臺灣桃園地方法院小額民事判決 105年度桃小字第646號
原 告 五泰房屋仲介有限公司
法定代理人 李許秀美
訴訟代理人 黃義翔
被 告 羅雪麗
訴訟代理人 余國彰
上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國105年8月30日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣玖萬捌仟元，及自民國一○五年一月二十
一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項但書第3款定有明文。本件原告起訴時，原訴之聲
明請求被告應給付原告新臺幣（下同）98,000元，及自民國
104年11月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，
嗣於105年6月28日將上開利息起算日之請求減縮為自起訴
狀繕本送達翌日起算（見本院卷第23頁反面），核與前開法
條規定尚無不合，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：被告前於104年11月21日經訴外人即其配偶余國
彰代理與伊簽訂買賣議價委託書及確認書（下分稱系爭議價
委託書及確認書），約定由被告委託伊向訴外人 王曉玲 所有
之門牌號碼新北市○○區○○路○○號12樓房屋（下稱系爭房
屋）及坐落新北市○○區○○段○○段00地號、應有部分1
萬分之97土地（下合稱系爭房地）議價，如議價成功，被告
應給付以購屋總價2%計算之服務費予伊，嗣被告於104年11
月23日經原告居間與王曉玲簽訂不動產買賣契約（下稱系爭
買賣契約），以980萬元向王曉玲買受系爭房地，被告依約
應給付伊服務報酬196,000元，扣除前已給付之98,000元，
尚餘98,000元未為給付，屢經催討均未獲置理，為此，爰依
兩造間系爭確認書之約定提起本件訴訟等語，並聲明：如主
文第1項所示。
二、被告則以：原告於伊簽定系爭買賣契約前，均未告知系爭房
屋有白蟻蛀蝕及樓地板滅失之現象，幾近兩坪之空間無法使
用（以每坪單價20萬元計算，計有40萬元不能使用之損害）
，原告未盡其善良管理人注意義務，致伊受有損害，顯已構
成不完全給付，伊自無給付服務報酬之義務，並以上述所受
損害賠償債權與原告服務報酬債權抵銷等語，資為抗辯。並
聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張被告前於104年11月21日經余國彰代理與伊簽訂系
爭議價委託書及確認書，嗣被告於104年11月23日經原告居
間與王曉玲簽訂系爭買賣契約，以980萬元向王曉玲買受系
爭房地等情，業據其提出與所述相符之系爭議價委託書、確
認書、買賣契約及建物登記第二類謄本【見本院105年度司
促字第633號卷（下稱司促卷）第4頁至第13頁；本院卷第
78頁、第79頁】為證，且為被告所不爭執（見本院卷第23頁
反面、第29頁），自堪信為真實。
四、本件原告主張被告因其居間而簽訂系爭買賣契約，被告自應
給付服務報酬等情，則為被告所否認，並以前詞置辯，茲就
原告請求有無理由，論述如下：
（一）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約
因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第565
條、第568條第1項分別定有明文。經查，依原告與被告
簽訂之系爭確認書之其他約定與說明第1點：「議價成功
購屋人應支付購屋總價額百分之貳計算的服務費予受托人
，並於簽訂不動產買賣契約書之同時一次支付。但因可歸
責於購屋人之事由（包括與賣方合意），致買賣契約解除
者，不論有無簽訂買賣書面契約，購屋人仍應於契約解除
時支付前開服務費。」等語（見司促卷第5頁），被告應
於系爭買賣契約成立時給付約定之服務報酬予原告，應堪
認定。
（二）被告雖辯稱原告就系爭房地未盡善調查及據實告知義務，
卻未告知系爭房地有足以影響其購買意願之重大瑕疵，致
伊受有損害，伊自得以損害賠償債權與原告之服務費債權
抵銷云云，按以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之
履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務；因可歸責於
債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付
遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第567條第2項
、第227條第1項固規定甚詳。惟查，被告就賣方之履行
能力或訂約能力並無爭執，且原告就系爭房屋於被告委託
議價前已請賣方按其所提供之不動產標的現況說明書逐一
勾選，並由原告確認後向被告說明系爭房屋之現況，此觀
以不動產委託銷售標的現況說明書即明（見本院卷第70頁
至第72頁），而就系爭房屋目視可見之漏水情形，已據賣
方於前揭現況說明書中就「建物目前是否有滲漏水之情形
?」之選項勾選「有」，復經原告所屬經紀人員確認後勾
選「是」（見本院卷第70頁），參以被告指摘系爭房屋有
白蟻蛀蝕及樓地板滅失之現象，於原告多次帶看房屋時均
未查覺，係其簽約後進行整理、修繕時始發現等語（見本
院卷24頁、第29頁），復觀諸被告提出之照片（見本院卷
第35頁至第59頁），系爭房屋之原始屋況已有施作裝潢，
諸如天花板、木地板及輕隔間等，地上並堆有大量雜物，
難以以肉眼目視之方式即得查知其內部有無白蟻蛀蝕及樓
地板滅失等情狀，既無跡象得以推認或預見有此等瑕疵存
在，實無從課以原告需另行拆除裝潢以檢視內部情況之義
務，自難認原告有何違反善良管理人之注意義務，是被告
抗辯原告未善盡調查義務而有過失云云，即無可採。
（三）承上，被告既因原告居間與王曉玲簽訂系爭買賣契約，依
約即應給付原告服務報酬，且原告已盡其調查之義務而無
違反善良管理人注意義務之過失，被告自不得向原告請求
損害賠償，則被告據此與原告服務報酬債權抵銷，亦無足
取。
五、綜上所述，原告依兩造間系爭確認書之約定，請求被告給付
98,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起（即105年1月21日
，見司促卷第30頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利
息，為有理由，應予准許。
六、假執行之宣告：
本件係依小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟
法第436條之20規定，依職權宣告假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判
決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額
，確定為第一審裁判判1,000元。
中華民國105年9月29日
桃園簡易庭法官張永輝
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年9月29日
書記官陳智仁
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
三、民事訴訟法第471條第1項：（依同法第436條之32第2項規定
於小額事件之上訴程序準用之）
上訴狀內未表明上訴理由者，上訴人應於提起上訴後20日內
，提出理由書於原第二審法院；未提出者，毌庸命其補正，
由原第二審法院以裁定駁回之。