裁判字號：臺灣高等法院高雄分院101年上易字第57號民事判決
裁判日期：民國101年11月14日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣高等法院高雄分院民事判決101年度上易字第57號上訴人 劉金美 兼訴訟代理人 呂清榮 被上訴人 陳啟聖 訴訟代理人 莊美玲 律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於民國100年12月14日臺灣高雄地方法院100年度訴字第1563號第一審判決提起上訴，本院於101年10月31日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
原判決主文第二項關於命「上訴人應給付被上訴人新台幣壹佰肆拾肆萬，及自民國一百年八月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自一百年八月十六日起至遷讓房屋之日止，按月給付被上訴人新台幣參萬元」部分。應減縮為「上訴人應給付被上訴人新台幣壹佰貳拾玖萬元，及自民國一百年八月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息」。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：坐落高雄市○○區○○段四小段1931地號土地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼高雄市○○區○○○路○號、7號房屋（以下合稱系爭房屋；與系爭土地合稱系爭房地）均為伊所有，上訴人對系爭房地並無任何合法使用權源，竟無權占用系爭房地拒不遷離，妨害伊對系爭房地所有權之行使，計上訴人自96年8月15日起至100年8月15日止受有相當於租金之利益新台幣（下同）144萬元，又自
100年8月16日起每月均受有相當於租金之利益3萬元，致伊受有損害。退步而言，如認系爭房屋係上訴人所有，上訴人所有之系爭房屋並無使用系爭土地之權源，伊亦得請求上訴人拆除系爭房屋，將占用部分土地返還予伊，上訴人並應返還占用系爭土地部分之不當得利如上述金額。為此，爰依民法第767條、第184條第1項、第185條、第179條之規定，先位聲明請求：㈠上訴人應將系爭房屋全部遷讓返還予被上訴人；㈡上訴人應連帶給付被上訴人1,440,000元，及自100年8月15日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，暨自100年8月16日起至返還系爭房屋之日止按月給付被上訴人30,000元。備位聲明：㈠上訴人應將系爭房屋拆除騰空後，將占用之土地返還被上訴人；㈡上訴人應連帶給付被上訴人1,440,000元，暨自100年8月15日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，及自100年8月16日起至返還系爭房屋之日止按月給付被上訴人30,000元（被上訴人請求上訴人給付金錢部分，於本院均減縮為：上訴人應給付被上訴人1,290,000元，及自100年8月16日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，見本院卷第100頁反面）。
二、上訴人則以：系爭土地上原有由 呂黃荷香 於48年11月3日辦理第一次登記之1層樓木造平房（門牌號碼高雄市○○區○○○路5、7號），惟該木造平房業已拆除，系爭房屋為2層樓半之鋼筋水泥樓房，係由上訴人劉金美於56年間出資建興而原始取得所有權，詎地政機關未查，誤認目前現存之系爭房屋與原建物登記謄本上所載之1層樓木造平房係屬同一，並誤認系爭房屋仍屬呂黃荷香所有，而於94年1月3日將系爭房屋之所有權人由呂黃荷香變更登記為 辛文萬 ，復於96年8月15日將所有權人由辛文萬變更登記為被上訴人，係有違誤，被上訴人無從因該錯誤登記而取得系爭房屋之所有權。而系爭土地原為國有土地，於78年間由訴外人呂黃荷香向財政部國有財產局（下稱國有財產局）承購，劉金美自84年間起向呂黃荷香承租系爭土地，呂黃荷香於94年1月3日出售系爭土地時，因劉金美為系爭土地之承租人，依法有優先承買權，惟呂黃荷香並未將出賣條件以書面通知劉金美，其所有權移轉登記，自不得對抗劉金美。又劉金美與原所有權人呂黃荷香就系爭土地存有租賃契約，基於買賣不破租賃原則，縱系爭土地移轉於第三人，該租賃契約對於被上訴人仍繼續存在，伊等並非無權占用系爭土地等語，資為抗辯。
三、原審經審理後，判命上訴人應將系爭房屋全部騰空遷讓交還被上訴人，並應給付被上訴人1,440,000元及自100年8月15日起至清償日止按年息5%計算之利息，暨自100年8月16日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人30,000元。上訴人不服，提起上訴，並於本院聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則於本院聲明：㈠上訴駁回。㈡原判決主文第二項關於命上訴人給付金錢部分，減縮為上訴人應給付被上訴人1,290,000元，及自100年
8月16日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭土地及坐落其上同段1253建號即門牌號碼高雄市○○區
○○○路○號、7號房屋之1層建物之登記所有權人均為被上訴人。
㈡上訴人自96年8月15日起至100年3月29日止均占用系爭房地。
㈢系爭土地原為國有土地，於78年間由訴外人呂黃荷香以其名
義向國有財產局承購，並登記在呂黃荷香名下。依系爭土地異動索引資料所示，系爭土地於94年1月3日以買賣為原因移轉登記為訴外人 張麗珍 所有；於94年1月13日以買賣為原因移轉所有權登記為訴外人辛文萬所有；於96年8月15日以買賣為原因移轉登記為被上訴人所有。被上訴人現為系爭土地之所有權人。
㈣高雄市○○區○○段四小段1253建號建物於48年11月3日辦
理第一次保存登記，登記所有權人為呂黃荷香。依該建號建物異動資料索引資料所示，該建號建物於94年1月3日以買賣為原因移轉所有權登記為辛文萬所有；於96年8月15日以買賣為原因移轉登記為被上訴人所有。
㈤上開建號建物於64年5月16日曾由呂黃荷香設定抵押權予劉金美，嗣於66年8月15日間因清償而塗銷抵押權登記。
五、本件之爭點：㈠被上訴人依民法第767條規定，先位聲明請求上訴人將系爭
房屋遷讓返還予被上訴人，有無理由？備位聲明請求上訴人將系爭房屋拆除，將占用土地返還被上訴人，有無理由？㈡被上訴人依民法第184條第1項、第185條、第179條規定
，請求上訴人返還無權占用系爭土地相當於租金之不當得利，是否有理由？如有理由，其金額為何？
六、被上訴人依民法第767條規定，先位聲明請求上訴人將系爭房屋遷讓返還予被上訴人，有無理由？備位聲明請求上訴人將系爭房屋拆除，將占用土地返還被上訴人，有無理由？㈠按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取
得動產所有權，民法第811條定有明文。又動產附合於不動產，而歸不動產所有人取得動產所有權者，須以動產因附合而成為不動產之重要成分為要件。所謂成為不動產之重要成分，係指此種結合具有固定性、繼續性，而未成為另一獨立之定著物而言。在原房屋加蓋之增建部分，或與原建物使用共同壁，或加建在原建物之上，仍須利用原建物之門戶進出，而無獨立之進出通路，各該增建部分，既已與原建物附合而成為一整體，即成為原建物之重要成分，依民法第811之規定，應由原建物之所有權人取得各該增建部分之所有權（最高法院84年度台上字第2625號判決、85年度台上字第807號判決參照）。查門牌號碼高雄市○○區○○○路5、7號房屋原係呂黃荷香所有，劉金美於57年間出資增建乙節，業據劉金美於台灣高雄地方法院檢察署100年度他字3816號偵查時證稱：於45年間，高雄市○○○路○號、7號房子登記伊大姐呂黃荷香名義。嗣於57年間，伊將原來於45年興建之木造房屋增建，木造部分牆壁沒有拆，牆壁是用水泥及磚頭去加強，1樓後面有用鋼筋水泥再增建一部份，並把2、
3樓也增建，在3樓蓋棚子，增建沒有重新挖地基，伊居住於該處已經58年等語（見台灣高雄地方法院檢察署100年度他字3816號100年5月18日訊問筆錄），顯見劉金美於57年間，係在不另挖地基，不破壞原房屋之基礎結構下，就房屋進行1樓後方及2、3樓增建，該增建後之房屋，已與原建物附合而成為一整體，即成為原建物之重要成分，依民法第
811條之規定，應由原建物之所有權人即呂黃荷香取得增建部分之所有權，要無疑義。再參以系爭房屋於64年5月16日曾由呂黃荷香設定抵押權予劉金美，嗣於66年4月13日因清償而塗銷抵押權登記，有系爭房屋建築物改良登記簿在卷可佐（見原審卷第127頁），倘系爭房屋確為劉金美所有，為何需在自己之建物上設定抵押以擔保自己之債權，核與常情有違。是以，上訴人主張劉金美於57年間出資興建而取得系爭房屋之所有權云云，洵屬無據（至劉金美是否得依民法第
816條依關於不當得利之規定，請求呂黃荷香之繼承人償還增建房屋獲得之不當得利，則非本件審酌之範圍，附此敘明）。
㈡次按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其
租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，88年4月21日條正前民法第425條定有明文。查系爭房屋原係呂黃荷香所有，劉金美並不因57年間之增建行為，而取得系爭房屋之所有權，已如前述，則劉金美既非系爭房屋之所有權人，自無因其為系爭房屋之所有權人，而就系爭土地與所有權人呂黃荷香成立租賃契約之可能，上訴人亦未舉證以實其說。是以，上訴人主張劉金美乃系爭房屋之所有權人，其與系爭土地所有權人呂黃荷香間係基於租賃關係，而有權使用系爭土地，呂黃荷香縱將系爭土地出售予被上訴人，劉金美仍得對被上訴人主張租賃關係存在云云，洵屬無據。
㈢復按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件
優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法104條定有明文。查劉金美並非系爭房屋之所有權人，與呂黃荷香並未就系爭土地成立租賃關係，業如前述，則劉金美既非系爭土地之承租人，上訴人主張依土地法104條之規定，呂黃荷香出售系爭土地時，未依土地法第104條規定通知承租人即劉金美優先承買，系爭土地之買賣不得對抗劉金美云云，尚屬無據。
㈣再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
，對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。查系爭房地為被上訴人所有，上訴人占用系爭房屋既無正當權源，則被上訴人本於所有權人之地位，請求上訴人自系爭房屋遷讓交還予被上訴人，自屬有據，應予准許。
七、被上訴人依民法第184條第1項、第185條、第179條規定，請求上訴人返還無權占用系爭土地之不當得利，是否有理由？如有理由，其金額為何？㈠末按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。又無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念。再城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有有明文。次查，土地法第97條第1項規定所謂之土地價額，依同法施行法第25條之規定，係指法定地價而言，法定地價依同法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。
㈡查上訴人自96年8月15日起至100年3月29日止均占用系爭
房地，為兩造所不爭執，則被上訴人主張上訴人自96年8月16日起至100年3月14日止無權占有被上訴人之系爭房地，而獲得相當於租金之利益，即屬有據。查系爭房地目前之租金行情為每月6至7萬元，業據原審向高雄市不動產仲介經紀商業同業公會函查無誤，有該會100年7月19日（100））高房首字第017號函在卷可佐（見原審卷第53至54頁），復參酌系爭土地面積213平方公尺，99年1月申報地價46,3
55.2元，有土地登記謄本在卷可佐（見原審卷第28頁），依此計算系爭土地每月租金上限為82,280元（213平方公尺×46,355.2元×10%÷12＝82,280元），則被上訴人以每月租金3萬元作為計算不當得利損害賠償金之標準，應屬可採。是以，被上訴人請求上訴人給付自96年8月15日（即被上訴人取得系爭房地所有權時）起至100年3月14日止共43月，合計129萬元之不當得利，並請求上訴人自100年8月16日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，自屬有理，應予准許。
八、綜上所述，系爭房地均屬被上訴人所有，上訴人並無使用系爭房地之合法權源，則被上訴人依民法第767條、第179條之規定，先位聲明請求：㈠上訴人應將系爭房屋全部遷讓返還予被上訴人；㈡上訴人應給付被上訴人1,290,000元，及自100年8月16日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、未按被上訴人先位之訴既經本院為勝訴之判決（原審依被上訴人之先位聲明，判決上訴人應共同給付，未准許被上訴人「連帶」給付之請求，因被上訴人未對原審判決上訴或提起附帶上訴，本院僅得就原審判決命上訴人共同給付範圍內為審酌，而不得命被上訴人連帶給付），被上訴人主張之備位之訴即毋庸審酌，附此敘明。
十、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國101年11月14日
民事第三庭
審判長法官張國彬法官鄭月霞法官洪能超以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中華民國101年11月14日
書記官林家煜