臺灣新竹地方法院民事簡易判決 102年度竹北簡字第127號
原 告 祐旺不動產有限公司
法定代理人 彭芊 譯
訴訟代理人 唐振生
被 告 楊筆龍
訴訟代理人 楊淑芬
楊上賢
上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國102年7月25日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
原告為住商不動產公司之加盟店，實際名稱為祐旺不動產有
限公司，地址位於湖口信勢國小旁即新竹縣○○鄉○○路○○
○號1樓。原告於民國100年5月間受被告委託銷售其所有
坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），
原告於同年5月間為被告尋覓買主即訴外人 張運霖 ，並磋商
買賣契約，終促成其等於同年6月2日締結買賣契約，約定
系爭土地共計809坪，以每坪新臺幣（下同）8,160元價格
成交，總價金660萬元。又被告與原告達成合意，就被告收
取買賣價金每坪8,160元部分，以每坪160元作為原告之居
間報酬，是依據兩造居間契約，被告應給付原告129,440元
（下稱系爭報酬）。惟因上開買賣契約第12條第2款第2目
約定應由賣方即被告負責整地，並申請農業使用證明書，以
利張運霖興建農舍之用。然被告當時考量其個人無力清除系
爭土地上半頹建物及雜物，遂要求身為居間人之原告代為清
除，並由原告收取之居間報酬中支付。原告同意後，即委請
工人清理，顯已善盡受託人之義務。詎料，因系爭土地上存
有面積約20多平方公尺之土地公廟，致被告遲遲未能成功申
請農用證明，造成上開買賣契約延滯無法履行，張運霖因而
向本院訴請返還買賣價金，並於本院101年度訴字第161號
訴訟程序中成立和解。惟被告卻因與張運霖之買賣糾紛而拒
絕支付系爭報酬。為此，爰依兩造居間契約之法律關係提起
本件訴訟，並聲明：被告應給付原告129,440元，及自起訴
狀送達之日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；原
告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：
被告於100年6月2日下午接到電話，對方表示欲購買系爭
土地，並要其新竹縣○○鄉○○路○○○號洽談買賣事宜。被
告與張運霖當日初次見面，經自我介紹後，即洽談系爭土地
買賣事宜。系爭土地總面積819坪，因其上有座福德祠，故
扣除10坪面積作為福德祠及道路用地，實際以809坪作為買
賣標的，議價後，以每坪8,200元計價，總價經扣除尾數後
以660萬元成交。當時被告僅承諾負擔系爭土地鑑界費用，
及代書潤筆費1,000元，系爭土地為買賣雙方自行完成買賣
事宜，被告並未委託原告銷售系爭土地，亦未同意以每坪16
0元作為居間報酬，原告索取系爭報酬實無理由等語，資為
抗辯。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不
利判決，被告願供擔保，請准予免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）原告主張被告委託其代為銷售系爭土地，其覓得買主張運
霖，並於100年6月2日締結買賣契約，約定系爭土地共
計809坪，以每坪8,160元價格成交，雙方同意總價金66
0萬元；又被告與原告達成合意，約定以系爭土地每坪16
0元作為原告之居間報酬等情，為被告所否認，並以前詞
置辯。是本件所應審究者為：兩造是否曾就系爭土地訂立
委託銷售契約，並約定以系爭土地每坪160元作為居間報
酬？茲論述如下：
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條本文定有明文。次按請求履行債務
之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應
先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其
為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為
舉證責任分擔之原則（最高法院43年臺上字第377號判例
要旨參照）。本件原告主張兩造就系爭土地有訂立委託銷
售契約，並約定以系爭土地每坪160元作為居間報酬等情
，既為被告所否認，則揆諸前開法條及最高法院判例要旨
，原告自應就此等事實負舉證之責。
2.原告雖以系爭土地買賣契約係在原告公司內訂立，且張運
霖於洽談買賣契約前既不認識被告，故不可能直接找被告
洽談買賣契約云云為由，主張兩造間雖無書面契約，但確
實有訂立委託銷售契約之合意。又原告於本院審理時自承
：當初係東森房屋仲介 邱盛洋 有被告就系爭土地之專任委
託書，是邱盛洋帶著被告到原告店面洽談仲介事宜，因原
告與東森房屋是互相配合，故有廣告刊登系爭土地等語（
本院卷第37頁背面、第49頁背面），然被告否認有委託東
森房屋之事實，而原告就此部分亦未提出任何資料證明被
告曾就系爭土地曾委託東森房屋仲介，故原告此部分主張
是否真實，已非無疑。又縱使原告曾委託東森房屋仲介系
爭土地，則可知原告係因與東森房屋間之相互合作關係，
故而刊登系爭土地之出售訊息廣告，而實際與被告間有專
任委託契約者，為東森房屋，並非原告。且證人張運霖結
證稱：洽談買賣當日，其未聽見原告與被告間有抽取仲介
費用之約定等語明確（本院卷第48頁）。是兩造間是否有
於被告與張運霖洽談買賣當日，約定以系爭土地每坪160
元作為原告之居間報酬，亦非無疑。故原告僅以簽約地點
在原告處所即推論兩造間就系爭土地訂立委託銷售之合意
，實無足取。
3.原告復主張當初兩造口頭約定系爭土地整地費用吸收在仲
介報酬內，被告不另出整地費用，仲介報酬為每坪160元
云云，並提出整地照片為證（本院卷第9頁至第19頁）。
惟查，證人張運霖證稱：其當初係看到住商不動產之廣告
上寫出售系爭土地，其便與住商之員工唐振生（即原告訴
訟代理人）及1名小姐聯絡，表示欲購買系爭土地搭蓋農
舍，並表示地需整過；洽談買賣當日其見過被告，之後雙
方以600多萬成交，其有支付給住商不動產成交價百分之
2的仲介費；其只要求將系爭土地整好，當時有聽見被告
要住商唐振生幫忙整地，至於整地費用由誰負擔，其並不
清楚等語（本院卷第47頁背面、第48頁背面）。觀之證人
前開證述僅可知悉被告曾要求原告幫忙整理系爭土地，然
原告整理系爭土地之動機、費用由誰支付、如何支付無法
知悉，亦無法僅此逕認兩造間有約定系爭土地整地費用吸
收在仲介報酬內，而仲介報酬為每坪160元之事實，本院
即難僅以原告有協助被告清理系爭土地之事實，即採為對
其有利之認定。
（二）縱上所述，本件原告未能舉證證明兩造曾就系爭土地訂立
委託銷售契約，並約定以系爭土地每坪160元作為居間報
酬，從而，原告基於居間之法律關係請求被告給付居間報
酬129,440元，及自起訴狀送達之日起至清償之日止，按
年息百分5計算之遲延利息，為無理由，應予駁回。又原
告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁
回。
四、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第78條，判決如主文。
中華民國102年8月15日
臺灣新竹地方法院竹北簡易庭法官王碧瑩
以上正本證明與原本無異。
中華民國102年8月15日
書記官陳心怡
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。