原告至遲應分別於92年4月29日、93年5月19日前行使權利始未逾15年之時效期間，惟原告遲至102年4月12日始提起本件訴訟，顯已罹於時效期間，被告得拒絕給付。再者，依監督寺廟條例第6條之規定，已辦理寺廟登記之廟產，應以寺廟為財產權登記名義人，住持不得作為自己之財產聲請登記，故原告請求將系爭土地分割登記予管理人毛水文，亦無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
（一）康○○於77年4月29日，將系爭土地中之10坪土地以200,
000元出售予原告；康○○及被告另於78年5月19日，將系爭土地中之54.5坪土地以2,290,000元出售予原告，並已交付原告占有使用迄今。
（二）康○○於93年間死亡，被告為康○○之繼承人。
（三）兩造同意並確認系爭買賣契約所約定系爭土地應移轉登記之位置及面積為如附圖即高雄市地政局仁武地政事務所10
3年2月14日複丈成果圖所示斜線部分。
五、本件爭點：
（一）福德祠與康○○、被告間之系爭買賣契約是否有效？
（二）原告請求被告辦理分割移轉所有權登記之請求權是否罹於時效？有無理由？
六、本院判斷：
（一）福德祠與康○○、被告間之系爭買賣契約是否有效：按，系爭買賣契約訂立當時之土地法第30條（89年1月26日始修正刪除）規定，私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限。本修規定係強制禁止規定，如有違反者，因其買賣標的違反民法第71條前段之規定，依民法第246條第1項前段規定，買賣契約自屬無效。次按「私有農地買賣，買受人如無自耕能力，雖於買賣契約約定買受人得任意指定所有權登記名義人，出賣人不得拒絕云云，因此項不問有無自耕能力，得任意指定承受人之約定，於訂立私有農地買賣契約時，已違反土地法第三十條之規定而自始無效，不能因嗣後指定有自耕能力之第三人為移轉所有權登記名義人，而變為有效。」、「土地法第三十條私有農地之移轉，其承受人以能自耕者為限之規定，旨在貫徹耕者有其田之基本國策，發揮農地之作用，是以若於農地買賣契約中雖形式上合法的約明移轉登記予有自耕能力之第三人，但買受人之目的僅在於借用有自耕能力之他人名義取得產權，實質上並無使其真正取得農地從事耕作之意思，即係以迂迴之方法逃避土地法第三十條之禁止規定，實為脫法行為，其買賣契約應屬無效。」，有最高法院82年度台上字第2805號判決及85年度台上字第922號判決要旨可參。經查，系爭土地之地目為：田、使用分區為農業區，有土地登記謄本、高雄市大社區公所使用分區證明在卷可稽（卷第8、78頁），自屬農地。系爭買賣契約第13條雖約定「乙方（即原告）承買後登記何人名義由乙方指定，甲方（即被告）不得干涉」等語，而約定原告得請求被告將系爭土地辦理移轉登記予原告任意指定之第三人。惟原告為寺廟，且原告是因寺廟之部分建物坐落於系爭土地上始購買系爭土地，業據原告自承在卷，另其所購買之系爭土地上，除建物占用之部分外，其餘部分係舖上混凝土供原告做為宗教用途使用，亦有現場照片在卷可稽（卷第20頁以下、第80頁以下），故原告買受系爭土地顯非做耕作或農業使用，其買受系爭土地之目的僅在於借用有自耕能力之他人名義取得產權，實質上並無使其真正取得農地從事耕作之意思，顯為脫法行為；且其與被告約定得任意指定將所有權登記予不問有無自耕能力之登記名義人，被告不得拒絕之約定，亦已違反土地法第30條之規定而自始無效，依上開最高法院判決要旨之說，系爭買賣契約自屬無效。
（二）原告請求被告辦理分割移轉所有權登記之請求權有無理由：
按，92年2月7日修正之農業發展條例第16條規定「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。」。本件縱認系爭買賣契有效，惟系爭買賣契約第7條係約定「辦理移轉登記日期：待政府法令可辦理分割即可以辦理登記為準。」，而約定須於「政府法令允許可辦理分割時」之條件成就時，原告始得請求被告辦理移轉登記，被告始負有辦理移轉登記之義務。經查，原告向被告買受之系爭土地面積只有64.5坪（213.22平方公尺），未達0.25公頃（2,500平方公尺），而原告又無農業發展條例第16條第1至7款之例外得分割之情形，兩造約定之上開條件亦未成就，原告自不得請求被告分割。
七、綜上所述，本件原告之訴，為無理由，應予駁回。
八、本件事證及法律關係已臻明確，兩造之其餘主張、陳述、抗辯、攻擊防禦方法及所提出之其他證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述。又本件因上開六部分之理由，而應駁回原告之訴，則兩造之其餘爭點，即無再予審酌之必要，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國103年7月31日
民事第四庭法官郭文通以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年7月31日
書記官蘇千雅