裁判字號：臺灣臺北地方法院89年訴字第1093號民事判決
裁判日期：民國89年08月16日
裁判案由：返還價金
臺灣臺北地方法院民事判決八十九度訴字第一○九三號
原告乙○○訴訟代理人 李文輝 律師被告僑泰建設股份有限公司設臺北市○○○路○段○號三樓法定代理人甲○○住同訴訟代理人 張慶帆 律師複代理人 王聖舜 律師
金蘭芳 律師右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新臺幣貳佰貳拾叁萬元及如附表所示之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣柒拾肆萬叁仟元供擔保後，得假執行。
事實
一、原告方面：㈠聲明：除擔保金額外，如主文所示。
㈡陳述：
１原告乙○○於民國八十六年四月向被告僑泰建設股份有限公司購買坐落於臺
市文山區「發現之旅」Ｅ棟十二樓E2預售屋一戶，因現場銷售人員 金少雄 銷售時為不實之傳達，致原告陷於錯誤，而購買上開預售屋，經消保官廖秋雄於八十七年三月四日居間協調，雙方同意由被告研究提供可替換之房屋與原告參考，若原告同意替換，則原已繳付之款項，轉為該房地之自備款一部。然原告購屋迄今已三年餘，被告提供替換之房屋有「新雪黎」、「映象之旅」、「和平賞」等建築，其中「新雪黎」位於臺北縣汐止鎮，為山坡地建築，鄰近山坡之「迎旭山莊」被內政部營建署列危險山坡地，「映象之旅」位於臺北縣新店市，其單價及總價均過高，且為預售屋，須至九十二年方能完工，而「和平賞」僅提供一戶，其坐落、坪數、面向、採光等條件均差，原告無法同意。另被告於八十八年二月一日，已將原告所購之上開房屋買賣契約收回作廢，將之出售與他人。爰依民法第二百五十九條、第一百七十九條之規定，請求被告將已繳納之價金新臺幣（下同）貳佰貳拾叁萬元返還，並加計自受領時起至清償日止之利息。
２原告就三─五期價款已付清之主張，被告已自認在案，因此被告八十六年十
一月廿一日及十二月三日催告即失其效力，至於被告主張依八十七年二月五日及二月十一日催告函（即臺北信維郵局一三九、三三０號存證信函）已解除契約云云，並非可採，蓋上述二張存證信函分別在八十七年二月六日及八十七年二月廿三日收到，然而依兩造簽訂之合約第七條第二款之約定，兩造約定之特約解除權必須是在買方逾期二個月未繳並經賣方以存證信函催繳後七日內仍未繳納者，才得以依合約第廿一條之逾約條款解除契約，被告前述一三九號、三三０號存證信函並未依合約第七條約定在買方逾期二個月後催告，被告即加以主張解除契約，自屬不生解除契約之效力，更何況退步而言，原告亦在八十七年二月四日及二月九日分別以存證信函告知被告其出售之物缺才保證品質之瑕疵，且亦要求被告作說明，亦即已主張同時履行之抗辯，被告更不得以原告遲延付款為由主張解除契約，再者，被告更在八十七年三月廿七日致函臺北市政府消保官稱：「如無法達成協議，則雙方之權利義務依原簽訂之買賣契約履行．．．」，顯見八十七年三月廿七日前買賣合約關係並未合法解除，甚為明確，且被告果已合法解約，又何須在八十八年二月一日兩造再協議簽訂解除契約之協議書。
３兩造經臺北市政府消保官協調後，協議結論原告暫停付款，原契約繼續有效
，但因原買賣標的被告銷售人員向原告陳稱該山坡地坡度約卅度而已，且基地及仙跡○○○區○○○道及墳墓等，然事後經查並非如此，故乃協議由被告研究提供可替換之他處與原告參考，若原告同意則原已繳納之款項將轉為替換後房地自備款之一部分，俟因被告提供原告參考之房屋，其地點或價位等原告無法同意，故就換屋部分，未能有合意。至八十八年二月一日兩造乃協議解除契約並簽訂協議書，合意將原合約作廢，而協議末段有：「並由僑泰建設股份有限公司研究可替換之他處房屋予乙○○君參考」被告以之作為不必返還已繳價金之依據，或屬無據，蓋合約既經合意解除，契約即自始失其效力，被告所收之價款，即應依民法第二百五十九條及第一百七十九條之規定，返還不當得利即受領之價金貳佰貳拾叁萬元與原告，至被告研究提供可替換之他處房屋與原告參考，實乃因被告一再提及該公司信譽很好，，有很多工地的房屋都不錯，可以提供給原告作為購買之參考，故乃有該段文字第記載，此乃援引兩造在消保官處協議之文義精神而來，而因為對位置、面積及價金等均未具體約明，自無具體之拘束力，此由「研究」、「參考」等用語可知，雙方對替換方案既無具體之合意，自應依契約合意除之當然法律效果履行，即被告應將受領款依不當得利法則返還與原告，此再參之證三之函文文義亦知所謂換屋部分，僅是參考方案，如無法達成合意，即不生效力。
４被告稱於八十七年十月十三日以存證信函要求原告就被告提出之換屋個案於
函到七日內作選擇，如未能達成協議，即解除契約，原告未於八十七年十月廿一日前完成換屋亦未繳付積欠之期款，則兩造間之契約自已於八十七年十月廿二日解除云云。然查，該函是催告選擇房屋並非催告付款，兩造雖在臺北市政府消保官處協議由被告研究提供可替換之他處房屋與原告參考，但雙方對替換房屋之位置、面積及格，自應有具體之合意始能生效，且縱使替換房屋未能達成具體合意，自亦不能以此作為解除兩造買賣合約之理由，被告以原告未能在八十七年十月廿一日前完成換屋而主張解除契約，自屬無據。５末查，協議書末段由被告提供可替換房屋與原告參考之約定，如前所述，應
尚不生拘束之效力，何況依消費者保護法第十一條第二項規定，定型化契約條款如有疑義時，應為有利消費者之解釋，因此不論系爭買賣合約或協議書在解釋上如有疑義，自應為有利消費者即原告之解釋，退步而言，被告除前曾要求原告提供可替換房屋供參考，但均無法合意外，近日原告再以存證信函催告被告，被告來函所提供參考之房屋，在價格及位置等方面，均未能令原告滿意，故亦無法達成合意，該部分約定應已失效，再退步言之，原告亦以本書狀繕本送達，作為解除該提供替換房屋參考之約定，被告自應將所收款項返還原告。
㈢證據：提出存證信函三份、被告致臺北市政府消保官函文一份、臺北市政府函文一份、協議書一份、統一發票為證。
二、被告方面：㈠聲明：駁回原告之訴。
㈡陳述：
１原告與利泰建設股份有限公司（嗣為被告吸收合併）簽訂系爭買賣契約後，
原告屢經通知卻未依約給付期款，被告即於八十六年十一月廿一日發函催告原告給付期款，並於八十六年十二月三日再次發函催告，再於八十七年二月五日發函催告，然原告仍未予置理，被告旋於八十七年二月十一日催告原告於文到三日內付清積欠之期款，否則即解除契約，並將原告已繳款項沒入作為違約及賠償金，不另函通知，然原告於八十七年二月十一日收到該信函後，仍未依約付款，兩造間之契約自八十七年二月十五日起即告解除，原告已繳之價金遂由被告沒收作為賠償金，原告依法自無權請求返還。雖被告曾同意如原告願選購被告其他產品，前開款項得用以抵付作為房地款之一部，惟被告提出之數個營建案由原告選擇，原告尚未表示接受，原告自亦無據此請求被告返還已繳價金之餘地。
２對於原告主張被告八十六年十一月廿一日及八十六年十二月三日函催原告繳
付三至五期期款而原告已於八十六年十二月十一日給付乙節，原告不爭執。另就六至九期期款部分，被告屢次通知原告繳付，惟原告仍藉詞不繳，被告不得已於八十七年二月五日及八十七年二月十一日以存證信函催告原告繳付，是以原告已陷於給付遲延，要無可疑。雖原告與被告於八十七年三月四日於臺北市政府消費者保護官之協調下，同意由被告研究提供可替換之他處房屋供原告參考，如原告同意替換，則原已繳之款項將轉換為替換後房地自備款之一部分，惟如無法達成換屋協議，則雙方之權利依原簽訂之買賣契約履行，是以兩造間如未能就換屋事宜達成協議，則仍無解於原告已陷給付遲延之事實，被告自得依買賣契約第七條第二款、第廿一條第二款行使解除契約並沒收已繳價金之權利，要屬當然。
３嗣兩造遲延未能就換屋事宜達成協議，被告遂於八十七年十月十三日再次以
存證信函要求原告就被告提出之換屋個案於函到七日內（即八十七年十月廿一日前）作選擇，如未能達成協議，即解除契約不再另行通知，惟原告既未於八十七年十月廿一日前完成換屋，亦未繳付積欠之期款，則兩造間之契約自已於八十七年十月廿二日起解除，原告已繳之款項即由被告依買賣契約第廿一條第二款之規定沒收，被告自無返還之義務。
４至於兩造間於八十八年二月一日簽訂之協議書，係在兩造間買賣契約解除後
簽署，原無法改變兩造間買賣契約已解除之事實，且其內容重點係被告同意依原協議承諾原告已繳之貳佰貳拾叁萬元金得折抵換屋款，而此更足證明兩造均同意原告已繳之價金，被告不必返還。另原告主張系爭房屋有安全顧慮，且被告於銷售過程中有廣告、說明不實之情形云云，被告否認之。
㈢證據：提出存證信函五份、臺北市政府函文一份、被告公司信函一份、買賣契約一份為證。
理由
一、原告起訴主張：其於八十六年四月向被告購買坐落於臺市文山區「發現之旅」Ｅ棟十二樓E2預售屋一戶，因現場銷售人員金少雄銷售時為不實之傳達，致原告陷於錯誤，而購買上開預售屋，經臺北市政府消保官廖秋雄於八十七年三月四日居間協調，雙方同意由被告研究提供可替換之房屋與原告參考，若原告同意替換，則原已繳付之款項，轉為該房地之自備款一部。然原告購屋迄今已三年餘，被告提供替換之房屋有「新雪黎」、「映象之旅」、「和平賞」等建築，其中「新雪黎」位於臺北縣汐止鎮，為山坡地建築，鄰近山坡之「迎旭山莊」被內政部營建署列危險山坡地，「映象之旅」位於臺北縣新店市，其單價及總價均過高，且為預售屋，須至九十二年方能完工，而「和平賞」僅提供一戶，其坐落、坪數、面向、採光等條件均差，原告無法同意。另被告於八十八年二月一日，已將原告所購之上開房屋買賣契約收回作廢，將之出售與他人。爰依民法第二百五十九條、第一百七十九條之規定，請求被告將已繳納之價金貳佰貳拾叁萬元返還，並加計自受領時起至清償日止之利息等語。
被告則以：原告簽約購屋後，屢未依約給付分期價款，被告乃於八十七年二月五日發函催告原告繳納第六至九期價款，惟原告仍藉詞不繳，被告旋於八十七年二月十一日催告原告於文到三日內付清積欠之期款，否則即解除契約，並將原告已繳款項沒入作為違約及賠償金，不另函通知，然原告於八十七年二月十一日收到該信函後，仍未依約付款，兩造間之契約自八十七年二月十五日起即告解除，原告已繳之價金遂由被告沒收作為賠償金。雖原告與被告於八十七年三月四日於臺北市政府消費者保護官之協調下，同意由被告研究提供可替換之他處房屋供原告參考，如原告同意替換，則原已繳之款項將轉換為替換後房地自備款之一部分，惟如無法達成換屋協議，則雙方之權利依原簽訂之買賣契約履行，是以兩造間如未能就換屋事宜達成協議，則仍無解於原告已陷給付遲延之事實，被告自得依買賣契約第七條第二款、第廿一條第二款行使解除契約並沒收已繳價金之權利，要屬當然。嗣兩造遲延未能就換屋事宜達成協議，被告遂於八十七年十月十三日再次以存證信函要求原告就被告提出之換屋個案於函到七日內即八十七年十月廿一日前作選擇，如未能達成協議，即解除契約不再另行通知，然原告既未於上開期限前完成換屋，亦未繳付積欠之期款，則兩造間之契約自已於八十七年十月廿二日起解除，原告已繳之款項即由被告依買賣契約第廿一條第二款之規定沒收，被告自無返還之義務。至於兩造間於八十八年二月一日簽訂之協議書，係在兩造間買賣契約解除後簽署，原無法改變兩造間買賣契約已解除之事實，且其內容重點係被告同意依原協議承諾原告已繳之貳佰貳拾叁萬元金得折抵換屋款，而此更足證明兩造均同意原告已繳之價金，被告不必返還。另原告主張系爭房屋有安全顧慮，且被告於銷售過程中有廣告、說明不實之情形云云，被告否認之等語置辯。
二、經查，原告主張其於八十六年四月向被告購買坐落於臺市文山區「發現之旅」Ｅ棟十二樓之預售屋一戶，已分別繳交如附表所示之價款，業據其提出統一發票十張為證，而除原告原係向利泰建設股份有限公司購買上開房屋，嗣利泰建設股份有限公司為被告吸收合併外，亦為被告所不爭執，自應堪採信。次查，原告主張系爭房屋買賣契約，業已合意解除，請求被告返還已繳價金及自受領時起算之利息，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。因此，本件兩造爭執之處，厥在於兩造間之房屋買賣契約於何時由何人解除，茲分述如下：
㈠按稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約。
和解有使當事人所拋棄之權利及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力。民法第七百三十六條、第七百三十七條分別定有明文。
㈡原告主張兩造間有購屋糾紛，經臺北市政府消保官居間協調後，雙方同意由被
告研究提供可替換之房屋與原告參考，若原告同意替換，則原告已繳付之價金，轉為替換房屋之自備款一部，若替換後有超出原價款者，超額部分之付款方式雙方另議，如無法達成協議，則雙方之權利義務，依原簽訂之買賣契約履行等事實，有臺北市政府法規委員會八十七年二月廿四日開會通知單、被告公司八十七年三月廿七日致臺北市政府消保官廖秋雄信函、臺北市政府八十七年四月三日府法保字第八七０二二八二一００號函在卷可稽，且為被告所是認。因此，被告辯稱原告未依約繳交第六至第九期之價款，經其於八十七年二月六日同年月十一日發函催告後解除兩造間之買賣契約，並提出上開期日之臺北信維郵局第一三九號、第三三０號存證信函在卷為憑云云，並不足採，蓋姑不論原告未繳第六至第九期價款之原因為何，兩造嗣後既經消保官廖秋雄協調達成上開協議，按諸前揭和解之規定，兩造自應均受和解契約之拘束。
㈢被告又辯稱其於達成上開協議後，曾提供「新雪黎」、「和平賞」、「建築文
明」、「萬年青」、「凱旋門」等建築案，供原告參考，復於八十七年十月十三日發函催告原告於七日內表示同意替換與否，如無法達成協議，則解除買賣契約，惟原告於八十七年十月十四日收受該存證信函後，並未表示同意，是以該買賣契約已於八十七年十月廿一日解除云云。然查，被告所辯雖據其提出上開期日之存證信函及回執在卷可參查，但查，原告欠繳之第六至第九期價款，既因兩造協議後，而暫不支付，是以被告之八十七年十月十三日存證信函，依據兩造買賣契約書第七條第二款及第廿一條第二款約定解除契約，並無所據，其以之解除買賣契約，自不生合法之效力。況且，兩造於八十八年二月一日再度協議：「．．．依八十七年四月三日臺北市府法保字第八七０二二八二一００號函協議內容，乙○○君同意上述房地由僑泰建設股份有限公司收回另行銷售（原合約書及發票收回作廢），並由僑泰建設股份有限公司研究提供可替換之他處房屋予乙○○君參考。」，有該協議書在卷可按，亦足證被告所辯兩造間買賣契約已於八十七年十月廿一日經其解除云云，非可採信。
㈣再查，由上開八十八年二月一日兩造協議可知，兩造間之買賣契約於當日始為
兩造合意解除，而該協議中之被告提供可替換之他處房屋供原告參考部分，原告已於八十九年六月十七日發函催告被告於七日內提出可替換之房屋，有該存證信函在卷可考，因此，原告主張被告提供之房屋，其未能滿意，乃以八十九年七月三日之言詞辯論狀解除該部分之協議，不再受該換屋協議之拘束等情，亦堪採信。被告雖辯稱訂定該協議時，其意是若未能達成換屋之結果，已繳價金並不返還云云。惟查，通觀兩造自消保官居間協調起迄八十八年二月一日止之協議內容，兩造並無未能達成換屋結果時，被告無庸返還價金之約定，被告亦無曾為如此之表示，從而，被告上開所辯，亦非可採。
三、按契約解除時，當事人雙方互負回復原狀之義務，由他方受領之給付物，應返還之，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第二百五十九條第一款、第二款著有明文。本件兩造之買賣契約經兩造於八十八年二月一日合意解除，而兩造又無對解除之效果有何約定，因此，原告依上揭規定，請求被告返還已繳價金貳佰貳拾叁萬元及自如附表所示受領之日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
四、原告聲請願供擔保，請准宣告假執行，均核無不合，茲酌定相當之金額，准許之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，均認與判決結果不生影響，爰不予一一論駁，附予敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國八十九年八月十六日
民事第六庭法官劉坤典右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年八月十七日
法院書記官王朝枝附表：金額單位為新臺幣┌──┬───────┬────────────────────────┐│編號│金額│利息起迄日│├──┼───────┼────────────────────────┤│一│壹佰肆拾伍萬元│自八十六年四月二日起至清償日止，按年息百分五計算│├──┼───────┼────────────────────────┤│二│肆拾捌萬元│自八十六年五月廿七日起，餘同右。│├──┼───────┼────────────────────────┤│三│陸萬元│自八十六年七月廿一日起，餘同右。│├──┼───────┼────────────────────────┤│四│陸萬元│自八十六年八月七日起，餘同右。│├──┼───────┼────────────────────────┤│五│拾捌萬元│自八十六年十二月十一日起，餘同右。│└──┴───────┴────────────────────────┘