裁判字號：臺灣嘉義地方法院90年訴字第1000號民事判決
裁判日期：民國92年09月19日
裁判案由：給付租金
臺灣嘉義地方法院民事判決九十年度訴字第一○○○號
原告戊○○○
丙○○己○○辛○○庚○○○丁○○共同訴訟代理人 楊漢東 律師複代理人 陳培芬 律師
林彥百 律師 葉榮棠 律師被告社團法人嘉義市基督教青年會設嘉義市○○○路○○○號地下室法定代理人乙○○住訴訟代理人 奚淑芳 律師
張雯峰 律師右一人複代理人甲○○右當事人間請求給付租金等事件，於民國九十二年九月九日辯論終結，本院判決如左：
主文被告應給付原告戊○○○、丙○○、己○○、辛○○、庚○○○新台幣貳佰零肆萬陸仟肆佰柒拾壹元，及其中新台幣壹佰零肆萬壹仟捌佰陸拾元自民國八十八年一月一日起、新台幣壹佰萬零肆仟陸佰拾壹元自民國八十九年十二月十四日起，均至清償日，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告戊○○○、丙○○、己○○、丁○○新台幣叁拾捌萬壹仟柒佰柒拾壹元，及自民國九十年六月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告戊○○○、丙○○、己○○、丁○○新台幣壹佰伍拾壹萬貳仟柒佰貳拾陸元，及自民國九十一年二月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告戊○○○、丙○○、己○○、辛○○、庚○○○以新台幣陸拾捌萬貳仟元供擔保，第二、三項於原告戊○○○、丙○○、己○○、丁○○依序以新台幣壹拾貳萬柒仟元、新台幣伍拾萬零肆仟元供擔保後，得假執行；但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，分別以新台幣貳佰零肆萬陸仟肆佰柒拾壹元、新台幣叁拾捌萬壹仟柒佰柒拾壹元、新台幣壹佰伍拾壹萬貳仟柒佰貳拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告戊○○○、丙○○、己○○、辛○○、庚○○○新台幣（下同）二百零五萬零三百九十二元，及其中一百零四萬一千八百六十元自民國八十八年一月一日起、一百萬零八千五百三十二元自八十九年十二月十四日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）如主文第二項所示。
（三）被告應給付原告戊○○○、丙○○、己○○、丁○○二百二十六萬九千零八十九元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（四）原告願供擔保，請准予宣告假執行。添
二、陳述：
（一）被告自民國八十三年一月一日起向原告承租原告共有之坐落嘉義市○路○段一０之七六地號土地上，門牌號碼嘉義市○○○路○○○號地下室ＲＣ造溫水游泳池及其他設備等建築物。八十六年十二月三十一日租約期限屆滿後，雙方雖未定新合約，但依民法第四百五十一條之規定，視為以不定期限繼續契約，被告八十七年及八十九年度之租金未給付予原告，共欠原告租金二百零八萬三千七百二十元及法定利息。聲明一請求之金額為原租賃物共有人未轉讓應有部分前之租金及遲延利息。因原告九十年之租金及契約終止後之違約金亦全部未付，追加聲明二之請求為原告丁○○受讓租賃物應有部分後全部租賃物九十年之租金、聲明三之請求為九十年六月二十二日終止租約後，自九十年六月二十三日起至九十一年二月一日止，被告仍不交還租賃物，依契約第十四條之約定，被告應按租金八倍金額給付原告違約金，因被告係社團法人，故原告僅請求三倍之違約金。又租賃標的物之原共有人辛○○、庚○○○之應有部分於八十九年十二月十三日已移轉登記予丁○○，故追加丁○○為原告
（二）本件租金額應無土地法第九十七條第一項限制規定之適用。原告承租之標的為嘉義巿興業東路三一六號地下室ＲＣ造溫水游泳池及其他設備，此為租賃契約書第一條所明文記載，故原告出租予被告之標的係一溫水游泳池及附屬之其他設備，並非僅為土地及房屋，尚兼及房屋內之游泳池結構物，游泳池之鍋爐溫水設備及循環排水系統，游泳池之更衣及盥洗設備等。至於契約書第七條，係針對承租人要求更換部分設備，雙方約定應由承租人負擔更換設備之費用，並由出租人先墊付費用，再由承租人分四十八個月攤還出租人，不能因此解釋為出租之標的物不包括其他設備。土地部分雖未明列為租賃標的，但被告使用房屋當然連同房屋坐落之土地亦一併使用，焉有計算承租人使用租賃標的物價值不連同土地一併計算之理，故其租金不僅為房屋土地之租金，尚包括屋內其他設之租金，自不能以土地法第九十七條規定之標準為限度。被告所享有之使用利益並非一般房屋使用利益而已，尚包括原告在房屋內所施設之溫水游泳池及其他設備，所造成之利益。如本件租賃之游泳池係設在室外之游泳池，顯然無土地法第九十七條限制規定之適用，自不能因游泳池設在屋內之因素而改變本件租賃標的包括游泳池設備之性質。故本件與巿場攤位出租之性質相同，應均不受土地法第九十七條所為有關租金限制規定之適用（最高法院五十四年台上字第一五二八號判例）。
（三）本件原告已將違約金降為三倍，原告體諒被告為一社團法人，僅請求被告按原租金金額三倍給付違約金，如果出租人僅可請求一倍租金額之違約金，又豈有承租人會願意依約定期限交還租賃物。本件約定之違約金屬懲罰性違約金，如被告主張該契約條款約定之違約金屬預定損害賠償性質之違約金，應由被告證明當初為何兩造會預定租金額八倍之損害賠償。本件租約每月租金依經營游泳池之淡季與旺季而有不同，且原租約第四條所定金額，每年仍依第五條之標準調高，八十六年時，淡季一至六月、十一至十二月，每月租金為六萬零七百七十五元，旺季七至十月為十三萬八千九百十五元，被告給付之八十八年租金亦與八十六年相同，原告未再調高，故本件原告請求之租金與違約金均與八十六年、八十八年之標準相同，未再調高。
三、證據：提出租賃物建物登記簿謄本、催告被告給付租金之律師函、終止租賃契約之存証信函、租賃契約書、不產鑑估報告各一份，催告被告給付租金之律師函二份、各項金額計算稿二張、租金扣繳憑單四張、租賃物內設備及室外環境之照片共二十五張為證，並聲請勘驗現場。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利益之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）依房屋租賃契約書第一條約定「甲方以其所有坐落於嘉義市○路○段一０之七六號土地上，門牌為嘉義市○○○路○○○號地下室ＲＣ造溫游泳池及其他設備等建築物出租與乙方」，顯見本件出租標的物的範圍不及於土地，且我國民法係採一物一權主義，土地與建築物系各自獨立之不動產，系爭租賃契約僅以建築物及其他設備為租賃標的，未表明出租土地，則自不包含土地，且游泳池之鍋爐、循環系統、加熱設備、更衣室、辦公室均為被告出資建蓋。
（二）按被告所承租之建物既為城市地方房屋，依土地法第九十七條第一項之規定，其租金以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。如有超過，依最高法院四十三年台上字第三九二號判例，其超過部份無請求權。故原告於超過年息百分之十所為之租金請求，並無請求權。原告雖抗辯其所出租之房屋係供營業用，故無土地法第九十七條之適用，然依行政法院八十三年判字第一九八五號判決及最高法院七十二年度台上字第四二七八號及八十四年度台上字第六九六號判決之見解，並無營業與否之分別，故原告所辯不足採信。又原告請求租金之計算基礎及方法自應由其舉證以證明。
（三）被告既僅承租建物，其房屋租金之計算，自應僅及於房屋申報總價額年息百分之十，與土地申報總額無涉。而房屋申報總額，依土地法施行細則第二十五條規定，建築物價額依該管直轄市或縣市地政機關估定之價額，本件房屋申報總額應由嘉義市政府地政事務所估定之，原告自應舉證證明其請求租金所依據之房屋申報總額，否則無以為計算租金之依據。縱認為城市地方之租金，應為土地加上其建築物申報總價年息百分之十為上限，被告等所出租之嘉義市○路○段第七三五八建號之建物系坐落於同段第一０之七六地號土地上，原告等四人之土地應有部分為萬分之五九三，因為該土地應有部分為嘉義市○路○段第七三五八及七三五九件號之建物所共同之應有部分，經計算七三五八建號之土地應有部分為萬分之四八九，經查其申報地價於八九年七月為七二一四元，故此被告租用之建物所占有之土地其申報總額之年息百分之十，應為年租金十萬三千二百一十八元，原告超過此部分之請求應無理由。
（四）原告起訴請求違約金固有租約第十四條為據，然違約金分為損害賠償預定性質之違約金及懲罰性質之違約金，系爭租賃契約第十四條僅約定如何計算違約金，並未表明其性質，如原告主張係懲罰性違約金亦應負舉證責任。又民法第二百五十二條規定，約定之違約金過高，法院得減至相當數額，此於懲罰性之違約金亦有適用。查無權占有他人之不動產，實務上均已相當於租金之數額作為出租人所受之損害，是原告請求以租金三倍計算違約金，顯然過高，請依法酌減之。縱認兩造所約定之違約金為懲罰性之違約金，仍應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受之損害情形，以為酌定之標準。本件游泳池之經營狀況，自八十九年起即呈現虧損之狀態，八十九年至九月雖有年度餘額，為均未包含租金，加以近年來處於全球性經濟不景氣，社會整體經濟面環境不佳，再加以原告僅有相當於租金之損害，且被告經營游泳池除營利外，亦盡可能回饋社會，照顧弱勢團體而舉辦智障者水寮課程，是原告請求以租金三倍計算違約金，顯然過高，請依法酌減之。
三、證據：提出建物登記謄本、社團法人嘉義市基督教青年會八十八年至九十一年游泳事工收支總表、嘉義市智障福利協進會水療課程契約會、土地申報總額之年息百分之十計算表各一份，土地登記謄本三份為證。
理由
一、本件原告原訴請被告給付「坐落嘉義市○路○段十之七六地號土地上，門牌號碼嘉義市○○○路○○○號地下室ＲＣ造溫水游泳池及其他設備等建築物」（下稱系爭游泳池等物）之八十七年、八十九年度之租金，嗣於訴訟中追加丁○○為原告，併請求被告給付系爭游泳池等物九十年度之租金及九十年六月二十二日終止租約後交還租賃物前之違約金，原告請求之基礎事實同一，且被告亦同意原告之追加（九十一年二月十五日狀、九十二年九月九日筆錄），原告所為訴之追加合於民事訴訟法第二百五十五條第一項第一、二款之規定，應予准許。
二、原告主張：被告自八十三年一月一日起向原告承租系爭游泳池等物，租期至八十六年十二月三十一日屆滿後，雙方未定新約，依民法第四百五十一條之規定，視為以不定期限繼續契約，嗣兩造之租約於九十年六月二十二日終止，被告積欠八十七年、八十九年度及九十年終止租約前之租金，租約終止後，被告未即時返還系爭游泳池等物（原告追加請求被告返還系爭游泳池等物之部分，因已訴外和解，原告於九十二年一月十三日撤回此部分之訴）；又系爭游泳池等物之所有權於出租時原為原告丙○○、己○○、戊○○○、辛○○、庚○○○所共有，原告辛○○、庚○○○於八十九年十二月十三日將其等之應有部分移轉登記予原告丁○○所有之事實，業據原告提出租賃契約書、建物登記簿謄本、催告函、終止租約存證信函為證，並為被告所不爭執，堪信原告此部分主張屬實。
三、經本院使兩造整理並協議簡化爭點結果，兩造之主要爭執在於：系爭游泳池等物之租金有無土地法第九十七條規定之適用，被告承租之標的物是否及於土地，兩造約定之違約金是否過高（九十二年九月九日筆錄）。茲就兩造之爭執分述如下：
（一）按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之，土地法第九十七條定有明文。
⑴基於土地法第三編第三章「房屋及基地租用」章之立法意旨，係為解決國民
居住問題，維持民生之安定，由於城市地方人口密集，房屋供不應求，導致有房屋者壟斷居奇，高抬房價及房租，遂於土地法第三章訂定若干條文，藉以有助於住宅問題之解決，再參酌同法第九十四條積極的增加房屋的供給，以供人民承租自住之用、第九十五條間接的採取新建房屋賦稅之減免、第九十六條消極的限制每一人民自住之房屋間數之規定，均係為解決國民居住問題而設，第九十七條所稱「城市地方房屋租金」，其所謂「房屋」，應係指供住宅用之房屋而言，亦即營業用之出租房屋應不受土地法第九十七條租金額之限制。蓋營業用房屋，其土地之使用位置與營業本身所帶來之特殊利益，與一般普通住屋有別，其應付租金應不受土地法第九十七條租金最高限額之限制，方屬合理。最高法院五十四年台上字第一五二八號判例亦認：市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第九十七條及實施都市平均地權條例第四十八條（舊）所定，房租及地租最高限制之拘束。
⑵惟亦有認最高法院五十四年台上字第一五二八號判例，係就市場經營者將市
場攤位租予承租人之情形而為釋示，意謂市場經營者不惟提供攤位於承租人營商，並負責該市場之經營管理及場內秩序與衛生之維持，此與單純將房屋之店面租與被上訴人營商之情形，尚屬有間，即不得援例主張（最高法院七十二年度台上字第四二七八號、八十四年度台上字第六九六號判決參照）。
⑶查本件被告向原告承租使用者，依雙方租賃契約書第一條之約定，係：坐落
於嘉義市○路○段一０之七六號土地上，門牌號碼為嘉義市○○○路○○○號地下室ＲＣ造溫水游泳池及其他設備等建築物，非僅為房屋，究其實，其主要之租賃標的物應係「ＲＣ造溫水游泳池及其他設備」，非承租房屋其後始由被告興建游泳池以為營業，此與單純承租房屋居住或供營業之情形不同，縱依上開⑵之見解，亦應認無土地法第九十七條第一項規定之適用。
（二）原告向被告承租系爭游泳池等物，其租金無土地法第九十七條規定之適用，已見前述，其租金之計算，自應以兩造之約定為準，被告所承租者，是否及於土地，已無加以論述之必要。查依兩造租賃契約書第四條之約定：租金七月至十月每月租金十二萬元，一月至六月及十一月至十二月每月租金五萬二千五百元等語、第五條約定租金調整：八十四年起每年每月依前年度（十二個月平均）之台灣省營業用房屋租金價格指數調整，但至少不得低於百分之五等語。原告主張：每月租金依經營游泳池之淡季與旺季而有不同，原租約第四條所定金額，每年仍依第五條之標準調高，八十六年時，淡季一至六月、十一至十二月，每月租金為六萬零七百七十五元，旺季七至十月為十三萬八千九百十五元，被告給付之八十八年租金亦與八十六年相同，原告未再調高等語，此為被告所不爭執，堪信屬實。原告主張八十九年後之租金未再調整，請求依前開標準計算被告積欠八十七年、八十九年及九十年六月二十二日終止租約前之租金，自屬有據。依此計算原告得請求之租金如下：
⑴系爭游泳池等物迄八十九年十二月十二日止之出租人為原告戊○○○、丙○
○、己○○、辛○○、庚○○○，其等得向被告請求八十七年全年之租金為一百零四萬一千八百六十元（一至六月及十一、十二月每月租金六萬零七百七十五元：60775×8＝486200。七至十月每月租金十三萬八千九百十五元：
138915×4＝555660。486208＋555660＝0000000）、八十九年算至八十九年十二月十二日止之租金為一百萬四千六百十一元（60775×7＝425425、138915×4＝555660、十二月一日至同月十二日之租金：60775÷31＝1960.48，1960.48×12＝23526，元以下四捨五入。425425＋555660＋23526＝0000000），合計二百零四萬六千四百七十一元（0000000＋0000000＝0000000）。
原告戊○○○、丙○○、己○○、辛○○、庚○○○請求二百零五萬零三百九十二元，其逾二百零四萬六千四百六十五元部分，無法准許。
⑵系爭游泳池等物自八十九年十二月十三起之出租人為原告戊○○○、丙○○
、己○○、丁○○，其等得向被告請求八十九年十二月十三日至同年月三十一日止之租金為三萬七千二百四十九元（1960.48×19＝37249，元以下四捨五入）、九十年一月一日至六月二十二日之租金為三十四萬八千四百四十三元（60775×5＝303875。60775÷30＝2025.83，2025.83×22＝44568，元以下四捨五入。303875＋44568＝348443），合計三十八萬五千六百九十二元（37249＋348443＝385692）。原告戊○○○、丙○○、己○○、丁○○僅請求三十八萬一千七百七十一元，自應准許。
（三）又按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，八十八年四月二十一日修正公布、八十九年五月五日施行之民法第二百五十條、第二百五十二條分別定有明文。又按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額、約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準者（最高法院四十九年台上字第八０七號、五十一年台上字第十九號判例參照）。本件兩造之租賃契約雖訂立於八十三年一月一日，惟自八十七年一月一日起，已視為不定期限租約，且原告係請求自九十年六月二十三日終止租約起至九十一年二月一日止被告交還租賃物前之違約金，依民法債編施行法第三十六條之規定，八十九年五月五日施行之民法第二百五十條於本件亦適用之。查：
⑴兩造於租賃契約書第十四條約定：乙方（即被告，下同）於終止租約或租賃
期滿，不交還房屋時，得自終止租約或租賃期滿之翌日起，由乙方支付房租八倍計算之違約金。係就被告之遲延給付（交還系爭游泳池等物）而為違約金之約定，且係以房租八倍計算，兩造租賃契約第十五條並有：乙方若有違約事情，致損害甲方（即原告，下同）之權益時，願賠償甲方之損害等語，經核上開違約金之性質顯係懲罰債務人不於一定時期給付時之約定甚明。兩造就系爭游泳池等物之租賃契約於九十年六月二十二日終止，被告迄九十一年二月一日止，尚未交還系爭游泳池等物，為被告所不爭執，被告既有於終止租約後未交還系爭游泳池等物之情事，原告請求被告依約給付自九十年六月二十三日起至九十一年二月一日止之違約金，即屬有據。
⑵次查被告陳稱系爭游泳池之經營狀況，自八十九年即呈現虧損狀態，八十九
年至九十年雖有年度餘額，惟未包含租金，且被告經營游泳池除營利外，亦儘事能回饋社會，照顧弱勢團體而舉辦智障者水療課程等語，並提出八十八年到九十一年游泳事工收支總表、嘉義市智障福利協進會水療課程契約書為證，原告雖否認該收支總表，惟對該水療課程契約書則陳明不爭執，加以原告為公益社團法人，其成立目的本不以營利為目的，是以其遲未交還系爭游泳池等物所受之利益難與一般營利事業人相比。又近來我國經濟景氣不佳，失業率上昇，此為眾所周知之事實。被告若如期交還系爭游泳池等物，原告所受之利益，亦僅再為出租，即相當於租金之利益等情，原告請求以租金三倍作為懲罰性違約金，對被告而言，確屬過高，被告抗辯應予酌減者，要無不合。本院審酌上開情形及系爭游泳池等物位於宏都建設集合住宅地下室，前臨嘉義市○○○路及體育路（呈丁字路狀），該集合住宅右前方為嘉義市體育館，左前方為嘉義市宣信國小，交通便利，商業尚稱繁榮，經本院到場勘驗明確，製有勘驗筆錄、現場照片、現場簡圖一份在卷可憑，並有原告所提出之現場照片附卷足稽，認原告得請求之懲罰性違約金，應按以租金之二倍計算，即一百五十一萬二千七百二十六元（九十年六月份八天之租金：20
25.83×8＝16207。九十年七月至十月份之租金：138915×4＝555660。九十年十一月至九十一年一月份之租金：60775×3＝182325。九十一年二月份之租金一天：60775÷28＝2171。16207＋555660＋182325＋2171＝756363×2＝0000000。）。從而原告請求被告給付懲罰性違約金，於此範圍內，核無不合，應予准許，逾此範圍則為過高，不應准許。
四、綜上所述，原告依租賃契約及終止租賃契約後之法律關係，請求被告給付所欠之租金及違約金，①原告戊○○○、丙○○、己○○、辛○○、庚○○○於請求被告給付八十七年全年、八十九年算至八十九年十二月十二日止之租金合計二百零四萬六千四百七十一元，及其中一百零四萬一千八百六十元自八十八年一月一日起（利息起算點及利率，被告均不爭執，下同）、一百萬零四千六百十一元自八十九年十二月十四日起，均至清償日，按年息百分之五計算之利息之範圍內為有理由，應予准許，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。②原告戊○○○、丙○○、己○○、丁○○請求被告給付八十九年十二月十三日至九十年六月二十二日之租金三十八萬一千七百七十一元，及自九十年六月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，應予准許。③原告戊○○○、丙○○、己○○、丁○○請求被告給付自九十年六月二十三日起至九十一年二月一日止之違約金，於一百五十一萬二千七百二十六元及自起訴狀繕本送達被告翌日即九十一年二月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息之範圍內，為有理由，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回
五、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額予以准許。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第、第七十九條、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項及第三項，判決如主文。
中華民國九十二年九月十九日~B臺灣嘉義地方法院民事第二庭~B法官黃渙文右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十二年九月十九日~B書記官馮澤文