裁判字號：臺灣新北地方法院99年訴字第1839號民事判決
裁判日期：民國100年02月16日
裁判案由：履行買賣契約等
臺灣板橋地方法院民事判決99年度訴字第1839號原告 鄭景仁 訴訟代理人 陳守文 律師複代理人 郭佳瑋 律師被告 鄭怡菁 訴訟代理人 施竣中 律師上列當事人間履行買賣契約等事件，本院於100年1月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由原告起訴主張：原告委託台灣房屋林口文化特許加盟店邑城不
動產有限公司（下稱邑城公司）居間仲介向被告承購其所有坐落於新北市○○區○○段○○○號及其上建物即門牌號碼為新北市○○區○○○路○段○○○巷○○號14樓之2房屋（下稱系爭房地），總價2,250萬元，並支付100萬元做為斡旋金，於99年5月5日邑城公司通知原告，被告同意以2250萬元出售，並在原證1之不動產買賣意願書及原告簽發之支付斡旋金支票影本上親自簽名，表示收受定金，依據原證1之不動產買賣意願書第4條第
1項之約定，斡旋金已轉為定金，兩造間之買賣契約意思表示已合致，並約定同年5月10日簽立不動產買賣契約，被告卻未依約與原告簽立買賣契約，嗣後仲介公司告知被告須調高出售總價至2,550萬元，依據原證1之不動產買賣意願書第4條第2項約定，於本意願書有效期限內，因賣方反悔不賣時或違反已約定事項致無法簽訂買賣契約時，賣方應加倍返還定金，經原告業已於99年5月11日寄發存證信函催告被告應加倍返還定金，被告仍置之不理，並於同年6月10日應被告方之邀，於下午8點在台灣房屋林口特區店內協談，被告仍拒絕簽約，為此，依據原證1之不動產買賣意願書第4條第2項之約定，提起本訴，並聲明：被告應給付原告100萬元，及自支付命令聲請狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。
被告則以：
㈠原告提出之原證1之不動產買賣意願書，係原告向邑城公司表
示有意購買被告所有系爭房地，契約當事人僅為原告與邑城公司，被告並非契約當事人，被告從未授權邑城公司代為出售系爭房地。另依不動產買賣意願書第4條之規定，自99年5月○日（日期為空白）起24小時止為斡旋有效期間，期滿後該意願書失其效力，且該意願書最下方簽署日期亦無記載，原證1之不動產買賣意願書是否有效，並非無疑，且被告並未勾選賣方同意出售一欄。
㈡縱依原證1之不動產買賣意願書第4條第1項規定，受託人邑城
公司得代理買方將斡旋金視同定金交付賣方，然定金為要物契約須以金錢交付作為生效要件，原告簽發發票日為99年5月10日之遠期支票作為給付定金，於99年5月5日並無發生支付定金之效力，被告既未曾收受任何定金，自無所謂加倍返還買方定金義務，上開支票原告並無提示兌現，當日業經原告委由受託人邑城公司收回，自無將斡旋金視同定金交付被告之餘地。至於被告與壹零壹房地經紀顧問有限公司（下稱壹零壹公司）簽定之被證1之不動產專任委託銷售契約（下稱被證1之委託銷售契約），第9條委託銷售期間自99年5月4日起至99年5月8日，故縱然被告曾於原證1之不動產買賣意願書簽字，並未被告知邑城公司與壹零壹公司有何關係，且原約定於同年5月8日簽約，遭不明人士任意塗改，被告並未同意更改定於5月10日與原告簽約。況被告於99年5月8日起與壹零壹公司間之不動產專任委託銷售契約即因期限屆滿已消滅。
㈢被告於99年5月8日起與壹零壹公司間之被證1委託銷售契約，
係預定用於同類委託銷售契約條款而訂定之契約，係定型化契約，依消費者保護法第11條之1規定，應有30日以內之合理期間以供審閱全部條款內容，被告並未攜回系爭契約書審閱3天，壹零壹公司亦未向被告解說契約內容，更未提供實際成交行情，造成被告未詳閱全部條款即簽名委任，違反消費者保護法第11條之1規定，再者，上開契約第7條第2項關於買方同意出售條件，買賣契約書自動生效之約定，受託人得代收買賣定金，顯係壹零壹公司減輕居間代售房屋之報告義務，被告須放棄其房屋出售與否之決定權，違反平等互惠原則及誠信原則，顯失公平而無效，按消費者保護法第11、12條明定，企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則，定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋；定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。因法律與契約之公正同為國民私法生活互惠誠信之保障，是私法契約當事人間之法律關係首重公平，亦即當事人所享之權利與所負之義務不僅不得與衡平原則有違，且該法律行為之內涵，當不能逸脫該法律行為所屬法律規範有關權利義務之分配之規定，若脫逸此種權利義務分配之典型甚遠，已超越契約相對人始料所及，縱該約款形式上經相對人同意訂入定型化契約內，亦應認該約定條款與誠實信用原則有悖，應屬無效。依據被證1之契約第7條約定，對仲介公司對於經營房屋仲介，對房屋之市場、價格、買氣、行銷…等，自比一般平民百姓專業，資訊亦多元且精細，為達成交目的，自冀賣方之價格較低為佳，以求至少於最低價出售後，享有一定比例之報酬，如於最低價以上賣出，其報酬亦水漲船高而加多；以賣方如為一般平民百姓言，或許一輩子僅此一次賣屋，或因需款孔急不得不賣房子變現應急，其對於房市、合理價格，未必能及時掌握，亦難為適當價格之提出，仲介業者之建議即為賣價之參考，故常見仲介業者為能成交而請求減價賣出，鮮有仲介業者同意賣方加價之要求，故一旦簽訂仲介契約後，仲介業者往往以諸多理由並以專人或群組人馬，藉機博得賣方同意削價，而賣戶請求加價之可行性不高，即使賣方請求加價，仲介業者亦未必同意，形同賣方有減價之可能卻無右價之餘地，對於房市資訊較弱之賣主而言，於簽訂仲介契約後，對於價格部分，僅憑仲介之喜好調整，而出賣人於資訊未能對等之情況下，一夕簽訂仲介契約，即無加價之空間，如認價格太低，亦憑任低價售出，對賣方而言並非公允。如賣方無意以低價出售時，仲介業者如藉機找人應買或以無應買意願者簽訂購屋承諾者，即可依據此條項請求賣方給付報酬，甚至違約金，不但不公亦恐存流弊。故本條項參諸消費者保護法之立法目的在於保護消費者權益，促進國民消費生活安全，提升國民消費生活品質等以觀，應認無效。
㈢聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回，如受不利之判決，被告願供擔保，請准免為假執行宣告。
兩造不爭執之事實（見99年12月22日筆錄，本院卷第74頁）㈠原告於99年5月間簽署原證1不動產買賣意願書，委託訴外人邑
城公司簽定不動產買賣意願書，願以新台幣（下同）2,250萬元，居間購買為被告所有坐落系爭房地，並交付斡旋金100萬元之支票（陽信銀行為付款銀行，票據號碼為0000000、338171，發票日為99年5月10日，受款人為被告，以下簡稱係爭支票）予邑城公司，有原告提出之原證1之不動產買賣意願書、支票影本可按（見支付命令卷第4頁）。
㈡被告於99年5月4日委託壹零壹公司居間出售係爭房地，委託出
售價格為實收2250萬元（包含220萬元之車位價款以及居間報酬在內），委託銷售期間為99年5月4日起至99年5月8日止。
本件爭點及本院判斷（見99年12月22日筆錄，本院卷第75頁）
原告起訴主張前揭事實，固提出原證1之不動產買賣意願書、原告簽發之支票2紙，存證信函一紙為據，被告則以前詞置辯，因此兩造協議爭點為㈠兩造就係爭房地之買賣契約是否已成立？㈡原告得否依據原證1之不動產買賣意願書第4條第2項之約定請求被告加倍返還定金？）㈢被告是否有收受訂金100萬元？？茲分述如下：
㈠買賣契約非要式行為，除第一百六十六條情形外，不論言詞或
書據祇須意思表示合致即可成立，其寫立書據者，亦無履行何種方式之必要。若囑人簽字即係授權行為，當然對於本人直接生效（最高法院19年上字第335號判例意旨參照）。支票係流通有價證券，自可作為定金之用，當事人於交付收受作為定金之支票時，即有成立契約之合意，其契約應視為成立。（五十九年臺上字一一五二號判決、花蓮高分院六十二年九月份司法座談會)（司法院71年3月13日第一期司法業務研究會意見參照）。參以證人 丁福珠 即受原告委託居間系爭房地買賣之承辦員於本院審理時證述：「法官問：（提示支付命令卷證一買賣意願書）承辦人是你嗎？）是的，被告簽名表示他同意這個金額賣給原告，他簽在賣方的地方，他簽的時候我並不在場，是 周起帆 拿去給被告簽的。」、「（法官問：支付命令卷證二的支票為何被告有簽名？）被告同意100萬的支票當作定金，他已經同意賣，後來支票沒有兌現，因為他沒有來簽約，所以支票沒有兌現，簽收支票影本，支票沒有給他簽收，支票沒有交給他。與原證一的買賣意願書一起簽。依照原證一的買賣意願書第五條，定金會轉為買賣價金的一部份，所以交由仲介公司保管，交支票影本給他簽收是要確認100萬元是買賣價金中的定金。」、「（原告訴訟代理人問：簽約完當日有約何時簽不動產買賣契約書？）經過聯繫之後是約定5月10日簽約，買方是我聯繫，賣方是周起帆聯繫。」、「（法官問：原證一上被告簽署的後方有寫99年5月5日17：00是何意？）是被告在99年5月5日下午5時同意以2250萬元賣給原告，同時也是被告簽署的時間。」等語（見100年1月18日筆錄），核與證人即 周啟帆 即受被告委託居間系爭房地買賣之承辦員於本院審理時證述：「（法官問：你是被告這方的委託人嗎？）對，是101房屋的受雇人，也是加盟台灣房屋，被證一上的簽名是我簽的，這件委託期間是99年5月4日到99年5月8日。」、「（法官問：（提示支付命令卷證一）是否你交給被告簽名的？）這是到他公司簽名的，這張就是原告同意這個價錢買，因為被告同意了，所以在上面簽名，5月5日就是當天下午5點簽的時間，被告當時在此時間同意以2250萬元賣給原告。上面的貳貳伍這個是我寫的，因為在第二條承購總價也有寫了。當初約定的簽約時間是5月10日，因為5月9日他有來公司說不賣了，而且說5月10日簽約，要用一坪23萬元，總價2500多萬才要賣。雙方的仲介都跟兩造說好是5月10日簽約。上面沒有勾選是我的疏失，當時被告確實有同意以2250萬元價格賣出並簽署。」、「（法官問：（提示支付命令卷證二）這是什麼意思？）支票正本要交回公司，支票要軋進履約保證的帳戶，只是給他簽收這是買賣價金的一部份，被告知道這個支票是價金的一部份，是給他簽收影本。」等語（見100年1月18日筆錄），二人證詞互核相符，足見，被告已收受由原告交付作為定金原證2之支票2紙，並同意交由台灣房屋保管，匯入交易安全履約帳戶，作為系爭房地之買賣價金之一部分，被告自有成立買賣契約之合意，而買賣契約為諾成契約，只要兩造當事人就買賣價金、買賣標的之意思表示合致，雖未簽立正式之買賣契約，本件買賣契約已成立，堪以認定。至於被告抗辯原證2支票，並未提示兌現，惟支票為流通之有價證券，自得作為支付定金之工具，無礙於本件買賣契約之成立，被告前開抗辯，自無理由。
㈡又原證1之不動產買賣意願書為原告與邑城公司間之契約，依
據契約內容所示，係原告委託邑城公司仲介向被告購買系爭房地，原告同意以2250萬元之價金，購買系爭房地，並交付面額100萬元之支票作為斡旋金予受託人即邑城公司代為協調，有原證1之不動產買賣意願書可按，被告並非契約當事人，因此，依據原證1之不動產買賣意願書第4條第2項後段約定「於本意願書有效期限內，因賣方反悔不賣或違反已約定事項致無法簽定賣賣契約時，賣方應加倍返還買方所付之訂金」等約定，基於債之相對性，被告既非契約當事人，自無受原證1之不動產買賣意願契約之拘束，據此，原告依據原證1之不動產買賣意願書第4條第2項之約定，請求被告加倍返還原告所支付之定金，並無理由。
綜上述，原告依據原證1之不動產買賣意願書第4條第2項之約
定，請求被告給付100萬元及自支付命令送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並無理由，應予駁回。
原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及爭點，核與本件判決結果無涉，爰不一一論述。
結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國100年2月16日
民事第三庭法官徐玉玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年2月16日
書記官蕭聖澄