裁判字號：臺灣臺中地方法院99年訴字第2272號民事判決
裁判日期：民國100年09月08日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺中地方法院民事判決99年度訴字第2272號原告即反訴被告 張江河 訴訟代理人 張柏山 律師
劉佳田 律師被告 柏林 生活寵物有限公司法定代理人 王淵 本訴訟代理人 陳淑卿 律師被告即反訴原告 王淵本 訴訟代理人陳淑卿律師
李進建 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國100年8月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應自台中市○○區○○段○○○○號土地如附圖E部分所示面積零點零零零零叁捌貳公頃土地上之貨櫃屋遷出，被告王淵本並應將該貨櫃屋返還原告。
被告王淵本應將原告所有台中市○○區○○段○○○○號如附圖B部分所示面積零點零零壹壹伍玖公頃土地上之廁所、C部分所示面積零點零叁伍貳柒叁公頃土地上之狗舍及儲藏室、F部分所示面積零點零零柒捌貳貳公頃土地上之洗狗區及廁所、H部分所示面積零點零零零叁伍貳公頃土地上之涼棚拆除後，將該占用土地交還原告。
被告王淵本應將原告所有台中市○○區○○段○○○○號如附圖J部分所示面積零點零零貳玖叁叁公頃土地上之洗狗區及廁所、L部分所示面積零點零零柒肆玖捌公頃土地上之涼棚、N部分所示面積零點零零叁捌玖叁公頃土地上之儲藏室拆除後，將該占用土地交還原告。
被告王淵本應給付原告新台幣貳拾叁萬肆仟陸佰柒拾柒元。
被告應自民國九十九年十月十三日起至被告履行本判決主文第一、二、三項所示義務之日止，按年給付原告每年新台幣叁拾萬元。
被告柏林生活寵物有限公司應註銷公司登記停業或遷移他址營業。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告王淵本負擔百分之四十、被告柏林生活寵物有限公司負擔百分之十；餘百分之五十由原告負擔。
本判決主文第一、二、三、四、五項暨其訴訟費用部分，於原告依序以新台幣壹拾萬元、新台幣叁拾陸萬元、新台幣貳拾伍萬元、新台幣捌萬元、新台幣叁拾叁萬元供擔保後，各得假執行；但被告如依序以新台幣貳拾柒萬陸仟貳佰元、新台幣壹佰零柒萬零伍佰肆拾肆元、新台幣陸拾玖萬壹仟陸佰零捌元、新台幣貳拾叁萬肆仟陸佰柒拾柒元、新台幣壹佰萬元為原告預供擔保，各得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起。當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之。
民事訴訟法第259條、第260條分別定有明文。又該條項所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度臺抗字第440號裁定參照）。本件原告訴請被告將承租之土地回復原狀後連同承租之房屋返還原告以及給付租金等，被告王淵本則於本件訴訟繫屬中提起反訴，確認地上建物為其所有，顯見反訴與本訴之標的具有相牽連之關係；且被告王淵本所提起之反訴，又非專屬其他法院管轄事件，又得行同種訴訟程序，尚不致延滯訴訟終結，核與民事訴訟法第260條所規定之各項要件相符，應許被告王淵本提起反訴，合先敘明。
乙、實體部分：
壹、本訴部分：
一、原告主張：被告王淵本於民國93年1月1日向原告承租台中市○○區○○段129、128地號土地，至於如附圖（即本院99年度重訴字第168號請求遷讓房屋等事件，受理法院囑託臺中市中興地政事務所就現場實地測量之複丈成果圖）E部分所示之貨櫃屋，則為原告依租賃契約附隨提供被告無償使用，雙方並口頭約定租期自93年1月1日起至95年12月31日止、每月租金新台幣（下同）10萬元，並約定由被告王淵本將應給付予原告租金中之270萬元（即每年90萬元）以原告名義興建農舍（即台中市○○區○○段244建號建物即門牌號碼為台中市○○區○○路○○○號房屋），待上述688號房屋興建完成後，由被告王淵本、柏林生活寵物有限公司（下稱柏林公司）在94年10月間與原告補行訂立協議書，由被告共同向原告承租前揭土地與房屋。嗣95年年底3年租約將屆滿時，兩造又自96年1月1日續約，簽訂房屋租賃契約書，約定租期自96年1月1日起至99年12月31日止，每月租金仍為10萬元。不料，被告事後對96年至98年之租金竟僅各給付30萬元而已，而99年之租金則分文未付，經催告後仍置之不理，原告自得據以終止兩造間之租賃契約；況且，依據兩造在94年10月間所簽訂之協議書，本件出租之129地號土地鄰近地區地價達每坪3萬元以上時，上開租賃契約即行終止，被告亦應將承租之土地回復原狀後連同承租之房屋返還原告；更何況，本件訴訟繫屬中，上開不動產租賃契約之期間亦已屆滿，被告更應將承租之土地回復原狀後連同承租之房屋返還原告。乃被告事後既未清償積欠之租金共360萬元，亦不將承租之土地回復原狀後連同承租之房屋返還原告，為此提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應自原告所有門牌號碼為台中市○○區○○路○○○號房屋（如附圖M部分）及如附圖E部分所示貨櫃屋遷出，並將房屋交還原告。㈡被告應將原告所有坐落台中市○○區○○段○○○○號土地上之建物【如附圖B廁所面積
0.001159公頃、C狗舍及儲藏室0.035273公頃（按原告書狀誤載為0.0000000公頃，見本院卷㈠第187頁）、F洗狗區及廁所0.007822公頃、H涼棚0.000352公頃】拆除，並將土地交還原告。㈢被告應將原告所有坐落台中市○○區○○段○○○○號土地上之建物（如附圖J洗狗區及廁所0.002933公頃、L涼棚0.007498公頃、N儲藏室0.003893公頃）拆除，並將土地交還原告。㈣被告應給付原告390萬元及自100年3月4日之民事爭點整理狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，及自100年1月1日起至遷讓房屋、拆屋還地之日止，按月給付相對租金之損害金10萬元。㈤被告應將柏林寵物有限公司營業登記從原告所有台中市○○區○○路○○○號房屋遷出，並向該管主管機關註銷及變更地址登記。㈥前開第一、二、三、四項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告王淵本於93年1月1日向原告承租臺中市○○區○○段129、128地號土地時，並未特別約定租賃期間，屬於不定期租賃契約，又雙方口頭約定每年租金為30萬元，另被告王淵本徵得原告同意，由被告王淵本出資而借用原告名義於租賃之土地上興建農舍（即臺中市○○區○○段244建號建物即門牌號碼為台中市○○區○○路○○○號房屋），被告並非無權占用農舍，且被告王淵本事後均依約繳納租金，亦無積欠租金情事，且本件租期亦未屆滿，另外，被告雖與原告在94年10月間訂立協議書，但被告柏林公司並未因此成為本件租賃契約之主體，又本件129地號土地之地價並未達到每坪3萬元以上、或公告地價達每坪1萬2000元之情形，故原告主張終止租約之理由，於法無據，本件租賃契約仍繼續存在等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，被告願供擔保免為假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：坐落台中市○○區○○段○○○○號土地上之244建號建物即門牌號碼為台中市○○區○○路○○○號房屋（如附圖所示M部分），係反訴原告與反訴被告就台中市○○區○○段128、129地號土地成立不定期租賃契約後，由反訴原告出資興建取得，只是礙於上開128、129地號土地之地目均為「旱」，依農業發展條例第18條第4項「第一項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人…」規定，因而借用原告之名義興建，從而，該農舍產權之登記，縱以反訴被告名義為之，惟並非當然即為反訴被告所有。詎反訴被告竟以該農舍連同其所有129地號基地、同段128地號土地等，向訴外人彰化商業銀行辦理最高限額抵押貸款，自有確認所有權之必要。另外，坐落台中市○○區○○段129、128地號土地上如附圖所示N、L、H、J、F、E、C、B未經辦理第一次所有權登記部分建物，亦均係反訴原告基於與反訴被告間租地建屋之承租關係，以自有資金鳩工興建完成所原始取得。
並聲明：請求確認台中市○○區○○段○○○○號土地上之244建號建物即門牌號碼為台中市○○區○○路○○○號房屋（如附圖所示M部分），以及如附圖所示N、L、H、J、F、E、C、B未經保存登記部分為反訴原告所有。
二、反訴被告則以：台中市○○區○○路○○○號房屋（如附圖所示M部分），係反訴原告以應給付予反訴被告之93年至95年間租金其中之270萬元（亦即每年90萬元）、並以反訴被告之名義興建，且該建物辦理第一次所有權登記時，亦登記為反訴被告所有，其為反訴被告所有，事理至明。另外，台中市○○區○○段○○○○號土地上如附圖所示E部分之貨櫃屋，反訴原告在本件訴訟繫屬中，已承認係反訴被告所有、基於兩造間之不動產租賃關係而附隨提供予反訴原告使用，其訴請確認該貨櫃屋為反訴原告所有，與事實不符。至於反訴原告訴請確認坐落台中市○○區○○段129、128地號土地上如附圖所示N、L、H、J、F、C、B等未經辦理第一次所有權登記之建物，均係反訴原告基於與反訴被告間租地建屋之承租關係，以自有資金鳩工興建完成所原始取得，反訴被告從不否認反訴原告對於上開建物之所有權，並無對反訴被告提起確認之訴之必要性等語置辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。
參、本院會同兩造協議本件爭執、不爭執事項如下（本院卷㈡第38至40頁筆錄參照，另原告事後捨棄關於以被告不當掩埋廢棄物為由之終止租約主張，見本院卷㈡第138頁背面筆錄）：
一、下列事實為兩造所不爭執，法院得逕採為判決之基礎：㈠原告訴之聲明如同100年3月4日爭點整理狀所載，法律依據擇一為原告勝訴之判決。
㈡反訴原告訴之聲明同100年2月11日更正狀所載，法律依據即該物之所有權。
㈢被告王淵本於93年1月1日為經營犬隻訓練中心，因而向原告
承租台中市○○區○○段128、129地號土地全部，此時雙方只有口頭約定、並未訂立書面契約。（但兩造對於租金之金額？租賃期間？有所爭執。另在訂立如原證二所示之協議書後，被告柏林公司是否因此加入成為共同承租人？兩造亦有爭執。另兩造事後是否在96年1月1日又訂立如原證四所示之契約、被告有無向原告承租門牌號碼為台中市○○區○○路○○○號房屋、如附圖所示E部分土地上之貨櫃屋？兩造亦有爭執。）㈣自93年起至98年止，上開租賃契約之承租人，均於每年2月到5月間前後，各給付原告租金30萬元。
㈤被告王淵本曾於99年4月6日以台中路郵局第121號存證信函
寄交面額27萬元之支票1紙欲繳交該年度之租金（見本院卷㈡第29頁），經原告於99年4月12日以台中文心路郵局第915號存證信函退回（見本院卷㈡第30頁以下）。該存證信函均已合法送達予對方。
㈥被告王淵本曾於100年3月7日以台中雙十路郵局第175號存證
信函寄交面額27萬元之支票1紙欲繳交該年度之租金（見本院卷㈡第33頁），經原告於100年3月15日以台中文心路郵局第487號存證信函退回（見本院卷㈡第34頁以下）。該存證信函均已合法送達對方。
㈦原告曾於98年9月24日以台中文心路郵局第4021號存證信函
向承租人催繳30萬元以外之租金（此外，沒有其他催告租金行為）（見本院卷㈡第24頁以下）。
㈧被告柏林公司於94年10月31日設立登記，完成營利事業登記後，即設於台中市○○區○○路○○○號房屋營業。
㈨原證一之地籍圖謄本、不動產謄本、原證二之協議書等均為真正。
㈩被證五所示租賃契約書（見本院卷㈠第125頁以下），係不
實在（原告主張係被告偽造，被告則抗辯係兩造通謀虛偽所作成）。
台中市○○區○○段128、129地號如臺中市中興地政事務所
99年6月10日複丈成果圖所示N、L、H、J、F、C、B部分土地上之建物，均為被告王淵本出資所建，上述建物所有權均為被告王淵本所有。
原證四內當事人的署押、印文都是真正（但被告抗辯該文書是通謀虛偽所作成）。
二、本件爭執要點如下：㈠被告柏林公司，是否因訂立原證二所示之協議書後，而成為
系爭租賃契約之共同承租人？㈡本件租賃契約，其出租標的有無包括台中市○○區○○路○○
○號房屋，以及台中市○○區○○段○○○○號如附圖所示E部分土地上之貨櫃屋在內？⒈原告主張被告王淵本與原告在93年1月1日訂立租賃契約時
，雙方約定由被告王淵本以93年至95年間所應給付租金其中之270萬元，用原告名義在承租土地上興建台中市○○區○○路○○○號房屋後，再由原告將該房屋出租予被告，兩造因而另於96年1月1日又訂立如原證四（見本院卷㈠第23頁以下）所示之租賃契約書等語，是否可採？兩造間之租賃標的物有無包括上開房屋？⒉上開貨櫃屋是被告所有？或原告基於租賃契約而附隨提供
予被告使用？㈢原告訴之聲明第一、二、三、五項等，均涉及系爭不動產租
賃契約已否終止？抑或仍有效存在？⒈系爭租賃契約所約定之租金金額為何？該租賃契約之承租
人有無積欠租金？原告以承租人積欠租金為由終止契約，是否符合租賃相關法律規定？⒉系爭出租之129地號土地有無如原證二所示(A)或(B)之情
形？原告以此為由終止系爭租賃契約，是否發生終止契約之效力？⒊系爭租賃契約之租期已否屆滿？此涉及系爭租賃契約所約
定之租賃期間為何？㈣原告第四項聲明有無理由？亦即系爭租賃契約之承租人有無
積欠原告租金？被告應否返還相當於租金之不當得利予原告？㈤反訴部分：台中市○○區○○路○○○號房屋、如附圖所示E部
分土地上之貨櫃屋，為何人所有？反訴原告就坐落台中市○○區○○段129、128地號土地上如附圖所示N、L、H、J、F、C、B等建物確認為其所有，有無保護必要？
肆、茲就上述兩造爭執要點，說明本院得心證之理由如下：
一、本訴部分：㈠被告柏林公司在94年10月間和被告王淵本共同與原告訂立如
原證二所示之協議書後，並未成為本件租賃契約之共同承租人：
原告主張被告王淵本於93年1月1日為經營犬隻訓練中心，因而向原告承租台中市○○區○○段128、129地號土地全部，此時雙方只有口頭約定、並未訂立書面契約等情，為被告所不爭執（見上述兩造不爭執事項㈢），堪認屬實。據此，最初向原告承租台中市○○區○○段129、128地號土地者，乃被告王淵本個人而已，被告柏林公司並非該租賃契約之當事人。嗣被告王淵本雖和被告柏林公司共同與原告簽訂如原證二所示之協議書（本院卷㈠第19至21頁參照），惟遍閱該協議書之內容，並無隻字片語提及被告柏林公司因此成為該租賃契約之承租人或類此之約定，實難據以推論被告柏林公司因與原告訂立上開協議書，而成為前揭128、129地號土地租賃契約之當事人。再觀該協議書之內容，係約定被告王淵本與柏林公司承諾，在本件129地號土地鄰近地區地價達每坪3萬元以上、公告地價達每坪1萬2000元、或原告以每坪3萬5000元出售該土地時，被告應註銷柏林公司登記停業或遷址，並負責將129地號土地回復為旱地等情（見該協議書A、B、C項約定）。足見，被告王淵本、柏林公司之所以在94年10月間與原告訂立該協議書，要係因被告王淵本最初因為經營犬隻訓練中心而向原告承租128、129地號土地，並於該土地上興建台中市○○區○○段244建號建物即門牌號碼為台中市○○區○○路○○○號房屋，供柏林公司設立、營業之用，惟原告考量在129地號土地達到一定之價格後有出售該土地之計畫，因而與被告王淵本、柏林公司訂立協議互相約定，屆時被告王淵本、柏林公司應註銷柏林公司登記停業或遷址，並負責將129地號土地回復為旱地。準此，被告柏林公司依據該協議書所負之義務，只須於所設定之條件成就時負責註銷公司登記停業或遷址等而已，並無因此而成為上開128以及129地號土地租賃契約之當事人。原告主張被告柏林公司在94年10月間和被告王淵本共同與原告訂立如原證二所示之協議書而成為本件租賃契約之共同承租人等語，尚與事實不符，並不足採。
㈡原告與被告王淵本所訂立之租賃契約，其租賃標的物並未包
括台中市○○區○○路○○○號房屋；至於台中市○○區○○段○○○○號如附圖所示E部分土地上之貨櫃屋，則係原告基於租賃契約附隨提供予被告王淵本無償使用：
⒈原告主張其與被告王淵本就上開128、129地號訂立租賃契
約後，雙方並約定由被告王淵本將應給付予原告前3年租金中之270萬元（即每年90萬元）以原告名義興建台中市○○區○○段244建號建物即門牌號碼為台中市○○區○○路○○○號房屋，並於該688號房屋興建完成後一併出租予被告王淵本使用，嗣上開不動產租賃契約在95年12月31日屆滿時，原告又與被告王淵本就該688號房屋訂立租賃契約等情，雖據原告提出房屋租賃契約書1件為證（見本院卷㈠第23至27頁），惟已為被告所否認，並以前揭情詞置辯，以及提出原告出具之委託及授權書、興建房屋之估價單、交易明細表等件為證（見本院卷㈠第163頁、第83至119頁、卷㈡第61至74頁）。經查，被告所提出上開原告所出具之委託及授權書，其內記載「本人出租台中市○○區○○段128、129地號土地予王淵本，並同意由王淵本出資以本人名義興建農舍。茲因本人經常出國，為農舍興建順利，本人全權委託王淵本處理農舍興建事宜，另為方便手續申請及王淵本等設公司等必要之手續，本人授權王淵本代刻印章，以方便各項必要事項申請」等語（見本院卷㈠第163頁），原告雖否認該委託及授權書之真正，惟原告於本院99年12月20日言詞辯論期日曾陳述：當時 伊正 要出國，被告王淵本曾經拿1紙委託書或授權書給原告簽名，原告在回國後已將相關之委託書或授權書取回並撕毀，該委託書或授權書之目的，在於委託被告王淵本蓋農舍（即688號房屋）等情（見本院㈠第148頁背面及149頁筆錄）。由此可見，不論被告所提出之上開委託及授權書真正與否，但原告確實曾出具委託書或授權書，同意被告王淵本在本件租賃之土地上，興建台中市○○區○○路○○○號房屋等情，應屬事實，足堪認定。又本院認為原告與被告王淵本所訂立之不動產租賃契約，雙方所約定之租金為每年30萬元（相關理由，詳參下列兩造就被告王淵本有無積欠租金爭執事項之說明），而被告王淵本在訂立本件不動產租賃契約後，自93年至95年間，均逐年給付原告每年30萬元之租金等情，亦為兩造所不爭執（參見上開兩造不爭執事項㈣），可見，被告王淵本應給付予原告關於93年至95年之租金共為90萬元（計算式：30萬x3=90萬），且均已如數給付予原告，並無再將應給付予原告之93年至95年租金中另撥出270萬元以興建688號房屋之可能性，故原告主張伊委由被告王淵本，將應給付予原告之93年至95年租金中撥出270萬元（即每年各90萬元）用以興建688號房屋乙節，應不足採。準此以觀，原告曾出具委託書或授權書同意被告王淵本在本件租賃之土地上興建台中市○○區○○路○○○號房屋，該688號房屋實際上亦由被告王淵本鳩工興建，原告既不能舉證證明興建該房屋之資金源自於原告，衡情，應以被告辯稱以自己之資金，以及考量農業發展條例第18條第4項「第一項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人…」之規定，因而在徵得原告同意後，借用原告之名義興建該688號房屋等情，較為可採。故被告王淵本僅向原告承租128、129地號土地而已，本件租賃標的並不包括上開688號房屋。至於原告所提出之上開房屋租賃契約書（見本院卷㈠第23至27頁）部分，倘若被告王淵本真係一併向原告承租128、129地號土地以及688號房屋，則何以該租賃契約書只記載被告王淵本向原告承租688號房屋而已，而未一併將承租128、129地號土地載明於契約書中，顯然不符合常情；再參酌上開說明，該688號房屋既係被告王淵本自行出資而借用原告名義所興建，衡情，被告王淵本依其與原告間之契約關係（借名契約或其他無名契約）即可使用該房屋，自無再支付對價予原告而向其承租該688號房屋之可能性，由此可見，原告所提出之房屋租賃契約書，應係被告王淵本為經營犬隻訓練，而依「臺中市特定寵物業許可證新證（換證）申請須知」貳、四、㈩之規定所檢附供申請之用（見本院卷㈠第
123頁）。⒉原告主張台中市○○區○○段○○○○號如附圖所示E部分土
地上之貨櫃屋為其所有，迭為被告王淵本於本院言詞辯論期日自認在卷（本院卷㈡第94頁筆錄、第137頁筆錄、第241頁背面及242頁筆錄參照），堪認屬實。兩造既未就該貨櫃屋訂立租賃契約，而原告在與被告王淵本就128、129地號土地訂立租賃契約後，將該貨櫃屋一併提供予被告王淵本使用，故原告主張係基於租賃契約附隨提供予被告王淵本使用等情，應堪採信。
㈢原告與被告王淵本間之租賃契約，已經原告合法終止：
⒈被告王淵本於93年1月1日，向原告承租台中市○○區○○
段129、128地號土地後，在徵得原告之同意，自行出資並以原告之名義在129地號土地上興建台中市○○區○○段
244建號建物即門牌號碼為台中市○○區○○路○○○號房屋（於94年8月間興建完成，見本院卷㈡第244頁筆錄），嗣兩造於94年10月18日訂立協議書等情，已如前述。
⒉按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句，民法第98條定有明文。觀兩造所訂立之上開協議書內容約定「（A）甲方（指原告）所有台安段129地號土地鄰近地區地價達每坪新台幣參萬元以上或公告地價達每坪一萬二千元，乙方（指被告）應即註銷公司登記停業或遷址。（B）甲方以每坪新台幣參萬伍千元賣出時，乙方應即註銷公司登記停業或遷址。（C）乙方經註銷公司登記停業或遷址時，負責將該台安段129號土地變更回旱地，無土地增值稅稅賦發生。…」等語（本院卷㈠第19頁參照）。可見，兩造約定在129地號土地鄰近地區地價達每坪3萬元以上、公告地價達每坪1萬2000元、或原告以每坪3萬5000元賣出該土地時，被告即負有將被告柏林公司註銷公司登記停業或遷址經營之義務，易言之，上開3項條件中任何一項成就時，被告即無權再利用所承租之128、129地號土地以及其上興建建物以經營柏林公司，解釋其所包含之意思表示，實寓有在此情形下，契約當事人之任何一方均有權終止該租賃關係。此觀被告王淵本最初係為經營犬隻訓練中心（即柏林公司之營業項目），而向原告承租上開128、129地號土地，並在其上興建建物供被告柏林公司設立營業，故如認為上述三項條件中任何一項成就時，被告柏林公司即應註銷公司登記停業或遷址經營，但原告與被告王淵本間之租賃契約仍未終止，則被告王淵本仍須負支付租金之義務、卻無從利用所承租之土地以達到原租賃土地之預設目的，對於承租人並不公平。又在兩造所約定之條件成就時，亦即原告有出售上開土地之計畫，倘若原告仍無從終止該租賃契約，則恐影響承買人之購買土地之意願而有礙原告之出售計畫，對於原告亦不公平。因此，本院探究兩造訂立該協議書之真意，應係在所約定之上開三項條件中任何一項成就時，當事人任何一方即有權終止本件租賃關係。再證諸被告答辯狀亦記載「…『94年10月18日協議書』，固約定有：『（A）甲方（即原告）所有台安段129地號土地鄰近地區地價達每坪新台幣參萬元以上或公告地價達每坪一萬二千元，乙方應即註銷公司登記停業或遷址。（B）甲方以新台幣三萬五千元賣出時，乙方應即註銷公司登記停業或遷址』；易言之，兩造間租賃關係，唯於『鄰近地區地價達每坪新台幣三萬元以上」、「公告地價達新台幣每坪一萬二千元」及「以新台幣三萬五千元賣出時」條件或終期之一成就或屆至時，系爭租約始告終止!」等語（本院卷㈠第73頁書狀參照），益見被告在訂立上開協議書時，其主觀上亦作與本院上開解釋相同之認識，被告事後再否認原告於上開三項條件之一成就時有權終止本件租賃契約，殊不足採。
⒊又兩造對於129地號土地其「鄰近地區地價達每坪3萬元以
上」是否成就？有所爭執。嗣經本院於100年7月4日言詞辯論期日，會同兩造協議就本項爭點同意送請環宇不動產估價師事務所鑑定本件129地號土地在99年10月間（本件訴訟繫屬時）以及目前之市價（本院卷㈡第139頁筆錄參照）。嗣本院依兩造上開協議結果，檢附台中市○○區○○段○○○○號土地謄本，送請環宇不動產估價師事務所就該129地號土地在99年10月間以及目前之地價每坪若干元進行鑑定，嗣經鑑定單位實地勘查後，就本案標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，以及估價師專業意見分析後，認為本案土地係都市計畫內之農業區，不適用成本法－土地開發分析；另因缺乏農地產值上之相關資料，且其租賃市場十分平淡，無客觀評估參數可應用，故適用上有其困難。因此，僅採取比較法求取市場價格，並選定台中市○○區○○路與建興路之農○○○區○○路與中山高速公司間之農地、台中市○○區○○路與西林巷間之農地等做為比較分析之標的，並考量不動產價格形成因素眾多，各因素間又具互動性，故價格之決定常受非市場性之因素左右，尤以經濟景氣之起伏、政治環境之變動，供需雙方之心理預期等，不易加公規律性的量化，在搜集市場上可信賴之地價資訊，透過一般之經驗法則，遵遁一般估價原則，依市場供需情形、最有效使用、競爭、替代、均衡及適合等，綜合考量各項情況及市場接受性後，檢討本次評估過程中所選擇運用之資料，影響價格因素之分析調整均遵遁不動產估價技術規則，評估台中市○○區○○段○○○○號土地在99年10月間及在目前（100年7月18日）之土地單價為每坪4萬元等情，有環宇不動產估價師事務所100年8月2日環宇第000000000號函暨檢附該鑑定報告書1件在卷足憑（見本院卷㈡第199頁）。
⒋被告雖事後又具狀表示「緣被告日前，經友人告知，始獲
悉原告張江河及其訴訟代理人（亦同是原告張江河之兄弟）張柏山律師與『環宇不動產估價師事務所』有關人員均熟識，並經被告王淵本親自求證於該事務所何姓女總經理，亦獲相同之告知。是以，彼等既有私誼，誠難期待本件之鑑定，必公正無私!」等語（見本院卷㈡第174頁），惟經原告訴訟代理人張柏山律師於本院100年8月1日言詞辯論期日，質疑「被告說我與環宇公司有關人員熟識，請被告說明。」時，被告王淵本則陳稱「我不知道是誰（指誰與原告及其訴訟代理人熟識）。99年11月8日上午10時30分我與 王浩權 一起到環宇不動產估價師事務所，環宇公司的何姓、女性總經理（按指 何素琴 總經理）告訴我們說原告他們很有錢，原告的哥哥本來是擔任法官，現在擔任律師，他說到這邊，所以我認為環宇公司與原告、原告訴訟代理人張柏山律師有熟識。」等語（見本院卷㈡第191頁筆錄）。本院審酌被告王淵本上開陳述內容，如果為真，則環宇不動產估價師事務所之何素琴總經理僅係告知其知悉原告之財產狀況與其哥哥職業而已，客觀上，尚不致於影響環宇不動產估價師事務所受理本件鑑定案之公正性，否則，被告王淵本早在99年11月8日即已知悉上情，如其主觀上真質疑環宇不動產估價師事務所之公正性，衡情，應不致於在本院於100年7月4日言詞辯論期日，又同意將本項爭點送請環宇不動產估價師事務所鑑定。另外，本院於100年8月29日言詞辯論期日通知環宇不動產估價師事務所之何素琴總經理到庭證述：被告王淵本與訴外人王浩權於99年11月18日因訴訟需求，曾委託環宇不動產估價師事務所就台中市○○區○○段128、129及130地號土地之價格進行初估（非正式完整之報告），並繳納5000元或6000元之報酬，嗣環宇不動產估價師事務所初估結果，上開129地號土地之市價約為4萬5000元；伊在94年間係從事移民業務，原告曾委託何素琴辦理移民事務，但伊並不清楚原告之關係好不好，且不記得是否曾告知王浩權、被告王淵本有關原告之哥哥曾擔任法官、律師工作等語（見本院卷㈡第243頁筆錄），並提出預估土地價值表1紙附卷為憑（見本院卷㈡第257頁）；經質諸被告王淵本亦陳稱：在本件訴訟繫屬之初，曾委託環宇不動產估價師事務所就上開
128、129及130地號土地初估鑑價，並繳納5000元報酬予該事務所，嗣環宇不動產估價師事務所以電話告知該129地號土地確實達到每坪3萬元以上等語（見本院卷㈡第243頁背面、244頁筆錄）。足見被告王淵本在本件訴訟初始亦曾私下委託環宇不動產估價師事務所就本件129地號土地之價格進行鑑定，且環宇不動產估價師事務所當初接受被告王淵本之私人委託時，即鑑定本件129地號土地之價格逾每坪3萬元，核與環宇不動產估價師事務所事後接受本院委託時所鑑定結果，大致相當，可見環宇不動產估價師事務所接受本院委託所作成之鑑定報告，應係遵循不動產估價技術規則並本於估價師專業分析後所作成之鑑定意見，而無循私偏袒原告之情形。被告王淵本事後對於鑑定機關之質疑，應不足採。
⒌承上所述，本件台中市○○區○○段○○○號土地在99年10
月間（本件訴訟繫屬時）以及目前（100年7月18日）之土地單價為每坪4萬元，故兩造訂立之協議書（見本院卷㈠第19頁）所約定「鄰近地區地價達每坪參萬元以上」之條件，業已成就，原告據此以起訴狀繕本送達向被告王淵本表示終止上開租賃契約，洵屬有據，契約終止後，原告與被告王淵本就上開128、129地號土地之租賃契約關係即告終止。
⒍原告與被告王淵本間就該128、129地號土地之租賃契約關
係，已因協議書所約定之條件成就，並經原告合法終止，詳如前述。故原告主張之其他終止契約事由，對於本件判決結果，並不生影響，爰無庸再一一論述，附此敘明。
㈣原告第四項聲明有無理由？亦即系爭租賃契約之承租人有無
積欠原告租金？被告應否返還相當於租金之不當得利予原告？⒈原告主張被告王淵本向其承租台中市○○區○○段128以
及129地號土地時，雙方口頭約定每月租金10萬元、1年租金共120萬元等情，惟已為被告所否認，並辯稱雙方約定每年租金為30萬元等語。經查：原告主張被告王淵本在93年1月1日向原告承租128、129地號土地時，雙方約定每月租金為10萬元，雙方事後又約定以93年至95年間應給付予原告租金中之270萬元用以興建688號房屋後（94年8月間興建完成），再由原告將房屋連同土地一併出租予被告王淵本等語，倘若屬實，則被告王淵本最初向原告承租128及129地號土地時，其租金即約定為每月10萬元，嗣以原告之資金興建該688號房屋後，再由原告將上開房屋連同
128、129地號土地一併出租予被告王淵本使用時，衡情，其土地與房屋合併出租之租金金額，應更高於原先只單純承租128、129地號土地時之租金，始符合常理，而原告主張前、後階段之租金均為每月10萬元等語，恐與一般經驗法則不符。況且，被告王淵本向原告承租128、129地號土地後，迄98年間為止，被告王淵本每年均繳納租金30萬元予原告等情，為兩造所不爭執（見上開不爭執事項㈣）；而原告事後只曾於98年9月24日以台中文心路郵局第4021號存證信函向承租人催繳租金而已，此外，即無其他催告繳納租金之情形，亦為兩造所不爭執（上開不爭執事項㈦參照）。綜合上情以觀，倘若原告與被告王淵本訂立本件租賃契約時，雙方真係口頭約定每月租金為10萬元，則被告王淵本自96年起，每年仍只繳納租金30萬元予原告，何以原告自96年起至98年9月24日為止，從不催告被告王淵本給付不足之租金，亦與常情有違。唯有認為原告與被告王淵本就128、129地號土地訂立租約時即約定每年租金為30萬元後，對兩造在訂立租約後彼此間之應對進退情節，始能獲得一合理解釋。至於原告所提出之房屋租賃契約書（見本院卷㈠第23至27頁），要係被告王淵本為經營犬隻訓練，而依「臺中市特定寵物業許可證新證（換證）申請須知」貳、四、㈩之規定所檢附供申請之用而已（見本院卷㈠第123頁），並非兩造真有就該房屋訂立租賃契約等情，已如前述。此外，原告即未再舉何證據證明其與被告王淵本確實約定每月租金為10萬元，其此部分主張即不可採。
⒉承上所述，原告與被告王淵本就台中市○○區○○段128
及129地號土地訂立租約時，雙方口頭約定每年租金為30萬元。故被告王淵本對於96年至98年止之租金，均已依約分別給付原告該年度之租金30萬元（兩造不爭執事項㈣參照），並無積欠原告租金情事，原告主張被告王淵本尚積欠96年至98年之租金共270萬元，要不足採。另外，被告王淵本曾於99年4月6日以台中路郵局第121號存證信函寄交面額27萬元之支票1紙予原告（預扣10%稅額），用以繳交該年度之租金（見本院卷㈡第29頁），經原告於99年4月12日以台中文心路郵局第915號存證信函退回（見本院卷㈡第30頁以下），各該存證信函均已合法送達予對方等情，亦為兩造所不爭執（見上述兩造不爭執事項㈤），可見，被告王淵本對於99年度所應給付予原告之租金業已提出，係原告自己受領遲延（民法第234條），依民法第238規定，債權人受領遲延後，被告居於債務人地位所負給付租金之義務仍然存在，僅無須支付利息而已，故原告仍得請求被告王淵本給付99年1月1日起至99年10月12日止之租金（原告以起訴狀繕本送達為終止租約之意思表示，該書狀繕本於99年10月13日合法送達予被告王淵本，見本院卷㈠第68頁送達回證），依其間所約定之租金金額計算結果為23萬4677元（計算式：300000x9/12+300000x1/12x12/31=234677，元以下四捨五入）。
⒊又被告王淵本、柏林公司在於本件租賃契約終止後，並無
合法權源，而仍占用原告所有128、129地號土地，其可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。又本件128地號土地之面積為17362.72平方公尺、申報地價為每平方公尺400元，而129地號土地之面積為2772.03平方公尺、申報地價為每平方公尺400元等情，已據原告提出該土地謄本在卷可稽（見本院卷㈠第13至16頁）；而原告與被告王淵本就128、129地號土地所約定之租金為每年30萬元，已如前述，本件被告王淵本、柏林公司無權占用原告所有
128、129地號土地所可能獲得之利益，若參酌原告與被告王淵本就128、129地號土地所約定之租金金額計算，尚符合土地法第105條、第97條之規定。本院考量上情，因而認為被告王淵本、柏林公司無權占用原告所有128、129地號土地，所可能獲得相當於租金之利益為每年30萬元。
㈤承上所述，與原告訂立租賃契約者乃被告王淵本個人而已，
被告柏林公司並非該租賃契約之當事人。又原告王淵本所承租之標的為台中市○○區○○段128、129地號土地，並不包括台中市○○區○○路○○○號房屋，688號房屋為被告王淵本自行出資並借用原告之名義所興建；又原告則係基於與被告王淵本間之租賃契約，因而附隨將如附圖E部分所示土地上之貨櫃屋一併提供予被告王淵本無償使用。被告王淵本曾提出99年度之租金予原告，但原告受領遲延，此外，被告王淵本並無積欠原告其他租金。原告與被告王淵本就128以及129地號土地訂立租賃契約後，兩造所約定「鄰近地區地價達每坪3萬元以上」之條件，業已成就，原告據此以起訴狀繕本送達向被告王淵本表示終止上開租賃契約，洵屬有據，契約終止後，原告與被告王淵本就上開128、129地號土地之租賃契約關係即告終止，原告自得請求被告王淵本將上開土地回復原狀後返還原告，並請求被告柏林公司註銷公司登記停業或自688號房屋遷出。從而，原告請求被告自附圖E部分所示土地上之貨櫃屋中遷出，並將該貨櫃屋返還原告（聲明第1項）；以及請求被告王淵本將128地號土地上之建物【如附圖B廁所面積0.001159公頃、C狗舍及儲藏室0.035273公頃（按原告書狀誤載為0.0000000公頃，見本院卷㈠第187頁）、F洗狗區及廁所0.007822公頃、H涼棚0.000352公頃】拆除後，將該土地交還原告（訴之聲明第2項）；請求被告王淵本將129地號土地上之建物（如附圖J洗狗區及廁所0.002933公頃、L涼棚0.007498公頃、N儲藏室0.003893公頃）拆除，並將該土地交還原告（訴之聲明第3項）；請求被告王淵本給付租金23萬4677元（訴之聲明第4項）；請求被告柏林公司向主管機關辦理註銷公司登記停業或遷移他址（訴之聲明第5項），洵屬有據，應予准許。至於原告請求被告自台中市○○區○○路○○○號房屋遷出，因該房屋雖辦理第一次所有權登記為原告所有，但其實質上係由被告王淵本所出資興建完成，被告基於被告王淵本與原告間之契約關係（借名契約或其他無名契約），仍有權占有使用該688號房屋，原告請求被告自688號房屋遷出後交還房屋，為無理由（第1項聲明部分）；又本件128、129地號土地上之建物均為被告王淵本所有，為兩造所不爭執（見上開兩造不爭執事項），故被告柏林公司對128、129地號土地上之建物並無處分權，原告請求被告柏林公司將該土地上之建物拆除後返還土地，亦無理由（第2、3項聲明部分）；又原告請求被告王淵本給付租金逾23萬4677元及遲延利息，以及請求被告柏林公司給付租金等，均無理由（第4項聲明部分）；原告依據兩造訂立之協議書，只得請求被告柏林公司註銷公司登記停業「或」遷址而已，原告請求被告柏林公司註銷公司登記停業「及」遷址，為無理由（第5項聲明部分）。又原告對於前四項聲明部分，陳明願供擔保聲請宣告假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之；併依被告之聲請，准其供適當之擔保金額後免為假執行。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
㈥又原告事後已捨棄對被告王淵本涉嫌挖取承租土地之土石後
掩埋有害人體之廢棄物等主張，（見本院卷㈡第138頁背面筆錄），本院自無庸再就此部分加以論斷，附予敘明。
二、反訴部分：主要涉及台中市○○區○○路○○○號房屋、如附圖所示E部分土地上之貨櫃屋，為何人所有？反訴原告就坐落台中市○○區○○段129、128地號土地上如附圖所示N、L、H、J、F、C、B等建物確認為其所有，有無保護必要？茲說明本院得心證之理由如下：
㈠台中市○○區○○路○○○號房屋，係反訴原告王淵本在向反
訴被告承租128、129地號土地後，自行出資並借用反訴被告名義所興建，其辦理第一次所有權登記時登記為反訴被告所有等情，已如前述，並有反訴被告提出之建物謄本1紙在卷足憑（本院卷㈠第17、18頁參照）。由此可見，該房屋仍應認定屬於反訴被告所有，至於反訴原告得否終止其與反訴被告間之契約關係（借名契約或其他無名契約）並請求反訴被告將該房屋移轉登記予反訴原告所有，要屬另一事項，惟不論如何，該688號房屋既辦理第一次所有權登記時登記為反訴被告所有，且目前亦無向地政機關辦理任何更動前，反訴原告遽而訴請確認台中市○○區○○路○○○號房屋為其所有，於法尚有未洽，礙難准許。
㈡台中市○○區○○段○○○○號如附圖所示E部分土地上之貨櫃
屋，為反訴被告所有等情，迭據反訴原告於本院言詞辯論期日自認在卷（本院卷㈡第94頁筆錄、第137頁筆錄、第241頁背面及242頁筆錄參照），核與反訴被告抗辯該貨櫃屋為其所有等情，互核相符。兩造對此既不爭執，則在辯論主義下，法院即應採為判決之基礎。準此以觀，該貨櫃屋既為反訴被告所有，反訴原告又提起反訴確認該貨櫃屋為其所有，縱屬至愚，亦能明瞭其訴顯無理由，殊不足取。
㈢按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
本件台中市○○區○○段○○○○號土地上之建物【如附圖B所示土地上之廁所面積0.001159公頃、C所示土地上之狗舍及儲藏室0.035273公頃、F所示土地上之洗狗區及廁所0.007822公頃、H所示土地上之涼棚0.000352公頃】，以及台中市○○區○○段○○○○號土地上之建物（如附圖J所示之洗狗區及廁所0.002933公頃、L所示土地上之涼棚0.007498公頃、N所示土地上之儲藏室0.003893公頃）等，均為反訴原告所有，反訴被告從未加以爭執，此觀反訴被告提起本件訴訟時，即主張業已合法終止其與反訴原告間之租賃契約，故要求反訴原告應將上述建物拆除後返還土地等情自明，倘若反訴被告認為該等建物並非反訴原告所有，自無對無處分權之反訴原告提起訴訟，要求其拆除相關建物後返還土地之可能性。甚且，反訴被告確從未質疑上開建物屬於反訴原告所有等情，亦經本院向反訴被告確認在案（見本院卷㈡第244頁筆錄正反面），足見，反訴原告並無對反訴被告訴請確認該等建物為其所有之保護必要，其遽而提起此部分訴訟，難認有即受確認判決之法律上利益。反訴原告既已委任專業律師為訴訟代理人，又經本院闡明後，應能輕易區辨有無提起此部分反訴之必要性，竟仍堅決提起該部分反訴，顯無理由，殊不足採。
㈣承上所述，本件反訴均無理由，應予駁回。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，經審酌後核與判決結果不生影響，爰無庸一一論述，併予敘明。
丙、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第78條、第79條、第85條第1項，第390條第2項、第392條第2項。
中華民國100年9月8日
民事第四庭法官王永春正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年9月8日
書記官趙振燕