裁判字號：臺灣嘉義地方法院89年訴字第519號民事判決
裁判日期：民國90年01月17日
裁判案由：交還土地
臺灣嘉義地方法院民事判決八十九年度訴字第五一九號
原告財團法人嘉義基督教醫院法定代理人 陳誠仁 訴訟代理人 葉天祐 律師複代理人 黃裕中 律師被告甲○○訴訟代理人 高原茂 律師右當事人間請求交還土地事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落嘉義市○○段○○○○號土地上如附圖所示Ａ部分面積○‧○六一公頃木造及鋼鐵造保養廠拆除，將土地交還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣叁拾肆萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹佰零肆萬伍仟零伍拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項所示，及為以供擔保為條件之假執行宣告。
二、陳述：
（一）查坐落嘉義市○○段○○○○號土地係原告所有，被告未經原告同意擅自在該土地上如附圖所示Ａ部分○‧○六一公頃搭蓋建物，侵害原告所有權；按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之（民法第七百六十七條規定），爰依物上請求權請求如聲明所載。
（二）查被告主張於八十八年三月二十九日向國有財產局承租系爭土地云云，此與其所提出財政部國有財產局台灣南區辦事處嘉義分處（下稱國產局嘉義分處）於八十九年二月二十四日申租收件收據所載不符，是被告係於八十九年二月二十四日始向國產局嘉義分處提出申租，且該申租案件亦未經國有財產局同意出租，足見被告未曾與國產局嘉義分處就系爭基地成立任何租賃契約，從而伊自不得依買賣不破租賃原則主張其有合法占用之權源。
（三）查被告以伊曾向國有財產局繳納租金，而依買賣不破租賃原則主張伊有合法占用權源，原告否認上開主張，並將理由分述如左：
⑴依國產局嘉義分處所檢送甲○○申租案資料顯示，系爭九八八地號北面同所
九八八之一、九八八之二地號土地係分割自九八八地號，而被告原占用位置僅九八八之一地號土地七平方公尺，其餘九八八地號土地均為空地，此經鈞院七十八年度訴字第八八號拆屋交地事件囑託嘉義市地政事務所測量在卷。
惟被告於七十八年申購期間非但未拆除無權占用之地上物，且逕自擴大占用範圍，意圖承租整筆土地，嗣經國產局嘉義分處以七十九年六月七日台財產南嘉三字第二一二三號函被告應自動清除七平方公尺以外之占建物及籬笆圍牆後，通知該分處派員複勘，逾期未辦理，自動放棄申租（購）權利等語，而被告亦依上開函文履行後，於七十九年八月二十三日檢證申購，並於七十九年十一月十日繳清土地價款取得原房屋占用九八八之一地號七平方公尺及南端九八八之二地號空地七平方公尺。足見本件經地政機關測量後再占用系爭土地六十一平方公尺木造及鋼鐵造保養廠係七十九年十一月十日取得九八八之一、九八八之二地號土地後始為之增建。
⑵被告於八十七年十二月二十四日再以其占有九八八地號土地檢證申購，經國
產局認為與國有財產法第四十二條規定不符，而註銷該申租案，並收取使用補償金；嗣被告於八十八年三月十九日再申請繳納歷年使用補償金，國產局嘉義分處以八十八年三月五日台財產南嘉三字第八八五○一九○七號函覆所請照准，此與被告所庭呈劃撥單據相同，而該筆補償金係收取伊主動申請繳納前之使用費，並非預收租金，且雙方亦無租賃契約之合意，自無據此推認有租賃關係存在。
⑶依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人
受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為限，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例）。又租賃為當事人約定一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，就他人之物若未有租賃關係，即無支付租金與他人之義務，倘使用其物受有利益並致該他人受有損害，雖因而有依民法第一百七十九條規定返還利益與該他人或依同法第一百八十四條規定為損害之賠償，但此給付究非有如上開之租金性質，即不能據為兩造已就該物成立租賃關係之推論（最高法院七十六年度台上字第二三五四號判決）。查被告前向國產局繳納使用補償金之性質，依該局承辦人 劉道智 到院證陳：那是不當得利之性質等語，再參以前項說明，被告所繳交之使用補償金均係伊主動向國產局申請繳交，且國產局從未核准將系爭土地出租予被告，揆諸前開最高法院判例意旨，使用補償金應屬被告無權占用系爭土地所可獲得相當於租金之利益，國產局基於土地所有權人地位本於不當得利對之所為請求返還之利益，惟雙方並未有租賃關係，自無將之遽予推認有租賃關係存在。
（四）次查，被告於八十七年十二月二十四日申租系爭土地遭國產局註銷前，原告早於八十六年二月十九日向國產局提出申購，經報請主管機關行政院衛生署核准價購，並奉行政院八十八年十月二十七日院台財產管字第八八○二五二一六號函同意後，於八十九年三月四日繳清價款而取得所有權，期間被告雖曾於八十九年二月二十四日再提出申租，惟該土地既於八十八年十月二十七日經行政院核准專案讓售，國產局遂將被告之申租案以八十九年三月二十四日財產南嘉三字第八九五○○○二○一四號函註銷，足見在原告奉准讓售後，被告仍再次向國產局申請租賃系爭土地，設若渠等早有租賃關係存在，被告何需再行申租，故被告前開主張顯無足採。
（五）另被告雖質疑原告取得系爭土地所有權之程序，但綜觀國產局所檢送原告申購案資料，並無不法之處，是被告空言誣指顯屬無據。參以原告既已登記為系爭土地之所有權人，此有土地登記謄本可稽，按土地法第四十三條所謂登記有絕對效力，係為保護因信賴登記取得土地權利之第三人而設，故登記原因無效或得撤銷時，在第三人未取得土地權利前，真正權利人對於登記名義人自仍得主張之（最高法院四十年度台上字第一八九二號判例），足見被告在未能立證證明登記原因無效或得撤銷前，自不得空言與土地登記謄本為相異之主張，故被告前開辯詞亦無理由，不足採憑。
（六）查被告於七十九年十一月十日取得九八八之一、九八八之二地號土地所有權時僅占用九八八之一地號土地七平方公尺，並未占用分割後九八八地號土地，按修正前國有財產法第四十二條第一項第二款規定：「非公用財產之不動產合於本法施行前（即58.1.27.）已實際取得，其使用之始為善意，並願繳清歷年使用補償金者，得予出租」等語，足見被告於八十七年十二月二十四日以占用九八八地號檢證申租，顯係七十九年十一月十日以後始為占用，且其使用之初已明知為國有土地，亦非善意而為使用，則國產局註銷該申租案自無不合。
（七）次查，行政院於八十八年十月二十七日早已核准原告依修正前國有財產法第五十一條規定申購系爭土地案，嗣國有財產法於八十九年一月十二日修正，該法第四十二條第一項第二款規定：「民國八十二年七月二十一日前已實際使用，並願繳清歷年使用補償金之非公用財產類不動產，得逕予出租」，國產局因限於人力未逐一過濾致誤於八十九年二月間通知被告倘符合上開規定者，得檢證申租等語，惟國產局嗣發現被告所申租系爭土地早已核准讓售予原告，自不得再另行出租予第三人，遂發函通知註銷該申租案，亦無不法之處。
（八）另原告於繳清售價前雖曾出具願自行排除地上物之切結書予國產局，惟該切結書之性質應屬免除出賣人之瑕疵擔保責任而已，且效力存在於原告與國產局之間，與被告無涉，被告自不得援引該切結書主張伊有權占用系爭土地。
（九）末查，被告辯稱國產局將系爭土地讓售有違國有公用不動產租賃作業程序第九條第四款規定云云，但查，原告係依修正前國有財產法第五十一條規定申請讓售，並非依該法第四十二條規定因於五十八年一月二十七日前善意實際使用為由申租，自無適用國有公用不動產租賃作業程序之餘地，是被告上開主張似有未合。添
三、證據：提出土地登記謄本、地籍圖影本各一份為證，並聲請勘驗現場。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。
二、陳述：
（一）首查系爭坐落嘉義市○○段○○○號建地，於日據時代係嘉義市糞便集中池用地中之部分土地，光復後於民國五十年間廢棄使用，而地上原由日本人所建木造之辦公處所，仍由嘉義市公所清潔管理員 陳竹 篡占住改建，迨民國六十二年間被告始向陳竹篡購買進住使用至今包括庭院在內，民國七十五年四月土地重測後，原糞便池用地所有權全部登記為國有財產局名義所有，以上有地籍登記可稽，而原九八八號建地尚包括九八八之一號及九八八之二號二筆，民國七十七年間被告向國有財產局提出申購，經國有財產局派員勘查，認為除房屋占用部分可以申購外，關於庭院部分依法與出售條件不合，乃於七十八年三月二十八日分割出九八八之一號及九八八之二號二筆出售與被告，餘九八八號土地，被告爾後亦曾數次要求申購或申租，均遭同一理由駁回，國有財產局均有案可查，然依法雖無法申購或申租，但被告仍繼續占用，且於分割前七十五年三月五日尚將部分占用土地與原告所占用同屬國有財產局之土地交換使用，則基上事實，就系爭九八八號建地被告提出申購，應係在原告提出申購之前，且時被告並已建有木造及鋼架房屋，為何國有財產局故違國有非公用不動產租賃作業程序第九點第四款，因有使用權糾紛應不得出租，甚或讓售之規定，如謂國有財產局與原告未涉不法熟能置信（另提刑事告訴），況庭訊時證人供承讓售時原告確立有切結書，為何不願提出，用以理清事實真象，但請鈞院明察。
（二）次查系爭九八八號建地，國有財產局依修正國有財產法第四十二條第一項第二款規定通知被告檢具於民國八十二年七月二十一日前已實際使用之證明，並繳清歷年使用補償金，依法提出申租，被告旋依期限於八十八年四月三十日前，即八十八年三月二十九日繳清歷年使用補償金，八十九年度亦於八十九年二月十四日繳納，完成申請手續，雖然迄未簽立租賃契約，惟依民法第一百五十三條規定，租賃契約顯已成立，何況謹按使用土地對於土地所有人支付之對價，即為租金，而使用補償金名稱雖與租金有異，然實質上仍為使用土地之代價，質言之「按使用租賃物而支付之對價，即為租金，其約定之名稱如何，原非所問」（參照七十三年台上字第四二二四號判決及七十三年台上字第一五九四號判決），從而被告對於使用系爭九八八號建地，既經原所有權人國有財產局同意，支付使用補償金，依上述說明，被告對於系爭九八八號建地已有租賃關係，縱原告已依買賣關係登記為所有，惟依買賣不破租賃原則，原告提起本訴，請求拆屋還地，應無理由。
（三）根據卷附土地登記謄本記載，系爭嘉義市○○段○○○號土地係於民國七十五年四月十一日始第一次登記為中華民國所有（財政部國有財產局管理），而被告早於上開期日之約十幾年前即開始占有使用，嗣因當時亦自行占有同所九七三號土地之原告為求使用上之便利，要求交換各自原占有之土地使用，雙方乃於民國七十五年三月五日簽立土地使用權交換契約書，約定九七三號土地交由被告使用，系爭九八八號土地交由原告使用，惟事實上系爭土地一直係由雙方分隔使用，亦即被告占有如土地複丈成果圖所示Ａ部分之土地當作庭院使用，其餘則讓原告做為醫院太平間之出入通道使用，上情雖然交換契約上並未詳載，但觀現場系爭土地上早設有籬笆作區隔，故事態明確，不容爭議，而被告欲申租者自係指系爭土地範圍該Ａ部分之土地，豈會想承租或購買早與原告交換使用且成為既成巷道部分之土地，是原告指稱被告「逕自擴大占用範圍，意圖承租整筆土地」云云，顯有誤會。
（四）原告聲稱其「早於八十六年二月十九日向國產局提出申購」，但查卷附公文往來，原告上開所指期日所為者僅屬「查詢」性質，並非所謂之「申請」，事實上原告應迄於八十八年四月十六日始正式向行政院衛生署提出請求同意申購文函，迨行政院核准後仍須提出申請書，而被告在申購得同所九八八之一號、九八八之二號土地（嗣由原九八八號分割出來者）後，一直不曾放棄繼續申租系爭土地，此觀國產局台財產南嘉三字第八八五○一○六九八號函可知，被告早於原告之正式提出申購前即八十七年十二月二十四日亦曾提出過一次申請，但國產局卻拖延至八十八年三月十二日始為答覆，且拒絕承租之理由係指「九八八地號土地上為水泥庭院，並無房屋，故本案房屋顯然係七十九年以後才建築，即未符合國有財產法第四十二條暨同法施行細則第四十四條得與出租規定」，惟查修正前之國有財產法第四十二條第一項所規定之出租條件為：①原有租賃期限屆滿，未逾六個月者，或②本法施行前已實際使用，其使用之始為善意，並願繳清歷年使用補償金者。如前所述，被告早於系爭土地登記為國有前即為占有，自屬善意占有，且鋪上水泥做為庭院使用，並已繳清歷年使用補償金，可說已符合上開第②款之條件，況無其他法令規定必須占有地上建有房屋始可承租，是國產局之說法，要難令人信服。
（五）國產局奉准依國有財產法第五十一條規定辦理讓售系爭土地予原告，應係認為原告乃屬財團法人之公益團體，但根據行院衛生署衛署醫字第八八○二三○三二號函可知，原告係於八十七年三月六日始完成法人登記，倘按原告說法，原告係於八十六年二月十九日即提出申購，而當時之原告既尚未成立財團法人，與被告則同屬一般私人之申購案，應無國產法第五十一條規定之適用，況原告於系爭土地占有使用之部分始終亦無房屋存在，僅作通道使用，何以原告之申購即可輕易獲得同意，被告之申購卻百般拖延，又僅泛指未符合規定？縱然原告係屬財團法人，故得無理由享有特權，但依據國有非公用不動產租賃作業程序第九點第四款規定，國有非公用不動產涉有使用權糾紛尚未解決前，不得出租或出售，是國產局明顯違法該項規定，則若謂渠等間毫無隱情，實令人質疑。
三、證據：提出劃撥存款收據、土地登記簿謄本、申請承租收據、國有土地勘查紀錄表影本、土地使用權交換契約書影本、國有財產局臺灣南區辦事處嘉義分處八十八年三月二十五日函影本、嘉義市地政事務所土地複丈成果圖影本、國產局台財產南家三字第八八五○一六九八號函影本、國產局函文影本各一份為證，並聲請訊問證人劉道智。
丙、本院依職權向國有財產局調閱甲○○申租案及給付使用補償金資料、嘉義基督教醫院申購案資料。
理由
一、原告起訴後其法定代理人已變更為陳誠仁，原告並於九十年一月八日具狀聲明承受訴訟，有其提出之會議紀錄一份為證，經核於法並無不合，應予准許，合先敘明。
二、原告主張：坐落嘉義市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）係原告所有，被告未經原告同意擅自在系爭土地上如附圖所示Ａ部分○‧○六一公頃搭蓋建物，侵害原告所有權，依民法第七百六十七條物上請求權之規定，請求判決如聲明所示等語。被告則以：其使用系爭土地，業經原所有權人國有財產局同意，支付使用補償金，其與國有財產局間已有租賃關係，縱原告已依買賣關係取得系爭土地所有權有，依買賣不破租賃原則，租賃契約對於原告仍繼續存在，原告請求拆屋還地，應無理由等語，資為抗辯。
三、原告主張系爭土地為其所有，被告於其上搭建如附圖所示Ａ部分面積○‧○六一公頃地上物之事實，業據其提出土地登記謄本一份為證，並經本院會同嘉義市地政事務所人員到場勘驗，製有勘驗筆錄及複丈成果圖（即本判決附圖）各一份在卷可憑，復為被告所不爭執，堪信屬實。被告雖抗辯國有財產局讓售系爭土地予原告違反國有非公用不動產租賃作業程序之規定，可能渉及不法云云，惟為原告所否認，縱屬實，亦系國有財產局是否渉及行政疏失之問題（違反行政命令），無礙於該買賣契約之效力。況依土地法第四十三條之規定，依該法所為之登記有絕對之效力，原告既登記為系爭土地之所有人，縱登記原因有無效或得撤銷之事由，於未經確定判決將之變更前，原告主張系爭土地為其所有，仍屬有據。
四、被告抗辯：系爭土地，國有財產局依修正國有財產法第四十二條第一項第二款規定通知被告檢具於民國八十二年七月二十一日前已實際使用之證明，並繳清歷年使用補償金，依法提出申租，被告旋依期限於八十八年四月三十日前，即八十八年三月二十九日繳清歷年使用補償金，八十九年度亦於八十九年二月十四日繳納，完成申請手續，雖然迄未簽立租賃契約，惟依民法第一百五十三條規定，租賃契約顯已成立，何況謹按使用土地對於土地所有人支付之對價，即為租金，而使用補償金名稱雖與租金有異，然實質上仍為使用土地之代價，其約定之名稱如何，原非所問，被告對於使用系爭土地，既經原所有權人國有財產局同意，支付使用補償金，依上述說明，被告對於系爭土地已有租賃關係，縱原告已依買賣關係登記為所有，惟依買賣不破租賃原則，原告提起本訴，請求拆屋還地，應無理由等語。原告則否認被告與其前手即國有財產局就系爭土地間曾有租賃關係。按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第四百二十五條第一項定有明文。準此，兩造之主要爭執在於國有財產局將系爭土地出售於原告前，被告與國有財產局間就系爭土地是否有租賃關係，茲分述如下：
（一）被告與國有財產局就系爭土地並無書面租賃契約訂定，此為被告所自認（八十九年七月五日筆錄），被告並自認：「原九八八號建地尚包括九八八之一號及九八八之二號二筆，民國七十七年間被告向國有財產局提出申購，經國有財產局派員勘查，認為除房屋占用部分可以申購外，關於庭院部分依法與出售條件不合，乃於七十八年三月二十八日分割出九八八之一號及九八八之二號二筆出售與被告，餘九八八號土地，被告爾後亦曾數次要求申購或申租，均遭同一理由駁回，國有財產局均有案可查，然依法雖無法申購或申租，但被告仍繼續占用」等語，足見被告雖申購或申租系爭土地，均遭國有財產局駁回，是被告占有使用系爭土地，並無正當之權源，要無疑義。至於國有財產未准許被告申購或申租系爭土地，是否有違規定，應依行政爭訟程序解決，不在本件審理範圍。
（二）國有財產局依修正國有財產法第四十二條第一項第二款規定通知被告檢具八十二年七月二十一日前已實際使用之證明，並繳清歷年使用補償金，依法提出申租，被告即於八十八年三月二十九日繳清歷年使用補償金，八十九年度亦於八十九年二月十四日繳納，完成申請手續，然迄未簽立租賃契約等語，亦為被告所自認，並有被告提出之國有財產局台灣南區辦事處嘉義分處函一份在卷可憑。按非公用財產類不動產之出租，得以標租方式辦理，但民國八十二年七月二十一日前已實際使用，並願繳清歷年使用補償金者，得逕予出租，修正國有財產法第四十二條第一項第二款定有明文。財政部為執行上開法律，定有「國有非公用不動產被占用處理要點」，其第四點規定：「占用期間使用補償金，應按行政院核定之租金計收，占用人如未於限繳期限內繳納者，應另依民法第二百二十九條第一項請求其支付自限繳期限屆滿後至實際繳交之日之遲延利息。」；又無權占有他人土地，可能受有相當於租金之利益為社會通常之觀念，綜合以上規定及說明，被告繳納予國有財產局之歷年使用補償金，自係屬於不當得利之性質，而非租金。證人劉道智於本院八十九年九月二十七日言詞辯論時證稱：「當初未出租給被告，同段九八八之一、二地號才有租給被告然後被告辦理申購，他八十九年三月有向我們申請承租，因原告於八十六年間開始申購這塊土地直到八十八年十月二十七日才經行政院核准專案讓售，當時被告有占用附圖虛線部分，我們有向他收使用補償金，那是不當得利的性質。」，應可採信，被告辯稱：係國有財產局同意將系爭土地出租與被告，其所繳納者，實際上即為租金等語，無法採信。
（三）按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。」「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」民法第四百二十一條、第一百五十一條第一項分別定有明文。是租賃契約之成立，須出租人與承租人對於租賃之意思表示明示或默示合意為要件。查國有財產局收取被告給付之補償金，其性質係屬被告使用系爭土地致國有財產局所受之損害，屬不當得利之性質，並非租金，再國有財產局迄未同意原告就系爭土地所為之申租，亦如前述，國有財產局並於八十八年三月十二日發函明示拒絕被告承租系爭土地之申請，亦有被告提出之國有財產局台灣南區辦事處嘉義分處函一份在卷可憑，揆諸首揭說明，國有財產局與被告間就系爭土地尚難認有租賃關係。至於最高法院四十六年台上字五一九號判例意旨謂：「因使用租賃物而支付之對價，即為租金，其約定之名稱如何，原非所問」，係指當事人間有租賃關係存在始有適用，本件國有財產局與被告間就系爭土地，並無租賃之合意，依首揭說明，尚無成立租賃契約，應無上開判例之適用，被告辯稱使用他人之不動產而支付一定之對價者，即屬所謂租金，其名稱如何在所不問云云，尚有誤會，亦不足採。
五、綜上所述，被告與系爭土地之前手即國有財產局間就系爭土地並無租賃關係，原告受讓系爭土地後，自無從與被告成立租關係，原告主張被告占用系爭土地，係屬無權占有，應屬有據。從而，原告本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，訴請被告應將系爭土地如附圖所示Ａ部分面積○‧○六一公頃土地返還原告，為有理由，應予准許。
六、兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，於本件判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、兩造均陳明願供擔保，分別聲請准予假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當金額准許之。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十年一月十七日~B臺灣嘉義地方法院民事第一庭~B法官黃渙文右為正本係照原本作成如對本判決上訴應於收受本判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（應按他造人數附繕本）中華民國九十年一月十七日~B書記官李宏仁