裁判字號：臺灣高等法院高雄分院89年上字第87號民事判決
裁判日期：民國89年08月16日
裁判案由：履行契約
臺灣高等法院高雄分院民事判決八十九年度上字第八七號
上訴人乙○○訴訟代理人丙○○
蘇精哲 律師 鄭銘仁 律師 王正嘉 律師被上訴人甲○○訴訟代理人 陳清朗 律師複代理人 呂郁斌 律師右當事人間履行契約事件，上訴人對於中華民國八十九年一月二十一日臺灣屏東地方法院八十七年度訴字第五四三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：求為判決本訴部分㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
反訴部分㈠原判決廢棄。
㈡右廢棄部份，被上訴人（即反訴被告）應給付上訴人（即反訴原告）新臺幣（
下同玖拾萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈢第一、二審反訴訴訟費用由被上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決書記載相同者，予以引用外，補稱：本訴上訴部分：
㈠兩造所訂買賣契約第十條第二項約定：「乙方（即指上訴人）若有不賣或不照
約履行應盡義務時，亦應將已收價款如數退還與甲方外，另加倍賠償所收價款同額之損害現金與甲方後，本契約方得解除」。依該項條款之約定內容所示，本約定乃規範出賣人，若有不賣或不照契約履行而欲解除契約時，應先履行返還價金及賠償損害後，方得行使契約解除權。故本條乃規定出賣人之契約解除權行使條件，僅出賣人得依此一條款規定，踐行返還價金及賠償損害等解除權條件後，本契約方得解除。今上訴人並無不賣或不願依約履行而欲解除契約情事，被上訴人於原審據此條款規定，訴請上訴人返還價金及加倍賠償損害金，即無理由。
㈡本件買賣契約第五條固有約定出賣人（即上訴人）應於一週內交付所有權狀、
印鑑證明書、戶籍謄本及蓋妥辦理移轉登記等有關證件予雙方代書。本件買賣標的物之建物為未經辦理保存登記之房屋，土地地目為田並編訂為一般農業區農牧用地使用，上述事實均為兩造於契約簽訂前所明知。上開房屋既係未辦理保存登記，自無所有權狀，因此有關產權之移轉只須將房屋實際交付占有給被上訴人，即能發生所有權移轉之效力，自無需再行交付所有權狀。至於系爭土地因屬農地，依農業發展條例規定，本有不得分割之限制，自無所謂備妥辦理移轉登記有關證件準備辦理分割登記之事。故契約所約定之交付所有權狀、印鑑證明書、戶籍謄本及蓋妥辦理移轉登記等有關證件之事，即因事實上無需交付，故上訴人當然無遲延情事。
㈢本件買賣契約之標的土地雖為依法不得分割之農地，買賣契約因以不能之給付
而有無效情形。惟按「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人於訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。」民法第二百四十六條第一項著有明文。本件買賣標的物之農地，雖於契約成立時有不能移轉分割之法令限制，而有無效情形，惟當時社會上普遍存有農地買賣之風氣，且不時耳聞農地買賣即將開放，故兩造於簽約時即已約定，待將來法令許可後再行移轉土地登記，故依前揭民法第二百四十六條第一項但書規定，本件契約仍為有效。被上訴人買受系爭房地當然不想契約因有無效原因而導致契約無效，無法取得系爭房地之所有權，當不致於訂定與法律相抵觸之契約，且負責擬定契約之代書亦知悉農地不能分割移轉登記之規定，亦當不致擬定無效契約，故本件雙方當事人應有約定待將來法令許可後再行移轉土地登記之特約無疑。
反訴上訴部分：
本件不動產買賣契約雖因土地為農地，依買賣當時之法令規定不能為分割移轉登記，惟雙方當事人曾以口頭約定，欲待法令限制解除後再為履行土地之分割移轉登記，依民法第二百四十六條第一項但書之規定，當事人於訂約時雖明知契約有給付不能之無效原因，但預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。故本件不動產買賣契約自屬有效，被上訴人（即反訴被告）自應負給付價金之義務。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：求為判決上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決書記載相同者，予以引用外，補稱：蓋兩造自始至終均無互為約定系爭土地俟將來變更為建築用地時再辦理分割移轉
所有權登記一事，只是就系爭土地辦理所有權移轉登記乙節。再者，就系爭房屋未辦理保存登記一事，兩造均知悉，然就系爭土地部分，上訴人係出賣訴外人王 麥枝 應有部分七分之一全部土地與被上訴人，始有系爭不動產買賣契約書第五條約定應於立約壹週內交付所有權狀、：：：及蓋妥辦理移轉登記等有關證件予代書等情，證人 陳再輝 即依兩造之意於該契約書第五條書寫「立約壹週內」等文字。
退一步言，倘上訴人出賣之系爭土地並非訴外人 王麥枝 應有部分七分之一全部土
地，則「俟將來變更為建築用地再辦理分割登記」之約定係攸關本件買賣契約有效、無效之結果至為重要，豈有未記載於系爭契約書上？矧兩造苟有上開約定，又何需於系爭契約第五條上特別約定「立約壹週內」交付所有權狀及蓋妥辦理移轉登記等情事﹖抑有進者，均未見上訴人提及或提出其餘共有人同意分割之書類或文件，益徵兩造自始至終均無「俟將來變更為建築用地，能分割移轉時，再分割移轉登記給買受人」之約定，至為明確。
上訴人既堅稱兩造約定應以系爭不動產買賣契約書為據，從而被上訴人主張向上
訴人購買系爭土地係以訴外人王麥枝應有部分七分之一全部土地一事不為原審所採，復原審亦認定兩造並無「俟將來地目變更為建築用地再辦理分割移轉」之約定，足見原審著重於契約文字之確定性，是以兩造簽訂之系爭不動產買賣契約有違農業發展條例第三十條禁止細分之規定且無民法第二百四十六條第一項但書規定之情形而為契約無效之判決，尚無不洽之處。
理由
壹、本訴部分：被上訴人在原審起訴就先位之訴主張：兩造於八十五年五月六日訂立不動產買賣
契約，被上訴人以一百八十萬元向上訴人買受系爭土地王麥枝所有應有部分七分之一及系爭房屋，並約定上訴人應於訂約後一週內將過戶相關證件交付代書，且應於八十六年農曆過年前將系爭房屋點交被上訴人，但上訴人於被上訴人依約交付買賣價金九十萬元後，仍未按時履行上述交付證件及點交房屋之義務，顯有二項違約之情形，被上訴人為此依據兩造契約第十條第二款約定，訴請上訴人給付一百八十萬元如先位聲明等詞。又被上訴人備位之訴主張：倘認兩造買賣之土地範圍為系爭房屋所坐落之土地，則因該筆土地為農地，依法不能將系爭房屋所坐落部分之土地分割，兩造契約即歸於無效，故被上訴人得依據不當得利之法律關係，訴請上訴人給付九十萬元如備位聲明等語。（原審認先位聲明無理由，而就備位聲明為裁判，被上訴人未聲明不服）上訴人則以：兩造買賣之標的，乃系爭房屋及該房屋坐落系爭土地之部分，茲因系爭房屋尚未辦理保存登記，該部分土地為農地，依法不得分割，故兩造約定待日後法律准許農地分割後再行辦理土地所有權移轉登記，在此之前，由於房屋土地均無從移轉登記，上訴人自無交付移轉登記相關證件之可能，自無違約不交證件之可言。又上訴人原擬依約於八十六年農曆年前點交系爭房屋，但因適逢上訴人母親過世，乃徵得被上訴人父母同意，暫緩半年交屋，而上訴人於半年期限屆滿後，業已將房屋搬空，將鎖匙交付被上訴人父母，則上訴人亦無被上訴人所指遲延交屋之情事。兩造契約既屬有效，上訴人又無違約事實，則被上訴人之請求求並無理由資為抗辯。
被上訴人主張於八十五年五月六日與上訴人訂立買賣契約，由被上訴人以一百八
十萬元向上訴人買受土地及房屋，現被上訴人業已交付九十萬元價金之事實，為上訴人所自認，並有被上訴人提出之買賣契約書一紙在卷足憑，自堪信為真實。惟兩造關於買賣之土地範圍則有所爭執，被上訴人主張乃系爭土地王麥枝所有應有部分七分之一，上訴人則主張為系爭房屋所坐落之土地部分，經查兩造買賣契約，業已載明買賣之土地為「屏東縣○○鄉○○○段○○○○號土地內，房屋門牌：屏東縣○○鄉○○村○○路八四之一號所占面積」，亦即系爭房屋所占土地面積，並非被上訴人所主張系爭土地王麥枝所有應有部分七分之一，有該兩造俱不爭執為真正之買賣契約書附卷可稽，則被上訴人所為土地買賣範圍之主張，已堪存疑。被上訴人雖以：該契約書第五條約定，上訴人有交付所有權狀等相關證件之義務，且兩造均用印於上訴人所提出系爭土地王麥枝所有應有部分七分之一之所有權狀等情，作為其前開主張之論據。惟本件買賣係經兩造談妥買賣條件後，共同前往代書陳再輝處簽訂本件制式化買賣契約書，並非逐條討論詳加閱覽後方才簽訂之事實，為被上訴人本人所自承，並經證人即被上訴人之母 杜趙寶妹 、證人即代書陳再輝到庭證述在卷，復有該契約書在卷足憑。堪認上訴人所辯兩造契約第五條之約定，乃兩造訂約時未詳加推敲該制式化契約，因而留存等語，尚非無據。又證人王麥枝亦證稱：「我要賣的是將來建物有多少土地，就賣多少，但此筆地不能分割，建物基地有多少，俟將來可分割後要將該土地賣出；因我先生生病了，為了應急，提供上訴人出賣該筆土地。」（原審八十八年十一月十九日準備程序筆錄）等語，核與上訴人所述系爭房屋為其所建，王麥枝因須錢使用，委託上訴人出賣土地一節相符；再上訴人並無所有權存在於系爭土地之事實，亦有被上訴人提出之土地登記謄本可證。準此，兩造用印於王麥枝所有權狀影本之目的，顯係用以確認上訴人有出賣系爭土地之權，以取信被上訴人，並不能據此推論兩造買賣土地之範圍即與該所有權狀相符，而反於兩造契約關於買賣標的範圍之明文記載。另證人陳再輝亦證稱兩造買賣土地之範圍，即如同買賣契約之記載，應為系爭房屋所坐落土地之部分等語，有原審八十七年八月二十八日、九月十日筆錄可參。被上訴人雖以證人陳再輝為上訴人表親，其證言不能採信云云，惟倘陳再輝有偏頗之虞，被上訴人於訂約時即不應委任其為代書，被上訴人再空言否認證人陳再輝證言，即無足採。再者，被上訴人於訂約時交付上訴人五十萬元，同年十二月前又付三十萬元，八十六年農曆過年前再付十萬元買賣價金之事實，為兩造所是認。因之，兩造買賣土地範圍若為王麥枝所有應有部分七分之一，依約上訴人於八十五年五月十三日前未交付該部分土地所有權狀，即已違約，被上訴人當無於數月後仍陸續繳交兩次買賣價金之理。是以，兩造買賣土地範圍並非系爭土地王麥枝所有應有部分七分之一，而為系爭房屋所占土地部分，益堪認定。至於證人杜趙寶妹為被上訴人之母親，其證言難免附和被上訴人之主張，故其有利於被上訴人之證言，尚難遽採。綜上所述，關於兩造買賣契約所定之土地範圍，被上訴人主張為系爭土地王麥枝所有應有部分七分之一，洵無足採，上訴人主張為系爭房屋所占土地部分之事實，業經證人陳再輝、王麥枝證述在卷，並經兩造契約載述甚明，自堪認定。
按每宗耕地不得分割，農業發展條例第三十條定有明文；又以不能之給付為契約
標的者，其契約為無效，但其不能之情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第二百四十六條第一項亦有明文。本件系爭土地地目為田，並編訂為一般農業區農牧用地使用，有土地登記謄本附卷可憑，自受前開農業發展條例不得分割規定之限制，上訴人在原審雖辯稱兩造曾口頭約定於將來法令許可後再行移轉登記土地云云，然此為被上訴人所否認，雖證人陳再輝證稱在原審作證指權狀部分兩造知道不能分割過戶，才未交付，預計變更建地後再交之真意，是指因系爭房屋坐落的地是農地不能分割，等將來變更為建築用地，能分割移轉時，再分割移轉登記給買受人，當初兩造都知道這事情，我有跟他們說明云云，此亦為被上訴人所否認，惟證人陳再輝為專業代書，觀諸卷附兩造買賣契約書之內容，此既屬排除前揭民法原則規定之重要約定，焉有不詳實載明於契約，而單以口頭約定之理，上訴人所指兩造曾口頭約定於將來法令許可後再行移轉登記土地云云，及證人陳再輝上開證詞，均難遽採，兩造買賣系爭房屋坐落系爭土地之部分，依法應為無效。
又按法律行為之一部份無效者，全部皆為無效，民法第一百十一條前段定有明文
。查兩造買賣契約關於土地部分之買賣，因違反民法第二百四十六條第一項前段之規定而無效，已如前述，則關於房屋部分之買賣，既查無除去前開無效部分仍有單獨成立之可能，依據上述規定，亦為無效。從而，被上訴人自不能依據無效之買賣契約，訴請上訴人給付一百八十萬元，故被上訴人先位之訴為無理由，惟兩造買賣契約為無效，惟被上訴人業已交付買賣價金九十萬元之事實，已認定如前。是上訴人受有九十萬元之利益，並無法律上之原因。從而，被上訴人依據民法第一百七十九條前段規定，訴請上訴人返還所受損害九十萬元，及自起訴狀繕本送達上訴人翌日即八十九年一月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之遲延利息部分，為有理由，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴論旨就此部分或為廢棄為無理由，應予駁回。
貳、反訴部分：上訴人即反訴原告主張：依據兩造買賣契約之規定，被上訴人即反訴被告尚應給付上訴人買賣價金九十萬元云云，惟兩造契約根本無效，已如前述，則上訴人之主張自屬無理由，原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並無違誤，上訴論旨求予廢棄改判，亦無理由，應予駁回。
叁、兩造其餘主張及舉證，因與判決基礎並無影響，自無庸再予論述，附此說明。
肆、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十九年八月十六日
臺灣高等法院高雄分院民事第三庭~B1審判長法官王憲義~B2法官徐文祥~B3法官張明振右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
中華民國八十九年八月十八日~B法院書記官梁美姿附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第一項但書及第二項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。
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