臺灣臺中地方法院民事簡易判決 107年度中訴字第25號
原 告 葉政男
訴訟代理人 林輝明 律師
被 告 盧逸蓁
訴訟代理人 羅永安 律師
複代理人 詹汶澐 律師
陳瑀纓
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國108年3月6日言詞辯
論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼臺中市○區○○路○○巷○號3樓房屋遷讓返還原
告。
被告應自民國106年8月1日起至返還第一項房屋之日止，按月給
付原告新臺幣1,297元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新臺幣184,600元為
原告供擔保，則得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：緣座落於臺中市○區○○○段○○○○○○○號土地（
權利範圍5分之1）上之同段2864建號、門牌號碼臺中市○區
○○路○○巷○號3樓房屋所有權全部（下稱系爭房屋）為原告
所有，係原告與訴外人黃 文哲 共同出資2分之1購買但登記在
原告名下，被告於民國106年7月間未經原告同意即擅自入住
系爭房屋，其對於系爭房屋無任何占有使用之正當權源，係
無權占有，經原告催告，被告仍拒不遷讓並騰空系爭房屋返
還原告，使原告受有損害，應給付原告自無權占有使用系爭
房屋日起之不當得利，而系爭房屋之前係以每月租金15,000
元出租予他人，則被告自106年8月1日起至遷讓系爭房屋之
日止，應按月給付占有使用系爭房屋等同租金之不當得利15
,000元。為此，爰依所有物返還請求權及不當得利返還請求
權等提起本件訴訟等語。並聲明：被告應將門牌號碼臺中市
○區○○路○○巷○號3樓房屋全部騰空遷讓並返還原告。被告
應自106年8月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付
原告15,000元。訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯以：
㈠緣訴外人 黃文哲 、 吳幸錡 係同母異父之兄妹，系爭房屋原為
訴外人黃文哲、吳幸錡於104年12月間，經其二人姊姊即訴
外人 黃麗純 介紹而共同出資買受，黃麗純同時買受系爭房屋
隔壁即臺中市○區○○○段○○○○○號房屋（下稱2865建號房
屋），並由黃文哲代為支付10萬元作為購置兩棟房屋之訂金
。系爭房屋之買賣總價為3,418,052元，由黃文哲與吳幸錡
於104年12月間分別交付459,026元之頭期款予黃麗純，另辦
理250萬元分20年攤還之貸款後，基於節稅考量，將系爭房
屋及2865建號房屋一併借名登記在黃文哲之妹夫即原告名下
，黃文哲、吳幸錡並約定以系爭房屋出租他人所得租金繳付
每期貸款。嗣於106年5月間因系爭房屋承租人終止租約而無
租金收入，黃文哲即於同年6月28日、107年4月12日分別給
付原告5萬元、15萬元以支付部分貸款，是黃文哲、吳幸錡
始為系爭房屋之實際所有權人。再黃文哲、吳幸錡決定不出
租而要出賣系爭房屋時，亦由二人與有巢氏、東森房屋與永
慶房屋仲介尋找買主，因買家開價不如預期，吳幸錡始委託
黃文哲出面找到買主即被告，顯見黃文哲、吳幸錡二人就系
爭房屋仍為自己之管理、使用、處分。故系爭房屋係借名登
記在原告名下，實際所有權人應為黃文哲、吳幸錡。
㈡又借名登記係類推適用民法委任之相關規定，而民法第549
條第1項規定當事人任何一方，得隨時終止委任契約。承前
所述，黃文哲係經吳幸錡同意自行尋找買主。經黃文哲與被
告接洽，被告與吳幸錡、黃文哲於106年6、7月間合意以390
萬元價金成立買賣契約，由黃文哲代為收受作為訂金之47萬
元之支票後，黃文哲、吳幸錡即將系爭房屋交付被告占有，
因奢侈稅之關係，三方並約定應於106年12月底完成系爭房
屋移轉登記。故黃文哲、吳幸錡與被告就系爭房屋達成買賣
協議，約定移轉登記時間，並於告知原告時，應視同黃文哲
、吳幸錡將於106年12月與原告終止系爭房地之借名登記契
約，取得請求房屋所有權移轉登記之請求權，而得請求原告
將系爭房屋移轉登記予黃文哲、吳幸錡，或其指定之第三人
。且被告於106年7月間除已與黃文哲、吳幸錡就系爭房屋成
立買賣契約外，並交付黃文哲面額共47萬元之支票作為訂金
，此由黃文哲收受被告交付之票據，吳幸錡要求黃文哲提供
上開票據供其檢視之簡訊，暨黃文哲將其代為收受之部分款
項匯至原告帳戶內，足證吳幸錡已知悉及同意將系爭房屋2
分之1應有部分出賣予被告。因被告已取得黃文哲、吳幸錡
所交付之系爭房屋鑰匙，已受讓占有系爭房屋並開始裝潢事
宜，吳幸錡甚且前往系爭房屋觀看裝潢，並請黃文哲代為提
醒繳交水電費等情，益證被告與吳幸錡、黃文哲間確於106
年7月間就系爭房屋成立390萬元買賣契約。倘吳幸錡未與被
告就系爭房屋達成買賣契約之合意，吳幸錡與其配偶即原告
自無可能容忍被告裝潢系爭房屋，本件吳幸錡到庭所為之證
述，顯與事實不符。而原告為出名登記人又將系爭房屋管理
處分權授與吳幸錡、黃文哲，吳幸錡又授予黃文哲出售系爭
房屋之權限，則黃文哲與被告成立之買賣契約為有權處分，
是被告對於吳幸錡、黃文哲本有請求履行契約之權利，而原
告並非系爭房屋之實際所有權人，自不得援引民法第767條
規定請求被告遷讓房屋。
㈢並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利判
決，願供擔保請准宣告免假執行（本院卷第34頁）。
三、法院之判斷
原告主張系爭房屋係登記在原告名下，前曾出租予第三人，
每月租金為15,000元，現為被告自106年7月間占有使用中等
情，並提出系爭房屋建物所有權狀、土地所有權狀、建物及
土地登記第一類謄本、租賃契約書及107年度房屋稅繳款書
為證（本院卷第5至13頁），為被告所不爭執，自堪信原告
主張為真實。惟原告主張系爭房屋係其與訴外人黃文哲合購
，約定登記於原告名下，原告為所有權人，被告係無權占有
，應遷讓交還系爭房屋，並應給付等同租金之不當得利等情
，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審究之爭點為
：原告得否行使民法第767條所有物返還請求權？又被告是
否無權占有系爭房屋？再倘被告係無權占有，則原告請求被
告返還占有之不當得利為何？經查：
㈠原告得否行使民法第767條所有物返還請求權之說明：
1.按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張
，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主
張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則（最高法院
18年臺上字第2855號判例意旨參照）。再按稱「借名登記」
者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍
由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契
約。主張借名登記者，自應就該借名登記之事實負舉證責任
（最高法院103年度臺上字第621號判決意旨參照）。查原告
主張系爭房屋係其與訴外人黃文哲二人各出資二分之一合購
，約定登記在原告名下之事實，業據證人即妻吳幸錡於本院
證述在卷（本院卷第77至78頁），復有系爭房屋建物及土地
所有權狀、建物及土地登記第一類謄本、租賃契約書及107
年度房屋稅繳款書，及原告國泰世華商業銀行存款交易明細
為證，已非無據。被告雖抗辯稱：系爭房屋實係同母異父之
訴外人黃文哲、吳幸錡合購後，借名登記予原告名下等語，
既經原告否認，揆諸前開法律規定及最高法院判決意旨，自
應由被告就系爭房屋係黃文哲、吳幸錡合購後，及其二人借
名登記予原告名下之事實，負舉證之責任，然被告就此節雖
舉證人黃文哲證稱：系爭房屋是伊跟吳幸錡出一半的錢借名
登記在原告名下等語（本院卷第79頁）及證人即亦係黃文哲
及吳幸錡的姊姊黃麗純於另案證稱：系爭房屋是吳幸錡跟黃
文哲一起合夥買的等語在卷（本院卷第126頁背面），惟查
，依證人黃麗純所手寫之計算系爭房地購屋及貸款資料上，
卻記載「918,052÷2＝459026，（ㄚ男與文哲頭期款各付）
、（貸款250萬元計算‥‥阿男帳戶）、（ 阿南 （應係阿男
筆誤）共給50萬）」等語（本院卷第44頁），顯與原告及證
人吳幸錡所述較為相符，是證人黃麗純、黃文哲關於 吳幸琦
始為出資購買系爭房屋之人之陳述，尚非可採。此外，吳幸
錡與黃文哲間之對話訊息、黃文哲匯款9萬元至原告帳戶之
證明（本院卷第59至62頁背面），均不足證明原告並非出資
合購系爭房屋之人，佐以兩造與證人黃文哲均就黃文哲確實
就系爭房屋有出資一半之事既不爭執，而原告與證人吳幸錡
間並就系爭房屋另一半出資之人係原告乙節之陳述，互核相
符，另案判決即本院107年度訴字第2425號民事判決亦同此
認定，是本件應以原告主張系爭房屋係其與訴外人黃文哲合
購，約定登記在原告名下之事實，尚堪採信，合先敘明。
2.再按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者
，非經登記，不生效力，民法第758條第1項定有明文；又不
動產物權經記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第75
9條之1第1項亦有明文；再依本法所為之登記，有絕對效力
，土地法第43條亦有明文。原告既係系爭房屋登記名義人，
雖系爭房屋實際係由原告與訴外人黃文哲各出資一半所合購
，已如前述，然原告既係系爭房屋之登記名義人，已推定其
適法有不動產所有權，得對外行使所有物返還請求權被告猶
抗辯：原告僅係登記名義人，並非實際所有權人，系爭房屋
實係黃文哲與吳幸錡所有，原告不得主張所有物返還請求權
云云，自非可採。
㈡原告依所有物返還請求權請求被告遷讓返還系爭房屋有無理
由，即被告是否無權占有系爭房屋之說明：
被告固抗辯：其非無權占有；因伊已向系爭房屋之實際所有
人黃文哲、吳幸錡以390萬元購買系爭房屋，並取得交付占
有等語，惟此部分業據原告所否認。經查：
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞
者，得請求防止之，民法第767條定有明文。復按稱買賣者
，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契
約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成
立；又債權人基於債之關係，得向債務人請求給付，民法第
345條、第199條第1項定有明文。次按債權債務之主體應以
締結契約之當事人為準，凡以自己名義締結契約者，即成為
契約之當事人，得享有契約所生之權利及應負擔契約所生之
義務。債權人基於債之相對性僅得對於契約名義之債務人行
使權利，而不得對於債務人以外之人請求（最高法院18年上
字第876號、17年上字第906號判例意旨，及100年度台上字
第715號判決意旨參照）。
2.查系爭房屋係原告與訴外人黃文哲各出資一半而合購，並約
定登記於原告名下，已如前述，被告雖辯稱：已向系爭房屋
之實際所有人黃文哲、吳幸錡購買系爭房屋，並取得交付占
有，並非無權占有云云，惟依被告主張觀之，縱係屬實，依
債之相對性，其僅得向訂立買賣契約之出賣人黃文哲及吳幸
錡請求履行買賣契約，被告既自承並未與原告間訂立買賣契
約（本院卷第179頁），原告亦否認有與被告間成立買賣契
約，被告自不得請求原告依該買賣契約為系爭房屋之所有權
移轉登記，亦難以該非與原告訂立之買賣契約對原告主張其
並非無權占有，本院另案107年度訴字第2425號盧逸蓁訴請
葉政男履行買賣契約之民事案件，該案亦經承審法院判決另
案原告盧逸蓁之訴駁回，並認為「原告（指盧逸蓁）係與黃
文哲、吳幸錡間就系爭房地成立買賣合意，葉政男並非買賣
契約之當事人，依債之相對性原則，原告（指盧逸蓁）自不
得依買賣契約之法律關係請求被告（指葉政男）履行契約而
移轉系爭房屋之所有權予原告（指盧逸蓁）」（參見另案民
事判決事實及理由欄三之㈠所載），亦經本院調閱另案卷宗
及另案判決核閱無訛，是被告縱與訴外人黃文哲、吳幸錡就
系爭房屋訂立買賣契約，亦與原告無涉，其自不得以此對原
告主張係無權占有。況查，系爭房屋係原告與訴外人黃文哲
各出資一半而合購，已如前述，再被告亦主張：被告與原告
間沒有買賣契約存在等語（本院卷第179頁），及證人黃文
哲於本院具結證稱：伊出售系爭房屋沒有經過原告葉政男同
意等語在卷（本院卷第79頁背面），又於另案審理時證稱：
伊沒有跟葉政男講過（指買賣之事）等語在卷（另案107年
10月30日言詞辯論筆錄，參見本院卷第130頁背面），則被
告既未能舉證證明黃文哲出售系爭房屋予被告時，業經原告
或其代理人同意，黃文哲與原告以外之人所為之約定，即不
得拘束原告，被告更不能據該未經原告同意之買賣契約，對
原告主張其對系爭房屋非無權占有，是被告此部分抗辯，亦
非可採。
3.被告雖再辯稱：由吳幸錡與原告及黃文哲間之親密親屬關係
，加上吳幸錡與原告有交付鑰匙給被告，甚至在系爭房屋裝
潢完成前都未表示沒有出售的意思表示，也未有要求被告離
開房屋的行為，縱認原告無出賣系爭房屋的意思，但黃文哲
代理吳幸錡或原告，與被告成立買賣之意思表示已合致，亦
生表見代理之效力等語，惟此部分業據原告所否認。按由自
己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人
而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，民法
第169條前段定有明文。而民法第169條規定之表見代理，係
為保護第三人而設，本人如有使第三人信以為其有以代理權
授與他人之行為，而與該他人交易，即應使本人負授權人責
任，而此項表見代理，原係指代理人雖無代理權，而有可使
人信其有代理權之情形而言（最高法院70年台上字第3515號
判例要旨參照），查被告此部分主張原告應負表見代理之責
，無非以吳幸錡及原告有交付鑰匙及被告取得占有後，原告
未有要求被告離開之意思為據。然查，訴外人黃文哲固因將
系爭房屋出售予被告，而將鑰匙交付予被告，復黃文哲係自
吳幸錡處取得系爭房屋鑰匙，亦據證人吳幸錡證述在卷（本
院卷第78頁背面），然取得鑰匙進而取得占有之原因多端，
自不能以黃文哲取得鑰匙推定葉政男有以自己之行為表示其
授與代理權予黃文哲，再黃文哲既係系爭房屋實際出資一半
之人，其保管鑰匙亦係權利之一，尚難僅因出賣人即黃文哲
自吳幸錡處取得鑰匙，再將系爭房屋鑰匙交付被告，即推定
本件對原告成立表見代理。此外，被告並未舉證證明原告有
以自己之行為對被告表示有以代理權授與黃文哲，亦未有證
據證明原告知悉黃文哲表示為其代理人而不為反對之表示，
被告抗辯原告應負表見代理之責，尚難採憑。
4.從而，本件被告抗辯原告非實際所有權人，又被告並非無權
占有乙節均非可採。被告既係無權占有，原告依所有物返還
請求權請求被告返還系爭房屋自屬有據，應予准許。
㈢再原告得否請求被告給付占有之不當得利之說明：
1.再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條定有明文。又「無權占有他人土地，可
能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗
辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金
之數額，尚屬可採。」最高法院61年台上字第1695號判例意
旨參照。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築改
良物申報總價額年息百分之10為限，土地法第97條第1項定
有明文。所謂土地總價額係以法定地價為準，土地法施行法
第25條亦有規定，而法定地價，依土地法第148條規定，係
土地所有權人依該法規定所申報之地價，則依此計收租金之
規定，於不當得利事件固非可當然一體適用，然非不可據以
為計算不當得利損害金之標準，又所謂年息百分之10為限，
乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百
分之10計算之，尚需斟酌基地之位置，工商繁榮程度，使用
人利用基地之經濟價值，所受利益，彼等關係及社會感情等
情事，以為決定。查原告既係系爭房屋登記名義人，復係實
際出資一半合購房屋之人，又被告係無權占有等情，已如前
述，再原告主張被告係106年7月間起占有系爭房屋，亦為被
告所不爭執，並有被告另案起訴狀記載可參（本院卷第20頁
），則被告未經原告同意無權占有系爭房屋，自受有相當於
每月租金之利益，並造成原告受損害，故原告請求被告給付
自106年8月1日起無權占有系爭房屋之不當得利，為有理由
。
2.再查，本院審酌系爭房屋坐落於臺中市○區○○路○○巷○號
3樓，係屬台中市市中心區域，可認屬生活機能方便之生活
圈，生活及交通尚稱便利，並審酌系爭房屋係公寓式集合住
宅之5樓中之第3樓公寓，為屋齡20年以上之舊屋，參酌該處
商業繁榮程度、交通便利程度等情形，本院認被告因無權占
用系爭房屋所受不當得利之數額，以系爭房屋及其坐落基地
申報總價額年息10%計算，應屬妥適。又系爭房屋於107年課
稅現值則為184,600元，有原告所提房屋稅繳納證明書在卷
可佐（本院卷第13頁）；另依卷附土地登記第一類謄本（本
院卷第9頁）之系爭房屋所座落之土地即台中市○區○○○
段○○○○○○○號，面積132平方公尺，權利範圍為5分之1，再
該土地於106年之申報地價為每平方公尺4,800元，有臺中市
政府稅務局106年地價稅課稅明細表可參（本院卷第21頁）
，則該土地之申報總價額為116,160元（計算式：132x4800x
1/5=126720元，元以下四捨五人，下同），準此，經加計系
爭房屋之課稅現值及土地申報地價後計算結果，被告因無權
占用系爭房屋所受相當於租金之不當得利，應計為每月2,59
4元（計算式：（184,600+126,720）×10%÷12=2,594）；
再原告既主張其實際僅為系爭房屋二分之一之所有權，是原
告受損而得向被告請求之不當得利應計為每月1,297元（計
算式：2594/2=1297）。至原告主張本件不當得利之數額，
應依之前出租予第三人之租金按月計為15000元云云，並提
出租賃契約為證（本院卷第11頁），惟此部分尚與土地法規
範不符，應依土地法計算不當得利金額，較為可採，併此敘
明。從而，原告請求被告應自106年8月1日起至遷讓返還系
爭房屋之日止，按月給付1,297元，為有理由，應予准許；
逾此數額之請求已屬過高，尚屬無據，不予准許。
四、綜上所述，原告依所有物返還請求權請求被告遷讓系爭房屋
交還予原告，另依不當得利返還請求權之規定，請求被告自
106年8月1日起至交還系爭房屋之日止，按月給付1,297元，
洵屬正當，應予准許；至原告逾此範圍之請求無理由，應予
駁回。
五、本件事證已臻明確，被告聲請傳訊證人盧逸蓁的女兒以證明
被告是否有繳交水電費乙節，核與本案無涉，並無傳訊必要
，併此敘明。再本件其餘攻擊或防禦方法及證據，核與判決
之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、本件為依民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告部
分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款，就原告勝訴部
分應依職權宣告假執行。
七、訴訟費用依民事訴訟法第79條，由被告負擔二分之一，餘由
原告負擔。
中華民國108年4月8日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官黃家慧
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明
上訴理由（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上
訴審裁判費。
中華民國108年4月8日
書記官林雅慧