裁判字號：臺灣高雄地方法院100年訴字第1563號民事判決
裁判日期：民國100年12月14日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣高雄地方法院民事判決100年度訴字第1563號原告 陳啟聖 訴訟代理人 莊美玲 律師被告 劉金美 兼上一人 呂清榮 法定代理人當事人間遷讓房屋事件，本院民國100年11月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將原告所有坐落高雄市○○區○○段四小段1931地號土地上之建物即1253建號即門牌號碼高雄市○○區○○○路○號及七號房屋全部騰空遷讓交還予原告。
被告應給付原告新台幣壹佰肆拾肆萬，及自民國一百年八月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；被告並應自一百年八月十六日起至遷讓返還前項所示房屋之日止，按月給付原告新台幣參萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣玖拾貳萬元為被告供擔保後得假執行；本判決第二項於原告以新台幣肆拾捌萬元為被告供擔保後得假執行。
事實及理由
甲、兩造爭執要旨
一、原告主張：
（一）坐落於高雄市○○區○○段四小段1931地號土地（下稱系爭土地）及其上同段1253建號（即門牌號碼高雄市○○區○○○路○號及7號）建物（下稱系爭房屋，合稱系爭房地）均為原告所有，被告對系爭房地並無任何合法使用權限，竟無權占用系爭房屋拒不遷離，妨害原告對系爭房屋所有權之行使，爰先位主張被告應遷離並返還系爭房屋予原告；縱認系爭房屋之所有權非屬原告，系爭土地亦屬原告所有，被告亦無權占用系爭土地，爰備位主張被告應將系爭房屋拆除後將系爭土地返還原告，
（二）系爭房屋座落高雄市○○區○○○路5、7號，鄰近中山路與中正路二大繁榮路口且位於捷運美麗島站旁，附近有學校、市場及商場，交通便捷，生活機能完備，且該區域內多為高樓層高價位之大廈住宅，屬高雄市區不動產價位較高之區段，故以系爭建物位置、工商繁榮程度，被告無權占用系爭房屋所受相當租金之利益，自不受土地法第
97條所規定之限制，依市場行情計算系爭房屋每月租金為5萬至7萬，原告暫以每月3萬元計算被告佔用系爭建物所應給付相當於租金之損害或不當得利，原告自
96年8月15日取得所有權，算至100年8月4日共計四年，被告所獲得之相當於租金之損害或不當得利金額共新臺幣（下同）144萬元。
（三）系爭房屋乃原告以4千萬元向訴外人 辛文萬 所購買，購買之後原告即以系爭房地向銀行設定抵押貸款四千萬元，上開貸款均由原告自行繳納，被告辯稱系爭房地僅借名登記在原告名下云云，原告否認，被告就此點亦無法舉證以實其說，其辯解自難採信。被告辯稱系爭土地上現存之門牌號碼高雄市○○區○○○路○號及7號建物並非建物登記謄本所記載之1253號建物，現存建物乃被告劉金美出資興建，建物登記謄本上之建物已滅失云云，原告亦否認，且高雄市政府地政局新興地政事務所（下稱新興地政事務所）回函亦可證明系爭房屋尚未滅失。被告復辯稱被告劉金美向訴外人 呂黃荷香 承租系爭土地云云，原告亦否認，何況被告並無支付租金之證據，被告劉金美主張對系爭土地有優先承買權自不足採。爰依民法第767條、第184條第
1項、第185條、第179條之規定提起本訴，並先位聲明：(1)被告應系爭房屋全部遷讓，返還予原告。(2)被告應連帶給付原告144萬元及自100年8月15日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，及自100年8月16日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬元。備位聲明：
(1)被告應將系爭房屋拆除騰空後，將該占用之土地返還原告。(2)被告應連帶給付原告144萬元及自100年8月
15日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，及自100年8月16日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬元。
二、被告則辯稱：
（一）系爭土地原為國有土地，並以訴外人呂黃荷香之名義向國有財產局承租（按：被告呂清榮為訴外人 呂振福 之子；被告劉金美則為訴外人呂振福未辦結婚登記之妻、被告呂清榮之母；訴外人呂黃荷香則為呂振福之合法配偶）。而被告劉金美則自民國50年間起在系爭土地上經營「清源旅社」，期間系爭土地之租金均由被告劉金美以旅社營收繳付。嗣於78年間，由呂黃荷香以其名義向國有財產局承購並登記在其名下。79年間，呂振福提供系爭土地設定抵押權與彰化銀行作為訴外人 呂清源 （呂振福之養子，被告呂清榮之養兄）所經營之統帥營造股份有限公司向銀行借款8300元之擔保，其後呂清源因資金周轉困難，致系爭土地於91年間遭查封、拍賣，經被告呂清榮具狀向鈞院聲明異議後流標，彰化銀行則於92年間將債權讓與龍星昇公司。
93年間，呂清源出資並借用訴外人 朱小如 名義向龍星昇公司買回上開債權，再於94年1月3日透過買賣之方式向呂黃荷香買受系爭土地並借名登記在訴外人辛文萬名下，復於96年8月15日借名登記於原告名下，以提高貸款金額，原告並非系爭土地實質所有權人，故期間被告2人仍繼續使用、收益系爭房屋，系爭土地之歷次登記名義人均未表示異議，詎料呂清源死亡後，原告竟以所有權人自居並提起本件訴訟，實無理由。
（二）本件被告劉金美與原土地所有權人呂黃荷香曾於84年間以口頭約定，由呂黃荷香將系爭土地出租與被告劉金美使用收益，被告劉金美則讓呂黃荷香及其家屬居住於系爭房屋內並供給生活上飲食、祭祀等費用，以充作租金，基此，被告劉金美係為系爭土地之承租人，依法就系爭土地有優先承買權。惟呂黃荷香於94年1月3日出買系爭土地時，並未將出賣條件以書面通知被告劉金美，依前揭規定，其為所有權之移轉登記，自不得對抗優先承買權人即被告劉金美。
（三）本件坐落系爭土地上，門牌號碼高雄市○○區○○○路5、7號之房屋，原為1層樓之木造平房，係於45年11月10日建築完成，由呂黃荷香於48年11月3日辦理第一次登記。嗣原1層樓之木造房屋於56年間拆除，並由被告 劉全美 出資重新興建為2層樓半之鋼筋水泥樓房後，經營「清源旅社」，是目前現存之系爭房屋，係由被告劉金美出資興建而原始取得所有權，當初登記為呂黃荷香之1層樓之木造平房已因拆除滅失而不存在，被告劉全美始為真正所有權人，故系爭房屋之管理、使用、收益權均由被告2人行使，系爭房屋除被告劉全美經營「清源旅社」外，亦曾由被告呂清榮出租與他人，並非呂黃荷香為之。詎地政機關未查，誤以為目前現存之系爭房屋，與原建物登記謄本上所載之1層樓之木造平房係屬同一，並誤以為系爭房屋仍屬呂黃荷香所有，而於94年1月3日將所有權人由呂黃荷香變更登記為辛文萬，復於96年8月15日將所有權人由辛文萬變更登記為告訴人陳啟聖，已有違誤，換言之，系爭房屋並非原告所有權之標的。而系爭房屋之所有權人即被告劉金美既未將所有權移轉與他人，呂黃荷香亦無權處分系爭房屋，原告自不能僅因登記為已拆除之舊有木造平房之房屋所有權人，即當然取得系爭房屋之所有權。更何況原告亦僅為呂清源之被借名登記人，並非實質所有權人，原告逕以系爭房屋之所有權人自居，實屬無稽。
（四）系爭房屋係由被告劉金美出資興建而原始取得所有權，現登記於原告名下之1層樓之木造平房早已滅失而不存在，是被告本於所有權占用系爭房屋，並非無權占有。本件縱認原告為系爭土地之真正所有權人，且系爭土地所有權之移轉登記得對抗被告劉金美，惟被告劉金美與原土地所有權人呂黃荷香間存有租賃契約，業如前述，基於買賣不破租賃原則，該租賃契約對於原告仍繼續存在，並非無權占用系爭土地。縱上所述，原告既非系爭房地之所有權人，被告亦非無權占用系爭房地，其所為先位、備位聲明均無理由，謹請鈞院明鑒，駁回原告之訴，以維權益。
乙、兩造不爭執事項
一、坐落於高雄市○○區○○段四小段1931地號土地（下稱系爭土地）及其上同段1253建號（即門牌號碼高雄市○○區○○○路○號及7號）建物（下稱系爭房屋，合稱系爭房地）之土地及建物登記謄本登記所有權人均為原告。
二、系爭房地現由被告等占有使用。
三、系爭土地原為國有土地，由呂黃荷香向國有財產局承租，78年間由呂黃荷香以其名義向國有財產局承購並登記在呂黃荷香名下。根據新興地政事務所提供之異動資料索引顯示，系爭土地於94年1月1日，以買賣為原因移轉登記與訴外人張麗珍名下，又於94年1月13日以買賣為原因移轉所有權登記與訴外人辛文萬名下，復於96年8月15日以買賣為原因移轉登記為原告名下。
四、系爭房屋於48年11月3日辦理第1次保存登記，登記所有權人為呂黃荷香。根據新興地政事務所提供之異動資料索引顯示，於94年1月13日以買賣為原因移轉所有權登記與訴外人辛文萬名下，復於96年8月15日以買賣為原因移轉登記為原告名下。
五、系爭房屋於64年5月16日曾由呂黃荷香設定抵押權予被告劉金美，嗣於66年8月15日間因清償而塗銷抵押權登記。
丙、得心證之理由：
一、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文；又原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實非真正，而應為被告不利益之裁判（最高法院18年上字第1679號裁判參照）。本件原告主張系爭房地乃其於96年8月間向訴外人辛文萬以4千萬元之價格所購買，業據其提出買賣契約書、土地及建物登記謄本為證，證人辛文萬於高雄地檢署100年他字第3816號案件偵查中亦證述：「系爭房屋是呂清源介紹我向他養母購買的，我是用4千多萬金額購買，有向陽信銀行新興分行貸款，後來我認為房子坐落在美麗島捷運站出口，被玻璃建築破壞風水，我就趕快把房子賣掉」等語明確，經核證人之證詞與新興地政事務所提供之系爭房地異動資料相符，應認原告對於其所主張之事實已為相當證明。被告雖辯稱系爭房地僅先後借名登記在訴外人辛文萬及原告名下云云，惟遭原告所否認，被告又未能舉證以實其說，其所聲請傳訊之證人呂黃荷香、 陳亭君 、 翁素珠 ，經本院多次傳喚也均未能到庭作證，揆諸前開法條規定及判例說明，自難認被告之抗辯為真。
二、被告又辯稱稱系爭土地上現存之門牌號碼高雄市○○區○○○路○號及7號建物並非建物登記謄本所記載之1253號建物，現存建物乃被告劉金美出資興建，建物登記謄本上之建物已滅失云云，原告亦否認，被告對系爭建屋為劉金美出資興建一情並未能提出相關證據證明，且被告前曾以上情向新興地政事務所申訴，請求確認原始建物已拆除，並要求辦理消滅登記，亦經新興地政事務所回函表示：「本案調閱本所圖籍資料後，上開建號其主建物主體構造為木造，附屬建物主體構造為加強磚造；經派員實地勘查加強磚造部分尚存在，台端提請礙難辦理」，有該事務所100年3月11日高市地新測字第1000002176號函在卷可佐；且系爭房屋於64年5月16日曾由呂黃荷香設定抵押權予被告劉金美，嗣於66年8月15日間因清償而塗銷抵押權登記，有建物登記簿可佐，若系爭房屋確為被告劉金美所有，為何需要在自己之建物上設定抵押以擔保自己之債權？故被告上開辯解亦難採信。
三、被告復辯稱被告劉金美於84年間與訴外人呂黃荷香訂立未定期限之租約，由劉金美以現狀房屋承租系爭土地，租金則以每月初一、十五拜神、祭祀之鮮花、供品、金紙、以及供呂黃荷香及其家屬居住該房屋內代之云云，惟依現有證據無法證明系爭房屋為被告劉金美所有，已如前述，在84年間系爭房屋所登記之所有權人仍係呂黃荷香，呂黃荷香自無可能與被告劉金美訂立租約承租系爭房屋；縱認系爭土地現存之建物所有人為被告劉金美，被告也未能提出任何書面契約以資證明此租賃關係存在，且被告呂清榮於本院審理時供稱86年間呂黃荷香由其子呂清源接去同住扶養，並稱自斯時起租金由祭祀及拜神之費用支付，惟被告劉金美自承係訴外人呂振福未辦結婚登記之妻、被告呂清榮之母，訴外人呂黃荷香則為呂振福之合法配偶，則被告劉金美祭祀祖先、拜神原本係身為 呂振幅 妻子所應盡之義務，又何能以此代替租金支付？被告此項辯解實與常情有違而不足採。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。查系爭房地為原告所有，被告所為前開辯解均不足採，已如前述，故被告占用系爭房屋難認有何正當權源，惟被告至今仍繼續占用系爭房地，是原告本於所有權人之地位，請求被告將系爭房屋騰空遷讓交還予原告，自屬有理，應予准許。
五、末按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179條定有明文。本件被告無權占有系爭房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1635號判例參照)。查系爭房屋目前之租金行情為每月6至7萬元，業據本院向高雄市不動產仲介經紀商業同業公會函查無誤，故原告以每月租金3萬元作為計算不當得利損害賠償金之標準，應屬可採。依此，原告請求被告給付自96年
8月15日其取得系爭房屋所有權時起，至100年8月14日共
4年計144萬元之不當得利及自100年8月15日起至清償日止按法定利率計算之遲延利息，並請求被告自100年8月16日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告其無權占用系爭房屋所獲得相當租金之利益3萬元，於法自屬有理，應予准許。
六、原告先位之訴既經本院為勝訴之判決，原告主張之備位之訴即毋庸審酌，附此敘明。又兩造其餘之攻擊防禦方法及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，認均與判決結果不生影響，爰不予一一論駁，併予敘明
七、本判決原告 陳明 願供擔保請准予宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項、第390條第2項，判決如主文。
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中華民國100年12月14日
民事第一庭法官管安露以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年12月15日
書記官顏妙芳